La vie en copropriété engendre un contentieux nourri. Parmi les litiges les plus fréquents figure la contestation des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis encadre cette action dans des conditions strictes : un délai bref, une qualité à agir restreinte, des règles de notification précises. Le non-respect de l’une de ces conditions suffit à rendre l’action irrecevable.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2024 et 2025, plusieurs arrêts qui renouvellent l’interprétation de ce texte. Deux d’entre eux, publiés au Bulletin, précisent l’articulation entre l’annulation d’une assemblée générale en son entier et l’annulation de résolutions individuelles¹. D’autres éclairent les conditions de recevabilité liées à la qualité d’opposant ou de défaillant², ou les conséquences du non-respect du délai de convocation³.

L’enjeu est considérable. Une assemblée générale annulée oblige à reconvoquer les copropriétaires, à reprendre les votes, à suspendre l’exécution des travaux décidés. Pour le copropriétaire qui conteste, l’enjeu est inverse : un délai manqué d’un seul jour, une qualité mal caractérisée, et la décision litigieuse devient définitive. Le cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris intervient régulièrement dans ce type de contentieux, où la rigueur procédurale conditionne l’issue du litige.

Cet article examine successivement les conditions de recevabilité de l’action en contestation (I), les motifs d’annulation des décisions d’assemblée générale (II), puis les apports récents de la jurisprudence en matière de stratégie procédurale (III).

I. Les conditions de recevabilité de l’action en contestation

L’action en contestation des décisions d’assemblée générale obéit à trois conditions cumulatives : le demandeur doit avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant, il doit agir dans le délai de deux mois, et ce délai court à compter d’une notification régulière du procès-verbal.

A. La qualité de copropriétaire opposant ou défaillant

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes »⁴.

Le copropriétaire opposant est celui qui a voté dans le sens contraire à celui de la majorité. Le copropriétaire défaillant est celui qui était absent et non représenté lors de l’assemblée. Le copropriétaire qui s’est abstenu ne relève, en principe, d’aucune de ces deux catégories.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé, dans un arrêt du 27 novembre 2025, que « seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à contester les décisions des assemblées générales »⁵. Le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution ne peut en demander l’annulation. Cette règle s’applique résolution par résolution : un copropriétaire ayant voté pour certaines résolutions et contre d’autres ne peut demander l’annulation de l’assemblée générale en son entier que s’il a été opposant ou défaillant à l’ensemble des résolutions.

Le tribunal judiciaire de Nice a précisé, dans une ordonnance du 19 août 2025, qu’un « copropriétaire est qualifié d’opposant s’il a voté dans le sens contraire à celui de la majorité » et que « le copropriétaire défaillant est le copropriétaire absent ou non représenté lors de l’assemblée »⁶. Ce tribunal ajoute que « pour qu’un copropriétaire puisse contester une assemblée générale dans son ensemble, il doit avoir la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des résolutions votées lors de ladite assemblée »⁷.

La cour d’appel de Bastia a tiré les conséquences de cette règle dans un arrêt du 4 février 2026. Des sociétés avaient voté en faveur de certaines résolutions puis demandé l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble. La cour a déclaré « irrecevable pour défaut d’intérêt à agir la demande portant sur l’annulation de l’assemblée générale » et n’a reçu que « la demande subsidiaire en annulation des résolutions n° 44, 45, 46 » pour lesquelles les demanderesses avaient la qualité d’opposantes⁸.

B. Le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal

Le délai pour agir est de deux mois. Il court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Ce délai est un délai de forclusion, non de prescription. La distinction est fondamentale : un délai de forclusion ne se suspend pas et ne s’interrompt que par l’exercice de l’action en justice elle-même. La troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 4 juillet 2024 (n° 22-24.060, publié au Bulletin), que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic »⁹.

Lorsque le procès-verbal n’a pas été notifié, le délai ne court pas. La charge de la preuve de la notification incombe au syndic. Plusieurs juridictions du fond l’ont rappelé. La cour d’appel de Bordeaux a jugé, le 10 avril 2025, que le syndic doit rapporter la preuve de l’accomplissement de cette formalité et que, « à défaut, le délai de forclusion n’a pas commencé à courir »¹⁰.

La notification doit, en outre, reproduire l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l’article 18 du décret du 17 mars 1967. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, le 11 décembre 2025, qu’une notification ne comportant que la simple citation de l’article 42 sans sa reproduction in extenso ne satisfait pas aux exigences du texte¹¹.

C. L’interruption du délai de forclusion et l’articulation entre annulation de l’assemblée et annulation de résolutions

L’arrêt rendu le 4 juillet 2024 par la troisième chambre civile (n° 22-24.060) constitue un apport majeur. Un copropriétaire avait assigné en annulation de l’assemblée générale en son entier, puis formulé, par conclusions additionnelles, une demande subsidiaire en annulation de trois résolutions. La cour d’appel avait déclaré cette demande subsidiaire irrecevable au motif qu’elle avait été présentée après l’expiration du délai de deux mois.

