L’exception d’inexécution opposée par le preneur à bail commercial à la mise en œuvre de la clause résolutoire : un office renforcé du juge
I. La construction prétorienne d’un tempérament à l’automaticité de la clause résolutoire
A. L’affirmation du droit du preneur de suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et les droits du bailleur. Dans cette économie générale, la clause résolutoire constitue un instrument redoutable au service du bailleur, lui permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose ainsi que toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement construit un tempérament puissant à cette automaticité, en consacrant le droit du preneur d’opposer une exception d’inexécution à la demande en paiement du bailleur, y compris dans le cadre de la mise en œuvre d’une clause résolutoire.
L’arrêt fondateur de cette construction jurisprudentielle a été rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, statuant en formation de section (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, FS-B). Dans cette espèce, une locataire s’était vu opposer une demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et avait invoqué une exception d’inexécution fondée sur les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance. La cour d’appel avait écarté cette exception au motif que la preneuse n’avait pas mis en demeure la bailleresse d’exécuter les travaux avant la date à laquelle elle avait cessé d’exploiter le local. La Cour de cassation censure cette décision et pose en principe que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Par cette formulation, la Haute juridiction consacre un droit pour le preneur à bail commercial de suspendre le versement des loyers dès l’instant où les locaux deviennent impropres à leur destination, et ce sans formalité préalable aucune.
Le fondement textuel de cette solution réside dans les articles 1719 et 1728 du Code civil, qui mettent à la charge du bailleur une obligation de délivrance et au preneur l’obligation de payer le prix du bail. La condition résolutoire étant sous-entendue dans tout contrat synallagmatique par application de l’ancien article 1184 du Code civil, l’inexécution par le bailleur de son obligation essentielle de délivrance prive de cause l’obligation corrélative du preneur de payer les loyers. Or, et c’est là l’apport essentiel de l’arrêt du 18 septembre 2025, le preneur n’a pas à adresser une mise en demeure préalable au bailleur pour se prévaloir de cette exception. La Cour de cassation affirme ainsi une conception objective de l’exception d’inexécution dans le bail commercial, affranchie de tout formalisme, qui contraste avec l’exigence d’une mise en demeure préalable parfois retenue en matière de droit commun des contrats. L’exception d’inexécution est ici fondée sur la seule constatation de l’impropriété des locaux à leur destination, indépendamment de toute interpellation formelle du bailleur par le preneur.
B. La portée de l’exception d’inexécution sur l’acquisition de la clause résolutoire
Si l’arrêt du 18 septembre 2025 concernait une hypothèse dans laquelle la clause résolutoire n’était pas formellement en jeu, la question de l’articulation entre l’exception d’inexécution et le mécanisme de l’article L. 145-41 du Code de commerce restait entière. C’est précisément à cette articulation que répond l’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la troisième chambre civile, statuant à nouveau en formation de section (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, n° 131). Dans cette affaire, une bailleresse avait signifié à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un arriéré de loyers. La locataire avait quitté les lieux après la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par une ordonnance de référé, laquelle fut ultérieurement infirmée. La bailleresse avait alors assigné la locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail au jour de l’acquisition de la clause résolutoire.
La locataire invoquait, pour sa défense, une exception d’inexécution tirée de l’obligation de délivrance pesant sur la bailleresse, soutenant que cette dernière n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes du local convenus. La cour d’appel de Cayenne, dans son arrêt du 26 février 2024, avait rejeté cette défense au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni acquitté les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que cette dernière était acquise de plein droit. La Cour de cassation censure cette décision et énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
La portée de cette décision est considérable. D’une part, elle confirme que l’exception d’inexécution est pleinement opposable dans le cadre de la mise en œuvre d’une clause résolutoire, alors même que l’article L. 145-41 du Code de commerce organise un régime spécifique de suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement. D’autre part, et surtout, la Cour de cassation dissocie radicalement le régime de l’exception d’inexécution de celui des délais de paiement de l’article L. 145-41 : le preneur qui invoque une exception d’inexécution n’est pas tenu de saisir le juge dans le mois du commandement pour en solliciter la suspension. En d’autres termes, l’exception d’inexécution constitue une défense au fond autonome, dont l’efficacité ne saurait être subordonnée au respect du formalisme protecteur de l’article L. 145-41. Cette solution consacre une hiérarchie entre les mécanismes de droit commun du contrat, dont l’exception d’inexécution participe au premier chef, et le régime spécial de la clause résolutoire du bail commercial.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence du 18 septembre 2025, dont il reprend expressément le visa et la motivation. La Cour de cassation rappelle en effet, au visa des articles 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du même code, et L. 145-41 du Code de commerce, les obligations réciproques du bailleur et du preneur, avant de citer expressément l’arrêt du 18 septembre 2025 comme un principe établi. Cette référence croisée confère à la solution une autorité renforcée, qui s’impose désormais aux juges du fond avec la force d’un principe général du droit des baux commerciaux. La publication au Bulletin de ces deux décisions de formation de section atteste de la volonté de la troisième chambre civile d’inscrire cette jurisprudence dans la durée et de lui conférer une pleine portée normative.
