Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité
I. Le cadre légal du plafonnement et les conditions du déplafonnement
A. Le principe du plafonnement du loyer renouvelé
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime protecteur au bénéfice du preneur. Au nombre de ces protections figure le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, consacré par l’article L. 145-34 du code de commerce. Ce mécanisme limite la variation du loyer, lors du renouvellement, à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, sauf à ce qu’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative soit intervenue. L’article L. 145-33 du même code énumère les critères de détermination de la valeur locative : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. L’article R. 145-6 du code de commerce précise la notion de facteurs locaux de commercialité en visant notamment l’intérêt stratégique de l’emplacement, l’attraction de la rue ou du quartier, l’évolution démographique, les infrastructures de transport, la nature et la diversité des commerces environnants ainsi que les aménagements urbains.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, que le déplafonnement suppose la démonstration d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail à renouveler, et que cette modification doit avoir eu une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). En l’espèce, la cour d’appel avait ordonné le déplafonnement en se fondant sur le rapport d’expertise qui constatait une évolution démographique, une progression de l’activité touristique liée à l’ouverture d’un équipement culturel et des flux de véhicules accrus, sans caractériser le caractère notable de cette évolution ni son incidence favorable sur l’activité de boulangerie exploitée par les preneurs. La Haute juridiction a censuré cette décision pour insuffisance de motifs, exigeant que soient caractérisées sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail les modifications alléguées.
Par ailleurs, l’arrêt rendu le 4 juillet 2024 par la troisième chambre civile est venu préciser que l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond, tout en rappelant qu’il incombe au bailleur qui sollicite le déplafonnement d’en rapporter la preuve (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515). Dans cette espèce, les bailleurs invoquaient l’obtention par le preneur d’une autorisation municipale portant sur l’exploitation d’une terrasse de 93 m² sur le domaine public, soutenant que cette extension constituait une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La cour d’appel a souverainement écarté l’argument, après avoir relevé que la locataire bénéficiait antérieurement au bail expiré d’une large terrasse et que l’extension alléguée n’avait pas de caractère notable, ce que la Cour de cassation a validé.
Dès lors, le plafonnement constitue la règle, et le déplafonnement l’exception dont la preuve incombe au bailleur. Cette répartition de la charge probatoire, constamment réaffirmée par la jurisprudence, impose à celui qui prétend échapper au plafonnement de caractériser avec précision les circonstances de fait permettant d’établir l’existence et la portée de la modification notable alléguée. Or, la difficulté probatoire est d’autant plus aiguë que les facteurs locaux de commercialité sont par nature évolutifs et que leur évolution, pour justifier un déplafonnement, doit revêtir une intensité particulière.
B. Le changement de destination comme motif autonome de déplafonnement
Le changement de destination des lieux loués constitue un motif spécifique de déplafonnement, distinct de la modification des facteurs locaux de commercialité. L’article L. 145-34 du code de commerce envisage cette hypothèse à côté de celle de la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La Cour de cassation, dans un arrêt de section publié au Bulletin du 15 février 2023, a opéré une clarification importante de l’articulation entre la déspécialisation et le déplafonnement (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, FS-B).
En l’espèce, une locataire avait bénéficié, en cours de bail, d’une cession du droit au bail assortie d’une déspécialisation réalisée conformément à l’article L. 145-51 du code de commerce, sans opposition du bailleur. Lors du renouvellement, le bailleur sollicitait un loyer déplafonné en invoquant le changement de destination intervenu. La locataire objectait que l’absence d’opposition du bailleur à la déspécialisation valait renonciation à invoquer cette circonstance au soutien du déplafonnement. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation, énonçant que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré ». Elle a également jugé que l’on ne pouvait déduire du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation leur renonciation à solliciter le déplafonnement lors du renouvellement.
