La tacite prolongation du bail commercial et ses incidences sur le déplafonnement du loyer renouvelé
I. La tacite prolongation, mécanisme autonome de déplafonnement du loyer
A. Le régime de la tacite prolongation et son articulation avec le renouvellement
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime dérogatoire au droit commun du louage de choses afin d’assurer la protection du fonds de commerce du preneur. À cet égard, l’article L. 145-9 du code de commerce dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement (Legifrance, article L. 145-9 du code de commerce). Le texte précise qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. La tacite prolongation constitue ainsi un mode de continuation de la relation contractuelle qui opère de plein droit, sans manifestation de volonté des parties, dès lors qu’aucun acte interruptif n’est intervenu dans les formes requises.
Le mécanisme de la tacite prolongation présente une caractéristique essentielle : il prolonge le bail initial sans lui substituer un nouveau contrat. En conséquence, les clauses et conditions du bail expiré demeurent applicables pendant toute la durée de la prolongation. Or, cette permanence du régime contractuel initial n’est pas sans incidence sur le calcul de la durée effective du bail, laquelle constitue un paramètre déterminant pour l’application des règles de fixation du loyer du bail renouvelé. Par ailleurs, l’article L. 145-10 du même code autorise le preneur à demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de la tacite prolongation, ce qui confère à ce dernier une maîtrise du calendrier procédural non négligeable.
L’articulation entre la tacite prolongation et le renouvellement a été précisée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167) (Cour de cassation, 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). La haute juridiction y rappelle que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement. Dès lors, en cas de tacite prolongation et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, conformément à la lettre de l’article L. 145-12 du même code.
Il en résulte que la période de tacite prolongation s’ajoute à la durée contractuelle initiale pour déterminer la durée totale du bail expiré. Cette computation a des conséquences directes sur le régime applicable à la fixation du loyer du bail renouvelé, en ce qu’elle peut faire basculer le bail dans le champ du déplafonnement lorsque la durée totale excède douze années. La troisième chambre civile a ainsi approuvé la cour d’appel de Paris d’avoir retenu qu’un bail ayant pris effet le 30 juin 2000 et dont le renouvellement avait pris effet le 1er juillet 2012 avait duré douze ans et un jour, justifiant le déplafonnement du loyer, alors même que la demande de renouvellement avait été signifiée le 24 mai 2012, soit avant l’expiration de la douzième année.
L’article L. 145-12 du code de commerce, qui fixe les règles de prise d’effet du bail renouvelé, revêt à cet égard une importance pratique considérable. Ce texte dispose que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, en cas de tacite prolongation, à compter du premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement. Cette disposition, en apparence technique, peut se révéler déterminante pour le sort du plafonnement, car c’est à la date de prise d’effet du nouveau bail que s’apprécie la durée totale du bail expiré. Une demande de renouvellement formulée quelques jours avant l’expiration de la douzième année peut ainsi, selon le jour du trimestre civil auquel elle intervient, produire des effets radicalement différents sur le régime de fixation du loyer.
B. Le déplafonnement après douze ans : un régime dépourvu d’étalement
L’article L. 145-34 du code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé (Legifrance, article L. 145-34 du code de commerce). À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Toutefois, le texte prévoit expressément que ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
La mise en oeuvre de ce déplafonnement automatique a donné lieu à une importante précision jurisprudentielle rendue par la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B). Dans cette espèce, la société Monoprix contestait l’application immédiate et intégrale du loyer déplafonné en invoquant le bénéfice du mécanisme d’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, lequel dispose qu’en cas de déplafonnement, la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La Cour de cassation rejette cette argumentation et énonce que le dispositif d’étalement prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. La solution est d’une rigueur implacable : le bailleur qui obtient le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation peut prétendre au paiement intégral du loyer à la valeur locative dès la prise d’effet du nouveau bail, sans que le preneur puisse se prévaloir du lissage annuel de 10 %. En conséquence, le choc financier pour le locataire peut être considérable, ce qui confère à la maîtrise du calendrier de renouvellement une importance stratégique majeure.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B), les conditions dans lesquelles la modification notable des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif autonome de déplafonnement. La Cour y affirme qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. Cette interprétation, qui s’attache au caractère objectif de l’incidence potentielle sans exiger la démonstration d’un impact concret sur le chiffre d’affaires, facilite la tâche probatoire du bailleur et élargit le champ du déplafonnement.
