Mandat du syndic annulé : faut-il contester l’assemblée générale qu’il a convoquée ?
Une décision de la Cour de cassation du 18 juin 2026, publiée au Bulletin et de nouveau commentée par de nombreux praticiens les 15 et 16 juillet, expose un risque souvent ignoré en copropriété. Un syndic peut avoir convoqué une assemblée alors que sa désignation paraissait encore valable. Si l’assemblée qui l’avait nommé est ensuite annulée, cette annulation rétroactive peut néanmoins priver le syndic du pouvoir qu’il croyait exercer. L’assemblée suivante devient alors susceptible d’annulation.
La difficulté tient au décalage entre les dates. Le copropriétaire reçoit une convocation régulière en apparence, participe aux votes, puis apprend plusieurs mois ou années plus tard qu’une décision judiciaire a annulé l’assemblée ayant désigné le syndic. Travaux, budget, comptes, contrat du syndic et appels de fonds ont parfois été votés entre-temps. Faut-il tout contester ? Une preuve de préjudice est-elle nécessaire ? Le syndic peut-il convoquer une nouvelle assemblée pour réparer la situation ?
La réponse dépend de la nature exacte de l’irrégularité, de la date de notification du procès-verbal et de la qualité du copropriétaire qui agit. L’arrêt du 18 juin 2026 renforce la protection procédurale : le défaut de pouvoir du syndic suffit, sans démonstration d’une faute ni d’un grief personnel. Cette règle ne dispense pourtant pas d’agir dans le délai de deux mois, ni d’organiser rapidement la désignation d’un syndic valable.
I. Mandat du syndic annulé : dans quels cas l’assemblée générale peut-elle être annulée ?
A. Pourquoi l’annulation rétroactive de la désignation retire-t-elle au syndic le pouvoir de convoquer ?
Une assemblée générale ne se réunit pas spontanément. La personne qui la convoque doit détenir ce pouvoir au moment où les convocations sont délivrées. Cette exigence permet à chaque copropriétaire de vérifier l’auteur de la convocation, l’ordre du jour, les documents annexés et la régularité de la réunion avant que le syndicat ne vote.
L’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énonce mot pour mot : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. » La compétence du syndic constitue donc la règle. Les exceptions doivent reposer sur un texte précis.
Le mandat ne peut pas rester indéterminé. L’article 18, VI, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit exactement : « Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale. » Le contrat doit être rattaché à une résolution identifiable, adoptée par l’organe compétent.
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 précise : « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. » Le même article ajoute : « La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. » Il faut donc contrôler à la fois la résolution de désignation, le contrat approuvé et leurs dates.
L’arrêt du 18 juin 2026 concerne une situation plus complexe qu’un simple mandat arrivé à échéance. Un syndic avait été désigné par une assemblée du 19 novembre 2018. Il avait ensuite adressé, le 18 novembre 2019, la convocation d’une assemblée tenue le 9 décembre 2019. Un copropriétaire a demandé l’annulation de cette convocation et de l’assemblée, car l’assemblée de 2018 ayant nommé le syndic avait elle-même été annulée.
La cour d’appel avait rejeté sa demande. Elle estimait que le copropriétaire devait établir une faute du syndic et un grief. La Cour de cassation censure cette analyse. Elle juge mot pour mot : « Il en résulte que le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié au Bulletin).
L’effet rétroactif explique le résultat. L’annulation de l’assemblée de désignation ne produit pas seulement des effets pour l’avenir. Elle efface juridiquement la résolution qui avait investi le syndic. Même si celui-ci ignorait l’issue du contentieux lorsqu’il a envoyé les convocations, il est traité comme ayant été privé du pouvoir de convoquer l’assemblée suivante.
La Cour de cassation avait déjà retenu cette solution en 2004. Une assemblée du 7 juin 1999 avait renouvelé un syndic. Ce syndic avait convoqué une nouvelle assemblée le 21 octobre 1999, puis la première assemblée avait été annulée par un jugement du 8 mars 2000. Les juges d’appel avaient considéré que le syndic disposait encore de son pouvoir lorsque la seconde assemblée avait été convoquée, puisque le jugement d’annulation n’était pas encore intervenu.
La Cour de cassation a répondu mot pour mot : « Qu’en statuant ainsi, dès lors que M. X… avait introduit son action dans le délai de deux mois à compter de la notification des décisions de l’assemblée générale et alors que par l’effet de l’annulation intervenue, la société n’avait plus la qualité de syndic lors de la convocation de la deuxième assemblée, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 7 avril 2004, n° 02-14.496, publié au Bulletin).
Les deux décisions forment une ligne claire. L’ignorance du syndic, sa bonne foi apparente et l’absence de décision judiciaire au jour de la convocation ne suffisent pas à sauvegarder l’assemblée. Le contentieux porte sur le pouvoir de convoquer, pas seulement sur le comportement du professionnel.
