L’exception d’inexécution face à la clause résolutoire en bail commercial : l’apport des arrêts de 2026
I. Le renforcement de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire
A. Le régime légal de la clause résolutoire en matière de bail commercial
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, comporte un dispositif spécifique relatif à la clause résolutoire dont l’article L. 145-41 constitue le siège. Ce texte dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le législateur a ainsi entendu protéger le locataire commercial contre les effets immédiats d’une défaillance dans le paiement des loyers, en lui ménageant un délai de régularisation d’un mois à compter de la signification du commandement.
Le même article L. 145-41 confère au juge le pouvoir d’accorder des délais de paiement au preneur, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, et de suspendre en conséquence la réalisation et les effets de la clause résolutoire. La clause résolutoire ne joue pas, précise le texte, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Ce mécanisme de suspension judiciaire, traditionnellement enfermé dans un délai maximal de deux années, constituait jusqu’à l’intervention de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique une protection substantielle du preneur confronté à des difficultés passagères de trésorerie.
Parallèlement à ce dispositif spécifique au bail commercial, le droit commun des contrats offre au débiteur d’une obligation le moyen de l’exception d’inexécution, consacrée aux articles 1219 et 1220 du code civil. Aux termes de l’article 1219, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 permet au contractant de suspendre l’exécution de sa prestation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance.
En matière de bail, l’obligation de délivrance du bailleur, définie aux articles 1719 et 1720 du code civil, trouve un contrepoids dans l’obligation de paiement des loyers pesant sur le preneur en vertu de l’article 1728 du même code. Or la question de savoir si le preneur pouvait opposer une exception d’inexécution fondée sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance pour paralyser le jeu d’une clause résolutoire déclenchée par le défaut de paiement des loyers n’a été que tardivement tranchée par la Cour de cassation. C’est à cette articulation délicate entre les deux mécanismes que l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 vient apporter une réponse d’une portée considérable.
B. L’arrêt du 5 mars 2026 : l’obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution
L’arrêt 24-15.820, publié au Bulletin et rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026, s’inscrit dans un contexte contentieux exemplaire des difficultés que peut rencontrer un locataire commercial confronté à la carence de son bailleur. En l’espèce, une société civile immobilière avait consenti un bail commercial portant sur des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié à la locataire le 17 octobre 2019, à la suite de quoi la bailleresse avait assigné la locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail.
La locataire soutenait que la bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes des locaux dans les douze premiers mois de la location, ainsi que cela avait été convenu entre les parties, et qu’elle était par conséquent fondée à interrompre le paiement des loyers. La cour d’appel de Cayenne, dans son arrêt du 26 février 2024, avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni réglé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. Les juges du fond avaient ainsi estimé que l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1184, alinéa premier, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce. La Haute juridiction rappelle tout d’abord un principe énoncé dans un précédent arrêt du 18 septembre 2025, selon lequel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
Dans un attendu qui constitue l’apport essentiel de la décision, la Cour énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette formulation dénoue l’articulation entre le formalisme protecteur de l’article L. 145-41 du code de commerce et le droit substantiel du preneur à opposer l’exception d’inexécution.
En conséquence, le moyen tiré de l’exception d’inexécution ne se confond pas avec la demande de suspension de la clause résolutoire prévue par l’article L. 145-41. La première relève du droit commun des contrats et tend à établir que le défaut de paiement des loyers procédait précisément de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations, de sorte qu’aucune défaillance fautive ne saurait être imputée au preneur. La seconde constitue une demande de délais gracieux qui suppose que le locataire reconnaisse implicitement le bien-fondé de la créance du bailleur. Dès lors, le juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut écarter l’exception d’inexécution au seul motif que le locataire n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement.
