Nullité des assemblées générales convoquées par un syndic au mandat rétroactivement annulé : la Cour de cassation lève l’exigence du grief
Par un arrêt du 18 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conséquences de l’annulation rétroactive de la désignation d’un syndic sur les assemblées générales qu’il a convoquées. La solution retenue est d’une portée considérable pour l’ensemble des copropriétés : le copropriétaire qui agit en nullité d’une telle assemblée générale n’a pas à justifier d’un grief ni d’une faute du syndic. Cet arrêt, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais bien établie, éclaire de manière décisive l’articulation entre l’effet rétroactif de l’annulation, le défaut de pouvoir du syndic et le régime de la nullité des décisions collectives. Il intéresse au premier chef les praticiens du droit immobilier, les syndics et les notaires, et au-delà, tout copropriétaire confronté à une irrégularité dans la gouvernance de son immeuble.
I. La nullité de la désignation du syndic, source d’une cascade contentieuse
A. L’effet rétroactif de l’annulation : le syndic réputé n’avoir jamais été valablement désigné
Le point de départ du raisonnement réside dans un principe classique du droit des nullités : l’annulation d’un acte juridique opère rétroactivement. Lorsqu’une assemblée générale qui a désigné un syndic est annulée par une décision de justice passée en force de chose jugée, cette annulation anéantit la désignation ab initio. Le syndic est réputé n’avoir jamais été titulaire du mandat qui lui avait été confié. Cette rétroactivité n’est pas sans conséquence sur l’ensemble des actes accomplis par le syndic durant la période où il exerçait ses fonctions en vertu de la décision annulée.
Aux termes de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical » (Legifrance, art. 17). Le syndic est donc l’organe exécutif du syndicat, mais il est aussi, et surtout, l’organe qui convoque l’assemblée générale. Selon l’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « sauf s’il en est disposé autrement, l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic ». L’article 29 du même décret précise quant à lui que « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi ».
L’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 juin 2026 illustre de manière topique ce mécanisme. En l’espèce, un copropriétaire de la résidence « Les Universités » avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation à une assemblée générale adressée par le syndic le 18 novembre 2019 et de l’assemblée générale tenue le 9 décembre 2019. La particularité de l’espèce tenait à ce que l’assemblée générale du 19 novembre 2018, qui avait désigné le syndic, avait été elle-même annulée par une décision de justice rendue en 2021. Le syndic se trouvait ainsi privé de son titre, et ce, de manière rétroactive. La question soumise à la Cour de cassation était dès lors de savoir si l’assemblée générale du 9 décembre 2019, convoquée par ce syndic dépourvu de pouvoir, encourait la nullité.
La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 2 avril 2024, avait rejeté la demande du copropriétaire, au motif que ce dernier ne démontrait ni l’existence d’un préjudice personnel, ni une faute du syndic. Ce raisonnement a été censuré par la Cour de cassation, qui a posé un attendu de principe d’une remarquable netteté : « Le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. »
Cet attendu appelle deux observations immédiates. En premier lieu, il consacre l’effet domino de l’annulation de la désignation du syndic : toutes les convocations délivrées par ce syndic postérieurement à l’assemblée annulée sont affectées par le vice originel. En second lieu, et c’est l’apport le plus significatif, il écarte toute exigence probatoire supplémentaire à la charge du copropriétaire demandeur. La seule démonstration du défaut de pouvoir du syndic suffit à ouvrir la voie de l’annulation, sans qu’il soit nécessaire d’établir un grief distinct.
B. L’absence d’exigence de grief : une confirmation qui n’était pas acquise
La Cour de cassation n’a pas entendu innover sur le terrain du régime des nullités en droit de la copropriété. Elle a au contraire rappelé, en se fondant sur les articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret du 17 mars 1967, que l’action en contestation des décisions des assemblées générales obéit à un régime spécifique. L’article 42 dispose en effet que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale » (Legifrance, art. 42).
