La cession de parts de SCI à l’épreuve de la loi du 26 juin 2026 : la fin de l’acte sous seing privé
I. L’instauration d’un formalisme contraignant pour les cessions de parts de sociétés civiles immobilières
A. L’état du droit antérieur : une exigence d’écrit dépourvue de sanction effective
La France compte, selon les estimations les plus couramment admises, entre un million et deux millions de sociétés civiles immobilières, auxquelles s’ajoutent les sociétés à prépondérance immobilière soumises au même régime. Ces structures, plébiscitées pour la détention et la transmission du patrimoine familial, reposent sur un mécanisme simple : l’immeuble est détenu par la société, et ce sont les parts sociales qui circulent entre les associés, leurs héritiers ou des tiers. Or, jusqu’à la publication de la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales le 26 juin 2026, le régime juridique de cette circulation présentait une faiblesse structurelle que la pratique notariale dénonçait depuis de nombreuses années : l’exigence d’un écrit, posée par l’article 1865 du Code civil, n’était assortie d’aucune sanction véritablement dissuasive.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, en effet, consacré une interprétation singulièrement libérale de ce texte. Dans un arrêt du 4 juillet 2024, elle a énoncé que « l’exigence d’un écrit constatant la cession de parts sociales, prévue à l’article 1865 du code civil, n’était pas une condition de validité de la cession des parts sociales, valablement formée par l’échange des consentements » (Civ. 3e, 4 juil. 2024, n° 23-10.534). La Cour ajoutait que cette cession demeurait « soumise au droit commun de la preuve », ce qui autorisait le juge à retenir un commencement de preuve par écrit corroboré par le comportement des parties. Par conséquent, un acte sous seing privé rédigé sans l’assistance d’aucun professionnel du droit pouvait suffire à emporter transfert de propriété des parts, pourvu que le consentement des parties fût établi.
Cette jurisprudence s’inscrivait dans une continuité remarquable. Déjà, par un arrêt du 25 mai 2023, la Cour de cassation avait rappelé que la cession de parts sociales, même consentie en marge d’une procédure de retrait inachevée, devait être annulée non pas en raison d’un vice de forme, mais parce que « la procédure de cession desdites parts à un tiers, initiée par M. [C] [T] en méconnaissance de la procédure de retrait en cours acceptée par la SCI, devait être annulée » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-17.246, Publié au Bulletin). La nullité était ainsi prononcée sur le fondement de la force obligatoire du contrat et des statuts, non sur celui d’un formalisme protecteur imposé par la loi. Le législateur n’avait, en somme, jamais véritablement verrouillé la sécurité juridique des cessions de parts de SCI.
L’article 1861 du Code civil, qui soumet la cession de parts sociales à l’agrément des associés lorsque les statuts le prévoient, ne comportait pas davantage d’exigence formelle quant à la matérialisation de cet agrément. La pratique avait ainsi consacré des cessions réalisées par simple échange de consentements, parfois constatées par un acte sous seing privé sommaire, sans intervention d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable. Les conséquences de cette liberté contractuelle étaient pourtant considérables : une cession irrégulière pouvait demeurer ignorée du greffe du tribunal de commerce, n’être jamais publiée au registre du commerce et des sociétés, et produire néanmoins tous ses effets entre les parties, créant une dissociation durable entre la réalité juridique et la transparence attendue par les tiers.
La jurisprudence rendue en matière de résolution des cessions illustrait également les difficultés pratiques engendrées par ce libéralisme. Dans une espèce ayant donné lieu à un arrêt du 7 décembre 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « la restitution des fruits des parts sociales dont la cession avait été résolue ne pouvait bénéficier qu’aux héritiers du cédant et non à la société » (Civ. 3e, 7 déc. 2023, n° 22-19.476). La liquidation des conséquences d’une annulation, lorsqu’elle intervenait, obligeait à reconstituer plusieurs années de vie sociale, avec des restitutions en cascade dont la complexité n’avait d’égale que l’imprévisibilité du résultat.
