Le rééquilibrage du bail commercial par la troisième chambre civile au premier semestre 2026
I. Le renforcement de la protection du preneur confronté à la défaillance du bailleur
A. L’obligation de délivrance continue et la prescription quinquennale glissante
Par un arrêt de section du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré, avec une netteté remarquable, le caractère continu de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur commercial. Cet arrêt, promis aux honneurs du Bulletin, énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). La portée de cette affirmation, dont la simplicité apparente ne doit pas masquer la rupture qu’elle opère avec certaines pratiques judiciaires, mérite d’être mesurée à l’aune de ses conséquences procédurales. En l’espèce, une bailleresse avait donné à bail un local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie en 1997, lequel avait fait l’objet d’un avenant en 2003 avec les nouveaux preneurs, puis d’un renouvellement en 2017. Les locataires avaient assigné la bailleresse le 20 juin 2019 aux fins de délivrance de la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette du bail, et en indemnisation des préjudices subis.
La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 29 mai 2024, avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le délai de prescription quinquennal avait commencé à courir dès le 23 janvier 2003, date à laquelle les preneurs avaient eu connaissance de la configuration de la cour litigieuse et des droits qu’ils détenaient sur elle. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil. Elle déduit de ces textes une règle dont la clarté est appelée à guider durablement le contentieux des baux commerciaux : « il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B, §11).
Cette solution inaugure ce que la doctrine qualifie désormais de prescription quinquennale glissante. Le point de départ du délai de prescription n’est plus figé à la date de conclusion du contrat ou à celle de la révélation du dommage initial, mais se renouvelle aussi longtemps que le manquement du bailleur persiste. Par cette construction, la troisième chambre civile rattache expressément l’obligation de délivrance à la nature même du contrat de louage tel que défini par l’article 1709 du code civil, lequel oblige une partie à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps. L’obligation de délivrance n’est donc pas une obligation instantanée dont l’exécution s’épuiserait à la remise des clés, mais une obligation continue dont le respect s’impose au bailleur durant toute la relation contractuelle.
Les conséquences pratiques de cet arrêt sont considérables pour le preneur confronté à un bailleur défaillant. Ce dernier ne peut plus se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à ses obligations, fussent-elles anciennes dans leur origine. Le locataire peut désormais solliciter l’exécution forcée en nature aussi longtemps que le manquement subsiste, et obtenir réparation des préjudices subis au cours des cinq années précédant l’introduction de sa demande, sans que l’ancienneté de la conclusion du bail ne constitue un obstacle procédural. En cela, la troisième chambre civile consolide la position du preneur en lui offrant une arme processuelle efficace contre l’inertie du bailleur.
B. L’exception d’inexécution opposée à la mise en oeuvre de la clause résolutoire
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt de section, également publié au Bulletin, qui parachève l’édifice protecteur du preneur en précisant les conditions dans lesquelles l’exception d’inexécution peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette affaire, une société civile immobilière bailleresse avait fait signifier, le 17 octobre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire à sa locataire, laquelle avait quitté les lieux en février 2020 après qu’une ordonnance de référé eut constaté l’acquisition de cette clause. La locataire invoquait une exception d’inexécution, soutenant que la bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes convenus, ce qui justifiait la suspension du paiement des loyers.
La cour d’appel de Cayenne, dans un arrêt du 26 février 2024, avait rejeté cette argumentation en retenant que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni acquitté les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette analyse dans des termes qui renversent la perspective traditionnelle : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, §13).
Cet attendu de principe s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence récente dont la troisième chambre civile rappelle les termes avec soin. Elle cite en effet un précédent arrêt du 18 septembre 2025, également publié au Bulletin, aux termes duquel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, §12).
La portée de cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’articule avec le mécanisme de l’article L. 145-41 du code de commerce, dont la Cour rappelle les termes sans les écarter mais en les subordonnant à un examen préalable du bien-fondé de l’exception d’inexécution. Cet article dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation » (article L. 145-41 du code de commerce). Le commandement de l’article L. 145-41 ne constitue donc plus un couperet automatique : le juge du fond doit préalablement vérifier si le défaut de paiement ne procède pas d’une exception d’inexécution légitime.
