Les obligations financières du bailleur commercial : charges, taxe foncière et incidence sur la valeur locative à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile

Le contentieux des obligations financières du bailleur commercial a connu, au cours du premier semestre 2026, des développements jurisprudentiels significatifs dont la portée doctrinale mérite une analyse approfondie. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par trois arrêts rendus le même jour, le 29 janvier 2026, précisé les contours de l’obligation de reddition des comptes de charges et consacré le principe selon lequel le transfert conventionnel de la taxe foncière au preneur constitue un facteur de diminution de la valeur locative. Ces décisions, toutes trois publiées au Bulletin et rendues par une formation de section, s’articulent avec les dispositions du code de commerce issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et s’inscrivent dans la continuité des réformes récentes du statut des baux commerciaux, notamment la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. L’étude de ces arrêts permet de mesurer l’évolution du cadre juridique des obligations pécuniaires pesant sur le bailleur et d’en tirer les conséquences pratiques pour les praticiens du droit immobilier.

I. La reddition des comptes de charges : une obligation de transparence renforcée par la jurisprudence du 29 janvier 2026

A. L’obligation de communication active des justificatifs de charges au preneur

Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, impose au bailleur une obligation de transparence dans la gestion financière de la relation locative. Cette exigence se manifeste notamment à travers l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges prévu par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, lequel dispose que tout contrat de location comporte un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’article R. 145-36 du même code précise que cet état, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 29 janvier 2026, est venue préciser avec une netteté particulière l’étendue de l’obligation de communication des justificatifs qui pèse sur le bailleur commercial. Dans cette décision Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin, la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui s’était contentée de constater que la bailleresse avait mis à disposition du locataire les factures justifiant les dépenses, sans les lui avoir adressées.

La Haute juridiction énonce que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » et, surtout, « qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». Cette formulation, dépourvue de toute ambiguïté, écarte définitivement la pratique consistant pour le bailleur à se contenter d’une simple mise à disposition matérielle des pièces comptables dans ses locaux ou par voie d’affichage.

Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans le prolongement des principes directeurs du droit des obligations, la Cour de cassation visant expressément les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1353 du même code, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En conséquence, la simple mise à disposition matérielle des documents ne suffit pas à satisfaire l’obligation légale de communication qui pèse sur le bailleur. Celui-ci doit procéder à un envoi effectif des justificatifs au preneur qui en fait la demande, démarche active qui constitue désormais une condition de l’exigibilité des charges réclamées.

Dès lors, le preneur à bail commercial dispose d’un droit renforcé à la transparence financière de la relation locative, que le bailleur ne saurait contourner par la simple organisation d’une consultation passive des pièces comptables. Cette obligation de communication active constitue un prolongement naturel de l’obligation d’information qui irrigue l’ensemble du droit des baux commerciaux, tel qu’il a été consacré par les réformes successives du statut et notamment par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.

B. La régularisation tardive des comptes de charges : portée et limites de la sanction encourue par le bailleur

Une seconde décision, rendue le même jour par la troisième chambre civile, apporte un éclairage complémentaire sur les conséquences de la communication tardive de l’état récapitulatif annuel des charges. Dans cet arrêt Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-16.270, publié au Bulletin, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société locataire Publihebdos qui sollicitait le remboursement intégral des provisions sur charges versées pour les années 2016 à 2020, au motif que la bailleresse avait procédé à une régularisation postérieure aux délais contractuel et légal.

La Haute juridiction pose en principe que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles ». Cette solution, qui rejette l’automaticité de la sanction de restitution que prétendait imposer le preneur, mérite d’être articulée avec la première décision du même jour.

L’arrêt n° 24-16.270 s’appuie sur une lecture combinée de l’article 1103 du code civil, aux termes duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 précités. La cour d’appel de Caen avait constaté que, nonobstant la tardiveté de la régularisation, la bailleresse justifiait, à hauteur d’appel, du montant des charges exposées pour les années litigieuses, et en avait exactement déduit que la demande de restitution intégrale des provisions devait être rejetée.

À cet égard, l’articulation entre les deux arrêts du 29 janvier 2026 dessine un régime juridique cohérent : d’un côté, le bailleur est tenu d’une obligation active de transmission des justificatifs, dont l’inexécution l’expose à ne pouvoir justifier de sa créance de charges ; de l’autre, s’il parvient, même tardivement, à démontrer devant le juge la réalité et le montant des charges, la sanction de restitution intégrale des provisions n’est pas encourue. Cette construction témoigne de la volonté de la Cour de cassation de ne pas ériger en sanction automatique le dépassement du délai de reddition, tout en renforçant substantiellement l’obligation de communication qui pèse sur le bailleur.