B. L’article 68 de la loi du 26 juin 2026 : la rupture avec le libéralisme contractuel
La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel le 26 juin 2026, opère une rupture nette avec cet état du droit. Son article 68 crée un nouvel article 1865-1 au sein du Code civil, dont la portée est double : il impose un formalisme renforcé pour toute cession de parts de société à prépondérance immobilière et il assortit cette obligation d’une sanction radicale, la nullité. Désormais, la cession de parts d’une SCI, qu’elle soit consentie à titre onéreux ou gratuit, entre membres d’une même famille ou au profit d’un tiers, doit être constatée soit par un acte authentique reçu par notaire, soit par un acte contresigné par un avocat dans les conditions prévues par la loi du 28 mars 2011, soit par un acte rédigé par un expert-comptable habilité, dans le prolongement direct de sa mission comptable auprès de la société concernée.
Le choix du législateur est assumé et clairement revendiqué par les travaux préparatoires. Il s’agissait, selon l’exposé des motifs, de mettre fin à une « distorsion juridique » entre le régime des cessions directes d’immeubles, qui exigent depuis toujours un acte authentique en vertu du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, et celui des cessions de parts de sociétés immobilières, qui pouvaient s’opérer sans aucun contrôle professionnel. Le président du Conseil supérieur du notariat, Me Bertrand Savouré, s’est félicité de cette réforme en soulignant qu’elle renforce « la sécurité juridique de ces transactions » tout en participant à la lutte contre le blanchiment. Les Notaires de France avaient d’ailleurs alerté les pouvoirs publics « depuis de nombreuses années » sur cette incohérence du droit positif.
L’innovation majeure du texte réside dans la reconnaissance explicite de l’acte d’avocat comme équivalent fonctionnel de l’acte notarié pour ce type de cession. Cette égalité, consacrée par la loi du 28 mars 2011 relative à l’acte contresigné d’avocat, n’avait jamais été étendue avec une telle netteté au domaine des cessions de parts de sociétés immobilières. L’expert-comptable, quant à lui, n’intervient qu’à titre subsidiaire : son intervention n’est légitime que si la rédaction de l’acte s’inscrit dans le prolongement direct de sa mission comptable auprès de la société dont les parts sont cédées. Il ne saurait se substituer au notaire ou à l’avocat pour une cession isolée, ce qui cantonne son rôle à un périmètre précis et fonctionnel.
Par ailleurs, la loi ne distingue pas selon la nature onéreuse ou gratuite de la cession, ni selon la qualité des parties. Une cession entre époux, entre parents et enfants ou entre frères et soeurs est soumise à la même exigence formelle qu’une cession au profit d’un tiers investisseur. Cette indifférenciation constitue un changement de paradigme pour les SCI familiales, qui constituent l’écrasante majorité du parc : là où un simple document signé entre proches suffisait, souvent sans même l’assistance d’un conseil, il faudra désormais mobiliser un professionnel habilité, avec les coûts et les délais que cela implique. Le législateur a ainsi fait le choix de la protection des parties et des tiers contre la commodité et la gratuité antérieures.
Le dispositif s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement du formalisme en droit des sociétés civiles. Le même texte comporte des dispositions relatives à la transparence des bénéficiaires effectifs et au renforcement des obligations déclaratives des sociétés à prépondérance immobilière auprès de l’administration fiscale. La réforme de l’article 1865-1 ne constitue donc pas une mesure isolée, mais l’un des piliers d’un édifice législatif plus vaste visant à assainir les pratiques dans un secteur où les enjeux patrimoniaux et fiscaux sont considérables.
II. Les conséquences juridiques et pratiques de la réforme
A. La nullité comme sanction unique et ses effets en cascade
Le nouvel article 1865-1 du Code civil prévoit que toute cession de parts de société à prépondérance immobilière réalisée en méconnaissance des formes qu’il impose est frappée de nullité. Cette sanction est absolue en ce qu’elle ne dépend ni de la bonne foi des parties ni de l’absence de préjudice : le seul constat du non-respect du formalisme suffit à entraîner l’anéantissement rétroactif de l’opération. Le législateur a ainsi écarté le régime de la nullité relative, qui eût permis une confirmation de l’acte par les parties, au profit d’une nullité dont la sévérité est à la mesure de l’objectif poursuivi : dissuader toute tentative de contournement.