La portée de cette solution est d’autant plus significative que la cour d’appel de Cayenne avait elle-même constaté l’existence de « nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux ». Par ailleurs, un arrêt antérieur du 29 septembre 2021 avait infirmé l’ordonnance de référé qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et avait dit n’y avoir lieu à référé sur ce point. Ces éléments factuels illustrent la nécessité pour le juge du fond de ne pas s’arrêter au seul constat du non-paiement dans le délai du commandement, mais d’apprécier le contexte contractuel dans son ensemble.
L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit ainsi dans un mouvement jurisprudentiel plus large de protection du locataire commercial, que la troisième chambre civile avait déjà amorcé en septembre 2025. A cet égard, la décision consacre une hiérarchie entre le formalisme procédural de l’article L. 145-41 et le droit substantiel du preneur à opposer l’exception d’inexécution, en faisant prévaloir le second lorsque les conditions en sont réunies. La Cour impose au juge du fond un office de vérification qui ne saurait être éludé par l’écoulement du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41.
II. L’extension du domaine de l’exception d’inexécution
A. L’exception d’inexécution en présence d’un cas fortuit : les arrêts du 4 juin 2026
La troisième chambre civile a rendu, le 4 juin 2026, une série de trois arrêts qui précisent les conditions dans lesquelles le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution lorsque le bien loué a subi des dégradations imputables à un cas fortuit. Ces décisions, rendues sous les numéros de pourvoi 25-10.069, 25-10.070 et 25-10.068, concernent toutes un même ensemble immobilier exploité en hôtel de tourisme dans un lotissement à Saint-Martin. Plusieurs villas avaient été données à bail commercial à une société d’exploitation hôtelière et avaient subi d’importants dommages à la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017.
Après la survenance de ce cyclone, les locataires avaient sollicité le renouvellement de leur bail, tandis que les bailleresses leur avaient délivré une mise en demeure de payer les loyers et charges, avant de leur signifier un refus de renouvellement sans droit à indemnité d’éviction pour motifs graves. Les locataires avaient alors opposé l’exception d’inexécution en faisant valoir que les bailleresses n’avaient pas procédé aux réparations nécessaires à la remise en état des locaux, ce qui les avait empêchés d’exploiter l’immeuble loué pendant une très longue période. Ils sollicitaient en conséquence le paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que le remboursement des travaux qu’ils avaient eux-mêmes réalisés.
La cour d’appel de Basse-Terre, par trois arrêts du 21 novembre 2024, avait rejeté les demandes des locataires et ordonné leur expulsion en retenant que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation résultaient d’un phénomène météorologique imprévisible en ses effets, assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, et que cette qualification excluait toute responsabilité des bailleresses. Les juges du fond en déduisaient que les dispositions de l’article 1720 du code civil étaient inapplicables et que les locataires étaient infondés à refuser de payer les loyers.
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil. Elle rappelle d’abord un principe constant selon lequel « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé ». Elle précise ensuite qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 lorsque la totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine.
Dans un attendu de principe, la Cour énonce que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette solution prolonge et complète la jurisprudence du 5 mars 2026 en étendant le domaine de l’exception d’inexécution aux hypothèses dans lesquelles le manquement du bailleur ne procède pas d’une faute initiale mais d’une carence postérieure à un événement de force majeure.
La distinction opérée par la Cour de cassation est ici essentielle. L’article 1722 du code civil régit les effets du cas fortuit sur le contrat de bail : il prévoit la résiliation de plein droit en cas de destruction totale et, en cas de destruction partielle, offre au preneur une option entre la diminution du prix et la résiliation. Or ce texte n’a pas vocation à exonérer définitivement le bailleur de son obligation d’entretien et de réparation. La Cour juge en effet que, dès lors que le bien n’est pas détruit au sens de l’article 1722 – c’est-à-dire qu’il nécessite des réparations sans que leur coût soit disproportionné par rapport à sa valeur – le bailleur demeure tenu de ses obligations et le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour la période durant laquelle le bailleur, n’étant plus empêché par la force majeure, tarde néanmoins à exécuter les travaux nécessaires.
