La reddition des comptes de charges dans le bail commercial : les précisions majeures de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026
I. Le renforcement de l’obligation de transparence du bailleur dans la liquidation des charges locatives
A. L’obligation de communication active des justificatifs au preneur qui en fait la demande
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt de section du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, précisé avec une netteté remarquable la portée de l’obligation de communication des justificatifs de charges pesant sur le bailleur commercial. La Cour énonce que le bailleur doit, « pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). Cette formule, dont la vigueur ne saurait échapper aux praticiens, consacre une obligation positive de transmission qui prohibe toute attitude passive du bailleur consistant à simplement offrir une consultation sur place des pièces comptables.
L’arrêt s’inscrit dans le cadre des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, lesquels organisent le régime de la reddition annuelle des comptes de charges dans les baux commerciaux. Le premier de ces textes, issu de la loi du 18 juin 2014 dite « Pinel », impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, et que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Le second, de nature réglementaire, fixe la date limite de communication au 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle l’état est établi et ajoute expressément que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
En l’espèce, la cour d’appel de Versailles avait, dans son arrêt du 25 janvier 2024, retenu que la bailleresse avait satisfait à son obligation en mettant les factures à disposition de la locataire, sans les lui adresser. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1134 et 1353 du code civil, ensemble les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce. La motivation de principe dégagée au paragraphe 9 de l’arrêt mérite d’être citée dans son intégralité : « Il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition. »
Cette double obligation emporte des conséquences pratiques immédiates pour les bailleurs. Désormais, la simple mise à disposition matérielle des factures dans un local ou l’envoi d’un courrier invitant le locataire à venir les consulter ne satisfait pas aux exigences légales. Le bailleur doit, de sa propre initiative et à ses frais, procéder à l’envoi effectif des pièces justificatives, que ce soit par voie postale ou par voie électronique, dès lors que le locataire en a formulé la demande. À défaut, le bailleur s’expose à ne pouvoir justifier du bien-fondé des charges réclamées et à se voir condamné à la restitution des provisions indûment conservées. Par ailleurs, la Cour rappelle que la charge de la preuve de l’existence et du montant des charges incombe au bailleur, conformément à l’article 1353 du code civil, et qu’il doit en justifier devant le juge lorsque le locataire les conteste.
Dès lors, cette décision constitue une avancée significative pour la protection du preneur à bail commercial, qui se trouve souvent démuni face à un bailleur réticent à communiquer les pièces justificatives des charges qui lui sont imputées. Elle s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui, par un arrêt du 5 mars 2026 également publié au Bulletin, a rappelé l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur pendant toute la durée du bail (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-23.489).
B. La portée limitée de la sanction du non-respect du délai de reddition des comptes
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt de section, également promis à la publication au Bulletin, qui clarifie les conséquences du non-respect par le bailleur du délai de communication de l’état récapitulatif annuel prévu par l’article R. 145-36 du code de commerce. La Cour énonce que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-16.270, FS-B).
Cette solution, qui tempère sensiblement la rigueur apparente de l’arrêt n° 24-14.982, répond à une controverse doctrinale et pratique qui divisait les cours d’appel. Certaines juridictions du fond sanctionnaient le dépassement du délai légal ou contractuel de reddition par l’obligation pour le bailleur de restituer l’intégralité des provisions sur charges versées par le locataire, quand bien même les dépenses étaient établies dans leur principe et leur montant. D’autres, au contraire, considéraient que le dépassement du délai ne privait pas le bailleur de son droit de conserver les provisions dès lors qu’il justifiait, même tardivement, de l’existence des charges.
En consacrant la seconde analyse, la Cour de cassation opère une distinction essentielle entre l’obligation de reddition dans le délai et l’obligation de justification des charges. La première, de nature formelle, obéit à un calendrier précis ; la seconde, de nature substantielle, concerne le bien-fondé même de la créance du bailleur. Or, le non-respect du délai n’affecte pas, en lui-même, l’exigibilité des charges si le bailleur démontre, devant le juge, la réalité et le montant des dépenses engagées. Cette solution fait prévaloir le droit substantiel sur le formalisme procédural, dans une logique qui protège le bailleur contre un enrichissement sans cause du locataire qui conserverait le bénéfice des charges sans les avoir supportées.
