Prescription de l’action en trouble anormal du voisinage : la Cour de cassation consacre le critère de la révélation du risque sanitaire
I. La détermination du point de départ de la prescription quinquennale en matière de troubles du voisinage
A. Le principe classique de la première manifestation du trouble
L’action en responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage est soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006070721). Ce texte dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La jurisprudence de la troisième chambre civile a, de longue date, transposé cette règle au contentieux des troubles du voisinage en retenant que le point de départ du délai se situe au jour de la première manifestation du dommage. Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, consacré à l’article 1253 du code civil (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006070721) depuis la loi du 15 avril 2024, fonde une responsabilité de plein droit qui n’exige pas la démonstration d’une faute.
La Cour de cassation l’a rappelé avec une netteté particulière dans un arrêt du 14 novembre 2024 (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-21.208, https://www.courdecassation.fr/decision/6735a1e98bdc6c39ccf7980c) en énonçant que « l’action fondée sur les troubles anormaux du voisinage se prescrit à compter de la première manifestation du trouble » et que, « lorsqu’elles sont continues, le point de départ se situe au jour de la première manifestation de ce trouble ». Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence ancienne qui fait coïncider le déclenchement du délai de prescription avec l’apparition effective du dommage, conformément à la logique générale de la responsabilité civile extracontractuelle. La victime doit néanmoins agir dans le délai de cinq ans à compter de la réalisation du trouble, sous peine d’irrecevabilité de son action.
Le juge du fond dispose à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le point de départ du délai en fonction des circonstances particulières de l’espèce. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle limité, se bornant à vérifier que les juges du fond n’ont pas dénaturé les faits de la cause ou méconnu les règles de droit applicables. La détermination de la date de première manifestation constitue donc un enjeu procédural décisif, car elle conditionne la recevabilité même de l’action en justice. Une erreur d’appréciation sur ce point peut entraîner l’irrecevabilité définitive des prétentions du demandeur, le délai de prescription quinquennale étant un délai préfix qui n’est susceptible ni d’interruption ni de suspension en dehors des causes légales prévues par le code civil.
La pratique du droit immobilier révèle que la question du point de départ de la prescription est l’une des plus fréquemment soulevées par les défendeurs dans le contentieux des troubles du voisinage. L’enjeu est d’autant plus important que les nuisances peuvent se manifester de manière progressive ou insidieuse, rendant difficile l’identification d’une date certaine de première manifestation. Les juridictions du fond sont ainsi régulièrement confrontées à la nécessité de départager des analyses divergentes des parties sur la date à laquelle le trouble est devenu suffisamment caractérisé pour faire courir le délai de prescription.
B. Le tempérament de la révélation : une jurisprudence en construction
Le principe de la première manifestation connaît toutefois un tempérament significatif lorsque le trouble n’est pas immédiatement perceptible par la victime. La troisième chambre civile a, dans plusieurs décisions récentes, admis que le point de départ de la prescription puisse être retardé au jour où le titulaire du droit a effectivement eu connaissance du dommage ou de son ampleur réelle. Cette solution, directement inspirée de la formulation de l’article 2224 du code civil — « le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » — permet de ne pas pénaliser la victime d’un trouble dont les effets ne se révèlent que progressivement ou tardivement.
Dans un arrêt du 8 janvier 2026 (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 23-23.861, https://www.courdecassation.fr/decision/695f6976cdc6046d47989ea0), la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur l’articulation entre la garantie des vices cachés et la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage dans le cadre d’une vente immobilière. En l’espèce, des acquéreurs avaient acquis une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce et avaient découvert, postérieurement à la vente, l’existence de nuisances sonores graves provenant de l’activité commerciale voisine. Ils avaient, après expertise, assigné le vendeur et la société exploitante en nullité de la vente et en dommages-intérêts. La Cour a rappelé que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute ». Cette décision illustre la complexité des situations où le trouble n’est révélé que postérieurement à l’acquisition du bien, et la nécessité d’une articulation fine entre les différents régimes de responsabilité.