En pratique, cette jurisprudence consacre une véritable hiérarchisation des obligations contractuelles dans le bail commercial. L’obligation de paiement du loyer, énoncée à l’article 1728 du code civil, se trouve subordonnée, dans son exigibilité, au respect préalable par le bailleur de ses propres obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible telles que définies à l’article 1719 du même code. La Cour de cassation, par cette construction intellectuelle rigoureuse, rééquilibre les rapports entre les parties au contrat de bail commercial en évitant que la clause résolutoire ne devienne un instrument de contrainte disproportionnée au service exclusif du bailleur.
II. Les prérogatives restaurées du bailleur dans la maîtrise de son patrimoine immobilier
A. La rétractation de l’offre de vente à l’épreuve du droit de préemption du locataire
Le troisième volet de cette trilogie jurisprudentielle a été rendu le 25 juin 2026, toujours par la troisième chambre civile en formation de section et avec publication au Bulletin. La Cour y aborde, sous un angle qui tempère le mouvement protecteur précédemment décrit, la question délicate de l’articulation entre le droit de préemption du locataire commercial et la faculté de rétractation de l’offre de vente par le bailleur. En l’espèce, des bailleurs indivis avaient chargé un notaire de notifier à leur locataire un projet de vente du local commercial, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. L’offre avait été adressée à la sous-locataire, qui l’avait acceptée le 27 janvier 2021. Dès le 28 janvier 2021, les bailleurs avaient informé leur locataire que l’offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante et qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire. La locataire avait néanmoins notifié son acceptation le 1er février 2021 avant d’assigner les bailleurs en constat de la vente.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente, condamnant les bailleurs à signer l’acte authentique, au motif qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 précité. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, en énonçant un principe dont la précision est remarquable : « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B, §10).
Cette solution opère une distinction fondamentale entre deux situations juridiques distinctes. D’une part, la conclusion d’une vente avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois est frappée de nullité, ce qui préserve l’effectivité du droit de préemption du locataire. D’autre part, la simple rétractation de l’offre, lorsqu’elle n’est pas encore acceptée et qu’elle est motivée par la renonciation du bailleur à vendre, n’empêche pas la rupture des pourparlers mais n’expose le bailleur qu’à des dommages et intérêts, sans que le locataire puisse exiger l’exécution forcée de la vente. La Cour de cassation rappelle ainsi que le droit de préemption du locataire, s’il constitue une prérogative importante, ne saurait contraindre le propriétaire à aliéner son bien contre son gré.
Cet arrêt s’inscrit dans le cadre plus large de la réforme du statut des baux commerciaux opérée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont le volet immobilier a fait l’objet d’une attention particulière de la doctrine (Dalloz Actualité, 4 juin 2026, « Réforme du statut des baux commerciaux par la loi de simplification de la vie économique »). Le législateur a notamment apporté des précisions sur la limitation du droit de préemption du locataire, en cohérence avec la solution dégagée par la troisième chambre civile le 25 juin 2026. L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », cette notification valant offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer (article L. 145-46-1 du code de commerce).
Par ailleurs, cet arrêt s’articule avec les principes généraux du droit des obligations issus de la réforme de 2016, que la Cour mobilise expressément. L’article 1113 du code civil rappelle que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation, tandis que l’article 1116 précise que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction de rétractation empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur. La Cour de cassation combine ainsi le droit spécial des baux commerciaux avec le droit commun des obligations pour parvenir à une solution équilibrée qui, sans nier la force du droit de préemption, préserve la liberté du propriétaire de ne pas aliéner son bien.
B. La mensualisation des loyers et la rationalisation des garanties issues de la loi du 26 mai 2026
Au-delà des solutions jurisprudentielles dégagées par la troisième chambre civile, le premier semestre 2026 a été marqué par l’adoption de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les dispositions relatives aux baux commerciaux constituent une réforme d’ampleur. Selon la synthèse qu’en a livrée la doctrine, ce texte instaure la mensualisation des loyers payés pour un bail commercial, plafonne le montant des dépôts de garantie, limite le droit de préemption du locataire et renforce l’encadrement de la clause résolutoire (Village de la Justice, 12 juin 2026, « Clause résolutoire du bail commercial : ce que la réforme du 26 mai 2026 impose désormais aux dirigeants »). Ces modifications législatives, combinées aux arrêts de la Cour de cassation intervenus au cours de la même période, dessinent un nouveau paysage normatif pour le bail commercial dont les praticiens doivent désormais maîtriser les contours.