En l’espèce, la cour d’appel de Caen avait constaté que, malgré une régularisation des comptes de charges pour les années 2016 à 2020 intervenue seulement le 16 juillet 2021, soit bien au-delà des délais légal et contractuel, la bailleresse justifiait, à hauteur d’appel, du montant des charges exposées. La Cour de cassation approuve cette analyse et rejette le pourvoi de la locataire qui sollicitait le remboursement intégral des provisions versées. Dès lors, la sanction de la tardiveté de la reddition ne réside pas dans l’obligation de restitution des provisions, mais dans le renversement de la charge probatoire : le bailleur défaillant devra convaincre le juge du bien-fondé des charges, sans pouvoir se prévaloir de la seule existence d’un état récapitulatif régulièrement communiqué.
Par ailleurs, cette solution s’articule avec le droit commun de la preuve tel que rappelé dans l’arrêt n° 24-14.982 précité. Le bailleur qui entend conserver les provisions doit non seulement justifier de l’existence et du montant des charges, mais également avoir communiqué au locataire les justificatifs demandés, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition. La Cour dessine ainsi un régime probatoire cohérent, qui distingue la charge de la preuve, le respect des délais et les modalités de communication, sans confondre ces trois exigences dans une sanction automatique de restitution.
II. Les implications contentieuses de la reddition des comptes dans l’économie générale du statut des baux commerciaux
A. L’articulation de la reddition des charges avec l’exception d’inexécution et la clause résolutoire
La question de la reddition des comptes de charges ne saurait être isolée des mécanismes de sanction du contrat de bail commercial que sont l’exception d’inexécution et la clause résolutoire. La troisième chambre civile a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de section publié au Bulletin qui précise l’articulation entre ces deux institutions dans le contentieux des baux commerciaux (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La Cour énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un précédent arrêt de section du 18 septembre 2025, également publié au Bulletin, aux termes duquel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié). La combinaison de ces deux arrêts consacre un tempérament significatif à l’automaticité de la clause résolutoire, en permettant au locataire de paralyser son jeu par l’invocation d’une exception d’inexécution, sans être astreint au formalisme de la saisine du juge dans le mois du commandement.
Or, cette construction jurisprudentielle intéresse directement le contentieux des charges locatives. Le locataire qui s’estime créancier d’une restitution de provisions sur charges non justifiées peut, en principe, opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer visant la clause résolutoire, dès lors que les sommes réclamées incluent des charges dont le bailleur n’a pas justifié. Toutefois, la Cour de cassation prend soin de réserver cette faculté aux hypothèses où le manquement du bailleur rend les locaux « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés », ce qui circonscrit le champ de l’exception d’inexécution aux manquements graves à l’obligation de délivrance, à l’exclusion des simples irrégularités dans la reddition des comptes.
En conséquence, le locataire confronté à une reddition irrégulière des charges ne saurait systématiquement suspendre le paiement de ses loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution. Il lui appartient, soit d’agir en répétition de l’indu devant le juge du fond, soit de solliciter des délais de paiement en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, lequel permet au juge de suspendre la réalisation de la clause résolutoire en accordant des délais. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans son arrêt du 5 mars 2026, que la demande de délais de paiement dans le mois du commandement n’est pas une condition de recevabilité de l’exception d’inexécution, ce qui ouvre une voie procédurale supplémentaire au locataire.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce pour encadrer plus strictement l’octroi des délais de paiement par le juge. Désormais, ces délais ne peuvent être accordés que si le locataire est en capacité de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition, qui ne figurait pas dans la rédaction antérieure, renforce le pouvoir du bailleur en restreignant les possibilités de suspension de la clause résolutoire aux seuls locataires de bonne foi ayant régularisé leur situation. Dès lors, l’équilibre issu de la jurisprudence du 5 mars 2026 s’en trouve modifié : si le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution sans avoir sollicité de délais, il ne pourra plus obtenir du juge la suspension de la clause résolutoire s’il ne remplit pas les conditions strictes posées par la loi nouvelle.
B. L’incidence de la réforme du 26 mai 2026 sur l’équilibre des obligations locatives
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ne modifie pas directement le régime de la reddition des charges, mais elle affecte l’équilibre général de la relation locative commerciale dans des proportions qui méritent d’être confrontées aux enseignements des arrêts du 29 janvier 2026. Le texte a notamment créé un nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce qui institue un droit à la mensualisation du paiement du loyer pour les commerces de détail, de gros et les prestations de services commerciales ou artisanales, et un article L. 145-38-1 qui légalise les clauses d’indexation dites « tunnel ».