En outre, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 7 mai 2026 (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-16.351, https://www.courdecassation.fr/decision/69fc2b2dcdc6046d47e340b3), que « l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, même si la décision rendue sur celle-ci est inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause ». Elle a également rappelé que « chacun des époux a, en sa qualité d’administrateur de la communauté, le pouvoir de défendre seul aux actions concernant les biens communs et les décisions rendues à son encontre sont opposables à l’autre conjoint ». Ces précisions procédurales, bien que portant sur la recevabilité de l’action, témoignent de la volonté constante de la troisième chambre civile de ne pas faire obstacle à l’exercice effectif du droit d’agir des victimes de troubles anormaux du voisinage, y compris face à des configurations patrimoniales complexes.
L’arrêt du 7 mai 2026 concernait une propriétaire d’une parcelle voisine de celle sur laquelle avait été construit un bâtiment à usage d’élevage de colombes. Se plaignant des nuisances résultant d’un changement de destination de l’ouvrage, elle avait assigné en démolition sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré son action irrecevable au motif que l’épouse du défendeur, également propriétaire, n’avait pas été appelée en la cause. La Cour de cassation casse cette décision en relevant que la juridiction du fond aurait dû rechercher si le bien n’était pas indivis ou si, en raison du régime matrimonial des époux, l’un d’eux n’avait pas le pouvoir de défendre seul à l’action. Cette solution, qui facilite l’accès au juge des victimes de troubles du voisinage, s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence protectrice de la troisième chambre civile.
II. Le tournant des arrêts du 2 juillet 2026 : la consécration du critère de la révélation du risque sanitaire
A. L’affaire de la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer : une motivation explicite
Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a rendu sept arrêts de rejet (n° 24-19.563 à 24-19.569, https://www.courdecassation.fr/decision/6a45fd5acdc6046d478a8df2) dans le cadre du contentieux de la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer. Un riverain, domicilié dans la commune depuis le 16 juin 2015, avait assigné les 28 décembre 2021 et 4 janvier 2022 les sociétés exploitant une raffinerie et des dépôts d’hydrocarbures sur le site — toutes installations classées pour la protection de l’environnement — en sollicitant la mise en conformité de leurs installations et la réparation de ses préjudices d’anxiété, de jouissance et corporel, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. Les sociétés défenderesses, présentes sur le site respectivement depuis 1965, 1969 et 1971, opposaient à titre principal la prescription de l’action.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 13 juin 2024, avait écarté cette fin de non-recevoir en fixant le point de départ de la prescription au 6 janvier 2017, date de la publication de l’étude épidémiologique Fos-Epséal qui avait révélé les risques sanitaires liés aux émissions atmosphériques polluantes de la zone. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement dans une motivation dont la portée dépasse très largement les circonstances particulières de l’espèce. Elle énonce en effet, de manière lapidaire et définitive, que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation ».
Cette formulation tripartite est inédite dans la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle ajoute de manière tout aussi significative que la cour d’appel a souverainement constaté « que le trouble invoqué par le riverain ne résidait pas dans des manifestations apparentes, telles que les fumées, odeurs et autres émissions provenant des sociétés assignées dont il connaissait l’existence au jour de son installation à proximité, mais dans la révélation des risques graves encourus pour sa santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés ». La Cour en déduit que le riverain « n’avait pu avoir connaissance de ce trouble que par la publication le 6 janvier 2017 de l’étude Fos-Epséal » et que « le point de départ du délai de prescription de son action devait être fixé à cette date, quelle que soit la nature des préjudices allégués résultant de ce trouble ».