La cour d’appel de Basse-Terre avait elle-même constaté que le bien loué « ne nécessitait que des réparations certes importantes, mais dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur de ce bien », ce qui excluait qu’il puisse être regardé comme détruit, même partiellement. Par ailleurs, les locataires soutenaient que les bailleresses avaient manqué à leur obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux. En statuant comme elle l’a fait, sans tirer les conséquences de ses propres constatations, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Cette série d’arrêts du 4 juin 2026 illustre la volonté de la Haute juridiction de ne pas laisser le bailleur s’abriter derrière la survenance d’un cas fortuit pour se dispenser durablement de ses obligations. La force majeure suspend temporairement l’obligation du bailleur mais ne l’éteint pas. Lorsque l’empêchement cesse, le bailleur doit exécuter les réparations qui lui incombent et, s’il s’en abstient, le locataire retrouve le droit d’opposer l’exception d’inexécution. Cette construction prétorienne confère au locataire commercial une protection substantielle, qui s’ajoute à celle déjà reconnue par l’arrêt du 5 mars 2026 dans le cadre de la clause résolutoire.
B. Les incidences de la loi du 26 mai 2026 sur l’équilibre des protections
Le paysage juridique des baux commerciaux a été profondément modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont le titre X, intitulé « Simplifier le développement des commerces », réforme plusieurs pans essentiels du statut. Cette loi, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, comporte des dispositions d’application immédiate pour certaines, différée pour d’autres, et affecte l’équilibre des rapports entre bailleur et preneur sous plusieurs aspects significatifs.
La première mesure, incontestablement la plus novatrice, réside dans la consécration d’un droit à la mensualisation du paiement du loyer commercial, codifié au nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce. La deuxième mesure plafonne les garanties exigibles du preneur à un trimestre de loyer pour les locaux relevant de cet article, aux termes de l’article L. 145-40 du même code dans sa rédaction issue de la loi nouvelle. La troisième mesure consacre la validité des clauses dites « tunnel » encadrant les variations d’indexation du loyer fondé sur l’indice des loyers commerciaux, à la condition que les limitations jouent dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.
La quatrième mesure, qui intéresse directement la présente analyse, modifie le régime de la clause résolutoire pour défaut de paiement. Là où l’article L. 145-41 du code de commerce permettait jusqu’alors au juge d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de deux années, la loi nouvelle réduit ce plafond à une seule année. Ce durcissement procède de la volonté du législateur de ne pas laisser le bailleur exposé à une suspension des effets de la clause résolutoire qu’il jugeait excessive, particulièrement lorsque le locataire se trouvait dans une situation durablement compromise.
Or c’est précisément au moment où le législateur restreint la faculté de suspension judiciaire de la clause résolutoire que la Cour de cassation, par l’arrêt du 5 mars 2026, renforce la protection du locataire en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de grâce. Cette coïncidence temporelle n’est pas fortuite : elle révèle une tension entre deux logiques, l’une législative, qui tend à restreindre les prérogatives du juge dans l’octroi des délais de paiement, l’autre prétorienne, qui préserve la possibilité pour le locataire de contester le principe même de son obligation de payer lorsque le bailleur a manqué aux siennes.
L’interaction entre ces deux mouvements est porteuse d’enseignements pour la pratique. La réduction du délai maximal de suspension de deux ans à un an, si elle réduit indéniablement le pouvoir modérateur du juge, ne saurait affecter l’office de vérification que lui impose la Cour de cassation lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution. En d’autres termes, la demande de délais de paiement et l’exception d’inexécution demeurent deux moyens distincts, obéissant à des régimes différents, et le durcissement du premier ne saurait rejaillir sur la recevabilité de la seconde.