II. L’office du juge face à l’invocation de l’exception d’inexécution dans le contentieux de la clause résolutoire
A. L’obligation de vérifier le bien-fondé de l’exception, indépendamment du formalisme de l’article L. 145-41
L’arrêt du 5 mars 2026 ne se borne pas à reconnaître la recevabilité de l’exception d’inexécution dans le contentieux de la clause résolutoire ; il détermine également l’office du juge saisi d’une telle exception. La Cour de cassation impose au juge une obligation positive de vérification : il ne peut écarter l’exception d’inexécution sans en examiner le bien-fondé. En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne s’était bornée à constater que la locataire n’avait pas saisi le juge dans le mois du commandement de payer, pour en déduire l’acquisition de la clause résolutoire. En statuant ainsi, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Cette obligation de vérification constitue une avancée significative pour la protection du preneur à bail commercial. Elle impose au juge un contrôle concret de l’exception invoquée, qui ne saurait se réduire à un simple constat du non-respect des formalités prescrites par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le juge doit examiner si les manquements allégués du bailleur à son obligation de délivrance sont établis, et si ces manquements rendent les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. L’impropriété à la destination constitue le critère central de l’exception d’inexécution dans le bail commercial, ainsi que l’a posé l’arrêt du 18 septembre 2025. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, la cour d’appel elle-même avait retenu que la locataire établissait « l’existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux ». Or, en dépit de cette constatation, elle n’en avait pas tiré les conséquences sur l’acquisition de la clause résolutoire, se réfugiant derrière le non-respect du délai d’un mois de l’article L. 145-41. C’est cette contradiction que censure la Cour de cassation.
L’office du juge est donc substantiellement renforcé : il ne peut se contenter d’un contrôle formel du respect des délais de l’article L. 145-41, mais doit procéder à une analyse matérielle de la situation contractuelle. Par ailleurs, l’examen du bien-fondé de l’exception d’inexécution doit porter sur chacun des loyers dont le paiement est réclamé dans le commandement, la Cour de cassation précisant que le juge doit vérifier si la locataire était fondée à opposer l’exception « pour chacun des loyers ». Cette exigence de granularité temporelle impose au juge de vérifier, loyer par loyer, si l’impropriété des locaux à leur destination justifiait la suspension du paiement. Une telle approche suppose une analyse circonstanciée de la chronologie des manquements du bailleur et de leur impact effectif sur l’exploitation du fonds de commerce.
À cet égard, l’arrêt du 9 juillet 2026 de la même chambre (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 22-24.254, F-D) illustre, dans un contexte distinct, l’importance du contrôle juridictionnel sur les mécanismes conventionnels de fixation du loyer renouvelé. La Cour y rappelle que lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial se prévaut d’une clause désignant un tiers estimateur pour évaluer la valeur locative et saisit le président du tribunal de commerce aux fins de désignation, l’ordonnance ainsi rendue est susceptible d’appel par application des articles 490 et 523 du Code de procédure civile. Cette solution, qui écarte le caractère insusceptible de recours d’une telle ordonnance, participe de la même logique de renforcement de l’office du juge dans le contentieux des baux commerciaux, en garantissant un double degré de juridiction sur les décisions affectant la détermination du loyer renouvelé.
B. La charge de la preuve comme instrument d’équilibre entre les droits du bailleur et du preneur
La construction jurisprudentielle de l’exception d’inexécution dans le bail commercial s’accompagne d’une redistribution substantielle de la charge de la preuve. L’arrêt du 5 mars 2026, en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception invoquée par le preneur, déplace le centre de gravité du contentieux de la clause résolutoire : il ne suffit plus au bailleur de démontrer le caractère infructueux du commandement de payer à l’expiration du délai d’un mois pour obtenir la résiliation de plein droit du bail. Le bailleur doit désormais anticiper la contestation potentielle du preneur fondée sur l’exception d’inexécution et apporter la preuve qu’il a satisfait à ses propres obligations contractuelles.