Cet arrêt revêt une portée doctrinale significative en ce qu’il distingue clairement le régime de la déspécialisation en cours de bail, qui laisse inchangé le montant du loyer, du régime du renouvellement, qui autorise le bailleur à se prévaloir du changement de destination pour obtenir un loyer déplafonné. En conséquence, le preneur qui sollicite une déspécialisation en cours de bail doit mesurer que l’absence d’opposition du bailleur ne constitue nullement un blanc-seing pour l’avenir, le bailleur conservant intacte la faculté d’invoquer le changement de destination lors du renouvellement pour échapper au plafonnement. Par ailleurs, la Cour de cassation a expressément écarté l’invocation de l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, estimant que la « propriété commerciale » du preneur s’entend du droit au renouvellement et non du droit au maintien du prix, de sorte que l’atteinte alléguée au prix du loyer du bail renouvelé n’entre pas dans le champ de cette protection conventionnelle.
À cet égard, la jurisprudence rappelle avec constance que la liberté contractuelle qui préside à la fixation du loyer initial cède le pas, lors du renouvellement, à un dispositif légal impératif qui tend à concilier la protection du fonds de commerce du preneur avec le droit de propriété du bailleur. Le mécanisme du plafonnement constitue le pivot de cet équilibre, dont l’éviction ne saurait être admise qu’à la faveur de circonstances rigoureusement établies.
II. L’office du juge et le contentieux de la preuve du déplafonnement
A. La charge probatoire pesant sur le bailleur et l’appréciation souveraine du juge
La règle de répartition de la charge de la preuve en matière de déplafonnement est clairement établie par la jurisprudence de la troisième chambre civile. Comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 4 juillet 2024 précité, il appartient au bailleur qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé d’établir l’existence, au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515). Cette solution s’inscrit dans la continuité de l’arrêt du 25 janvier 2024 qui avait censuré la cour d’appel pour avoir déduit le déplafonnement de motifs insuffisants à caractériser une modification notable sur la période pertinente (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). La Cour de cassation avait alors énoncé de manière explicite que les juges du fond doivent caractériser, sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, d’une part une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable, d’autre part une incidence favorable de cette modification sur l’activité commerciale exercée par le preneur.
L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond, ce qui signifie que la Cour de cassation n’exerce sur ce point qu’un contrôle de motivation et non un contrôle de qualification. Cette distinction est capitale pour les praticiens, car elle circonscrit l’office du juge de cassation à la vérification de l’existence de motifs suffisants et cohérents, sans substituer sa propre appréciation à celle des juges du fond. En conséquence, la stratégie contentieuse du bailleur doit s’attacher à fournir aux juges du fond des éléments de preuve suffisamment précis et circonstanciés pour caractériser l’existence et l’intensité de la modification alléguée, étant rappelé que l’expertise judiciaire constitue le mode de preuve privilégié en la matière, conformément aux dispositions des articles R. 145-23 et suivants du code de commerce.
Or, l’expertise judiciaire doit elle-même respecter un cadre méthodologique rigoureux. Le rapport d’expertise ne saurait se borner à constater une évolution générale des facteurs de commercialité sur une période excédant celle du bail à renouveler, comme l’illustre la censure intervenue dans l’arrêt du 25 janvier 2024. Dans cette espèce, l’expert avait pris en compte une évolution sur une période de près de trente ans, de 1988 à 2017, alors même que le bail expiré couvrait exclusivement la période du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2015. La Cour de cassation a sanctionné cette approche extensive, rappelant que seules les modifications intervenues pendant le bail à renouveler doivent être prises en considération. Cette exigence temporelle est rigoureuse : elle impose au bailleur de démontrer que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de manière significative pendant la durée du bail expiré, à l’exclusion des périodes antérieures ou postérieures.
