L’actualité jurisprudentielle des baux commerciaux : la troisième chambre civile redessine les contours du statut des baux commerciaux (2025-2026)
I. Le renforcement de la propriété commerciale du preneur : droit de préférence et obligation de délivrance
A. Le droit de préférence du locataire : entre nullité de la vente et rétractation de l’offre
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce constitue l’une des protections essentielles accordées au locataire commercial lorsqu’il est confronté à la volonté du bailleur de vendre le local loué. La troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue en préciser les contours à plusieurs reprises au cours des années 2025 et 2026, dans des décisions qui méritent une attention particulière tant elles éclairent la pratique et révèlent les tensions qui traversent cette matière. Par un arrêt du 25 juin 2026, la Cour de cassation a jugé que si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin). La Cour précise ainsi que le bailleur ne peut être contraint de signer l’acte authentique de vente dès lors qu’il s’est rétracté avant l’acceptation de l’offre par le locataire, la sanction de cette rétractation anticipée se limitant à l’engagement de sa responsabilité extra-contractuelle.
En amont de cette décision, la même chambre avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin). La Cour confirme ainsi que la sanction de la violation du droit de préférence est bien la nullité de la vente, mais que l’action en nullité est enfermée dans le délai de prescription de deux ans spécifique au statut des baux commerciaux, ce qui constitue une précision d’importance pour la pratique notariale comme pour le contentieux.
Par ailleurs, dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a précisé que la cession d’un local à une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une cession au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dès lors que la société a une personnalité distincte de ses associés (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin). En conséquence, le locataire bénéficie bien d’un droit de préférence dans une telle hypothèse, ce qui prive d’effet la tentative de contournement du dispositif légal par l’interposition d’une personne morale à caractère familial. Cet arrêt illustre la volonté de la troisième chambre civile de faire prévaloir la substance sur la forme et de garantir l’effectivité du droit de préférence du locataire commercial.
B. L’obligation de délivrance continue du bailleur : une obligation exigible durant toute la durée du bail
La question de l’obligation de délivrance et de son caractère continu a fait l’objet d’un arrêt important rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026. La Cour y énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). La portée de cette décision est considérable pour la pratique du droit des baux commerciaux, car elle écarte l’argument tiré de la prescription extinctive lorsque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance persiste à la date de la demande en justice.
En l’espèce, les locataires d’un local commercial à usage de boulangerie se plaignaient de ne pas avoir la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, pourtant incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite, au motif que le délai de prescription avait commencé à courir dès la signature de l’avenant au bail le 23 janvier 2003, date à laquelle les locataires avaient eu connaissance de la configuration des lieux et de leurs droits sur la cour litigieuse. La Cour de cassation casse cette décision, rappelant avec force que, s’agissant d’un contrat à exécution successive tel que le bail commercial, l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue dont l’inexécution se renouvelle chaque jour. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne des articles 1709 et 1719 du code civil, qui imposent au bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du contrat.
A cet égard, cette jurisprudence emporte des conséquences pratiques majeures pour les parties à un bail commercial. Le bailleur ne peut se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à son obligation de délivrance : tant que le manquement persiste, le locataire peut agir en exécution forcée. En revanche, l’action en réparation des dommages-intérêts consécutifs à cette inexécution est, quant à elle, limitée à la période de cinq ans précédant la demande en justice. La Cour opère ainsi une distinction subtile entre l’action en exécution forcée, qui demeure ouverte tant que le manquement perdure, et l’action indemnitaire, qui reste soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Cette double temporalité, qui distingue le remède en nature du remède par équivalent, constitue l’un des apports les plus remarquables de cet arrêt.
II. Le déplafonnement du loyer et l’indemnité d’éviction : la rigueur jurisprudentielle au service de la sécurité juridique
A. Le déplafonnement du loyer renouvelé et l’étalement des hausses
La question du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé constitue l’un des contentieux les plus nourris devant la troisième chambre civile, et les arrêts récents sont venus en préciser plusieurs aspects essentiels. Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a jugé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin). Cette formulation, qui abandonne la référence à l’incidence effective au profit d’une simple aptitude à influer favorablement sur l’activité commerciale, marque une évolution significative de la jurisprudence en faveur des bailleurs. Désormais, il suffit que la modification notable des facteurs locaux de commercialité soit, objectivement, de nature à avoir un impact favorable sur l’activité du locataire, sans qu’il soit nécessaire d’établir que cette modification a effectivement produit un tel effet.
Par ailleurs, la question de l’étalement des hausses de loyer en cas de déplafonnement a fait l’objet de précisions importantes. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a énoncé que le dispositif d’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). En d’autres termes, l’étalement sur plusieurs années de l’augmentation résultant du déplafonnement, plafonné à 10 % par an du loyer acquitté l’année précédente, ne concerne que les hypothèses de modification notable des éléments de la valeur locative ou de durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans, et non le cas de déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze ans. La Cour de cassation a ainsi rappelé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans », formulation qui restreint de manière significative le champ des bénéficiaires de l’étalement légal. Cette solution, bien que rigoureuse pour les locataires, se justifie par la volonté de ne pas cumuler les avantages : le déplafonnement lié au dépassement de la durée de douze ans par tacite prolongation constitue déjà en lui-même une dérogation au principe du plafonnement, et l’on comprend que le législateur n’ait pas souhaité assortir cette dérogation d’un mécanisme supplémentaire d’atténuation.
En outre, la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin). Dès lors, l’étalement des hausses relève de la libre négociation des parties ou, à défaut, de la compétence du tribunal judiciaire statuant au fond, et non du juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Ces précisions, qui articulent la compétence du juge des loyers commerciaux avec celle du juge du fond, sont de nature à sécuriser le contentieux du déplafonnement en clarifiant l’office de chaque juridiction.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 janvier 2023 a également précisé que l’impôt foncier mis à la charge du locataire par le bail constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce. Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-34 et R. 145-23 du code de commerce, rappelle que les obligations incombant normalement au bailleur et dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative que le juge doit prendre en compte dans la fixation du loyer du bail renouvelé.
