Le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente : contours et sanctions d’un mécanisme protecteur
I. La consécration légale du droit de préférence et la délimitation de son domaine
A. Le mécanisme protecteur de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce
Introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et substantiellement renforcé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce institue au profit du locataire commercial un droit de préférence dont la portée pratique est considérable dans la sécurisation des fonds de commerce. Le premier alinéa de ce texte dispose que, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe obligatoirement le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit impérativement indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions essentielles de la vente projetée. Une fois cette notification reçue, elle vaut offre de vente irrévocable au profit exclusif du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer sur son intention d’acquérir.
Le législateur a entendu organiser un mécanisme complet permettant au preneur de se porter acquéreur dans des conditions encadrées et protectrices. En cas d’acceptation de l’offre par le locataire, celui-ci bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, ce délai étant porté à quatre mois s’il notifie dans sa réponse son intention de recourir à un prêt. Cette extension du délai constitue une garantie substantielle pour le commerçant qui doit solliciter un financement bancaire pour concrétiser l’acquisition. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a précisé un point qui suscitait des interrogations en pratique : « si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet ». Cette précision, qui consacre la caducité automatique de l’acceptation en cas d’inaction prolongée du preneur, protège également le bailleur contre une immobilisation excessive de son bien et répond à un impératif de sécurité juridique.
Le dispositif comporte en outre une protection renforcée du preneur contre les contournements déloyaux du droit de préférence. Le législateur a en effet prévu l’hypothèse dans laquelle le propriétaire, après avoir notifié son intention de vendre à un prix déterminé, déciderait ultérieurement de consentir à un tiers acquéreur des conditions ou un prix plus avantageux. Dans cette hypothèse, le texte impose au notaire, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, de notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce nouveau prix, à peine de nullité de la vente. Cette seconde notification vaut également offre de vente au profit du locataire, lequel dispose à nouveau d’un délai d’un mois pour se prononcer. Or, cette double obligation de notification constitue une garantie procédurale essentielle qui empêche le propriétaire de contourner le droit de préférence en fixant initialement un prix dissuasif pour le locataire avant d’octroyer une décote substantielle à un tiers complice.
Les dispositions de l’article L. 145-46-1 sont expressément qualifiées d’ordre public par la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’arrêt fondateur en la matière est celui du 30 novembre 2023, dans lequel la Cour a énoncé avec une netteté particulière que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préemption au bénéfice du locataire d’un local commercial en cas de vente de ce local, sont d’ordre public et s’appliquent à toute cession d’un local commercial sans distinction » (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n° 22-17.505, publié au Bulletin). Dès lors, le caractère d’ordre public du dispositif emporte deux conséquences majeures : toute clause contractuelle qui aurait pour effet de restreindre ou d’écarter le droit de préférence du preneur serait réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce, et le champ d’application du texte ne saurait dépendre de la volonté des parties au bail.
La loi du 26 mai 2026 a également enrichi le dispositif d’une avancée textuelle majeure en définissant précisément ce qu’il convient d’entendre par local à usage commercial au sens du droit de préférence. L’avant-dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 dispose désormais que le local à usage commercial s’entend de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Cette définition législative, qui faisait cruellement défaut sous l’empire de la rédaction antérieure du texte, apporte une clarification bienvenue dans un domaine où la qualification du local déterminait l’existence même du droit de préférence. Par ailleurs, le cinquième alinéa impose désormais que les quatre premiers alinéas de l’article soient reproduits intégralement, à peine de nullité, dans chaque notification adressée au locataire.
B. Les exclusions légales et la construction prétorienne du domaine
Si le mécanisme du droit de préférence apparaît large dans son principe même, il comporte des exclusions significatives, tant légales que jurisprudentielles, qui en délimitent rigoureusement le domaine d’application et en tempèrent la portée. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 énumère cinq hypothèses dans lesquelles le droit de préférence est écarté : premièrement, la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ; deuxièmement, la cession unique de locaux commerciaux distincts ; troisièmement, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ; quatrièmement, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; cinquièmement, la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Le texte exclut également le droit de préférence lorsqu’il est fait application du droit de préemption urbain ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du Code de l’urbanisme.
