La notification électronique en copropriété : la révolution numérique du décret du 22 décembre 2025 à l’épreuve du formalisme protecteur de la troisième chambre civile
I. La mutation numérique du régime des notifications en copropriété
A. L’inversion historique du paradigme : de l’exception électronique au principe légal impératif
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, dite loi Habitat dégradé, a opéré un bouleversement silencieux mais considérable dans le droit de la copropriété des immeubles bâtis. En modifiant l’article 42-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le législateur a en effet substitué au régime antérieur de l’accord exprès du copropriétaire pour recevoir les notifications par voie électronique un mécanisme radicalement inverse (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42-1). La nouvelle rédaction dispose désormais que « les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique », les copropriétaires conservant la faculté de « demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale ». La voie électronique, qui n’était auparavant qu’une faculté subordonnée à l’accord exprès de chaque copropriétaire, devient ainsi le principe, tandis que la voie postale se mue en exception.
Ce renversement de perspective, dont les conséquences pratiques sont immenses pour les quelque huit millions de lots de copropriété que compte le territoire national, n’est toutefois entré pleinement en vigueur qu’avec la publication du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 (Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025). Ce texte réglementaire est venu modifier en profondeur les articles 64 à 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, afin de définir les modalités techniques et juridiques de la notification électronique. L’article 64 nouveau dispose que les notifications et mises en demeure électroniques peuvent désormais intervenir soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R. 53 à R. 53-4 du Code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié garantissant l’intégrité des données, la sécurité et la traçabilité des communications.
Par ailleurs, la question de la période transitoire comprise entre le 11 avril 2024, date d’entrée en vigueur de l’article 42-1 modifié de la loi de 1965, et le 25 décembre 2025, date d’entrée en vigueur du décret d’application, a suscité une vive controverse doctrinale à laquelle le Groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) a apporté une réponse équilibrée dans sa préconisation n° 19 rendue le 26 juin 2026 (GRECCO, Préconisation n° 19, 26 juin 2026). Selon une première thèse, l’application du nouvel article 42-1 était subordonnée à la modification préalable du décret de 1967, de sorte que les notifications électroniques intervenues durant cette période sans accord exprès du copropriétaire pourraient être jugées irrégulières. Selon une seconde thèse, le texte législatif se suffisait à lui-même et les dispositions réglementaires antérieures contraires étaient abrogées de plein droit. Le GRECCO a considéré que les notifications électroniques intervenues pendant la période intermédiaire demeuraient valables, sous réserve que le syndic soit en mesure de rapporter la preuve qu’il avait informé les copropriétaires des moyens leur permettant de conserver un mode d’information par voie postale.
B. Les garanties procédurales préservées au bénéfice du copropriétaire : droit d’option postal et obligation d’information du syndic
Le législateur de 2024 n’a pas entendu sacrifier les droits des copropriétaires sur l’autel de la modernisation numérique. L’article 42-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que les copropriétaires « peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale ». Cette faculté d’option, qui constitue une garantie essentielle pour les copropriétaires dépourvus d’accès à internet ou réticents à l’usage des outils numériques, est encadrée par l’article 64-4 nouveau du décret du 17 mars 1967. La demande du copropriétaire doit être formulée par un moyen « permettant d’établir avec certitude sa date de réception » et prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic, ou le jour même de l’assemblée générale si la demande y a été formulée.
À cet égard, le GRECCO a relevé une asymétrie juridique préoccupante entre le formalisme imposé au copropriétaire pour notifier son adresse électronique — laquelle doit résulter d’une notification au sens strict du décret, par lettre recommandée — et la souplesse reconnue à ce même copropriétaire pour demander le retour à la voie postale, qu’il peut solliciter « par tout moyen ». Le groupe de recherche a ainsi recommandé une modification de l’article 65 du décret de 1967 afin que le copropriétaire puisse communiquer son adresse électronique « par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception », mettant fin à une divergence de régimes source d’insécurité juridique. En l’état actuel des textes et de la jurisprudence de la Cour de cassation, le GRECCO recommande aux syndics de n’utiliser, pour les notifications et mises en demeure électroniques, que les adresses recueillies par voie de notification formelle, conformément à la position constante de la troisième chambre civile qui a toujours exigé, s’agissant des adresses postales, une notification régulière du domicile par le copropriétaire (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-12.579).