Ce texte institue un délai de déchéance particulièrement bref, dont la rigueur est compensée par l’absence d’exigence d’un grief pour les nullités tenant à la régularité de la convocation. L’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure qui avait déjà eu l’occasion de préciser que l’exécution d’une décision d’assemblée générale ne faisait pas obstacle à son annulation. Par un arrêt du 24 novembre 2021, la troisième chambre civile avait en effet cassé un arrêt de la cour d’appel d’Orléans qui avait rejeté une demande d’annulation de la désignation d’un syndic au motif que le mandat avait été exécuté, au visa des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 (Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-22.487, courdecassation.fr).
Dans cette décision de 2021, la Cour de cassation avait déjà posé que « l’exécution d’une décision d’assemblée générale ne fait pas obstacle à son annulation ». Plus encore, elle avait retenu que la cassation de l’arrêt en ce qu’il rejetait la demande d’annulation de la désignation du syndic entraînait, par voie de conséquence, l’annulation de l’assemblée générale ultérieure convoquée par ce même syndic. Cette solution annonçait déjà le principe de la cascade de nullités que l’arrêt du 18 juin 2026 est venu expliciter et publier au Bulletin.
La portée pratique de cette jurisprudence est considérable. Elle signifie qu’un copropriétaire qui obtient l’annulation d’une assemblée générale ayant désigné le syndic peut, dans un second temps, solliciter l’annulation de toutes les assemblées générales convoquées par ce syndic entre la date de l’assemblée annulée et la date à laquelle le vice a été purgé. Il n’a pas, pour ce faire, à démontrer que les décisions adoptées lors de ces assemblées lui causent un préjudice particulier, ni que le syndic a commis une faute en convoquant ces assemblées. Le seul défaut de pouvoir du syndic, résultant de l’effet rétroactif de l’annulation, suffit à fonder l’action.
Cette solution s’inscrit dans le droit fil de l’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de nullités de la copropriété. Depuis plusieurs années, la Cour de cassation a progressivement écarté l’exigence de démonstration d’un grief pour les irrégularités les plus graves affectant les décisions collectives. L’arrêt du 24 novembre 2021 avait déjà posé que l’exécution d’une décision irrégulière ne faisait pas obstacle à son annulation. La décision du 18 juin 2026 franchit une étape supplémentaire en étendant ce raisonnement au défaut de pouvoir du syndic convoquant. Il ne s’agit plus seulement de sanctionner l’irrégularité d’une résolution déterminée, mais de reconnaître que l’assemblée tout entière est viciée lorsque son auteur — le syndic — n’avait pas qualité pour la réunir. Le visa combiné des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret du 17 mars 1967 manifeste la volonté de la Cour de cassation d’ancrer sa solution dans une lecture cohérente et systématique des textes fondateurs du statut de la copropriété.
II. La sécurisation des décisions collectives face au risque de nullité
A. Le délai de contestation de deux mois, rempart procédural
Si la solution dégagée par la Cour de cassation peut paraître sévère pour les syndicats de copropriétaires, elle est tempérée par un mécanisme procédural qui en limite la portée : le délai de déchéance de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L’arrêt du 18 juin 2026 le rappelle expressément : l’assemblée générale n’est pas nulle de plein droit ; elle est seulement « susceptible d’être annulée à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité ». Passé ce délai, l’assemblée devient définitive et ses décisions ne peuvent plus être remises en cause, quel que soit le vice qui les affectait.
Ce délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. La notification doit être effectuée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Ces deux délais emboîtés — un mois pour notifier, deux mois pour contester — forment un régime procédural qui assure une certaine sécurité juridique aux décisions collectives, en dépit de la rigueur des nullités encourues. Un copropriétaire qui laisse passer le délai de deux mois sans agir perd définitivement le droit de se prévaloir de l’irrégularité.
La Cour de cassation a, dans son arrêt du 18 juin 2026, pris soin de rappeler cette exigence temporelle en visant expressément l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. L’attendu de principe précise que l’annulation est ouverte « à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité ». Cette précision n’est pas anodine : elle signifie que le copropriétaire qui découvrirait tardivement l’annulation de la désignation du syndic ne pourrait plus agir contre l’assemblée subséquente si le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de cette dernière est expiré. La sécurité juridique l’emporte alors sur la régularité formelle.