La portée de ces exceptions légales a donné lieu à un contentieux nourri devant la Cour de cassation, laquelle a progressivement affiné leur champ d’application. Un arrêt d’une particulière importance a été rendu le 5 mars 2026 à propos de l’exception relative à la cession intrafamiliale. La troisième chambre civile y a jugé que la cession consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une cession faite au bénéfice de descendants au sens de l’exception légale. La Cour motive sa décision par le principe fondamental selon lequel la société civile immobilière dispose d’une personnalité juridique distincte de celle de ses associés, de sorte que la cession à la personne morale ne peut être assimilée à une cession aux personnes physiques qui la composent (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin). En l’espèce, la Cour a censuré la tentative du bailleur qui, ayant constitué une SCI familiale avec ses enfants, prétendait échapper au droit de préférence du preneur en invoquant l’exception de cession à descendants.
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé de manière constante que les ventes faites d’autorité de justice échappent au domaine du droit de préférence. Dans l’arrêt du 30 novembre 2023 déjà cité, la troisième chambre civile a énoncé que les dispositions de l’article L. 145-46-1 « ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice ». Cette solution a été étendue aux ventes de gré à gré d’actifs immobiliers dépendant d’une liquidation judiciaire. La Cour a en effet jugé le 15 février 2023 qu’une telle vente, autorisée par le juge-commissaire en application de l’article L. 642-18 du Code de commerce, constitue également une vente faite d’autorité de justice, de sorte que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code, qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables, de sorte qu’une telle vente ne peut donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial » (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-16.475, publié au Bulletin). Cette jurisprudence constante repose sur la considération que le droit de préférence suppose une vente volontaire du propriétaire, ce qui n’est pas le cas lorsque la cession intervient dans un cadre judiciaire contraint.
En conséquence, un autre tempérament fondamental au domaine du droit de préférence réside dans la nature même du local donné à bail. L’article L. 145-46-1 ne bénéficie en effet qu’au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, à l’exclusion expresse des locaux à usage industriel. Or aucune disposition du Code de commerce ne définissant la notion de local à usage industriel, la Cour de cassation a dû procéder à une oeuvre de construction prétorienne. Par un arrêt de principe du 29 juin 2023, la troisième chambre civile a posé une définition générale et abstraite qui fait désormais autorité : « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant » (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034, publié au Bulletin). Pour forger cette définition, la Cour s’est expressément référée aux critères dégagés par le Conseil d’État en matière fiscale, transposant ainsi en droit des baux commerciaux une grille d’analyse qui avait fait ses preuves dans le contentieux administratif.
La troisième chambre civile a également précisé les contours de l’exclusion du droit de préférence en cas de cession d’un immeuble qui n’est que partiellement loué au preneur. L’arrêt du 19 juin 2025 constitue sur ce point une décision de principe essentielle. La Cour y affirme que « en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti », et que l’exception de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux s’applique y compris lorsque l’immeuble cédé ne comprend qu’un seul local commercial (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié au Bulletin). Autrement dit, le locataire dont le bail ne porte que sur une partie de l’ensemble immobilier vendu ne saurait prétendre exercer un droit de préférence sur la totalité de cet ensemble, ni même sur la fraction qui lui est donnée à bail, dès lors que la cession porte sur un immeuble plus vaste que le seul local loué.
II. La sanction de la violation du droit de préférence et son régime procédural
A. La nullité de la vente comme sanction cardinale
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce érige la nullité en sanction principale de la méconnaissance du droit de préférence du locataire commercial. Le premier alinéa du texte dispose que la notification adressée par le bailleur au preneur doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée « à peine de nullité ». Le troisième alinéa réitère la même sanction, « à peine de nullité de la vente », lorsque le notaire ne satisfait pas à l’obligation de notification des nouvelles conditions plus favorables consenties à l’acquéreur. La nullité qui sanctionne la violation du droit de préférence revêt le caractère d’une nullité relative, destinée à la protection exclusive de l’intérêt privé du locataire évincé, et non d’une nullité absolue qui pourrait être invoquée par toute personne intéressée à la régularité de l’opération.