L’obligation d’information mise à la charge du syndic par l’article 42-1, alinéa 3, de la loi de 1965 constitue le second pilier des garanties procédurales. Le syndic est tenu « d’informer les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale ». L’article 64-2 nouveau du décret du 17 mars 1967 précise que cette obligation s’exécute par l’insertion d’une mention dans les avis d’appels de charges et les convocations aux assemblées générales. Or, le GRECCO a relevé que les textes ne définissent pas de sanction en cas de manquement du syndic à cette obligation d’information, ce qui constitue une lacune regrettable. Nulle temporalité n’étant fixée par le décret, un syndic pourrait procéder à cette mention postérieurement à la généralisation de la notification électronique, sans que les copropriétaires puissent utilement s’en prévaloir.
Dès lors, l’enjeu contentieux le plus délicat réside sans doute dans l’hypothèse d’un copropriétaire qui, ayant régulièrement demandé à conserver la voie postale, serait néanmoins convoqué à une assemblée générale par voie électronique. Le GRECCO considère que cette irrégularité serait de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale ou de l’une de ses résolutions, à la demande du copropriétaire irrégulièrement convoqué, s’il est opposant ou défaillant, dans les conditions de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire dans le délai de deux mois de la notification régulière du procès-verbal. Si la notification du procès-verbal est elle-même entachée d’irrégularité pour avoir été adressée par voie électronique en violation de la demande du copropriétaire, le délai de recours de l’article 42 ne commencerait pas à courir, de sorte que la contestation demeurerait possible pendant le délai de droit commun de cinq ans.
II. La résistance du formalisme protecteur dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
A. Le formalisme de la mise en demeure de l’article 19-2 : une exigence prétorienne constamment renforcée
La procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 constitue l’outil le plus redoutable dont dispose le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement forcé des charges impayées (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 19-2). Ce texte, créé par la loi SRU du 13 décembre 2000 et modifié depuis par la loi ELAN du 23 novembre 2018, permet au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de constater la défaillance du copropriétaire et de le condamner au paiement de l’ensemble des provisions exigibles. À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles. La puissance de ce mécanisme — qui permet de rendre exigible la totalité du budget prévisionnel de l’exercice en cours — justifie le contrôle rigoureux auquel la Cour de cassation soumet ses conditions de mise en œuvre.
La troisième chambre civile a, dans un avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007, publié), posé une règle fondamentale qui irrigue désormais l’ensemble du contentieux (Cass. 3e civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007, Publié au Bulletin) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ». Cette exigence, qui fait de la mise en demeure « la véritable pierre angulaire du succès ou de l’échec d’une procédure qui s’avère très particulière » selon la formule de David Rodrigues dans son commentaire pour Dalloz Actualité du 2 juillet 2026 (Dalloz Actualité, 2 juillet 2026), a trouvé une application retentissante dans l’arrêt du 18 juin 2026.
En effet, par un arrêt de section publié au Bulletin du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, FS-B, n° 24-19.950), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui s’était contentée de relever l’existence d’une « mise en demeure explicite du 11 juin 2021 » mentionnant un solde antérieur de 68 541,03 euros et des appels de provisions du 1er janvier 2020 au 1er avril 2021, sans rechercher « si cette mise en demeure indiquait avec précision la provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours qui n’aurait pas été payée » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, Publié au Bulletin). La Haute juridiction a jugé que les juges du fond n’avaient pas donné de base légale à leur décision en omettant de vérifier si la mise en demeure détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 restées impayées, ni même constaté la défaillance du copropriétaire dans le délai de trente jours. La portée de cette décision est considérable car elle subordonne la recevabilité même de la demande à un contrôle du contenu substantiel de la mise en demeure, et non à la seule existence formelle de celle-ci.
