La constitution et l’extinction des servitudes immobilières dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. Les modes de constitution des servitudes immobilières
A. La servitude par destination du père de famille
Aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Cette définition, inchangée depuis 1804, recouvre une diversité de situations juridiques dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser les contours. Parmi les modes de constitution des servitudes, la destination du père de famille occupe une place singulière en ce qu’elle permet de déduire l’existence d’une servitude de l’aménagement matériel des lieux, sans qu’un titre écrit ne l’ait expressément constituée.
L’article 693 du Code civil dispose qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. L’article 694 précise que cette destination vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division d’un fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a apporté des éclaircissements déterminants sur le moment d’appréciation des conditions de cette servitude.
Par un arrêt du 23 janvier 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé de reconnaître une servitude par destination du père de famille au motif que la donation-partage de 1983 n’était pas l’acte ayant procédé à la première séparation des deux fonds, ceux-ci ayant déjà été divisés en 1928. La Haute juridiction énonce que « les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille doivent s’apprécier au jour de la division des fonds concernés, y compris lorsque les deux fonds, après avoir été réunis, font l’objet d’une nouvelle division » (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-12.385, FS-B). En conséquence, dès lors que les fonds ont été réunis entre les mains d’un même propriétaire avant la nouvelle division, c’est au regard de ce seul dernier acte que doivent s’apprécier les conditions de la servitude.
La Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 18 janvier 2023, que la clause par laquelle les parties déclarent n’avoir conféré aucune servitude et n’en connaître aucune ne saurait constituer une stipulation contraire au maintien d’une servitude par destination du père de famille lorsqu’elle revêt le caractère d’une simple clause de style. La troisième chambre civile a ainsi validé le raisonnement des juges du fond qui, après avoir constaté que l’acte d’échange du 3 septembre 2004 prévoyait expressément l’absence de servitude sur les parcelles issues de la division, en ont déduit que « cette stipulation ne constituait pas une simple clause de style et était contraire au maintien d’une servitude de passage par destination du père de famille » (Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 22-10.019, FS-B). Par ailleurs, le même arrêt précise que l’absence de mention dans l’acte de division de la servitude ne constitue pas une stipulation contraire à son maintien, ce qui corrobore la distinction entre le silence de l’acte et la stipulation expresse d’absence de servitude.
Un arrêt du 27 février 2025 est venu préciser une limite importante au mécanisme de la servitude par destination du père de famille. Lorsqu’une donation-partage transmet à un héritier un fonds constituant un bien propre de l’un des époux et à un autre héritier un fonds constituant un bien commun, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être constituée à cette occasion. La Cour retient en effet qu’il « s’en déduit que, lorsque, par une donation-partage, des époux transmettent à l’un de leurs héritiers un fonds constituant un bien propre de l’un d’eux, et à un autre un fonds constituant un bien commun, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être constituée à cette occasion, les biens ainsi transmis n’ayant pas appartenu au même propriétaire et le partage n’ayant donc pas opéré de division d’un même fonds » (Civ. 3e, 27 fév. 2025, n° 23-10.658, FS-B). Dès lors, la condition d’appartenance des deux fonds à un même propriétaire, posée par l’article 693 du Code civil, doit s’entendre d’une propriété juridique unique et non d’une simple communauté de fait.
Ces décisions témoignent d’un contrôle rigoureux de la Cour de cassation sur l’appréciation souveraine des juges du fond en matière de servitude par destination du père de famille. La Haute juridiction vérifie notamment que les cours d’appel n’ajoutent pas à la loi des conditions qu’elle ne prévoit pas, telles que l’intention de l’auteur commun d’établir un service foncier, ou l’antériorité de l’aménagement par rapport à la création du besoin de desserte. A cet égard, la Cour a eu l’occasion de rappeler que « l’assujettissement du fonds servant, dès son origine, pour les besoins du fonds dominant, n’est pas une condition indispensable de l’établissement d’une servitude par destination du père de famille » (Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 22-10.019, FS-B).
B. La servitude légale de passage pour cause d’enclave
À côté de la servitude par destination du père de famille, qui relève de la volonté implicite du propriétaire originaire, la servitude légale de passage pour cause d’enclave procède d’un fondement distinct, prévu par l’article 682 du Code civil. Ce texte dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a apporté des précisions notables sur les conditions d’appréciation de l’état d’enclave et sur l’office du juge en cette matière.
L’arrêt du 9 juillet 2026 illustre avec netteté l’approche pragmatique de la Cour de cassation dans l’appréciation de l’état d’enclave. Cette solution, rendue en formation de section, rappelle le caractère objectif de la notion d’enclave. En l’espèce, des acquéreurs avaient acquis par un même acte deux parcelles contiguës, l’une bâtie disposant d’un accès à la voie publique, l’autre non bâtie et dépourvue d’un tel accès. Ils sollicitaient l’établissement d’une servitude de passage sur le fonds voisin pour desservir la parcelle non bâtie. La cour d’appel avait rejeté cette demande, ce que la Cour de cassation a approuvé en retenant que les deux parcelles « formaient un même ensemble immobilier », « constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire » et que « ce fonds, débouchant sur une rue, disposait ainsi d’un accès à la voie publique » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-18.493, FS-D). Par ailleurs, la Cour ajoute que l’argument selon lequel les acquéreurs ne pouvaient ignorer la configuration des lieux lors de la visite n’était pas inopérant, soulignant ainsi le caractère volontaire de l’enclave alléguée.
