Le renouvellement du bail commercial : entre droit du preneur et prérogatives du bailleur
I. Le droit au renouvellement, pilier du statut des baux commerciaux
A. Les conditions de fond du droit au renouvellement
Le droit au renouvellement du bail commercial constitue l’une des garanties essentielles offertes au preneur par le statut institué aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Ce droit, qui permet au locataire d’obtenir le renouvellement de son bail à son échéance, est subordonné à des conditions de fond dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation assure un contrôle rigoureux. L’article L. 145-8 du code de commerce dispose que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, et que le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail. Cette exigence d’exploitation effective pendant la période triennale antérieure à l’échéance du bail constitue une condition cardinale, dont la jurisprudence fait une application stricte, en vérifiant que le preneur a bien exercé dans les locaux loués l’activité commerciale prévue au contrat de manière continue et réelle.
Le champ d’application du statut des baux commerciaux est délimité par l’article L. 145-1 du code de commerce, aux termes duquel les dispositions du chapitre V s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises. Cette définition du champ d’application, étendue par l’article L. 145-3 aux baux passés par les emphytéotes, conditionne l’accès au droit au renouvellement. Par ailleurs, l’article L. 145-15 du même code dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre. Cette disposition d’ordre public protège le preneur contre toute tentative contractuelle de contournement du statut impératif des baux commerciaux.
La durée du contrat de location, prévue à l’article L. 145-4 du code de commerce, ne peut être inférieure à neuf ans, le preneur ayant la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Ce mécanisme dit des « trois-six-neuf » confère au locataire une stabilité dans la jouissance des locaux tout en lui offrant des facultés de sortie périodiques. Or, le bailleur ne dispose pas d’une faculté symétrique de résiliation triennale, ce qui traduit l’économie générale du statut protecteur. Dès lors, le droit au renouvellement apparaît comme la contrepartie de l’engagement de stabilité souscrit par le bailleur pour une durée minimale de neuf années, renouvelable par périodes successives de même durée en vertu de l’article L. 145-12 du code de commerce.
L’exploitation effective du fonds, condition substantielle du droit au renouvellement, doit s’apprécier au regard de la nature de l’activité exercée et des circonstances propres à chaque espèce. La jurisprudence admet que des périodes de fermeture temporaire, justifiées par des travaux de rénovation ou des difficultés économiques passagères, ne font pas obstacle au renouvellement dès lors que le preneur démontre sa volonté de poursuivre l’exploitation. Le critère déterminant réside dans la réalité de l’exploitation personnelle du fonds par le preneur dans les lieux loués, à l’exclusion de toute exploitation par un tiers non autorisé. En conséquence, la sous-location irrégulière des locaux, qui caractérise un défaut d’exploitation personnelle, expose le preneur à la déchéance du droit au renouvellement, le bailleur pouvant alors refuser le principe même de la reconduction du bail.
B. La procédure de renouvellement et la fixation du prix
La procédure de renouvellement du bail commercial obéit à un formalisme rigoureux que les praticiens se doivent de maîtriser. L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette exigence de motivation du congé, sanctionnée par la nullité, constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur.
À défaut de congé, l’article L. 145-10 dispose que le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les trois mois de la notification, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. En conséquence, le silence du bailleur dans le délai de trois mois emporte acceptation du renouvellement, mécanisme de protection du preneur qui incite le bailleur à la diligence.
Le prix du bail renouvelé constitue un enjeu économique central. L’article L. 145-11 du code de commerce énonce que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement. Dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 18 septembre 2025 un arrêt publié au Bulletin (pourvoi n° 24-13.288) aux termes duquel « il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette décision clarifie la preuve exigée du bailleur pour obtenir le déplafonnement, en le dispensant d’établir que le chiffre d’affaires du locataire a effectivement progressé.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit des modifications notables dans l’économie générale du bail commercial, dont certaines intéressent directement la procédure de renouvellement. La mensualisation du loyer, que le locataire peut désormais solliciter sans l’accord du bailleur dès lors qu’il est à jour de ses paiements, modifie le rythme des flux financiers entre les parties et peut avoir une incidence sur la négociation du loyer renouvelé. Par ailleurs, le plafonnement du dépôt de garantie à un trimestre de loyer, institué par cette même loi pour les locaux ouvrant droit à la mensualisation, encadre les sûretés que le bailleur peut exiger à l’occasion du renouvellement. La loi valide également les clauses d’indexation dites « clauses-tunnel », qui encadrent symétriquement la hausse et la baisse du loyer, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026. Ces dispositions, sans remettre en cause le principe du droit au renouvellement, en réaménagent les conditions financières dans un sens plus favorable au preneur.
II. Le refus de renouvellement et ses conséquences indemnitaires
A. Les motifs légitimes de refus sans indemnité d’éviction
Le droit au renouvellement n’est pas absolu, et le bailleur peut s’y opposer dans certaines hypothèses limitativement énumérées par le code de commerce. L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le principe est donc celui du droit à indemnité, le refus sans indemnité constituant l’exception.
Les cas de refus sans indemnité d’éviction sont strictement encadrés par la loi. Le bailleur peut ainsi refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’une indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant, tel que l’inexécution d’une obligation substantielle du bail. L’article L. 145-15 du code de commerce, qui déclare réputées non écrites les clauses faisant échec au droit au renouvellement, protège également les dispositions relatives à la déspécialisation énoncées aux articles L. 145-47 à L. 145-54. En effet, la faculté pour le preneur de modifier son activité sans perdre son droit au statut participe de l’équilibre général du régime. À cet égard, l’article L. 145-47 autorise le locataire à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, moyennant une information préalable du propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’article L. 145-48 du code de commerce ouvre au locataire une faculté de déspécialisation plénière, en lui permettant d’être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Cette disposition, qui répond aux mutations du commerce, permet au preneur d’adapter son activité sans perdre le bénéfice du statut protecteur. L’article L. 145-52 ajoute que le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n’est point justifié par un motif grave et légitime. Le contrôle judiciaire de la déspécialisation assure ainsi un équilibre entre la liberté d’entreprendre du preneur et les droits du bailleur sur la destination de son immeuble.
Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au versement de l’indemnité d’éviction comprennent également la reprise des lieux pour habiter, prévue à l’article L. 145-18 du code de commerce, la reprise pour démolir et reconstruire l’immeuble, visée à l’article L. 145-21, ou encore la reprise pour exécuter des travaux prescrits dans le cadre d’une opération de restauration immobilière. Ces hypothèses, qui reposent sur des considérations d’intérêt général ou de politique urbaine, permettent au bailleur de recouvrer la libre disposition de son bien sans supporter la charge financière de l’indemnité d’éviction. Toutefois, la jurisprudence exige que le bailleur rapporte la preuve du caractère sérieux de son projet et de sa capacité à le mener à bien dans des conditions conformes aux prescriptions légales, le refus abusif exposant le bailleur à une action en responsabilité.
B. L’indemnité d’éviction et les prérogatives du bailleur lors du renouvellement
L’indemnité d’éviction, prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, constitue la contrepartie financière du refus de renouvellement opposé par le bailleur en l’absence de motif grave et légitime. Son évaluation, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, doit prendre en considération la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession. La fixation de cette indemnité donne lieu à un contentieux abondant devant les juridictions, en raison de la difficulté à évaluer le préjudice subi par le preneur évincé. L’enjeu est considérable pour les deux parties : le bailleur peut être tenu au versement d’une somme équivalant à plusieurs années de loyers, tandis que le preneur voit son outil de travail anéanti par la perte du droit au bail.
La Cour de cassation a récemment précisé l’articulation entre les prérogatives du bailleur et les droits du preneur dans le cadre de la vente du local loué. Par un arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.765, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé qu’il résulte de la combinaison des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Cette décision illustre la volonté de la Cour de cassation de préserver la liberté du bailleur de renoncer à son projet de vente, tout en ménageant un droit à réparation pour le preneur évincé de manière fautive.
L’article L. 145-5 du code de commerce, qui régit le bail dérogatoire au statut, permet aux parties de conclure un bail d’une durée maximale de trois ans en écartant les dispositions protectrices du chapitre V. Toutefois, si à l’expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par le statut des baux commerciaux, avec toutes les conséquences qui s’attachent au droit au renouvellement. Ce mécanisme de régularisation automatique sanctionne le bailleur qui aurait tenté de contourner le statut par la conclusion de baux dérogatoires successifs. Dès lors, le bailleur qui consent un bail dérogatoire doit être conscient qu’à défaut de libération effective des lieux par le preneur au terme convenu, le statut protecteur s’appliquera de plein droit, avec la perspective d’un renouvellement obligatoire.
Les clauses du bail relatives à la répartition des charges et des réparations entre bailleur et preneur interfèrent directement avec la question du renouvellement. Le locataire qui conteste une augmentation excessive de ses charges peut être tenté de ne pas solliciter le renouvellement, tandis que le bailleur qui supporte des travaux de mise en conformité onéreux peut souhaiter ne pas reconduire le bail. L’article L. 145-12 du code de commerce, en fixant à neuf ans la durée du bail renouvelé, sauf accord des parties pour une durée plus longue, offre un cadre temporel stable qui permet aux deux parties d’anticiper leurs obligations respectives. Par ailleurs, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Cette règle de continuité garantit l’absence de solution de continuité dans la jouissance des lieux par le preneur.
Enfin, l’article L. 145-55 du code de commerce, qui clôt la section relative à la déspécialisation, prévoit qu’à tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande de déspécialisation peut y renoncer en le notifiant au bailleur, auquel cas il supporte tous les frais de l’instance. Cette faculté de rétractation, qui s’inscrit dans la logique protectrice du statut, permet au preneur de ne pas assumer les conséquences financières d’une transformation d’activité qui se révélerait inopportune. L’article L. 145-50 du même code dispose que le changement d’activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d’une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l’existence, et ce dernier peut en outre, en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la transformation la modification du prix du bail, sans qu’il y ait lieu d’appliquer les dispositions relatives au plafonnement. La modification de l’activité exercée dans les lieux a donc des incidences directes sur le montant du loyer, et par voie de conséquence sur les conditions dans lesquelles le renouvellement pourra intervenir.
Conclusion
Le renouvellement du bail commercial constitue l’un des mécanismes les plus structurants du statut des baux commerciaux, dont il incarne à la fois la force protectrice et la complexité procédurale. Le législateur a entendu garantir au preneur une stabilité dans l’exploitation de son fonds, en lui offrant un droit au renouvellement que le bailleur ne peut écarter sans motif légitime ou sans contrepartie indemnitaire. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par des décisions récentes et publiées, continue de préciser les conditions dans lesquelles ce droit s’exerce et les limites qui lui sont opposables. L’arrêt du 25 juin 2026 met en évidence la subtilité des rapports entre la liberté contractuelle du bailleur et le droit de préférence du preneur, tandis que l’arrêt du 18 septembre 2025 clarifie les règles du déplafonnement du loyer renouvelé. Ces décisions, combinées aux dispositions impératives des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et à la réforme issue de la loi du 26 mai 2026, dessinent un corpus normatif dont la maîtrise constitue pour tout avocat en droit immobilier un prérequis indispensable à la sécurisation des opérations locatives commerciales.
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