Dès lors, le bailleur avisé veillera à constituer, tout au long du bail, un dossier documentaire rassemblant les éléments susceptibles d’établir une modification notable des facteurs locaux de commercialité : autorisations d’urbanisme, projets d’aménagement, statistiques démographiques, études de flux piétonniers, ouvertures de commerces ou d’équipements structurants, évolutions des loyers de marché dans le voisinage. Cette constitution précontentieuse de la preuve est déterminante, car le bailleur ne pourra pallier a posteriori l’insuffisance de ses éléments probatoires en sollicitant l’extension du périmètre temporel de l’expertise.
B. L’articulation entre le déplafonnement, le congé et le droit d’option du bailleur
La problématique du déplafonnement du loyer ne saurait être examinée isolément, car elle s’inscrit dans un cadre procédural plus large qui met en jeu les prérogatives respectives du bailleur et du preneur lors du renouvellement. Le bailleur qui souhaite renouveler le bail à des conditions modifiées doit délivrer un congé avec offre de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce. Ce congé doit, à peine de nullité, comporter l’indication du délai de prescription de deux ans applicable aux contestations relatives au prix du bail renouvelé. La Cour de cassation, par un arrêt de section du 27 mars 2025 publié au Bulletin, a rappelé que ces mentions obligatoires ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable ni à être motivé (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B).
En l’espèce, le bailleur avait d’abord délivré un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé, puis, face au refus du preneur, avait exercé son droit d’option en lui notifiant le refus du renouvellement. Le preneur contestait la validité de ce droit d’option en faisant valoir que l’acte ne mentionnait pas le délai de prescription applicable et que le bailleur avait manifesté une volonté changeante constitutive d’un usage déloyal de sa prérogative contractuelle. La Cour de cassation a rejeté l’argumentation, relevant que le bailleur avait exercé son droit d’option par un acte dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail avant l’expiration du délai de prescription biennale. Cet arrêt illustre la distinction fondamentale entre le congé, acte unilatéral soumis à un formalisme protecteur du preneur, et le droit d’option du bailleur, qui lui permet de renoncer au renouvellement après avoir tenté d’obtenir un loyer déplafonné sans avoir à justifier de motifs.
La Cour de cassation a également eu à connaître, dans un arrêt du 2 juillet 2026, d’une affaire relative aux conditions du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340). Si cet arrêt prononce une cassation pour un motif de procédure tenant à l’absence de visa des dernières conclusions, l’affaire au fond portait sur le point de savoir si les désordres affectant la structure de l’immeuble imputables au preneur constituaient des motifs graves et légitimes de nature à justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Cette question rejoint celle du déplafonnement en ce que l’existence de manquements graves du preneur peut ouvrir au bailleur la voie d’un refus de renouvellement sans indemnité, hypothèse plus radicale que la simple fixation d’un loyer déplafonné.
Par ailleurs, la question du déplafonnement interfère avec celle de la cession du bail commercial. L’article L. 145-16 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, dispose que sont nulles les conventions ayant pour effet de priver le preneur de la faculté de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 16 novembre 2023, que les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567). La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait admis la régularité de la cession au bénéfice d’une société substituée aux cessionnaires désignés dans l’autorisation judiciaire, sans rechercher si le bailleur avait donné son agrément à cette substitution. Cette solution, qui sanctionne le non-respect des clauses d’agrément, rappelle que la cession irrégulière est inopposable au bailleur et peut justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Enfin, l’arrêt précité du 15 février 2023 relatif à la déspécialisation offre une illustration supplémentaire de l’imbrication des questions de déplafonnement, de déspécialisation et de cession. En l’espèce, la déspécialisation était intervenue à l’occasion d’une cession du droit au bail, et le bailleur invoquait le changement de destination pour solliciter un loyer déplafonné lors du renouvellement. La Cour de cassation a clairement dissocié le sort du loyer en cours de bail, qui demeure inchangé malgré la déspécialisation, de celui du loyer de renouvellement, qui peut être déplafonné en considération du changement de destination (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, FS-B).