Par ailleurs, le même arrêt du 18 juin 2026 apporte une précision décisive quant au champ d’application de la procédure de l’article 19-2. La Cour de cassation y rappelle que le président du tribunal judiciaire, lorsqu’il est saisi sur ce fondement, « ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond ». En l’espèce, la cour d’appel avait confirmé la condamnation de la copropriétaire au paiement de frais de déménagement de meubles, demande indemnitaire que le syndicat des copropriétaires avait greffée sur la procédure en paiement des charges. La cassation est prononcée au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour jugeant que des conclusions indemnitaires tendant au remboursement de frais exposés pour le compte du copropriétaire sont irrecevables dans le cadre de cette procédure spécifique.
La même rigueur est à l’œuvre dans l’arrêt du 15 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, FS-B, n° 23-23.534), par lequel la troisième chambre civile a posé une règle de renouvellement périodique des mises en demeure. Aux termes de cette décision, « le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 qu’en paiement de provisions ayant fait l’objet d’une mise en demeure » et ne peut « demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534, Publié au Bulletin). En d’autres termes, une mise en demeure délivrée au titre d’un exercice déterminé ne saurait fonder le recouvrement des provisions afférentes aux exercices ultérieurs, pour lesquels une nouvelle mise en demeure doit être adressée, et le syndicat ne peut solliciter le paiement de sommes relatives à des exercices pour lesquels les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale. La cour d’appel avait en l’espèce omis de vérifier que le syndicat justifiait de l’approbation des budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023, postérieurs au commandement de payer du 11 septembre 2020.
Dès lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile construit, décision après décision, un véritable statut contentieux de la procédure de l’article 19-2, dont la rigueur prétorienne contraste avec l’apparente simplicité du mécanisme légal. En conséquence, le syndicat des copropriétaires qui entend actionner ce levier de recouvrement doit veiller à réunir quatre conditions cumulatives : une mise en demeure détaillant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre de l’article 14-1 de la loi de 1965 ; la justification de l’approbation par l’assemblée générale des budgets prévisionnels, travaux ou comptes annuels correspondants ; la constatation de la défaillance du copropriétaire dans les trente jours suivant la mise en demeure ; et le cantonnement de ses demandes aux seules sommes entrant dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.
B. Les sanctions des irrégularités formelles : nullités en cascade et paralysie des procédures
Au-delà de la seule procédure de l’article 19-2, le formalisme des notifications et mises en demeure irrigue l’ensemble du contentieux de la copropriété, la Cour de cassation sanctionnant avec une constance remarquable les irrégularités affectant la convocation des assemblées générales. Dans le prolongement de sa jurisprudence traditionnelle, la troisième chambre civile rappelle régulièrement que le copropriétaire irrégulièrement convoqué à une assemblée générale mais qui s’y présente conserve le droit de contester les résolutions auxquelles il s’est opposé (Cass. 3e civ., 12 octobre 2005, n° 04-14.602). Or, le nouveau régime de notification électronique introduit par la loi du 9 avril 2024 et le décret du 22 décembre 2025 démultiplie les risques d’irrégularité formelle.
Le cas le plus redoutable pour les syndics est celui du défaut d’information préalable sur le droit d’option postal. Le GRECCO a en effet relevé que l’article 42-1, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas de faire précéder la généralisation de la notification électronique par l’information des copropriétaires, de sorte qu’un syndic pourrait adresser des convocations électroniques sans avoir préalablement satisfait à cette obligation. Dans une telle hypothèse, la régularité des assemblées générales convoquées par voie électronique pourrait être valablement contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants. La difficulté est d’autant plus aiguë que l’article 64-2 nouveau du décret de 1967 ne fixe aucune temporalité à l’obligation d’information du syndic et qu’aucune sanction n’est expressément prévue par les textes en cas de manquement.
