L’obligation continue de délivrance du bailleur commercial et le renforcement de la justification des charges locatives
I. L’obligation de délivrance, une obligation continue exigible pendant toute la durée du bail commercial
A. La consécration jurisprudentielle du caractère continu de l’obligation de délivrance
L’obligation de délivrance du bailleur, prévue par les articles 1709 et 1719 du code civil, impose au bailleur de remettre au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Pendant longtemps, cette obligation a été appréhendée par la doctrine et la pratique comme une obligation essentiellement initiale, exécutée au moment de l’entrée dans les lieux par la remise matérielle des clés. Les difficultés apparues ultérieurement relevaient alors, selon l’analyse classique, de l’entretien, des réparations ou de la garantie de jouissance paisible, sans que l’on y voie une persistance de l’obligation de délivrance elle-même. Cette conception restrictive conduisait à considérer que le preneur, confronté à un défaut de conformité du local à sa destination contractuelle plusieurs années après la conclusion du bail, devait agir dans le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil à compter du jour où il avait eu connaissance du manquement, sous peine d’irrecevabilité de ses demandes.
Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré un rappel fondamental dont la portée dépasse le seul cas d’espèce qui lui était soumis. Dans cette affaire, des époux preneurs d’un bail commercial à usage de boulangerie-pâtisserie avaient assigné leur bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, qu’ils estimaient comprise dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que les locataires avaient eu connaissance de la configuration de cette cour dès la signature de l’avenant au bail en 2003, de sorte que le délai de prescription quinquennale était expiré lorsqu’ils avaient agi en 2019. La Cour de cassation casse cette décision et juge que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’il en résulte que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). L’arrêt est rendu au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, dans une formation de section qui lui confère une autorité particulière et un rayonnement doctrinal immédiat sur l’ensemble du contentieux des baux commerciaux.
Cette solution a été confirmée avec une netteté accrue par un arrêt du 2 avril 2026, dans lequel la troisième chambre civile énonce que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). L’espèce concernait des locataires d’appartements dont les logements avaient subi une perte de luminosité et de vue à la suite de la construction d’un bâtiment en vis-à-vis, et auxquels le bailleur s’était engagé, dès 2006, à construire des balcons compensateurs sans jamais exécuter cet engagement pourtant formel. La cour d’appel de Lyon avait déclaré irrecevables les demandes des locataires comme prescrites, en retenant que les logements avaient bien été délivrés à l’époque des mises en location. La Cour de cassation censure cette analyse en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation.
Par ailleurs, un troisième arrêt rendu le 19 mars 2026 est venu compléter cette construction jurisprudentielle. La Cour de cassation y censure une cour d’appel qui avait cantonné l’obligation de délivrance à la seule date de conclusion du bail, en violation des articles 1224 et 1719 du code civil (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Cet arrêt confirme que l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance peut justifier la résolution du contrat de bail à ses torts exclusifs, y compris lorsque le manquement est apparu postérieurement à la conclusion du contrat. Ces trois décisions successives, rendues dans un intervalle de quatre semaines, dessinent une ligne jurisprudentielle d’une remarquable cohérence qui ancre définitivement l’obligation de délivrance du bailleur dans le temps long de la relation locative.
B. Les conséquences pratiques pour le preneur et le bailleur
Dès lors, la portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les deux parties au contrat de bail commercial tel que régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Pour le preneur, l’intérêt de ces décisions est manifeste : les difficultés relatives à l’assiette du bail, aux accès, aux dépendances, aux cours, aux réserves, aux équipements ou à certains aménagements indispensables ne prennent souvent toute leur importance qu’après plusieurs années d’exploitation. Elles apparaissent fréquemment à l’occasion d’un projet de cession du fonds de commerce, d’un contrôle administratif, d’un changement d’activité, d’un renouvellement de bail ou d’un contentieux plus large avec le bailleur. Or, le locataire peut désormais continuer à agir en exécution forcée, même longtemps après l’apparition du trouble, dès lors que le manquement existe encore au jour de sa demande en justice, sans que le bailleur puisse lui opposer l’écoulement du délai de prescription.