La Cour de cassation a confirmé avec autorité la nature et le régime de cette sanction dans une décision publiée au Bulletin du 18 décembre 2025. La troisième chambre civile y juge expressément que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin). L’arrêt est d’autant plus remarquable qu’il écarte la prétention du locataire qui soutenait que la vente intervenue en violation de son droit de préférence devait être réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce, ce qui aurait eu pour effet radical de soustraire l’action à toute prescription. La Cour a nettement tranché en faveur de la nullité comme sanction appropriée, avec toutes les conséquences qui en découlent en matière de prescription.
Or, l’enjeu pratique de la qualification de la sanction est considérable pour le locataire évincé. Si l’action en nullité aboutit, le juge peut prononcer l’anéantissement rétroactif de la vente et ordonner la restitution des locaux dans le patrimoine du vendeur, ce qui permet au preneur de se porter acquéreur dans les conditions légales. La jurisprudence des juges du fond est même allée jusqu’à reconnaître, dans certaines hypothèses, la possibilité de déclarer la vente parfaite au profit du locataire et de dire que le jugement sera publié au service de la publicité foncière pour valoir titre de propriété, évitant ainsi au preneur de devoir passer par une nouvelle vente. Cette solution, qui permet au locataire d’acquérir directement les locaux par l’effet du jugement, constitue une application particulièrement énergique et efficace du droit de préférence, à la mesure de l’importance que le législateur a entendu attacher à ce mécanisme protecteur.
L’action en nullité est néanmoins enfermée dans un délai de prescription strict, dont la brièveté s’explique par la nécessité impérieuse de ne pas faire peser une insécurité juridique excessive et prolongée sur les mutations immobilières. L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Dans l’arrêt du 18 décembre 2025 précité, la Cour de cassation a expressément rattaché l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence à cette prescription biennale, en jugeant que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Le point de départ du délai de prescription est déterminé conformément au droit commun de l’article 2224 du Code civil, c’est-à-dire à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. À cet égard, la publication de la vente au service de la publicité foncière constitue un fait objectif de nature à faire courir le délai.
La distinction entre la nullité et le réputé non écrit revêt en la matière une importance jurisprudentielle et pratique décisive. Alors que la sanction du réputé non écrit est par nature imprescriptible, ce qui aurait permis au locataire d’agir sans limitation de durée, l’action en nullité est soumise au délai de prescription biennale. Le locataire qui laisserait s’écouler le délai de deux ans sans introduire son action se verrait opposer une fin de non-recevoir tirée de la prescription, rendant la vente définitivement inattaquable. Dès lors, la vigilance du preneur et la rapidité de sa réaction constituent des conditions essentielles à l’efficacité du droit de préférence. La solution retenue par la Cour de cassation procède d’un équilibre délibéré entre la protection du locataire et la sécurité des transactions immobilières.
La loi du 26 mai 2026 a renforcé le formalisme protecteur entourant l’exercice du droit de préférence en imposant une exigence nouvelle de reproduction intégrale des dispositions légales applicables. Le cinquième alinéa de l’article L. 145-46-1, dans sa rédaction issue de la loi de simplification, dispose en effet que « les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification ». Cette obligation de reproduction intégrale du texte légal dans l’acte même de notification vise à garantir que le locataire soit parfaitement informé de l’étendue et des modalités d’exercice de ses droits. L’exigence présente un caractère substantiel et non simplement formel, de sorte que toute omission ou reproduction incomplète des alinéas requis expose la notification et, par voie de conséquence, la vente subséquente, à une annulation pour vice de procédure.