La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a jugé qu’« une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier »¹².

Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence relative à l’article 2241 du code civil. Le raisonnement repose sur l’idée que deux actions tendent aux mêmes fins lorsque la seconde est virtuellement comprise dans la première. L’annulation de résolutions individuelles étant comprise dans l’annulation de l’assemblée entière, l’assignation initiale interrompt le délai pour les deux demandes.

La Cour de cassation a cependant posé une limite à ce raisonnement dans un second arrêt, rendu le 16 octobre 2025 (n° 24-10.606, publié au Bulletin). Elle a jugé que « la demande en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son ensemble, n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond »¹³.

La règle est donc la suivante : l’assignation en nullité de l’assemblée entière interrompt le délai de forclusion pour les demandes subsidiaires d’annulation de résolutions. Mais en appel, la concentration des prétentions impose de formuler cette demande subsidiaire dès les premières conclusions. Un copropriétaire qui demande en appel l’annulation de l’assemblée entière dans ses premières conclusions, puis abandonne cette demande pour ne solliciter que l’annulation de certaines résolutions dans ses conclusions ultérieures, se voit opposer l’irrecevabilité de cette prétention tardive.

II. Les motifs d’annulation des décisions d’assemblée générale

Les motifs d’annulation se répartissent en deux catégories : les irrégularités de forme, qui affectent la tenue même de l’assemblée, et les irrégularités de fond, qui touchent au contenu des décisions adoptées.

A. Les irrégularités de forme : convocation, feuille de présence, ordre du jour

Le vice le plus fréquent est le non-respect du délai de convocation. L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose, sauf urgence, un délai minimum de vingt et un jours entre la notification de la convocation et la date de l’assemblée.

Ce délai est un délai de réflexion, de consultation et de concertation. Son non-respect, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans un jugement du 4 décembre 2025 : « le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation »¹⁴.

Le tribunal judiciaire de Nice a jugé, le 17 janvier 2025, que « le délai légal de vingt et un jours ne s’impose pas en cas d’urgence » mais que cette urgence doit être démontrée par le syndic¹⁵. Dans cette affaire, le tribunal a reconnu l’urgence liée à la nécessité de désigner un nouveau syndic après la démission du précédent, et a rejeté le moyen de nullité fondé sur le non-respect du délai de vingt et un jours.

Le calcul du délai obéit aux règles de procédure civile. Le point de départ est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967. La charge de la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic.

L’irrégularité de la feuille de présence constitue un second motif de nullité. L’article 14 du décret du 17 mars 1967 impose que la feuille de présence indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ainsi que le nombre de voix dont il dispose. La Cour de cassation a jugé, le 13 juin 2024 (n° 22-17.764), que « l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief »¹⁶. Dans cette affaire, la feuille de présence ne mentionnait ni le domicile des copropriétaires ni le nombre de voix d’une SCI copropriétaire. La cour d’appel avait rejeté la demande d’annulation en estimant que l’exactitude des mentions n’était pas contestée. La Cour de cassation a cassé, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter.

L’ordre du jour constitue un troisième point de vigilance. L’article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ». Une résolution adoptée sur une question non inscrite est nulle. Le cabinet d’avocats en droit des affaires accompagne les copropriétaires dans l’analyse de ces questions de régularité formelle, dont l’issue détermine souvent le sort du litige.

B. Les irrégularités de fond : abus de majorité et atteinte aux droits des copropriétaires

Une résolution adoptée dans les formes régulières peut être annulée si elle procède d’un abus de majorité. La jurisprudence définit l’abus de majorité en copropriété comme la décision qui est « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires » ou qui a été « prise dans le seul intérêt personnel des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires »¹⁷.

Le tribunal judiciaire de Marseille a annulé, le 13 janvier 2026, une résolution au motif qu’elle procédait d’un abus de majorité. La copropriété avait refusé de prendre en charge des travaux de reprise d’un mur mitoyen, imputant la responsabilité des désordres à un seul copropriétaire sans élément probant. Le tribunal a relevé que les travaux votés à la charge exclusive de ce copropriétaire « ne sont pas susceptibles de permettre de retenir la responsabilité » de celui-ci et que « seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être retenue »¹⁸.

La charge de la preuve de l’abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l’invoque. Plusieurs juridictions l’ont rappelé. Le tribunal judiciaire de Nice a jugé, le 6 janvier 2026, qu’« il n’appartient pas à la juridiction de substituer son appréciation à celles des copropriétaires statuant en assemblée générale »¹⁹. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ajouté, le 4 juin 2025, qu’il convient de « distinguer l’abus de majorité de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire »²⁰.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 garantit à chaque copropriétaire le droit d’user et de jouir librement de ses parties privatives et des parties communes. Une décision d’assemblée générale qui porte atteinte à ce droit sans justification peut être annulée. L’article 14, alinéa 4, de la même loi confie au syndicat des copropriétaires la conservation et l’amélioration de l’immeuble. Une décision qui s’éloigne de cet objet peut être regardée comme excédant les pouvoirs de l’assemblée.