A cet égard, la distinction opérée par la Cour de cassation entre l’action en exécution forcée et l’action indemnitaire revêt une importance déterminante pour la stratégie contentieuse. Si l’action en exécution forcée échappe à la prescription tant que le manquement perdure, l’action en réparation du préjudice consécutif à ce manquement reste, quant à elle, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. En d’autres termes, le preneur peut obtenir du juge qu’il condamne le bailleur à exécuter son obligation de délivrance en nature, mais il ne pourra prétendre à des dommages et intérêts que pour la période de cinq années précédant son assignation. Cette distinction, inspirée de la distinction classique entre l’action en cessation d’un trouble et l’action en réparation d’un dommage, est cohérente avec la logique générale du droit des obligations. Le bailleur ne saurait invoquer l’ancienneté du trouble pour se soustraire à une obligation qui s’impose à lui de manière continue, alors que le preneur subit le manquement à chaque instant de l’exécution du contrat. En conséquence, cette solution préserve l’équilibre entre le droit du preneur à obtenir la jouissance conforme des lieux loués et le principe de sécurité juridique attaché à la prescription extinctive.
Pour le bailleur, la portée de ces décisions est tout aussi concrète et impose une révision des pratiques de gestion locative. Elles confirment que les imprécisions du bail, une désignation insuffisante des lieux, l’incertitude sur les accessoires compris dans la location, ou encore l’absence de sécurisation technique et fonctionnelle du local peuvent nourrir un risque contentieux pendant toute la durée du contrat. Il ne suffit donc plus de raisonner en termes de remise initiale des locaux : il faut désormais raisonner en termes de conformité durable du local à sa destination contractuelle, et ce pour toute la durée du bail, qui peut s’étendre sur plusieurs décennies en raison du mécanisme de renouvellement prévu par l’article L. 145-9 du code de commerce. Cela suppose une attention particulière, dès la rédaction du bail, sur la désignation précise des lieux et de leurs accessoires, sur la définition de la destination contractuelle, sur la répartition des travaux et des mises en conformité, sur les accès, les dépendances, les cours, les caves, les locaux techniques et les équipements nécessaires à l’exploitation, ainsi que sur les clauses de prise en l’état, dont la portée reste strictement appréciée par la jurisprudence. L’arrêt présente également un intérêt évident en matière de cession de fonds de commerce : la valeur du fonds dépend directement de la consistance réelle du droit locatif qui le supporte, et toute incertitude sur l’assiette du bail affecte nécessairement la valorisation du fonds.
II. Le renforcement de l’obligation de justification des charges locatives par le bailleur
A. L’obligation de communication des justificatifs de charges au preneur
Parallèlement à la consolidation du caractère continu de l’obligation de délivrance, la troisième chambre civile a significativement renforcé les obligations du bailleur en matière de justification des charges locatives, dans un mouvement jurisprudentiel qui tend à une transparence accrue de la relation locative commerciale. L’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par l’article R. 145-36 du même code, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Par ailleurs, l’article L. 145-40 dispose que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.
Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation est venue préciser avec une particulière fermeté les modalités d’exécution de l’obligation de communication des justificatifs de charges. Dans cette affaire, une société locataire contestait un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, en invoquant l’absence de justification suffisante des charges par la bailleresse. La cour d’appel de Versailles avait retenu que la bailleresse avait satisfait à son obligation de communication en mettant les factures à la disposition du preneur. La Cour de cassation censure cette analyse et juge que « le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin). En conséquence, la simple mise à disposition des factures et documents comptables au siège du bailleur, dans un espace numérique partagé ou dans un local commun, ne satisfait pas à l’exigence légale de communication, laquelle impose un envoi effectif et individualisé au preneur qui en a fait la demande. Cette solution, rendue au visa des articles 1134 et 1353 du code civil, réaffirme que la charge de la preuve du montant des charges incombe au bailleur qui en réclame le paiement et que ce dernier doit justifier devant le juge du montant des charges contestées par le locataire.
Par ailleurs, cette obligation de communication des justificatifs doit être articulée avec l’obligation de délivrance continue précédemment évoquée. En effet, si le bailleur manque à son obligation de justifier les charges qu’il impute au preneur, ce dernier peut légitimement contester les provisions appelées et solliciter la répétition des sommes indûment versées. Dans certaines hypothèses, il peut également opposer une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des sommes non justifiées, sous réserve de démontrer que le manquement du bailleur est d’une gravité telle qu’il fait obstacle à l’exploitation normale du fonds. Dès lors, un défaut de communication des justificatifs de charges, s’il peut justifier une action en exécution forcée de l’obligation de communication ou une action en répétition de l’indu, ne saurait en principe autoriser le locataire à suspendre unilatéralement et intégralement le paiement du loyer. Cette nuance, constante dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, préserve l’équilibre contractuel en évitant que le preneur ne se fasse justice à lui-même sans contrôle judiciaire préalable. En tout état de cause, le preneur qui conteste les charges dispose d’une action en fixation du loyer devant le juge des loyers commerciaux, ainsi que d’une action en répétition de l’indu devant le tribunal judiciaire. Il peut également, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce, solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire en justifiant de contestations sérieuses relatives aux sommes réclamées par le bailleur. Ces voies de droit, combinées à l’obligation continue de délivrance, offrent désormais au preneur un arsenal contentieux substantiel face aux manquements persistants du bailleur à ses obligations contractuelles et légales.