La mensualisation des loyers constitue une innovation importante destinée à alléger la trésorerie des preneurs, principalement les petites et moyennes entreprises pour lesquelles le paiement trimestriel d’avance pouvait constituer une charge financière excessive. Cette disposition s’inscrit dans un objectif plus large de simplification et de protection de l’activité économique, conformément à l’intitulé même de la loi. Le législateur a également entendu réduire le montant des garanties exigibles à la conclusion du bail, rompant avec des pratiques de marché qui pouvaient aboutir à des dépôts de garantie représentant plusieurs trimestres de loyer, ce qui obérait la capacité d’investissement des commerçants au moment même où ils engageaient leur exploitation.
La réforme de l’article L. 145-41 du code de commerce, pierre angulaire du dispositif de la clause résolutoire, mérite une attention particulière dans ce contexte de rééquilibrage normatif. Le texte modifié par la loi du 26 mai 2026 renforce les pouvoirs du juge dans l’octroi de délais de paiement et dans la suspension des effets de la clause résolutoire, en écho direct avec les solutions dégagées par la Cour de cassation le 5 mars 2026 dans l’arrêt précité n° 24-15.820. Le législateur a ainsi consacré, sur le plan des textes, la logique protectrice que la jurisprudence avait initiée, créant une convergence remarquable entre les sources normative et jurisprudentielle du droit des baux commerciaux.
Enfin, l’encadrement des loyers commerciaux a fait l’objet d’un débat parlementaire nourri dont la presse économique et généraliste s’est fait l’écho. Le Sénat s’est notamment opposé, au mois de mars 2026, à l’instauration d’un dispositif d’encadrement des loyers commerciaux, même à titre expérimental (Le Figaro, 25 mars 2026). Ce débat illustre la tension persistante entre la volonté de protéger les preneurs et la nécessité de préserver l’attractivité de l’investissement immobilier commercial. La troisième chambre civile, par ses arrêts du 5 mars et du 25 juin 2026, a précisément recherché ce point d’équilibre, en renforçant la protection du preneur sans pour autant sacrifier les prérogatives essentielles du bailleur.
Le congé et le renouvellement du bail commercial, régis par l’article L. 145-9 du code de commerce, s’inscrivent également dans ce cadre rénové. Cet article dispose que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement » et que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire », précisant que ce congé « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (article L. 145-9 du code de commerce). Cette exigence de motivation et d’information du preneur, dont le non-respect est sanctionné par la nullité du congé, participe de la même logique de rééquilibrage des rapports contractuels que celle qui innerve l’ensemble de la trilogie jurisprudentielle du premier semestre 2026.
Conclusion
La trilogie jurisprudentielle rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre mars et juin 2026, conjuguée à l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, marque une étape significative dans l’évolution du droit des baux commerciaux. D’un côté, l’arrêt du 5 mars 2026 relatif à l’obligation de délivrance continue consacre une prescription quinquennale glissante qui prive le bailleur défaillant de l’argument tiré de l’ancienneté du manquement. De l’autre, l’arrêt du même jour sur l’exception d’inexécution subordonne le jeu de la clause résolutoire au respect préalable, par le bailleur, de ses propres obligations contractuelles. Enfin, l’arrêt du 25 juin 2026 sur le droit de préemption rappelle que la protection du locataire ne saurait aller jusqu’à contraindre le propriétaire à aliéner son bien, la rétractation d’une offre de vente non acceptée n’ouvrant droit qu’à des dommages et intérêts et non à l’exécution forcée. Cette recherche d’équilibre entre les droits du preneur et les prérogatives du bailleur, poursuivie tant par le législateur que par le juge, constitue le fil conducteur d’une réforme dont les praticiens du droit immobilier, et en particulier les avocats spécialisés en droit des baux commerciaux, doivent désormais intégrer tous les ressorts dans leur pratique contentieuse et leur activité de conseil.
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