La loi nouvelle comporte également des dispositions relatives au dépôt de garantie. Pour les baux portant sur des locaux visés à l’article L. 145-32-1, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent désormais excéder un trimestre de loyer, et le dépôt en numéraire doit être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés. Pour les baux ne relevant pas de cet article, le plafonnement n’a pas été retenu, mais le montant du dépôt de garantie, lorsqu’il excède deux termes de loyer, porte intérêt au profit du locataire.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre la mensualisation et le régime des garanties mérite une attention particulière. L’article L. 145-40, dans sa rédaction antérieure, prévoyait que les sommes versées d’avance au titre de la garantie portent intérêt lorsqu’elles excèdent deux termes de loyer. Tant que le loyer se payait par trimestre, ces deux termes représentaient six mois, de sorte qu’un dépôt de garantie de trois mois demeurait à l’abri. La mensualisation modifie cet équilibre : deux termes ne valent plus que deux mois, et un dépôt de garantie de trois mois fait désormais courir des intérêts sur la fraction excédentaire.
La circulaire d’application de la loi du 26 mai 2026, bien qu’encore attendue sur certains points, devrait préciser les modalités de mise en œuvre de ces dispositions nouvelles. L’attention des praticiens devra notamment se porter sur la question de savoir si le plafond d’un trimestre de loyer, posé par le nouvel article L. 145-40, s’applique globalement à l’ensemble des garanties ou distinctement à chaque sûreté. Les travaux parlementaires tendent à privilégier une lecture globale, qui imposerait de cantonner le cumul du dépôt de garantie, du cautionnement personnel du dirigeant et de la garantie bancaire dans la limite d’un trimestre de loyer.
En définitive, l’année 2026 s’avère être une année charnière pour le droit des baux commerciaux, marquée par une double évolution, législative et jurisprudentielle, qui redessine les contours de la protection du locataire. D’un côté, la loi du 26 mai 2026 apporte des avancées tangibles en matière de trésorerie et de garanties, tout en restreignant la marge d’appréciation du juge dans l’octroi des délais de paiement. De l’autre, la Cour de cassation, par les arrêts des 5 mars et 4 juin 2026, consolide le droit du preneur d’opposer l’exception d’inexécution, y compris dans des hypothèses où le formalisme de l’article L. 145-41 ou la survenance d’un cas fortuit auraient pu, dans une lecture antérieure, faire obstacle à cette défense.
Le point d’équilibre entre ces deux tendances se situe précisément dans la distinction que la Cour de cassation a pris soin d’établir entre le délai de grâce judiciaire, que le législateur peut à bon droit encadrer, et l’exception d’inexécution, qui procède du droit commun des contrats et demeure soumise au seul contrôle du juge quant à son bien-fondé. Cette distinction constitue, pour le praticien, la clé de lecture des réformes en cours et le fondement d’une stratégie contentieuse adaptée aux exigences nouvelles du droit du bail commercial.
Conclusion
L’année 2026 aura été, pour le droit des baux commerciaux, celle d’une recomposition profonde des équilibres entre bailleur et preneur. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile les 5 mars et 4 juin 2026, conjugués aux dispositions de la loi du 26 mai 2026, dessinent un régime dans lequel l’exception d’inexécution s’affirme comme un moyen de défense autonome, distinct des délais de grâce judiciaires, et opposable tant à la mise en œuvre d’une clause résolutoire qu’à la carence du bailleur consécutive à un cas fortuit. La Cour de cassation a clairement affirmé que le juge, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, sans pouvoir opposer à ce dernier le défaut de saisine dans le mois du commandement ni l’écoulement du délai de l’article L. 145-41. Parallèlement, la Cour a étendu le bénéfice de cette exception aux hypothèses où le bailleur, après la cessation de l’empêchement constitué par un événement de force majeure, s’abstient de procéder aux réparations nécessaires au rétablissement de la jouissance paisible des locaux. Ces solutions prétoriennes, conjuguées aux innovations de la loi du 26 mai 2026 en matière de mensualisation, de plafonnement des garanties et de réduction des délais de suspension de la clause résolutoire, obligent les praticiens à repenser l’articulation entre les différents mécanismes de protection du locataire et à adapter leurs stratégies contentieuses à un paysage juridique en pleine mutation.
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