II. Les conséquences contentieuses de la tacite prolongation
A. La computation rigoureuse de la durée du bail expiré
La détermination de la durée exacte du bail expiré constitue un préalable essentiel à l’application des règles de fixation du loyer renouvelé. La tacite prolongation, en allongeant la durée effective de la relation contractuelle au-delà du terme stipulé, affecte directement le seuil de douze années au-delà duquel le plafonnement cesse de s’appliquer. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile impose une computation particulièrement rigoureuse de cette durée, comme l’illustre l’arrêt précité du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167).
Dans cette décision, la Cour énonce que l’ancien bail expire la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail et que la durée du bail expiré inclut la totalité de la période de tacite prolongation. Ainsi, un bail dont le renouvellement prend effet le 1er juillet 2012 après une tacite prolongation ayant débuté le 30 juin 2000 a, en réalité, duré douze ans et un jour, ce qui suffit à écarter le plafonnement. La Cour rejette l’argument du preneur selon lequel la règle du plafonnement demeurerait applicable dès lors que la demande de renouvellement a été notifiée avant que le bail n’ait atteint la durée de douze ans : c’est la date de prise d’effet du nouveau bail qui détermine la durée du bail expiré, et non la date de la demande de renouvellement.
Cette rigueur dans la computation de la durée du bail expiré se double d’une exigence de précision dans la détermination de la valeur locative, laquelle doit correspondre aux critères énoncés par l’article L. 145-33 du code de commerce (Legifrance, article L. 145-33 du code de commerce). Ce texte prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et que, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La fixation du loyer à la valeur locative peut également se heurter à des stipulations contractuelles particulières. Ainsi, dans un arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport) (Cour de cassation, 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R), la troisième chambre civile a précisé l’office du juge des loyers commerciaux saisi d’une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d’un loyer comprenant une part variable. La Cour y énonce que si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.
Cette évolution jurisprudentielle, qui tempère la rigueur de la jurisprudence antérieure excluant toute fixation judiciaire du loyer binaire, ouvre une voie de négociation aux bailleurs confrontés à une impasse contractuelle. Le juge des loyers commerciaux dispose désormais d’un pouvoir d’investigation élargi pour déterminer si, nonobstant la clause de loyer variable, les parties ont entendu se soumettre aux règles du statut en cas de désaccord sur le prix du bail renouvelé.
B. L’articulation entre tacite prolongation et prescription biennale
La tacite prolongation du bail commercial ne produit pas seulement des effets sur la fixation du loyer renouvelé ; elle interfère également avec le régime de la prescription applicable aux actions fondées sur le statut. L’article L. 145-60 du code de commerce énonce que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans (Legifrance, article L. 145-60 du code de commerce). Cette prescription abrégée, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale, constitue un facteur de sécurité juridique pour le bailleur tout en imposant au preneur une diligence accrue dans la mise en oeuvre de ses droits.
La troisième chambre civile a rendu, le 12 février 2026, deux arrêts importants qui précisent les conditions dans lesquelles la prescription biennale s’applique à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Dans le premier arrêt (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B), la Cour énonce que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La haute juridiction rappelle que cette prescription court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction.
La solution est d’une particulière sévérité pour le preneur : le fait pour le bailleur d’avoir reconnu le principe du droit à indemnité dans le congé, puis de s’être montré dilatoire dans l’évaluation de son montant, ne l’empêche pas de se prévaloir ultérieurement de la prescription pour obtenir l’expulsion sans indemnité. La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui avait retenu que l’attitude du bailleur, consistant à se prévaloir de la prescription après avoir reconnu le droit à indemnité, était empreinte de mauvaise foi et faisait obstacle à l’application de la prescription.