La réforme du statut des baux commerciaux issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit plusieurs dispositions nouvelles, notamment l’article L. 145-38-1 du code de commerce encadrant les clauses dites « tunnel » d’indexation du loyer, ainsi que l’article L. 145-32-1 imposant la mensualisation du paiement du loyer. Ces innovations législatives ne modifient toutefois pas les principes qui gouvernent le déplafonnement du loyer de renouvellement, lesquels demeurent ancrés dans les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, dont la teneur est inchangée sur ce point. La nouvelle obligation de mensualisation, codifiée à l’article L. 145-32-1, et l’encadrement du dépôt de garantie, résultant de la modification de l’article L. 145-40, ne remettent pas en cause la grille d’analyse jurisprudentielle du déplafonnement. Dès lors, la construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile depuis plusieurs décennies conserve toute sa pertinence pour l’appréciation des demandes de déplafonnement formées postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 illustre une autre facette du contentieux du renouvellement, en l’occurrence la contestation d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, motivé par un défaut d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489). Si cet arrêt prononce une cassation pour un motif procédural tenant au défaut de prise en compte des dernières conclusions d’une partie, le litige au fond soulevait la question de savoir si le défaut d’immatriculation du preneur pour l’activité visée au bail pouvait justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Or, en application de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant, tel que le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Cette sanction, qui prive le preneur du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction, est d’une particulière sévérité et commande une appréciation rigoureuse des conditions de sa mise en œuvre par les juridictions.
La jurisprudence relative au droit d’option du bailleur a également fait l’objet d’un arrêt de la Cour de cassation du 25 mai 2023 qui, bien que rejetant le pourvoi pour des motifs de procédure, rappelle le cadre procédural applicable à la fixation du loyer de renouvellement (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-25.309). La procédure de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, régie par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, impose aux parties l’échange de mémoires préalables avant toute saisine du juge des loyers commerciaux. Le non-respect de ce formalisme procédural, qui n’est pas une simple irrégularité de forme mais une condition de fond de l’action, entraîne l’irrecevabilité de la demande. Cette exigence procédurale, combinée à la rigueur du standard probatoire requis pour caractériser la modification notable des facteurs locaux de commercialité, confère au contentieux du déplafonnement une technicité particulière qui requiert, de la part des praticiens, une maîtrise aussi bien des règles de procédure que des règles de fond.
À cet égard, l’actualité jurisprudentielle témoigne de la vigilance constante de la Cour de cassation sur la motivation des décisions des juges du fond en matière de déplafonnement. L’exigence d’une motivation circonstanciée, portant sur la période du bail expiré exclusivement et caractérisant l’incidence favorable de la modification alléguée sur l’activité exercée, constitue le standard de contrôle auquel les cours d’appel sont tenues de se conformer. En conséquence, les praticiens doivent intégrer cette double exigence temporelle et fonctionnelle dans la stratégie probatoire qu’ils déploient au soutien des prétentions de leurs clients.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une double exigence au soutien du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. Le bailleur doit, d’une part, rapporter la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou d’un changement de destination des lieux, intervenus au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. Il doit, d’autre part, démontrer que cette modification a eu une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de motivation de la Cour de cassation. Or, la déspécialisation intervenue en cours de bail ne prive pas le bailleur du droit d’invoquer le changement de destination lors du renouvellement, le non-exercice du droit de rachat prioritaire ou l’absence d’opposition en justice ne valant pas renonciation à solliciter le déplafonnement. Par ailleurs, le droit d’option du bailleur, qui lui permet de renoncer au renouvellement sans avoir à motiver sa décision, constitue une prérogative distincte du congé et n’est pas soumis aux mêmes exigences formelles. En conséquence, la maîtrise de l’articulation entre ces différents mécanismes, enrichie par les précisions jurisprudentielles les plus récentes, est essentielle à la sécurisation des opérations de renouvellement des baux commerciaux, tant pour les bailleurs que pour les preneurs.
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