Il faut toutefois distinguer cette hypothèse du mandat qui expire après l’envoi des convocations. Lorsque le mandat était valable au jour de leur délivrance, son expiration avant la date de l’assemblée n’entraîne pas automatiquement la même conséquence. La question centrale reste la date à laquelle l’acte de convocation a été accompli et l’existence, à cette date, d’un pouvoir valable ou rétroactivement anéanti.
Cette distinction évite un raccourci. Toute assemblée tenue après la date d’échéance inscrite dans le contrat du syndic n’est pas nécessairement nulle. Inversement, une assemblée tenue avant cette échéance peut être fragilisée si la résolution de désignation est ensuite annulée. Le dossier doit être reconstruit à partir des convocations, des procès-verbaux, du contrat et des décisions judiciaires.
B. Qui peut contester l’assemblée générale, dans quel délai et sans prouver quel préjudice ?
Le défaut de pouvoir du syndic ouvre une contestation, mais il n’efface pas les conditions de l’action. La première urgence consiste à calculer le délai. Une analyse juridiquement fondée devient inutile si l’assignation est délivrée après la déchéance prévue par la loi.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose mot pour mot : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Le texte ajoute : « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »
Le point de départ n’est donc ni la date de l’assemblée, ni la découverte ultérieure du problème, ni la date de la décision annulant le mandat. Il s’agit, en principe, de la notification du procès-verbal au copropriétaire concerné. L’enveloppe, l’avis de réception, le courriel recommandé et la date d’accès au document doivent être conservés.
La qualité pour agir est tout aussi stricte. Le copropriétaire défaillant n’était ni présent ni représenté. Le copropriétaire opposant a voté contre la décision qu’il conteste. Celui qui a voté pour une résolution ne peut pas, par principe, la contester comme opposant. Lorsque la demande vise l’assemblée entière en raison du défaut de pouvoir du syndic, la position de vote et les circonstances de représentation doivent être examinées avec soin.
L’arrêt du 18 juin 2026 précise que le copropriétaire n’a pas à démontrer un grief personnel ni une faute du syndic. Cette règle ne signifie pas que toute irrégularité entraîne toujours l’annulation. Elle vise ici le défaut de pouvoir de la personne ayant convoqué l’assemblée et s’inscrit dans une jurisprudence plus générale sur certaines irrégularités qui affectent la formation de la décision collective.
La Cour de cassation avait jugé en 2011, à propos de tantièmes et de décomptes de voix inexacts : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’un copropriétaire n’est pas tenu de justifier d’un grief pour pouvoir agir en nullité d’une assemblée générale, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 13 décembre 2011, n° 11-10.036).
Une décision du 13 juin 2024 confirme cette exigence dans le contrôle de la composition de l’assemblée. La Cour juge mot pour mot : « En se déterminant ainsi, alors que l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter et si, ainsi que l’indiquait le procès-verbal, les copropriétaires étaient tous présents ou représentés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764).
Ces décisions interdisent au syndicat de répondre seulement que les votes auraient produit le même résultat ou que le copropriétaire n’a subi aucune perte financière. Le pouvoir de convoquer et la composition de l’assemblée protègent le processus collectif lui-même. Une assemblée convoquée par une personne dépourvue de pouvoir ne devient pas régulière parce que le budget a été adopté à une large majorité.
La demande doit cependant être formulée avec précision. Le demandeur peut viser une ou plusieurs décisions, la convocation et, selon l’irrégularité, l’assemblée entière. Le choix influe sur les conséquences pratiques : l’annulation d’une seule résolution n’a pas le même effet que l’anéantissement de toutes les décisions prises le même jour.
Avant l’assignation, il faut identifier la décision judiciaire ayant annulé la désignation du syndic, vérifier son caractère exécutoire et mesurer sa portée exacte. Une annulation limitée à une résolution, une décision frappée d’un recours ou un jugement concernant une autre période ne produit pas nécessairement l’effet invoqué. Le dispositif de la décision est aussi important que ses motifs.
Le copropriétaire doit également vérifier qui représente le syndicat pendant l’instance. Si le mandat du syndic est atteint, la question de la représentation du syndicat peut elle-même devenir délicate. Une régularisation, la désignation d’un nouveau syndic ou l’intervention d’un administrateur provisoire peut être nécessaire pour que la copropriété fonctionne et soit valablement représentée.
À Paris et en Île-de-France, l’action relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le délai de deux mois impose d’obtenir rapidement le procès-verbal, la preuve de notification, la convocation, la feuille de présence, le contrat du syndic et la décision ayant annulé sa désignation. Attendre la prochaine assemblée ou une réponse amiable du syndic peut faire perdre l’action.