La mensualisation du loyer, en améliorant la trésorerie du locataire, pourrait paradoxalement accentuer les tensions autour des charges locatives. Le locataire qui règle désormais mensuellement son loyer sera d’autant plus vigilant sur la justification des charges qui lui sont imputées, et plus enclin à solliciter la communication des justificatifs dans les conditions définies par l’arrêt du 29 janvier 2026. Par ailleurs, la loi a modifié l’article L. 145-40 du code de commerce relatif au dépôt de garantie, en plafonnant à trois mois de loyer le montant des garanties pour les baux éligibles à la mensualisation, ce qui réduit la sûreté dont dispose le bailleur en cas de défaillance du locataire.
La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 30 mai 2024 publié au Bulletin et au Rapport, le caractère supplétif des règles de fixation du prix du bail renouvelé : « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Cette affirmation de la liberté contractuelle tempère utilement une lecture excessivement dirigiste du statut et invite les parties à négocier, au sein du bail, des clauses organisant précisément la reddition des comptes de charges et les modalités de justification des dépenses.
À cet égard, la jurisprudence récente sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé offre un éclairage complémentaire sur la méthode de la troisième chambre civile. Par un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, la Cour a jugé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette appréciation in abstracto de l’incidence favorable, qui dispense le bailleur de rapporter la preuve d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du locataire, manifeste une même volonté de pragmatisme probatoire que celle qui anime les arrêts du 29 janvier 2026 : dans les deux cas, la Cour desserre le carcan formaliste pour se concentrer sur la réalité économique des relations locatives.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 16 octobre 2025 également publié au Bulletin, que l’étalement de la variation de loyer prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ne s’applique pas au déplafonnement résultant de la durée du bail supérieure à douze ans par l’effet d’une tacite prolongation (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette solution, qui réserve le bénéfice de l’étalement au déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs de commercialité ou sur une clause contractuelle de durée, traduit une lecture littérale du texte et une volonté de ne pas étendre les mécanismes protecteurs au-delà de leur champ d’application légal. Or, cette approche restrictive trouve un écho dans les arrêts du 29 janvier 2026 : de même que le non-respect du délai de reddition des charges n’emporte pas restitution automatique des provisions, le déplafonnement par tacite prolongation n’ouvre pas droit à l’étalement.
Le nouvel équilibre du bail commercial qui se dessine à la faveur de la loi du 26 mai 2026 et de la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2025-2026 repose sur une articulation subtile entre la protection du locataire, la sanction des manquements du bailleur et la préservation de la sécurité juridique des relations contractuelles. L’article L. 145-15 du code de commerce, qui dresse la liste des dispositions d’ordre public du statut auxquelles il ne peut être dérogé, continue d’irradier l’ensemble de la matière. L’insertion dans cette liste du nouvel article L. 145-32-1 relatif à la mensualisation confère à ce droit une force contraignante absolue. En revanche, l’article L. 145-38-1 sur les clauses tunnel n’y figure pas, ce qui laisse aux parties la liberté d’y déroger conventionnellement.
En définitive, les arrêts du 29 janvier 2026 s’insèrent dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à renforcer la transparence et la loyauté dans l’exécution des baux commerciaux, sans pour autant sacrifier la sécurité juridique du bailleur sur l’autel du formalisme. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces nouvelles exigences dans la rédaction des actes comme dans la conduite des contentieux à venir, en veillant à documenter avec précision la communication des justificatifs de charges et à anticiper les conséquences d’un éventuel dépassement des délais de reddition.
Conclusion
Les arrêts de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026 apportent une clarification bienvenue sur le régime de la reddition des comptes de charges dans les baux commerciaux. D’une part, le bailleur est tenu d’adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges imputées, sans pouvoir se contenter de les tenir à sa disposition. D’autre part, le non-respect du délai de communication n’emporte pas obligation de restituer les provisions, si le bailleur justifie, devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles. Ces solutions, respectueuses de l’équilibre contractuel, s’articulent avec une jurisprudence récente qui redéfinit les contours de l’exception d’inexécution et du déplafonnement du loyer, dans un contexte législatif renouvelé par la loi du 26 mai 2026. Les professionnels de l’immobilier commercial trouveront dans ces décisions un guide précieux pour sécuriser leurs pratiques.
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