Par ailleurs, la question de la connaissance par le syndic de l’adresse électronique du copropriétaire constitue une autre source potentielle de contentieux. L’article 65 modifié du décret du 17 mars 1967 dispose que le copropriétaire « notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il n’a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale ». La Cour de cassation a toujours fait preuve d’une grande sévérité quant à l’utilisation par le syndic d’une adresse — fût-elle postale — qui ne lui a pas été régulièrement notifiée (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-12.579 https://www.courdecassation.fr/decision/5fca73dda823aa60aa6c08a3 ; Cass. 3e civ., 11 mai 2004, n° 03-10.637 ; Cass. 3e civ., 7 février 2012, n° 10-28.770). En conséquence, un syndic qui utiliserait une adresse électronique simplement communiquée par le copropriétaire sur l’extranet ou dans un échange informel de courriels, sans que celle-ci ait fait l’objet d’une notification au sens strict du décret de 1967, s’exposerait à une contestation de la validité des notifications et mises en demeure adressées à cette adresse.
Le GRECCO a pris la mesure de cette difficulté en recommandant aux syndics de « n’utiliser pour les notifications et les mises en demeure que des adresses électroniques recueillies par voie de notification (lettre recommandée électronique ou papier) ». Cette préconisation, qui s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation, impose aux syndics une rigueur procédurale dont la violation serait lourde de conséquences. En effet, la nullité de la convocation à une assemblée générale pour irrégularité de la notification électronique pourrait entraîner l’annulation de l’intégralité des résolutions adoptées par cette assemblée, voire, par un effet domino, celle des décisions prises par le syndic en exécution de ces résolutions.
À cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, PB, n° 24-12.526), qu’un syndic dont la désignation est annulée ne peut plus valablement représenter le syndicat, de sorte que tous les actes accomplis postérieurement à l’annulation de sa désignation sont susceptibles d’être frappés de nullité (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-12.526, Publié au Bulletin). Ce mécanisme de nullités en cascade, bien connu du contentieux de la copropriété, prend une dimension nouvelle avec le basculement généralisé vers la notification électronique, dans la mesure où la régularité de la convocation conditionne la validité de l’assemblée générale, qui elle-même conditionne la régularité du mandat du syndic et des appels de fonds subséquents.
Or, la combinaison du nouveau régime de notification électronique avec l’exigence prétorienne de formalisme qui caractérise la jurisprudence de la troisième chambre civile crée une tension dialectique entre modernisation et protection du justiciable. D’un côté, le législateur impose au syndic de recourir à la voie électronique comme mode de droit commun des notifications et mises en demeure ; de l’autre, la Cour de cassation exige que ces notifications satisfassent à des exigences formelles dont le non-respect est lourdement sanctionné. En conséquence, les syndics de copropriété se trouvent placés dans une situation d’autant plus inconfortable que les textes réglementaires, dans leur rédaction actuelle, ne leur offrent pas toujours les instruments juridiques nécessaires pour concilier ces impératifs antagonistes.
Conclusion
La notification électronique en copropriété, instituée comme principe par la loi du 9 avril 2024 et mise en œuvre par le décret du 22 décembre 2025, constitue une réforme structurelle dont les effets se déploieront durablement dans la pratique notariale, la gestion locative et le contentieux judiciaire (Informations Rapides de la Copropriété, n° 715, février 2026). Si le basculement du paradigme de communication entre le syndic et les copropriétaires répond à un impératif légitime de modernisation, la préconisation n° 19 du GRECCO du 26 juin 2026 a mis en lumière les fragilités juridiques qui continuent d’affecter le nouveau dispositif, notamment quant à la connaissance par le syndic de l’adresse électronique du copropriétaire et à la sanction de l’obligation d’information. Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts du 18 juin 2026 et du 15 janvier 2026, maintient une ligne de fermeté quant au respect du formalisme des notifications, en particulier dans le cadre de la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, la coexistence harmonieuse de la révolution numérique et de la tradition formaliste du droit de la copropriété dépendra, pour une large part, de la capacité des textes réglementaires à évoluer dans le sens des préconisations du GRECCO, et des juridictions du fond à intégrer la rigueur prétorienne de la Cour de cassation dans l’appréciation quotidienne de la régularité des notifications électroniques.
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