B. L’indemnité d’éviction et le régime rigoureux de la prescription biennale
Le droit au renouvellement du bail commercial, pierre angulaire du statut des baux commerciaux, est assorti d’un corollaire protecteur : l’indemnité d’éviction due au locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement. La troisième chambre civile a, par des arrêts récents, considérablement renforcé l’encadrement procédural de cette institution. Par un arrêt du 12 février 2026, elle a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin).
Cette décision est d’une importance considérable pour la pratique, car elle rappelle avec une particulière fermeté que le locataire qui entend contester le congé ou solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, à peine de perdre à la fois son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux. La Cour écarte expressément le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription, ce qui impose au locataire une vigilance procédurale absolue. En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis était restée silencieuse pendant plusieurs années avant d’invoquer la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire sans indemnité. La Cour juge que cette attitude, pourtant qualifiée de « mauvaise foi » par la cour d’appel, ne peut faire échec au mécanisme de la prescription.
En conséquence, le locataire commercial ne peut se contenter d’attendre que le bailleur lui propose un chiffrage de l’indemnité d’éviction, ni se fier aux déclarations de ce dernier quant à son intention de procéder à une expertise. Il doit, dans les deux ans de la date d’effet du congé, saisir le juge compétent pour faire fixer le montant de l’indemnité, faute de quoi il s’expose à perdre toute protection. Cette sévérité procédurale, qui se justifie par l’impératif de sécurité juridique pesant sur le propriétaire des locaux, impose aux locataires une diligence particulière dans le suivi de leurs droits. La rigueur de cette solution est renforcée par l’effet radical de la prescription, qui emporte non seulement la perte du droit à indemnité, mais également la perte du droit au maintien dans les lieux, transformant rétroactivement le locataire en occupant sans droit ni titre.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, par un arrêt du 11 janvier 2024, rappelé une règle fondamentale du droit des baux commerciaux en jugeant qu’« à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix » et qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, publié au Bulletin). Cette solution, qui consacre le principe du renouvellement à l’identique, interdit au bailleur de subordonner l’offre de renouvellement à des modifications substantielles des clauses et conditions du bail, telles que la modification de la contenance des lieux loués ou l’aggravation des obligations d’entretien du preneur. Si le bailleur entend modifier les clauses du bail à l’occasion du renouvellement, il doit en assumer les conséquences : le congé ainsi délivré s’analyse en un refus de renouvellement, générateur d’une indemnité d’éviction au profit du locataire. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante selon laquelle le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, et que le bailleur ne saurait, par le biais d’une offre de renouvellement à des conditions dégradées, contourner le caractère protecteur du statut des baux commerciaux.
Enfin, un arrêt du 2 juillet 2026 est venu rappeler une exigence procédurale essentielle : les juges du fond doivent viser les dernières conclusions des parties avec indication de leur date, faute de quoi leur décision encourt la cassation (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340). Si cet arrêt ne se prononce pas sur le fond du droit des baux commerciaux, il illustre néanmoins la rigueur procédurale avec laquelle la troisième chambre civile contrôle les décisions des juges du fond en cette matière, le contentieux des baux commerciaux étant l’un des plus techniques et des plus sensibles du droit immobilier.
Conclusion
Or, cette actualité jurisprudentielle ne saurait être appréhendée sans tenir compte des profondes modifications du statut des baux commerciaux introduites par la loi n° 2026-411 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Les articles 62 et 63 de cette loi, entrés en vigueur le 28 mai 2026, ont en effet réformé plusieurs piliers du statut : mensualisation du loyer sur demande du locataire, plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer, encadrement des clauses d’indexation par un mécanisme de tunnel limitant la variation annuelle, et aménagement de la clause résolutoire. Ces dispositions d’ordre public, applicables aux baux en cours, modifient l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur dans un sens plus favorable au locataire, ce qui ne manquera pas d’engendrer un contentieux nourri dont les premières manifestations se feront sentir dans les prochains mois. La troisième chambre civile sera vraisemblablement appelée à préciser l’articulation de ces nouvelles dispositions avec les principes dégagés par les arrêts ici commentés, notamment en ce qui concerne les règles de prescription et les conditions d’application du statut protecteur des baux commerciaux.
L’actualité jurisprudentielle des années 2025 et 2026 témoigne de la vitalité du contentieux des baux commerciaux devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation et de la volonté de celle-ci de concilier la protection de la propriété commerciale du locataire avec les exigences de la sécurité juridique et de la rigueur procédurale. La consécration de l’obligation continue de délivrance, l’affinement du régime du droit de préférence, la clarification des conditions du déplafonnement du loyer renouvelé et le rappel impérieux des règles de prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction constituent autant d’apports qui structurent la pratique du droit des baux commerciaux et appellent une vigilance accrue de la part des praticiens comme des justiciables. Ces décisions, rendues pour l’essentiel en formation de section et publiées au Bulletin, forment un corpus cohérent qui oriente les stratégies contentieuses et sécurise les opérations juridiques portant sur les locaux commerciaux. La réforme législative du 26 mai 2026, qui modifie en profondeur plusieurs dispositions du statut, ouvre une nouvelle ère du droit des baux commerciaux dans laquelle la troisième chambre civile aura à concilier les innovations légales avec les principes fondamentaux qu’elle a patiemment édifiés, dans le respect de l’équilibre entre la liberté contractuelle et l’ordre public de protection qui caractérise cette matière.
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