II. Assemblée convoquée par un syndic sans mandat : quelles démarches engager immédiatement ?
A. Comment vérifier le défaut de pouvoir et préparer une contestation dans les deux mois ?
La première étape consiste à établir une chronologie documentaire. La date du contrat ne suffit pas. Il faut rapprocher la résolution ayant désigné le syndic, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, la date d’envoi des convocations, la tenue de l’assemblée suivante, la notification de son procès-verbal et la décision judiciaire ayant annulé la désignation.
Le dossier utile comprend le règlement de copropriété, les convocations des deux assemblées, leurs annexes, leurs procès-verbaux, les feuilles de présence, les formulaires de vote par correspondance, le contrat de syndic, la preuve des notifications et l’intégralité de la décision d’annulation. Les échanges du conseil syndical peuvent préciser quand la copropriété a appris l’irrégularité, sans remplacer les actes officiels.
Il faut ensuite qualifier le problème. Un mandat expiré avant l’envoi des convocations, une désignation annulée rétroactivement, une résolution ambiguë, un contrat non approuvé et une irrégularité affectant la majorité de désignation ne se traitent pas de façon identique. Le titre d’un courriel ou une mention dans le procès-verbal ne tranche pas cette qualification.
Le copropriétaire doit comparer le dispositif du jugement avec la résolution de désignation. Si le tribunal annule l’assemblée entière, la résolution nommant le syndic est normalement atteinte. S’il annule seulement une autre résolution, la désignation peut subsister. Si la décision ordonne un effet limité ou si une juridiction de recours la réforme, l’analyse change.
La date d’envoi des convocations mérite une preuve autonome. La jurisprudence distingue le moment où le syndic accomplit cet acte de la date de réception et de la date de la réunion. Le bordereau d’expédition, l’historique du recommandé électronique et les enveloppes individuelles permettent de fixer ce moment. Une simple date imprimée sur la convocation peut être contestée.
Le vote du demandeur doit être retracé résolution par résolution. Le procès-verbal indique normalement les opposants et les défaillants. Une erreur sur cette mention doit être signalée rapidement. Le copropriétaire représenté doit produire son mandat de vote et vérifier la façon dont le mandataire a voté.
L’assignation doit être délivrée avant l’expiration des deux mois. Une mise en demeure adressée au syndic, une question inscrite à l’ordre du jour ou un courrier au conseil syndical n’interrompt pas automatiquement ce délai de déchéance. Une négociation peut se poursuivre, mais elle ne doit pas retarder l’acte procédural nécessaire.
La demande doit aussi anticiper les conséquences recherchées. Si l’assemblée a voté des travaux, approuvé des comptes, désigné un nouveau syndic et réparti des charges, leur annulation peut créer un vide de gestion et de nouvelles contestations. Le demandeur doit hiérarchiser les décisions réellement problématiques et examiner si l’irrégularité affecte l’ensemble de la réunion.
L’absence de grief à prouver allège la démonstration, mais elle ne dispense pas de produire la chaîne juridique complète. Il faut établir l’annulation de la désignation, son effet sur le pouvoir du syndic, l’acte de convocation litigieux, la qualité du demandeur et le respect du délai. Une pièce manquante sur l’un de ces points peut déplacer tout le débat.
Le syndicat peut opposer plusieurs arguments : mandat encore valable au jour de l’envoi, portée limitée de la première annulation, irrecevabilité du copropriétaire, tardiveté, absence de lien entre les deux assemblées ou régularisation ultérieure. Chacun doit être traité à partir du texte des résolutions et des dates, pas par une affirmation générale sur la nullité.
Si le délai est dépassé, il ne faut pas promettre l’annulation. D’autres actions peuvent parfois concerner la responsabilité, les comptes, des appels de fonds ou une nouvelle décision, mais elles répondent à des conditions différentes. L’article 42 prévoit une déchéance spécifique pour la contestation des décisions d’assemblée. Cette limite doit être exposée dès le premier examen du dossier.
La stratégie amiable reste utile lorsque le délai est sécurisé. Le conseil syndical peut demander au syndic de transmettre son contrat, les décisions de justice, les preuves de convocation et un plan de régularisation. Une nouvelle assemblée valablement convoquée peut réduire le risque futur, sans nécessairement effacer les contestations déjà nées.
Le nouvel article complète notre guide sur la contestation d’une assemblée générale de copropriété, qui détaille les autres motifs de nullité. La page consacrée aux contentieux de copropriété à Paris et la présentation de l’accompagnement en droit immobilier exposent les interventions possibles lorsque le délai impose une action rapide.
B. Comment nommer un syndic valable et éviter une nouvelle chaîne d’annulations ?
La contestation ne doit pas laisser la copropriété sans solution de gestion. Dès que le pouvoir du syndic devient incertain, le conseil syndical et les copropriétaires doivent préparer une désignation valable. Le but est d’éviter qu’un syndic fragilisé convoque encore une assemblée dont toutes les décisions seront contestées à leur tour.