B. L’articulation entre charges locatives et détermination de la valeur locative
La question des charges locatives entretient un lien étroit avec celle de la fixation du loyer du bail renouvelé, régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le loyer du bail renouvelé, lorsqu’il échappe au plafonnement légal, doit correspondre à la valeur locative, laquelle s’apprécie notamment au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent, en principe, un facteur de diminution de la valeur locative lorsqu’elles ne comportent aucune contrepartie, conformément aux dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce.
Par un arrêt du 7 mai 2025, la troisième chambre civile a apporté une précision essentielle sur l’articulation entre les clauses financières du bail et la détermination de la valeur locative. Elle a jugé que « dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394, publié au Bulletin). Cette décision, rendue au visa des articles L. 145-33, 3°, R. 145-8 et L. 145-40 du code de commerce, écarte ainsi l’argument fréquemment invoqué par les preneurs selon lequel le versement d’un dépôt de garantie de six mois de loyer et le paiement trimestriel d’avance du loyer constitueraient une charge anormale justifiant une minoration de la valeur locative. La Cour relève que l’article L. 145-40 prévoit expressément que les loyers payés d’avance portent intérêt au profit du locataire, de sorte que cette charge financière est compensée par une obligation légale pesant sur le bailleur. En conséquence, la présence d’une telle stipulation dans le bail est sans incidence sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
A cet égard, il convient d’observer que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile manifeste une volonté de pondération entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur. Si les obligations de délivrance continue et de justification des charges renforcent indiscutablement la position du locataire en lui offrant des leviers contentieux nouveaux, la Cour de cassation veille à ne pas déséquilibrer excessivement la relation contractuelle en neutralisant les clauses financières qui trouvent leur contrepartie dans la loi. Cette approche nuancée est cohérente avec la finalité du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953, lequel vise à protéger le fonds de commerce du preneur sans pour autant priver le bailleur de la juste rémunération de son patrimoine immobilier. La pratique contractuelle doit donc intégrer ces exigences nouvelles tout en préservant l’équilibre économique global du bail, sans le compromettre par des stipulations excessives ou déséquilibrées que la jurisprudence saura sanctionner. Dès lors, les rédacteurs de baux commerciaux sont invités à une double vigilance : s’assurer de la conformité continue du local à sa destination contractuelle pendant toute la durée du bail et garantir une transparence effective dans la justification et la communication des charges locatives imputées au preneur.
Conclusion
La triple série d’arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre janvier et avril 2026 dessine un mouvement jurisprudentiel d’une remarquable cohérence et d’une indéniable portée pratique, qui consolide les obligations du bailleur commercial sur deux fronts essentiels et complémentaires. D’une part, l’obligation de délivrance est désormais expressément qualifiée d’obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, ce qui interdit au bailleur de se prévaloir de la prescription pour éluder une exécution forcée tant que le manquement persiste, tout en cantonnant l’action indemnitaire à la période quinquennale précédant l’assignation. D’autre part, l’obligation de justification des charges locatives est renforcée par l’exigence d’un envoi effectif des justificatifs au preneur, la simple mise à disposition de ces documents étant jugée insuffisante pour satisfaire aux prescriptions des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce. Ces évolutions jurisprudentielles, sans bouleverser l’économie générale du statut des baux commerciaux, en précisent utilement les contours et renforcent la protection du preneur sans méconnaître les prérogatives légitimes du bailleur, notamment lorsque les clauses financières du bail trouvent leur contrepartie dans une obligation légale de ce dernier. Elles invitent les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des baux et dans la gestion quotidienne de la relation locative, sous peine d’exposer le bailleur à un risque contentieux durable et le preneur à une dégradation progressive de ses conditions d’exploitation. L’office du juge, désormais saisi d’une obligation de délivrance dont la continuité temporelle est juridiquement consacrée, s’en trouve renforcé dans sa mission de garant de l’équilibre contractuel entre les parties au bail commercial. Cette double exigence, délivrance continue et transparence des charges, impose aux opérateurs du marché immobilier une actualisation de leurs pratiques contractuelles et une anticipation rigoureuse des obligations qui pèsent sur eux tout au long de la vie du bail, de sa conclusion à son terme, sous le contrôle renforcé d’un juge désormais armé d’une grille de lecture jurisprudentielle clairement établie par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
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