Dès lors, le preneur qui entend contester les charges qui lui sont réclamées dispose d’un double fondement : il peut exiger la communication effective des justificatifs en vertu de l’arrêt n° 24-14.982, et, si le bailleur ne satisfait pas à cette obligation, il peut s’opposer au paiement des sommes réclamées faute de preuve suffisante. En revanche, il ne saurait prétendre au remboursement automatique des provisions dès lors que le bailleur parvient à rapporter la preuve des charges exposées, conformément aux enseignements de l’arrêt n° 24-16.270.

II. Le transfert de la taxe foncière au preneur : un facteur de diminution de la valeur locative consacré par la Cour de cassation

A. Le principe posé par l’arrêt du 29 janvier 2026 : toute obligation transférée sans contrepartie réduit la valeur locative

L’article R. 145-8 du code de commerce dispose expressément que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. L’article R. 145-2 du même code rappelle que le paiement de la taxe foncière incombe normalement au bailleur, sauf clause contraire expresse du contrat de bail. Ces deux dispositions, combinées, fondent le régime juridique du transfert conventionnel de la taxe foncière dans les baux commerciaux.

La troisième chambre civile en a fait une application remarquée dans un arrêt rendu le 29 janvier 2026, Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-17.227, publié au Bulletin, qui concernait un litige opposant la société Decathlon France à son bailleur, la société civile de placement immobilier Epargne foncière. En l’espèce, le bail expiré prévoyait que la locataire rembourse au bailleur la taxe foncière, en sus du paiement du loyer. La cour d’appel de Grenoble avait refusé de déduire ce transfert du montant de la valeur locative servant de base au calcul de l’indemnité d’occupation due par la locataire pour la période comprise entre la date d’effet du congé et la libération des lieux.

La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, en énonçant que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire ».

Par ailleurs, la solution rappelle le principe, déjà consacré par la jurisprudence antérieure, selon lequel l’indemnité d’occupation statutaire, due par le locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du même code. La Cour se réfère expressément aux arrêts Civ. 3e, 5 février 2003, n° 01-16.882, Bull. 2003, III, n° 26 et Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin, qui posent que cette indemnité d’occupation se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité.

En conséquence, toute clause du bail transférant au preneur, sans contrepartie, le paiement d’une obligation qui incombe normalement au bailleur constitue un facteur de diminution de la valeur locative, que le juge doit impérativement prendre en considération dans la fixation du loyer renouvelé ou de l’indemnité d’occupation. Ce principe trouve une application particulièrement significative en matière de taxe foncière, dont le poids financier peut représenter une charge considérable pour le preneur, spécialement dans les grandes agglomérations où la fiscalité locale est élevée.

B. Les incidences pratiques sur la fixation du loyer renouvelé et sur l’équilibre contractuel du bail commercial

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée au regard de plusieurs critères, parmi lesquels figurent les obligations respectives des parties. L’article L. 145-34 du même code pose quant à lui le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sous réserve de la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Or, l’arrêt n° 24-17.227 du 29 janvier 2026 conforte une lecture extensive de la notion d’obligations respectives des parties au sens de l’article L. 145-33, en y incluant les obligations de nature fiscale que le bailleur transfère conventionnellement au preneur. La prise en compte du transfert de la taxe foncière comme facteur de diminution de la valeur locative permet ainsi au preneur, lors du renouvellement du bail ou dans le cadre d’une action en fixation du loyer, de solliciter une minoration de la valeur locative à due concurrence de la charge fiscale transférée.

Dans le contexte économique actuel, marqué par la publication par l’INSEE des indices de référence pour le premier trimestre 2026 — l’indice du coût de la construction s’établissant à 2 084, en repli de 2,89 % sur un an, l’indice des loyers des activités tertiaires enregistrant une variation positive de 0,09 % et l’indice des loyers commerciaux baissant de 0,45 % — la question de la fixation du loyer renouvelé revêt une acuité particulière. La révision triennale du loyer, prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce, est en principe encadrée par la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, dans les limites posées par cet article.