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit mot pour mot : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. » Cette voie permet d’organiser une assemblée limitée à la désignation, sous réserve de respecter toutes les règles de convocation et de vote.
Le même article ajoute : « A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. » Le recours au juge offre une voie de sortie lorsque les copropriétaires ne peuvent pas organiser seuls une convocation sûre.
L’article 47 du décret du 17 mars 1967 détaille cette mission : « Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9. »
La nouvelle convocation doit éviter de reproduire l’irrégularité. Son auteur doit être identifié, son pouvoir doit être justifié et les projets de contrats de syndic doivent être annexés selon les règles applicables. L’ordre du jour doit permettre un vote distinct sur la désignation et l’approbation du contrat. Les dates de prise d’effet et d’échéance doivent être cohérentes.
Une ratification générale de tous les actes passés ne constitue pas une formule magique. Certaines décisions peuvent être soumises à un nouveau vote, tandis que d’autres ont déjà produit des effets envers des tiers ou fait l’objet d’un contentieux. La copropriété doit examiner séparément le budget, les comptes, les travaux, les contrats et les appels de fonds.
Les actes urgents appellent un traitement particulier. Une fuite, un risque structurel, une assurance à renouveler ou une procédure avec délai ne peut pas toujours attendre une assemblée ordinaire. La requête en désignation d’un administrateur provisoire doit alors exposer l’urgence, les opérations nécessaires et les documents auxquels l’administrateur doit avoir accès.
Les archives et les comptes bancaires doivent être sécurisés dès la transition. L’article 47 vise expressément leur remise. Le conseil syndical doit inventorier les contrats en cours, les marchés de travaux, les sinistres, les procédures, les échéances d’assurance et les fonds disponibles. Une passation incomplète peut prolonger le blocage même après la désignation d’un nouveau syndic.
Le contrat du nouveau syndic doit être approuvé dans la même résolution ou selon une rédaction qui ne laisse aucun doute sur l’accord de l’assemblée. La durée, la date de prise d’effet, la date d’échéance et la rémunération doivent correspondre au projet communiqué. Une divergence entre la résolution et le contrat signé crée un nouveau terrain de contestation.
Le procès-verbal doit identifier les votes, les opposants et les défaillants. Sa notification déclenchera le délai de contestation. Une copropriété qui cherche à sortir d’une crise de mandat doit porter une attention accrue à ces mentions, aux formulaires de vote par correspondance et à la feuille de présence.
Le nouveau syndic doit enfin dresser une carte des décisions prises pendant la période litigieuse. Certaines peuvent être exécutées sans difficulté immédiate ; d’autres doivent être revotées ; d’autres encore nécessitent un avis sur leurs effets envers les entreprises, les copropriétaires ou les tiers. Une revue documentée réduit le risque d’appels de fonds contradictoires et de travaux sans base collective stable.
À Paris, les copropriétés importantes peuvent avoir plusieurs assemblées, marchés et contentieux imbriqués. La remise en ordre demande alors un calendrier : sécurisation des urgences, désignation d’un représentant valable, conservation des délais contentieux, inventaire des décisions fragiles, nouveaux votes et information des copropriétaires. L’ordre des opérations compte autant que leur contenu.
Le copropriétaire qui conteste et le conseil syndical ne poursuivent pas nécessairement des objectifs opposés. L’un veut faire respecter la régularité de la décision collective ; l’autre doit préserver la continuité de gestion. Une solution organisée peut permettre l’action en annulation tout en rétablissant rapidement un syndic doté d’un mandat incontestable.
Conclusion
L’arrêt du 18 juin 2026 confirme une conséquence exigeante de l’annulation rétroactive. Lorsque l’assemblée qui a désigné le syndic est annulée, celui-ci peut être regardé comme ayant été dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée suivante. La convocation et l’assemblée ainsi organisée deviennent susceptibles d’annulation, même si le syndic paraissait encore régulièrement investi lorsqu’il a agi.
Le copropriétaire n’a pas à démontrer une faute du syndic ni un préjudice personnel. Il doit en revanche respecter le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal et justifier de sa qualité d’opposant ou de défaillant. La chronologie, le dispositif de la première décision d’annulation, le contrat du syndic et les preuves de notification sont déterminants.
La contestation doit s’accompagner d’une remise en ordre. Si le syndicat est dépourvu de syndic, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée aux fins d’en nommer un. En cas de blocage, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire chargé de récupérer les comptes et archives puis de convoquer l’assemblée.
Avant d’agir, il faut donc sécuriser deux calendriers : celui du contentieux, qui peut se fermer en deux mois, et celui de la gouvernance, qui doit rétablir un représentant valable sans créer une nouvelle chaîne d’assemblées contestables.
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