B. Le régime procédural de l’action et les conditions de sa recevabilité
L’exercice effectif du droit de préférence obéit à un formalisme procédural rigoureux dont le non-respect compromet irrémédiablement la validité de l’opération de vente. Le bailleur doit adresser au locataire une notification contenant impérativement l’intégralité des informations requises par le texte, à savoir l’indication précise du prix et des conditions de la vente projetée, ainsi que la reproduction des quatre premiers alinéas de l’article. La Cour de cassation, dans la continuité de sa jurisprudence protectrice du preneur, a précisé que le non-respect de cette exigence formelle substantielle est sanctionné par la nullité de la vente elle-même. Le délai d’un mois laissé au locataire pour se prononcer constitue un délai préfix de réflexion qui ne saurait être réduit par les parties.
En cas d’acceptation de l’offre par le locataire, le texte organise un mécanisme de réalisation de la vente dans un cadre temporel contraint mais raisonnable. Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour réaliser l’acte authentique, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt. La loi du 26 mai 2026 a levé une incertitude en précisant que l’acceptation devient caduque si la vente n’est pas réalisée dans ces délais. La preuve de la violation du droit de préférence incombe au locataire demandeur, qui doit établir qu’il n’a pas été régulièrement informé de la vente ou que les informations fournies ne correspondaient pas aux conditions réelles de la cession. En revanche, il incombe au bailleur qui entend opposer l’une des exceptions légales au droit de préférence d’en démontrer la réunion. La troisième chambre civile a en effet rappelé dans son arrêt du 29 juin 2023 que c’est sur celui qui se prévaut d’une cause d’exclusion que pèse la charge de la preuve.
La compétence pour connaître de l’action en nullité appartient au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, en application de la règle de compétence territoriale exclusive édictée par l’article 44 du Code de procédure civile. L’action doit être dirigée à la fois contre le vendeur, propriétaire initial, et contre l’acquéreur, tiers à la relation locative mais partie à l’acte argué de nullité. Le notaire instrumentaire peut également être appelé en cause aux fins de garantie, en raison de son obligation professionnelle de veiller à l’efficacité juridique des actes qu’il reçoit. Par ailleurs, le locataire peut solliciter, outre l’annulation de la vente, l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct causé par la violation de son droit, notamment la perte de chance d’acquérir le bien ou le trouble commercial résultant de l’incertitude sur la pérennité de son exploitation.
En définitive, le droit de préférence du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce et substantiellement renforcé par la loi du 26 mai 2026, constitue aujourd’hui un instrument de protection d’une remarquable efficacité pour le preneur à bail commercial. La construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en a précisé les contours avec une rigueur qui honore la prévisibilité du droit : définition du local à usage industriel exclu du dispositif, affirmation du caractère d’ordre public du texte, exclusion des ventes faites d’autorité de justice, restriction de l’exception de cession intrafamiliale aux seules personnes physiques, soumission de l’action en nullité à la prescription biennale de l’article L. 145-60. La sanction de la nullité de la vente, encadrée par un formalisme probatoire et procédural rigoureux, offre au locataire évincé une voie de droit effective pour préserver sa faculté d’acquérir le local dans lequel il exerce son activité commerciale ou artisanale.
Conclusion
Le mécanisme du droit de préférence du locataire commercial, tel qu’issu des réformes successives de 2014 et de 2026, constitue désormais une pièce maîtresse du statut protecteur des baux commerciaux. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a su en délimiter le domaine avec précision tout en préservant son effectivité, en écartant les tentatives de contournement par le recours aux sociétés interposées ou par des qualifications juridiques inadéquates. La prescription biennale de l’action en nullité impose au locataire une vigilance accrue et une réactivité sans délai pour faire valoir ses droits. La réforme de 2026, en définissant le local commercial, en imposant la reproduction intégrale du texte dans les notifications et en clarifiant le régime de caducité de l’acceptation, apporte une sécurité juridique bienvenue dans un contentieux qui demeure nourri. L’enjeu pour les praticiens du droit immobilier est désormais d’assurer une information complète et précoce des preneurs sur l’étendue de leurs droits, afin que ce mécanisme protecteur déploie pleinement ses effets dans la pratique des affaires.
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