La troisième chambre civile écarte également le grief des sociétés défenderesses qui soutenaient que la cour d’appel avait excédé ses pouvoirs en statuant, dans le dispositif de sa décision, sur le point de départ de la prescription. La Cour répond que « pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription du délai quinquennal applicable à l’action, la cour d’appel devait déterminer le point de départ de ce délai et trancher entre les dates divergentes invoquées par les parties » et que « c’est sans excéder ses pouvoirs, ni modifier l’objet du litige, ni encore méconnaître les dispositions de l’article 789, 6°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, en vigueur jusqu’au 31 août 2024, que la cour d’appel a pu fixer par un chef de dispositif distinct le point de départ de la prescription qui déterminait le sort de la fin de non-recevoir opposée aux demandes ». Cette précision procédurale est importante pour les praticiens, car elle valide la pratique consistant pour le juge de la mise en état à trancher la question du point de départ de la prescription dans le dispositif même de sa décision.
L’arrêt du 2 juillet 2026 comporte en outre une précision essentielle sur la persistance du droit à réparation. La Cour rappelle qu’« il résulte du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage que la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue », citant les précédents de la deuxième chambre civile du 29 mai 1996 (n° 94-17.012) et de la troisième chambre civile du 14 novembre 2024 (n° 23-20.880). Cette affirmation écarte définitivement l’argument des défendeurs selon lequel une exploitation devenue conforme aux normes imposées par l’administration au jour de l’assignation ferait disparaître l’intérêt à agir du demandeur. Le droit à réparation survit à la cessation du trouble, ce qui constitue une garantie supplémentaire pour les victimes de nuisances anciennes.
B. Une portée générale pour l’ensemble du contentieux des troubles du voisinage
La motivation adoptée par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 constitue bien davantage qu’une simple application casuistique aux circonstances particulières du site de Fos-sur-Mer. En formulant une règle générale à portée de principe — « le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation » — la Cour de cassation unifie le régime du point de départ de la prescription pour l’ensemble des actions fondées sur les troubles anormaux du voisinage, quelle que soit leur origine. La distinction entre la manifestation et la révélation du trouble permet de prendre en compte la spécificité des dommages qui, par nature, ne sont pas immédiatement perceptibles par la victime. Le critère de l’aggravation, troisième branche de l’alternative, offre quant à lui une souplesse supplémentaire en permettant de faire courir un nouveau délai à compter de l’intensification du trouble.
Cette solution trouve à s’appliquer dans de nombreuses hypothèses contentieuses que le praticien du droit immobilier rencontre quotidiennement. Les troubles liés à des pollutions diffuses — contamination des sols, pollution des eaux souterraines, exposition à l’amiante ou à d’autres substances toxiques — mais aussi les nuisances dont les effets sanitaires ne se manifestent qu’à long terme, telles que les maladies professionnelles liées à l’habitat insalubre, relèvent désormais d’un régime de prescription unifié et prévisible. La publication d’une étude scientifique, d’un rapport d’expertise judiciaire ou d’une enquête administrative peut ainsi constituer le fait générateur du délai de prescription, dès lors qu’elle révèle au titulaire du droit l’existence ou l’ampleur réelle du trouble qu’il subit. Il en va de même des diagnostics techniques — amiante, plomb, termites, pollution des sols — dont les résultats peuvent révéler a posteriori l’existence d’un trouble dont la victime ignorait jusque-là la gravité.
La solution est d’autant plus remarquable qu’elle écarte le grief tiré de la distinction entre les différents chefs de préjudice. Les sociétés défenderesses soutenaient en effet que le point de départ du délai de prescription devait être apprécié distinctement pour chaque préjudice allégué — anxiété, jouissance, corporel —, chacun de ces préjudices étant apparu à des dates différentes. La Cour de cassation rejette implicitement mais fermement cette approche fragmentée en approuvant la fixation d’un point de départ unique à la date de la publication de l’étude épidémiologique, « quelle que soit la nature des préjudices allégués résultant de ce trouble ». Par cette formule, la troisième chambre civile affirme l’unicité du fait dommageable — le trouble anormal de voisinage — par-delà la diversité de ses conséquences indemnitaires. Ce faisant, elle simplifie considérablement l’office du juge et le travail des praticiens, qui n’auront plus à déterminer autant de points de départ que de chefs de préjudice invoqués.