L’équilibre ainsi réalisé par la Cour de cassation entre la sanction des irrégularités et la stabilité des décisions collectives est caractéristique de la jurisprudence contemporaine en droit de la copropriété. Il traduit la préoccupation constante du juge de ne pas livrer les copropriétés à une insécurité juridique permanente, tout en préservant les droits des copropriétaires diligents. La brièveté du délai de déchéance — deux mois — impose aux copropriétaires une vigilance de tous les instants et une réactivité procédurale que tous ne sont pas en mesure d’assumer sans le conseil d’un professionnel du droit.
Il convient toutefois de relever une difficulté pratique. Le copropriétaire qui conteste une assemblée générale ignore souvent, au moment où il reçoit le procès-verbal, que la désignation du syndic est elle-même contestée ou susceptible de l’être. L’annulation de la première assemblée générale peut intervenir plusieurs années après la tenue de l’assemblée subséquente, comme ce fut le cas dans l’affaire jugée le 18 juin 2026 : l’assemblée générale de novembre 2018, qui avait désigné le syndic, n’a été annulée qu’en 2021, soit plus de deux ans après la tenue de l’assemblée du 9 décembre 2019. Dans ce contexte, le copropriétaire qui a agi dans le délai de deux mois contre l’assemblée de décembre 2019 se trouvait dans une position procédurale délicate : il devait anticiper l’annulation à venir de l’assemblée de 2018 pour fonder son action.
La Cour de cassation n’a pas eu à trancher cette difficulté dans l’arrêt commenté, dès lors que le copropriétaire avait effectivement agi dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée du 9 décembre 2019. Mais la question de l’articulation temporelle entre l’action en annulation de l’assemblée désignant le syndic et l’action en annulation des assemblées subséquentes demeure ouverte et pourrait donner lieu à de nouveaux développements jurisprudentiels.
Par ailleurs, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que seuls les copropriétaires « opposants ou défaillants » peuvent agir en contestation. Un copropriétaire qui a voté en faveur de la décision contestée n’est donc pas recevable à en demander l’annulation. Cette règle, qui trouve son fondement dans le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, restreint le cercle des demandeurs potentiels et contribue à la stabilité des décisions collectives.
B. Les conséquences pratiques pour les copropriétés et les transactions immobilières
La portée de l’arrêt du 18 juin 2026 dépasse le seul champ du contentieux de la copropriété. Elle intéresse directement les professionnels de l’immobilier, et en particulier les notaires et les avocats en droit immobilier qui interviennent dans les transactions portant sur des lots de copropriété.
Lorsqu’un acquéreur se porte candidat à l’achat d’un lot, il prend connaissance, par l’intermédiaire des documents qui lui sont remis, des procès-verbaux des dernières assemblées générales. Ces documents lui permettent d’apprécier la situation financière de la copropriété, les travaux votés, les contentieux en cours. Or, si le mandat du syndic qui a convoqué ces assemblées est ultérieurement annulé, l’ensemble des décisions adoptées lors de ces assemblées peut être remis en cause. Un acquéreur pourrait ainsi découvrir, après la signature de l’acte authentique, que les travaux qu’il croyait définitivement votés, le budget prévisionnel sur lequel il s’était fondé ou la désignation du syndic en exercice sont frappés de nullité.
Cette situation crée un risque significatif pour l’acquéreur, mais aussi pour le vendeur, qui pourrait voir sa responsabilité engagée pour avoir transmis des informations devenues inexactes. Elle affecte également le syndicat des copropriétaires, qui pourrait être contraint de régulariser a posteriori des décisions pourtant exécutées de bonne foi.
Dans ce contexte, l’arrêt du 18 juin 2026 invite à renforcer les diligences préalables à toute transaction portant sur un lot de copropriété. Il devient impératif de vérifier non seulement le contenu des procès-verbaux d’assemblée générale, mais aussi la régularité de la désignation du syndic qui les a convoquées. Plusieurs points de contrôle peuvent être systématisés : la vérification de la date d’échéance du mandat du syndic, l’examen des éventuelles procédures judiciaires en cours concernant la copropriété, et l’identification des mentions relatives à des contentieux dans les procès-verbaux eux-mêmes.