Dès lors, la combinaison de ces dispositions légales avec la jurisprudence récente de la troisième chambre civile confère au preneur un levier procédural significatif dans les contentieux relatifs à la fixation du loyer. Le preneur peut utilement invoquer, au soutien d’une demande de minoration de la valeur locative, non seulement les éléments objectifs de commercialité du secteur considéré, mais également les obligations conventionnelles que le bailleur a mises à sa charge en dérogation de la répartition légale. La taxe foncière, les charges de grosses réparations visées par l’article 606 du code civil, les travaux de mise en conformité ou encore les primes d’assurance de l’immeuble sont autant de postes dont le transfert conventionnel au preneur est susceptible de constituer un facteur de diminution de la valeur locative, pour autant que ces transferts ne soient pas compensés par une contrepartie équivalente.

Cette jurisprudence rappelle enfin que la fixation de l’indemnité d’occupation due par le preneur ayant exercé son droit d’option obéit aux mêmes principes que la fixation de la valeur locative du bail renouvelé. Le preneur qui, après avoir accepté le principe du renouvellement, renonce à celui-ci et libère les lieux, est fondé à solliciter que l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre la date d’effet du congé et la libération effective des locaux soit fixée en tenant compte de l’ensemble des facteurs de diminution de la valeur locative, y compris ceux résultant de transferts conventionnels de charges initialement dévolues au bailleur.

Par ailleurs, il convient de souligner que la solution dégagée par l’arrêt n° 24-17.227 est transposable à l’ensemble des obligations dont le bailleur se décharge conventionnellement sur le preneur, au-delà de la seule taxe foncière. Dans un arrêt Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982 déjà mentionné, la Cour de cassation rappelle que les provisions sur charges ne peuvent être conservées par le bailleur que si celui-ci justifie de l’existence et du montant des charges réellement exposées, ce qui constitue le corollaire financier de l’obligation de transparence qui pèse sur lui.

Cette jurisprudence rappelle également que l’obligation d’information du bailleur ne se limite pas aux charges locatives stricto sensu. Dans un arrêt Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a étendu ce devoir de transparence à l’obligation de délivrance, en jugeant que le preneur peut en demander l’exécution forcée tant que le manquement perdure, l’action indemnitaire étant quant à elle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Par ailleurs, cette décision confirme que le bailleur ne délivre pas seulement des mètres carrés mais un véritable outil d’exploitation, dont la conformité à la destination contractuelle doit être maintenue pendant toute la durée du bail.

La portée pratique de cette solution jurisprudentielle est d’autant plus significative qu’elle s’applique à l’ensemble des baux en cours contenant une clause de transfert de la taxe foncière. Les baux conclus antérieurement à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 sont également concernés, la règle de l’article R. 145-8 du code de commerce étant d’ordre public. Le preneur qui envisage une action en fixation du loyer ou qui se trouve confronté à une demande de paiement de charges doit donc procéder à un examen attentif de l’ensemble des clauses financières du bail, afin d’identifier celles qui pourraient constituer des facteurs de diminution de la valeur locative.

Conclusion

Au-delà de leur apport technique sur le régime juridique des charges locatives et de la taxe foncière, les arrêts rendus le 29 janvier 2026 par la troisième chambre civile s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel plus vaste qui tend à renforcer la transparence des relations contractuelles entre bailleur et preneur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a elle-même contribué à ce rééquilibrage, en instaurant la mensualisation du loyer à la demande du preneur et en encadrant le montant du dépôt de garantie. Cette convergence entre l’évolution législative et les solutions dégagées par la Cour de cassation témoigne d’une prise de conscience de la nécessité de corriger l’asymétrie structurelle qui caractérise la relation locative commerciale.

En définitive, les praticiens du droit des baux commerciaux doivent retenir de ces décisions qu’elles consacrent trois règles essentielles. Premièrement, l’obligation de communication des justificatifs de charges impose un envoi effectif au preneur et ne saurait se réduire à une simple mise à disposition passive des documents comptables. Deuxièmement, le non-respect du délai de reddition des comptes n’emporte pas automatiquement restitution des provisions si le bailleur parvient à établir devant le juge la réalité des charges exposées. Troisièmement, le transfert conventionnel de la taxe foncière au preneur, lorsqu’il intervient sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative que le juge doit impérativement prendre en compte dans la fixation du loyer renouvelé ou de l’indemnité d’occupation statutaire. Ces trois arrêts, rendus par une formation de section de la troisième chambre civile et promis à la plus large publication au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, constituent des références incontournables pour l’ensemble des praticiens du droit des baux commerciaux, qu’il s’agisse des avocats, des notaires, des administrateurs de biens ou des juristes d’entreprise, confrontés quotidiennement à la gestion des baux commerciaux.

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