Les effets de cette nullité sont potentiellement dévastateurs. Juridiquement, le cédant n’a jamais rien vendu et le cessionnaire n’a jamais rien acquis. Toutes les décisions sociales prises depuis la cession irrégulière, qu’il s’agisse d’affectation des résultats, de distribution de dividendes, de modification des statuts ou de vente d’actifs sociaux, se trouvent rétroactivement privées de base légale. La troisième chambre civile a abondamment illustré, dans des contentieux antérieurs à la réforme, la complexité de ces restitutions en cascade. Dans l’arrêt précité du 7 décembre 2023, la Cour a rappelé que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique » (Civ. 3e, 7 déc. 2023, n° 22-19.476). L’application de ce principe à une cession annulée sur le fondement du nouvel article 1865-1 imposerait au cessionnaire de restituer non seulement les parts, mais également les dividendes perçus depuis la date de la cession.
L’arrêt rendu le 19 septembre 2024 par la même chambre offre une illustration saisissante des montants en jeu dans ces contentieux. Il y était question d’une SCI familiale dont l’unique actif immobilier avait été vendu, et dont l’un des associés contestait la régularité de la distribution des dividendes. La Cour de cassation a posé un principe important : « la distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés » (Civ. 3e, 19 sept. 2024, n° 22-18.687, Publié au Bulletin). Ce considérant, qui distingue les fruits de la substance, prend une résonance particulière à l’aune de la nouvelle réforme : une cession irrégulière qui aurait été suivie d’opérations affectant la substance sociale exposerait les parties à des restitutions d’une ampleur considérable.
La nullité est invocable pendant toute la durée du délai de prescription de droit commun, soit cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit d’agir a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, conformément à l’article 2224 du Code civil. Elle peut être soulevée par tout intéressé : un associé évincé, un héritier, un créancier, l’administration fiscale elle-même. La menace est d’autant plus sérieuse que la prescription, en matière de nullité absolue, ne court pas contre celui qui ignore l’existence de la cession irrégulière. Un héritier découvrant, plusieurs années après le décès, qu’une cession de parts a été réalisée sans acte notarié ni contreseing d’avocat pourra ainsi agir en nullité, avec les conséquences en chaîne que l’on vient de décrire.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière d’opposabilité des cessions aux tiers fournit un éclairage complémentaire sur la portée du nouveau dispositif. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour a jugé que ne constitue pas une cession intrafamiliale exonérée du droit de préférence du preneur commercial « une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin). Ce rappel, rendu sous l’empire du droit antérieur, souligne que la personnalité morale de la SCI ne se confond jamais avec celle de ses associés, et que le formalisme de la cession participe précisément de cette distinction. Le nouvel article 1865-1 renforce cette logique en imposant que tout transfert de parts soit constaté dans des conditions garantissant l’intégrité du consentement et la traçabilité de l’opération.
B. Le nouvel équilibre entre les professionnels du droit et du chiffre
La réforme opère une redistribution inédite des rôles entre les trois catégories professionnelles habilitées à instrumenter les cessions de parts de SCI. Le notaire, traditionnellement compétent pour les actes relatifs au patrimoine immobilier, conserve une position centrale : l’acte authentique qu’il dresse confère à la cession une force probante renforcée et une date certaine opposable aux tiers. L’avocat, dont l’acte contresigné est désormais expressément admis par la loi, accède à une compétence qui lui était jusqu’alors peu reconnue en pratique, les parties se tournant naturellement vers le notaire pour ce type d’opérations. L’expert-comptable, enfin, voit son intervention cantonnée au prolongement de sa mission comptable, ce qui exclut qu’il puisse être sollicité pour une cession sans lien avec un mandat préexistant auprès de la société.
Cette concurrence nouvelle entre notaires et avocats sur le marché des cessions de parts de SCI est potentiellement bénéfique pour les associés, qui pourront comparer les honoraires pratiqués par les uns et les autres. Elle impose toutefois aux avocats une exigence de compétence technique en droit des sociétés et en droit immobilier qu’il leur appartiendra de démontrer. L’acte contresigné d’avocat, régi par la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011, doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires et engage la responsabilité civile professionnelle de l’avocat signataire. La Cour de cassation n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer sur l’articulation entre cet acte et les exigences spécifiques de l’article 1865-1 nouveau, mais il est probable que les premiers contentieux porteront sur la régularité formelle de l’acte d’avocat au regard des exigences du texte.