III. Les apports de la jurisprudence récente en matière de stratégie procédurale

Les arrêts rendus entre 2024 et 2025 dessinent une stratégie contentieuse que le praticien doit intégrer pour sécuriser les chances de succès de l’action en contestation.

A. Assigner en annulation de l’assemblée entière pour préserver la demande subsidiaire

L’arrêt du 4 juillet 2024 (n° 22-24.060) consacre une stratégie procédurale précise. Le copropriétaire qui hésite entre la demande d’annulation de l’assemblée entière et l’annulation de certaines résolutions a intérêt à assigner en annulation de l’assemblée en son entier. Cette assignation interrompt le délai de forclusion pour l’ensemble des demandes d’annulation de résolutions, dès lors que celles-ci « tendent aux mêmes fins ».

La Cour de cassation a posé cette règle en des termes clairs : « une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier »²¹.

En pratique, cette jurisprudence signifie que le copropriétaire n’a pas besoin d’identifier, dès l’assignation, l’ensemble des résolutions qu’il entend contester. Il lui suffit de demander l’annulation de l’assemblée entière pour bénéficier de l’interruption du délai à l’égard de toutes les résolutions. La demande subsidiaire d’annulation de résolutions spécifiques peut être formulée ultérieurement, par voie de conclusions.

B. En appel, concentrer les prétentions dès les premières conclusions

L’arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-10.606) pose une limite essentielle. En appel, la règle de concentration des prétentions de l’article 910-4 du code de procédure civile impose au copropriétaire de formuler l’ensemble de ses demandes dès ses premières conclusions sur le fond.

Un copropriétaire qui demande en appel l’annulation de l’assemblée entière dans ses premières conclusions, puis modifie sa stratégie pour ne plus demander que l’annulation de certaines résolutions, prend un risque majeur. La Cour de cassation a jugé que cette seconde prétention, bien que tendant aux mêmes fins que la première, « n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond »²².

La solution est donc la suivante : en première instance, l’assignation en nullité de l’assemblée entière couvre les demandes subsidiaires ultérieures. En appel, toutes les prétentions doivent figurer dès le premier jeu de conclusions. Le praticien doit formuler, dès les premières conclusions d’appelant, à titre principal l’annulation de l’assemblée entière et à titre subsidiaire l’annulation des résolutions individuellement contestées.

C. La demande d’annulation comme prétention distincte et non comme simple moyen de défense

L’arrêt du 7 mai 2025 (n° 23-14.728) illustre une autre difficulté. Un copropriétaire, assigné en paiement de charges, avait demandé en cause d’appel l’annulation d’une assemblée générale tenue postérieurement à l’assignation. Il soutenait que cette demande constituait un moyen de défense à l’action en paiement.

La Cour de cassation a rejeté cette analyse. Elle a jugé que « la demande d’annulation de l’assemblée générale n’était pas seulement un moyen de défense, mais une prétention » qui « ne tendant qu’à établir le défaut de représentation régulière du syndicat des copropriétaires devant la cour d’appel, ne pouvait entraîner que l’interruption de l’instance, sans permettre d’écarter la demande en paiement »²³.

Cette jurisprudence impose de distinguer clairement le moyen de défense, recevable à tout moment, de la prétention nouvelle, soumise aux règles de recevabilité des demandes en appel. Le copropriétaire qui souhaite contester une assemblée générale ne peut se contenter d’invoquer cette contestation comme un simple argument dans le cadre d’un autre litige. Il doit former une demande autonome, dans les délais et selon les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les contentieux liés à la copropriété peuvent également présenter des aspects relevant du droit pénal, notamment en cas de détournement de fonds par le syndic, de faux en écriture ou d’abus de confiance. L’intervention d’un avocat maîtrisant ces deux dimensions, civile et pénale, s’avère alors déterminante.

Conclusion

Le contentieux de l’assemblée générale de copropriété se caractérise par l’enchevêtrement de règles de fond et de forme dont le non-respect conduit à l’irrecevabilité de l’action. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et en particulier les arrêts des 4 juillet 2024 et 16 octobre 2025, offre au praticien un cadre désormais plus lisible pour organiser sa stratégie contentieuse. Assigner en nullité de l’assemblée entière, formuler des demandes subsidiaires d’annulation de résolutions, concentrer l’ensemble des prétentions dès les premières conclusions en appel : ces principes constituent le triptyque procédural qui sécurise l’action du copropriétaire contestataire.

La rigueur de ce cadre procédural exige une intervention juridique précoce. Le délai de deux mois, bref et non susceptible de suspension, ne tolère aucune improvisation. Le copropriétaire qui reçoit notification d’un procès-verbal d’assemblée générale contenant des décisions qu’il entend contester doit consulter sans délai un avocat en droit immobilier pour évaluer les chances de succès de son action et engager les démarches dans les temps.

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Si la difficulté vient moins de la résolution votée que du silence ou de l’inertie du gestionnaire, il faut documenter le syndic de copropriété qui ne répond pas.