Cette redistribution est d’autant plus significative que la Cour de cassation a, dans un arrêt du 4 juin 2026, précisé le régime probatoire applicable aux charges locatives contestées par le preneur (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.221, F-D). Dans cette espèce, une bailleresse avait fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire, pour des arriérés de loyers et charges. La locataire contestait certains postes de charges, notamment les rubriques « palier sur loyer » et « honos analyse assis », dont elle estimait le libellé incompréhensible et le montant non justifié. La cour d’appel de Paris avait néanmoins constaté l’acquisition des clauses résolutoires, en retenant que la locataire n’avait pas contesté ces rubriques antérieurement et que la bailleresse justifiait avoir notifié les relevés individuels de charges. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, en énonçant qu’« il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire ».
La solution dégagée par l’arrêt du 4 juin 2026 renforce le parallélisme des obligations probatoires dans le contentieux du bail commercial. De même que le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail sur le fondement du non-paiement de charges dont il ne justifie ni l’existence ni le montant, de même il ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire sans que le juge ait vérifié le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le preneur. Dans les deux hypothèses, l’office du juge est substantiel et non formel : il lui appartient de trancher le litige après un examen complet des obligations réciproques des parties, sans pouvoir se réfugier derrière l’écoulement des délais procéduraux ou l’absence de contestation préalable du preneur.
En conséquence, la charge de la preuve pèse désormais sur le bailleur à un double titre : d’une part, il lui incombe de justifier du montant des sommes réclamées dans le commandement de payer, notamment lorsque ces sommes intègrent des charges locatives contestées par le preneur ; d’autre part, il doit être en mesure d’établir qu’il a satisfait à ses propres obligations contractuelles, en particulier son obligation de délivrance, pour écarter l’exception d’inexécution qui pourrait lui être opposée. Ce renversement de la charge probatoire, qui n’est pas formellement un renversement au sens strict mais une obligation pour le juge d’examiner l’ensemble des moyens de défense du preneur, contribue à rééquilibrer le contentieux de la clause résolutoire en faveur du preneur.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 juillet 2026 précité (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-11.167, F-D) apporte une illustration complémentaire de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’application par les juges du fond des règles relatives au déplafonnement du loyer. Dans cette affaire relative à une pharmacie, la cour d’appel de Paris avait constaté que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit « douze ans et un jour », ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative. La Cour de cassation approuve cette décision en rappelant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du Code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». Cette précision, quoique rendue dans un contexte distinct, illustre l’exigence de précision qui gouverne l’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de baux commerciaux, et qui innerve également le contentieux de la clause résolutoire.
Dès lors, le contentieux de la clause résolutoire dans le bail commercial se trouve profondément renouvelé par cette double construction prétorienne. Le preneur dispose désormais d’un moyen de défense substantiel, fondé sur l’exception d’inexécution, dont l’efficacité n’est plus subordonnée au respect du formalisme de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le bailleur, de son côté, ne peut plus se prévaloir de l’acquisition automatique de la clause résolutoire à l’expiration du délai d’un mois sans avoir satisfait à ses propres obligations et justifié précisément des sommes réclamées. Le juge, enfin, se voit investi d’un office renforcé, qui lui impose de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, loyer par loyer, sans pouvoir se retrancher derrière l’écoulement des délais ou l’absence de saisine préalable.
Conclusion
La construction prétorienne initiée par l’arrêt du 18 septembre 2025 et consolidée par celui du 5 mars 2026 consacre un infléchissement significatif de l’équilibre du contentieux de la clause résolutoire dans le bail commercial. Cette évolution s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence antérieure qui, dès l’arrêt du 3 juin 2021 (pourvoi n° 19-18.489), avait ouvert la voie à une appréciation plus substantielle des obligations réciproques des parties au contrat de bail. En reconnaissant au preneur le droit d’opposer une exception d’inexécution sans mise en demeure préalable, et en imposant au juge l’obligation d’en vérifier le bien-fondé indépendamment du formalisme de l’article L. 145-41, la Cour de cassation renforce substantiellement la position du locataire commerçant face au bailleur. Cette évolution, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de protection du preneur illustré par la loi du 26 mai 2026 portant simplification de la vie économique, contribue à rééquilibrer les rapports locatifs en subordonnant l’efficacité de la clause résolutoire à la satisfaction par le bailleur de ses propres obligations. Il appartiendra aux praticiens de mesurer la portée exacte de cette jurisprudence, notamment quant à l’étendue de l’office du juge dans l’appréciation du bien-fondé de l’exception d’inexécution et à l’articulation de celle-ci avec les autres mécanismes protecteurs du preneur issus du statut des baux commerciaux. La combinaison de l’exception d’inexécution avec le droit à la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, prévu au second alinéa de l’article L. 145-41, ouvre des perspectives stratégiques nouvelles pour la défense du preneur, dont les praticiens du droit des baux commerciaux ne manqueront pas de s’emparer.
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