L’arrêt du 2 octobre 2025 a également précisé l’office du juge dans l’appréciation de l’état d’enclave. La Cour de cassation censure la cour d’appel qui s’était bornée à constater l’existence d’une servitude conventionnelle mentionnée dans le titre de propriété du demandeur, sans rechercher si le passage ainsi offert permettait un accès effectif et suffisant à la voie publique. Elle impose ainsi au juge de vérifier concrètement la praticabilité de l’accès allégué, au-delà de la simple mention dans les titres de propriété. La cour d’appel devait rechercher « si, en dépit de la description de la servitude de passage stipulée dans le titre de propriété, le passage offert permettait d’offrir au fonds un accès effectif et suffisant à la voie publique » (Civ. 3e, 2 oct. 2025, n° 23-21.978).
La Cour de cassation exerce également un contrôle sur la qualification de l’insuffisance de l’issue. Dans un arrêt du 27 février 2025, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir rejeté la demande de servitude de passage après avoir constaté que les parcelles disposaient de deux accès à la voie publique et que les photographies produites confirmaient la possibilité d’un accès automobile. La Cour en déduit que « le passage revendiqué pour accéder directement au garage situé à l’arrière de la parcelle relevait d’une simple commodité » (Civ. 3e, 27 fév. 2025, n° 23-10.658, FS-B). Dès lors, un fonds disposant déjà d’un accès, même moins commode, à la voie publique n’est pas enclavé au sens de l’article 682 du Code civil, et le propriétaire ne saurait revendiquer un passage supplémentaire par simple convenance.
II. L’exercice et l’extinction des servitudes
A. La fixation de l’assiette et le respect de l’usage convenu
Une fois la servitude constituée, son exercice est encadré par les dispositions des articles 701 et suivants du Code civil. Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode, tandis que le propriétaire du fonds dominant ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir aggraver la situation du fonds servant. La jurisprudence récente a rappelé avec fermeté ces principes dans le contentieux des servitudes conventionnelles.
L’arrêt du 28 mars 2024, publié au Bulletin, offre une illustration remarquable des obligations réciproques nées d’une servitude conventionnelle. En l’espèce, une servitude de cour commune avait été constituée pour permettre la construction d’une piscine à proximité de la limite séparative, en contrepartie d’une interdiction de bâtir sur une bande de terrain du fonds voisin. La Cour de cassation y énonce un principe de portée générale : « lorsqu’un propriétaire consent à grever son fonds d’une servitude dite de cour commune, pour permettre au propriétaire du fonds voisin d’obtenir une autorisation d’urbanisme, le propriétaire du fonds dominant s’oblige, réciproquement, à respecter l’emplacement convenu de la construction, dont dépend la délimitation de la zone frappée d’interdiction de bâtir grevant le fonds servant ». Et la Cour ajoute que « l’inexécution de cette obligation est de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, dans la mesure nécessaire au respect de la convention des parties » (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-13.993, FS-B).
Cette décision consacre une obligation de réciprocité dans l’exécution des servitudes conventionnelles. Le propriétaire du fonds dominant ne saurait se prévaloir de la servitude consentie à son profit tout en méconnaissant les obligations qu’il a lui-même souscrites en contrepartie. La sanction de la démolition, ordonnée dans la mesure nécessaire au respect de la convention, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation entend faire respecter l’équilibre contractuel voulu par les parties. A cet égard, la troisième chambre civile a également rappelé que le juge doit répondre aux conclusions invoquant le principe de proportionnalité avant d’ordonner une mesure de démolition, notamment lorsque celle-ci porte sur le domicile des parties.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 14 mars 2024, que l’assiette de la servitude de passage ne peut être modifiée unilatéralement par le propriétaire du fonds servant. L’article 701, alinéa 3, du Code civil prévoit que le propriétaire du fonds débiteur peut offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, sans que ce dernier puisse être contraint de l’accepter. Cette faculté de déplacement de l’assiette est strictement encadrée et ne saurait aboutir à une aggravation des conditions d’exercice de la servitude pour le fonds dominant (Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 18-25.019).
Le contrôle de proportionnalité exercé par le juge judiciaire dans la mise en œuvre des sanctions en matière de servitudes s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large. La Cour de cassation veille à ce que les mesures ordonnées ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits fondamentaux des parties, notamment au droit au respect du domicile garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, et au droit de propriété protégé par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à cette convention.