La portée pratique de ces arrêts pour les justiciables est considérable. Un propriétaire ou un occupant qui subit des nuisances dont il ignore l’origine ou la gravité réelle ne se voit pas opposer une prescription ayant couru à son insu. La Cour de cassation protège ainsi le droit d’accès au juge des victimes de troubles dont la connaissance requiert une expertise technique ou scientifique qui dépasse les capacités du profane. En contrepoint, cette solution impose aux auteurs potentiels de troubles une incertitude prolongée quant à l’éventualité d’une action en justice, le délai de prescription pouvant ne commencer à courir que plusieurs années, voire plusieurs décennies, après le fait générateur matériel du dommage. Cette tension entre sécurité juridique et droit à réparation est résolue par la Cour en faveur de la victime, conformément à la logique protectrice qui innerve l’ensemble du régime des troubles anormaux du voisinage depuis sa consécration légale par la loi du 15 avril 2024.
Les sept arrêts du 2 juillet 2026 s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des droits des victimes de troubles du voisinage. Le droit de la construction et de la responsabilité des constructeurs connaît des évolutions comparables, notamment en matière de garantie décennale où la jurisprudence retient également un point de départ du délai adapté à la nature du désordre. La cohérence d’ensemble de ces solutions témoigne de la volonté de la troisième chambre civile de construire un droit de la responsabilité immobilière qui ne sacrifie pas l’effectivité du droit à réparation sur l’autel de la sécurité juridique.
En définitive, la motivation retenue par la Cour de cassation le 2 juillet 2026 est remarquable par sa clarté et sa généralité. Elle ne se borne pas à trancher un litige particulier entre des industriels et un riverain de la zone de Fos-sur-Mer, mais énonce une règle de droit positive, directement mobilisable par tout justiciable confronté à un trouble anormal du voisinage dont il n’a découvert l’existence ou la gravité que tardivement. La publication d’un rapport scientifique, d’une étude épidémiologique, d’un constat d’expert ou même d’un article de presse peut désormais constituer, selon les circonstances, le point de départ du délai de prescription de l’action. Cette solution, qui était en germe dans la jurisprudence antérieure, trouve avec ces sept arrêts une expression à la fois ferme et exhaustive. Les praticiens du contentieux immobilier doivent intégrer cette nouvelle grille de lecture dans l’analyse des dossiers de troubles du voisinage, en portant une attention particulière à la date à laquelle le risque ou le dommage a été révélé au client, et non plus seulement à celle de sa première manifestation matérielle.
Conclusion
Les sept arrêts rendus par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 marquent une étape importante dans la construction du régime contentieux des troubles anormaux du voisinage. En consacrant le critère de la révélation du risque comme point de départ alternatif du délai de prescription quinquennale, aux côtés de la première manifestation et de l’aggravation du trouble, la Cour de cassation adapte le droit processuel à la réalité des dommages environnementaux et sanitaires, dont les manifestations sont souvent différées dans le temps. Cette jurisprudence, qui dépasse le cadre de l’affaire de Fos-sur-Mer pour énoncer un principe général applicable à l’ensemble du contentieux des nuisances entre voisins, qu’elles soient d’origine industrielle, agricole, commerciale ou domestique, constitue une avancée significative pour la protection des victimes.
La cohérence de cette solution avec les principes généraux de la responsabilité civile, tels qu’ils résultent de l’article 1240 du code civil (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571), doit être soulignée. La prescription extinctive n’a jamais eu pour fonction de protéger l’auteur d’un dommage contre les conséquences de ses actes, mais de garantir la sécurité juridique en évitant que des actions trop anciennes ne viennent troubler un état de fait consolidé. La troisième chambre civile rappelle, par ces arrêts, que ce mécanisme ne saurait être détourné de sa finalité pour priver la victime d’un droit à réparation dont elle ignorait légitimement l’existence. Le droit de la prescription, en matière de troubles anormaux du voisinage, est désormais clairement ancré dans une logique de protection de la partie lésée, conformément à l’évolution générale du droit de la responsabilité civile.
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