Dans le second arrêt du même jour (pourvoi n° 24-18.382, publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B), la troisième chambre civile apporte une précision déterminante sur le régime de la suspension de la prescription. La Cour énonce que le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la deuxième chambre civile du 31 janvier 2019 (pourvoi n° 18-10.011), impose au locataire une vigilance procédurale renforcée. Le simple fait d’émettre des protestations et réserves devant le juge des référés ne suffit pas à lui faire bénéficier de la suspension de la prescription. Il doit impérativement formuler une demande positive, fût-elle subsidiaire, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond. À défaut, le délai de prescription continue de courir et peut anéantir rétroactivement son droit à indemnité d’éviction.
Enfin, la troisième chambre civile a apporté une précision importante sur le droit d’option du bailleur dans un arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219, publié au Bulletin) (Cour de cassation, 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, FS-B). La Cour y énonce que, lorsque le bailleur exerce son droit d’option et refuse le renouvellement du bail après avoir d’abord accepté le principe de celui-ci, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement. Cette rétroactivité de l’indemnité d’occupation à la valeur locative, qui s’applique à compter de la date d’effet du renouvellement et non de la date d’exercice du droit d’option, peut représenter un enjeu financier considérable pour le preneur.
La combinaison de ces solutions jurisprudentielles dessine un paysage contentieux dans lequel la tacite prolongation du bail commercial apparaît comme un facteur de risque majeur pour le preneur. D’une part, l’allongement de la durée du bail au-delà de douze ans emporte un déplafonnement automatique du loyer, sans possibilité d’étalement des augmentations annuelles. D’autre part, la rigueur du régime de la prescription biennale, dont la Cour de cassation refuse d’admettre la suspension ou l’interruption sur le seul fondement de la mauvaise foi du bailleur ou de sa reconnaissance implicite du droit à indemnité, expose le locataire à une déchéance de ses droits s’il n’adopte pas une stratégie procédurale proactive.
L’interaction entre ces deux séries de règles invite à une analyse globale des risques pesant sur le preneur à bail commercial. Dès lors que la tacite prolongation porte la durée du bail au-delà de douze années, le locataire se trouve exposé, lors du renouvellement, à un loyer fixé à la valeur locative sans possibilité d’étalement des augmentations. Si, de surcroît, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction lui est délivré, il doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour faire valoir ses droits à indemnité, sans pouvoir se prévaloir de la passivité ou de la mauvaise foi du bailleur pour justifier son inaction. À cet égard, la jurisprudence du 12 février 2026 constitue un avertissement sans équivoque adressé aux praticiens du droit des baux commerciaux.
La pratique contractuelle doit intégrer ces données jurisprudentielles. Le preneur avisé aura intérêt à solliciter le renouvellement du bail avant l’expiration de la neuvième année, afin d’éviter que la tacite prolongation ne porte la durée du bail au-delà du seuil de douze ans. De son côté, le bailleur qui entend tirer parti de ce mécanisme veillera à notifier son congé ou à accepter le renouvellement dans des conditions qui préservent son droit de voir le loyer fixé à la valeur locative. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui instaure la mensualisation des loyers commerciaux et modifie le régime des dépôts de garantie, témoigne d’une volonté législative d’adapter le statut aux réalités économiques contemporaines, sans toutefois remettre en cause les équilibres fondamentaux du mécanisme de la tacite prolongation.
Conclusion
La tacite prolongation du bail commercial constitue un mécanisme juridique aux effets considérables, dont la maîtrise est essentielle pour la sécurisation des relations entre bailleurs et preneurs. Les récentes décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en précisant le régime du déplafonnement consécutif à une durée de bail supérieure à douze ans et en rappelant la rigueur de la prescription biennale, offrent un cadre d’analyse renouvelé pour le contentieux des baux commerciaux. L’absence d’étalement des augmentations de loyer en cas de déplafonnement par tacite prolongation, affirmée par l’arrêt du 16 octobre 2025, combinée à la computation stricte de la durée du bail expiré retenue par l’arrêt du 9 juillet 2026, impose une vigilance accrue dans la gestion calendaire du renouvellement. La pratique notariale et la rédaction des actes doivent intégrer ces données pour anticiper les risques contentieux et préserver les intérêts économiques des parties.