Par ailleurs, la jurisprudence distingue soigneusement les servitudes continues et apparentes des servitudes discontinues en matière de preuve et de constitution. La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes sans qu’il soit besoin de rechercher l’existence d’une stipulation contraire dans l’acte de division. Pour les servitudes discontinues, en revanche, l’article 694 du Code civil subordonne la présomption de servitude à la double condition de l’existence de signes apparents lors de la division et de l’absence de stipulation contraire dans l’acte. Cette distinction fondamentale, rappelée avec constance par la troisième chambre civile, gouverne l’ensemble du contentieux des servitudes par destination du père de famille. A cet égard, l’arrêt du 6 avril 2023 a précisé que la preuve de la réunion préalable des deux fonds entre les mains d’un même propriétaire incombe à celui qui revendique le bénéfice de la servitude, tandis que la preuve d’une stipulation contraire dans l’acte de division incombe à celui qui conteste l’existence de la servitude (Civ. 3e, 6 avr. 2023, n° 21-22.380).
B. L’extinction des servitudes par cessation de l’état d’enclave
Les servitudes s’éteignent par le non-usage pendant trente ans, conformément à l’article 706 du Code civil. Cependant, le législateur a institué un mécanisme spécifique d’extinction pour les servitudes de passage pour cause d’enclave, codifié à l’article 685-1 du même code. Ce texte dispose qu’en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682.
L’arrêt du 10 avril 2025 apporte une contribution significative à l’interprétation de l’article 685-1. La Cour de cassation y censure une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’extinction d’une servitude de passage au motif que l’accès au garage en sous-sol depuis la voie publique par une nouvelle rue créée à l’arrière du fonds ne permettait pas un accès aussi commode que celui existant par le fonds servant. La Haute juridiction rappelle que les juges du fond doivent rechercher si la nouvelle issue assure un accès suffisant, sans exiger qu’elle présente le même degré de commodité que l’assiette antérieure de la servitude. Elle impose ainsi de vérifier « si la création de la nouvelle rue située à l’arrière de la parcelle assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile » (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-22.441).
Cette décision témoigne d’une volonté de ne pas pérenniser indéfiniment les servitudes de passage lorsque les circonstances de fait qui les justifiaient ont disparu. Or, l’appréciation du caractère suffisant de la nouvelle issue doit s’effectuer in concreto, en tenant compte de la destination du fonds dominant. Pour un fonds à usage d’habitation, l’accès doit notamment permettre la desserte par un véhicule automobile. En conséquence, le propriétaire du fonds servant dispose d’un droit d’agir à tout moment pour faire constater la cessation de l’état d’enclave, sans que le propriétaire du fonds dominant ne puisse lui opposer la prescription ou l’autorité de la chose jugée attachée à la décision ayant initialement fixé l’assiette de la servitude. A défaut d’accord amiable entre les parties, cette extinction doit être constatée par une décision de justice, le juge disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier si la desserte du fonds dominant est désormais assurée dans des conditions équivalentes à celles prévues par l’article 682 du Code civil.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser les conditions du désenclavement par la réunion de plusieurs parcelles entre les mains d’un même propriétaire. Comme l’illustre l’arrêt du 9 juillet 2026 précité, l’acquisition par un même acte de deux parcelles contiguës, dont l’une dispose d’un accès à la voie publique, fait obstacle à la reconnaissance d’un état d’enclave pour la parcelle qui en est dépourvue. La Cour retient en effet que « ces parcelles contiguës constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire » disposant d’un accès à la voie publique. Cette solution, fondée sur l’unicité du fonds, rejoint la logique de l’article 682 qui ne protège que l’enclave subie et non l’enclave volontairement créée ou maintenue par le propriétaire.
Dès lors, le propriétaire qui fractionne volontairement son fonds en cédant la partie bénéficiant de l’accès à la voie publique ne saurait ensuite revendiquer une servitude de passage sur le fonds voisin au titre de l’enclave. Cette règle, déduite de l’article 682, sanctionne le comportement du propriétaire qui s’est lui-même placé en situation d’enclave par son fait. A cet égard, la solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante, rappelant que l’état d’enclave doit être involontaire pour ouvrir droit au bénéfice de la servitude légale.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’un double mouvement dans le contentieux des servitudes immobilières. D’une part, la Haute juridiction consolide les conditions de constitution des servitudes, notamment par destination du père de famille, en précisant le moment d’appréciation de ces conditions au jour de la dernière division et en rappelant la nécessité d’une propriété juridique unique préalable, conformément aux exigences de l’article 693 du Code civil. D’autre part, elle renforce les garanties offertes au propriétaire du fonds servant, tant dans l’exercice de la servitude, par le rappel des obligations réciproques du propriétaire du fonds dominant, que dans les conditions de son extinction, en soumettant les mesures de démolition à un contrôle de proportionnalité et en facilitant le constat de la cessation de l’état d’enclave sur le fondement de l’article 685-1. Cette évolution jurisprudentielle, dont les arrêts publiés des 18 janvier 2023, 28 mars 2024, 23 janvier 2025, 27 février 2025 et 9 juillet 2026 constituent les jalons essentiels, contribue à l’élaboration d’un régime des servitudes à la fois protecteur des droits réels immobiliers et respectueux des équilibres entre propriétaires voisins, dans une recherche constante de conciliation entre la servitude foncière et les prérogatives du droit de propriété.
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