Sur le plan fiscal, l’obligation de recourir à un acte notarié ou à un acte d’avocat emporte des conséquences directes. L’enregistrement de la cession auprès du service de la publicité foncière et le paiement des droits d’enregistrement, dont le taux est actuellement fixé à 5 % du prix de cession par l’article 726 du Code général des impôts, seront désormais systématiquement assurés, alors qu’ils pouvaient être négligés dans le cadre d’une cession sous seing privé informelle. Le gain pour les finances publiques est double : d’une part, l’assiette des droits est mieux garantie, d’autre part, la traçabilité des mutations de parts sociales permet de lutter plus efficacement contre la fraude fiscale et le blanchiment de capitaux.
La loi du 26 juin 2026 ne prévoit pas de mécanisme de régularisation pour les cessions antérieures à son entrée en vigueur. Les parties ayant procédé à une cession sous seing privé avant la publication de la loi ne sont donc pas tenues de faire homologuer leur opération. En revanche, toute cession conclue postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, soit à compter du 27 juin 2026, est soumise au nouveau formalisme, quelle que soit la date à laquelle les négociations ont été engagées. Cette application immédiate, conforme au principe de l’article 2 du Code civil selon lequel la loi nouvelle régit les effets à venir des situations juridiques non contractuelles, pourra susciter des difficultés pour les opérations en cours au moment de la publication.
L’impact de la réforme sur la transmission patrimoniale familiale mérite une attention particulière. Les SCI familiales, qui constituent le véhicule privilégié de la transmission intergénérationnelle du patrimoine immobilier, sont directement concernées. La donation de parts sociales entre parents et enfants, qui pouvait jusqu’alors être réalisée par un simple acte sous seing privé enregistré, devra désormais emprunter le canal de l’acte notarié ou de l’acte d’avocat. Ce renchérissement du coût de la transmission n’est pas neutre pour les familles modestes qui avaient choisi la SCI comme instrument de gestion et d’anticipation successorale. Il invite à repenser les stratégies patrimoniales en intégrant le coût du formalisme comme un paramètre à part entière de la décision de constituer ou de conserver une SCI.
Le contentieux prévisible de la réforme portera principalement sur trois questions. La première est celle de la preuve de la qualité du professionnel intervenu : un acte rédigé par un expert-comptable en dehors du prolongement de sa mission comptable sera-t-il frappé de nullité absolue ou relative ? La seconde est celle du sort des cessions réalisées par des professionnels étrangers : un notaire belge ou un solicitor anglais pourra-t-il instrumenter une cession de parts de SCI de droit français ? La troisième est celle de l’articulation entre la nullité de l’article 1865-1 et les autres causes de nullité du droit commun des sociétés, notamment celles prévues par l’article 1844-10 du Code civil, qui sanctionne la nullité des actes ou délibérations des organes de la société. Sur ces trois points, la jurisprudence de la troisième chambre civile sera déterminante.
L’arrêt rendu le 11 juillet 2024 témoigne déjà de l’attention portée par la Cour de cassation à la protection des droits des associés face aux clauses statutaires restrictives. La Cour y a jugé que « si les statuts peuvent réserver le droit de vote aux associés sur les questions autres que celles relatives à l’affectation des bénéfices, ils ne peuvent, en revanche, priver l’usufruitier de parts sociales du droit de contester une délibération collective susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance » (Civ. 3e, 11 juil. 2024, n° 23-10.013, Publié au Bulletin). Ce considérant, qui affirme la primauté du droit d’accès au juge sur les stipulations statutaires, annonce la vigilance avec laquelle la Cour contrôlera l’application du nouvel article 1865-1 lorsque des clauses statutaires tenteront d’en atténuer la portée.
Conclusion
La loi du 26 juin 2026 met un terme à une anomalie juridique que la pratique notariale dénonçait depuis plus de deux décennies. En soumettant les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière à un formalisme rigoureux, assorti d’une nullité dissuasive, le législateur a fait le choix de la sécurité juridique contre la liberté contractuelle. La réforme impose aux associés de SCI, aux notaires, aux avocats et aux experts-comptables un nouvel équilibre qui devra trouver sa traduction dans la pratique. Le coût du formalisme est le prix à payer pour la sécurité des transmissions et la transparence des mutations patrimoniales.
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