L’obligation d’information et de conseil qui pèse sur le notaire instrumentaire, mais aussi sur l’agent immobilier, s’étend à ces vérifications. La connaissance de ces mécanismes juridiques fait partie des diligences attendues, et leur omission pourrait être constitutive d’une faute engageant la responsabilité du professionnel. La jurisprudence du 18 juin 2026, en clarifiant le régime de la nullité, renforce l’exigence de vigilance qui s’impose à tous les intervenants à l’acte de vente.
Pour le syndicat des copropriétaires lui-même, l’arrêt constitue un signal d’alerte. Il lui appartient de veiller à ce que le mandat de son syndic soit régulièrement renouvelé avant son expiration, et à ce que toute contestation de la désignation du syndic soit traitée avec la plus grande diligence. Une régularisation rapide, par la tenue d’une nouvelle assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat n’est pas contesté ou, à défaut, par un administrateur provisoire désigné par le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit qu’« à défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires » (Legifrance, art. 17 loi 1965), permet de purger le vice et de sécuriser les décisions à venir.
En outre, la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 18 juin 2026, que l’assemblée générale ne pouvait être convoquée que par une personne disposant du pouvoir de le faire. Selon les termes mêmes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, visé par la Cour, « sauf s’il en est disposé autrement, l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic ». Et l’article 29 du même décret impose que « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231). Ces dispositions forment un ensemble cohérent dont il résulte que le syndic ne tient son pouvoir de convoquer l’assemblée que d’une désignation régulière. Si cette désignation est annulée, le fondement même de ce pouvoir disparaît.
La Cour de cassation n’a toutefois pas entendu remettre en cause la validité des actes d’exécution accomplis par le syndic entre la date de l’assemblée annulée et la date de l’annulation. La théorie du mandat apparent et celle de la gestion d’affaires pourraient trouver à s’appliquer pour valider les actes conservatoires ou urgents accomplis par le syndic durant cette période, mais cette question n’a pas été abordée dans l’arrêt commenté et demeure en débat.
En définitive, l’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit dans une politique jurisprudentielle favorable aux droits des copropriétaires, en leur facilitant l’accès à l’annulation des décisions collectives entachées d’un vice tenant au défaut de pouvoir du syndic. Cette orientation, qui se manifeste également dans d’autres domaines du droit de la copropriété, traduit la volonté de la Cour de cassation de garantir l’effectivité du contrôle juridictionnel sur la gouvernance des immeubles soumis à ce statut. Elle impose en contrepartie aux acteurs de la copropriété — syndics, syndicats, copropriétaires et professionnels de l’immobilier — une vigilance accrue quant à la régularité de la chaîne des désignations.
Les praticiens du droit de la construction et de l’immobilier trouveront dans cette décision un outil contentieux précieux, mais aussi un motif supplémentaire de conseil préventif. La régularité du mandat du syndic n’est plus une simple formalité administrative : elle est devenue une condition de validité de l’ensemble des décisions collectives de la copropriété.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 juin 2026 (n° 24-19.231, courdecassation.fr) apporte une clarification attendue sur les conséquences de l’annulation rétroactive de la désignation du syndic. En posant que le copropriétaire n’a pas à justifier d’un grief pour obtenir l’annulation des assemblées générales convoquées par un syndic dépourvu de pouvoir, la Cour de cassation renforce la protection des droits des copropriétaires tout en rappelant le rôle de filtre procédural du délai de déchéance de deux mois. Cette décision, publiée au Bulletin, constitue d’ores et déjà un arrêt de principe dont les répercussions se feront sentir tant dans le contentieux de la copropriété que dans la pratique notariale et les transactions immobilières. Elle invite chaque acteur de la copropriété à intégrer la vérification de la régularité du mandat du syndic parmi ses diligences essentielles.
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