Le nouveau contrat type de bail d’habitation issu du décret du 6 juillet 2026 et l’encadrement contentieux des clauses résolutoires par la troisième chambre civile
I. La refonte du contrat type de bail d’habitation par le décret n° 2026-596
A. L’obligation légale de stipuler une clause résolutoire étendue
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026 (JORF n°0157, texte n°26), modifie en profondeur le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Pris en application des articles 3, 4, 7, 8-1, 24 et 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ce texte entrera en vigueur le 1er octobre 2026 pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Il a été soumis à l’avis de la Commission nationale de concertation du 4 février 2026, puis à l’examen de la section des travaux publics du Conseil d’État, conformément à la procédure prévue pour les décrets pris en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’inscrit dans le prolongement direct de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, laquelle a introduit, à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation pour tout contrat de bail d’habitation de contenir une clause de résiliation de plein droit.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » (article 24, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette disposition consacre une double extension du domaine de la clause résolutoire obligatoire : d’une part, elle transforme en obligation légale ce qui relevait antérieurement de la seule liberté contractuelle ; d’autre part, elle étend le mécanisme de la résiliation de plein droit au non-versement du dépôt de garantie, hypothèse qui n’était pas visée par les textes antérieurs. Le législateur a ainsi entendu renforcer substantiellement les prérogatives du bailleur confronté à un locataire défaillant.
L’article 1er, 5°, du décret du 6 juillet 2026 tire les conséquences de cette évolution législative en modifiant le VIII du contrat type annexé au décret de 2015. La nouvelle rédaction prévoit expressément que « le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie », et que cette clause ne produit effet que « six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Par ailleurs, le contrat type réserve la possibilité d’insérer des clauses résolutoires facultatives, dont la résiliation ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux, pour des motifs autres que les impayés : défaut d’assurance du locataire, troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou encore non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale lorsque ce dernier est soumis à la servitude prévue par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme.
En conséquence, le nouveau dispositif réglementaire opère une distinction nette entre la clause résolutoire obligatoire, dont le délai de prise d’effet est fixé à six semaines, et les clauses résolutoires facultatives, soumises à un délai d’un mois. Ce dégradé temporel reflète la hiérarchie des manquements susceptibles d’affecter l’exécution du contrat de bail, le défaut de paiement des sommes dues constituant le manquement le plus grave au regard de l’économie contractuelle. Par ailleurs, le décret procède à une coordination avec les règles de l’aide personnelle au logement en corrigeant les références au code de la construction et de l’habitation, substituant la référence à l’article L. 831-1 à l’ancienne référence à l’article L. 351-2. Cette mise à jour technique, loin d’être anecdotique, garantit la cohérence du dispositif d’alerte et de prévention des expulsions locatives avec le nouveau cadre législatif issu de la loi du 27 juillet 2023.
B. L’enrichissement du contenu informationnel du contrat type
Au-delà de la refonte des clauses résolutoires, le décret du 6 juillet 2026 enrichit substantiellement le contenu du contrat type par l’introduction de mentions nouvelles destinées à renforcer la transparence de la relation contractuelle et à faciliter le dialogue entre les parties. La désignation des contractants est complétée par la mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Cette innovation, mentionnée aux 2° et 3° de l’article 1er du décret, poursuit un objectif explicite de prévention des expulsions locatives en favorisant un contact direct et rapide entre le bailleur et le locataire avant toute activation des voies judiciaires.
Le décret introduit également, au B du II du contrat type, une mention relative à la servitude de résidence principale prévue par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, disposition issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Lorsque le logement est situé dans une commune ayant instauré cette servitude, le contrat type rappelle que le bien « est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée ». Cette mention présente une portée juridique significative, dans la mesure où le non-respect de cette obligation peut désormais constituer un motif de résiliation de plein droit du bail, ainsi que le prévoit l’article 7, h), de la loi du 6 juillet 1989, issu de la même loi du 19 novembre 2024.
A cet égard, le contrat type révisé crée une architecture contractuelle où l’information du locataire sur ses obligations essentielles est renforcée, en cohérence avec la logique de responsabilisation qui sous-tend les réformes législatives récentes du droit des baux d’habitation. Dès lors, la combinaison de la clause résolutoire obligatoire, des clauses facultatives et des nouvelles mentions informatives dessine un cadre contractuel plus rigoureux, dont la méconnaissance expose le locataire à des conséquences juridiques immédiates et potentiellement irréversibles. Or, cette sévérité contractuelle accrue ne saurait être appréhendée indépendamment du contrôle juridictionnel exercé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur les conditions de mise en œuvre des clauses résolutoires, contrôle dont la jurisprudence récente manifeste une intensité croissante.
II. L’encadrement prétorien de la mise en œuvre des clauses résolutoires par la troisième chambre civile
A. La rigueur formelle du commandement de payer, condition de l’acquisition de la clause
L’efficacité de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail d’habitation demeure subordonnée à la délivrance d’un commandement de payer répondant à des exigences formelles strictes, dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité de l’acte. L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 énumère six mentions que le commandement doit comporter à peine de nullité : la mention du délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement relatif à la procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de solliciter des délais de grâce. Ces exigences, dont la violation est sanctionnée par la nullité du commandement sans que le locataire ait à démontrer un grief, illustrent la dimension protectrice du formalisme légal en matière de baux d’habitation.
La rigueur de ce formalisme a été rappelée avec une netteté particulière par la troisième chambre civile dans un arrêt du 6 novembre 2025, rendu en matière de bail commercial mais dont les principes sont transposables au bail d’habitation. La Cour de cassation y a jugé qu’une clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant un délai de prise d’effet inférieur au délai légal d’un mois — en l’espèce, un délai de quinze jours — devait être réputée non écrite, et que cette sanction s’appliquait dès lors que le bail était en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ayant instauré la sanction du réputé non écrit (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin). La Cour a retenu que « les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle », consacrant ainsi une application immédiate de la sanction du réputé non écrit aux instances en cours.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé les contours de l’obligation de motivation qui pèse sur le juge lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à la validité du commandement de payer. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, elle a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait omis de répondre aux conclusions du locataire faisant valoir la modicité de ses ressources pour contester le montant du supplément de loyer de solidarité réclamé dans le commandement (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-11.047, Publié au Bulletin). La Cour rappelle ainsi que le juge ne saurait faire l’économie d’un examen concret des moyens de défense soulevés par le locataire, fût-ce dans le cadre d’une procédure de constat d’acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, la rigueur formelle du commandement de payer trouve son prolongement naturel dans l’obligation de motivation qui s’impose au juge du fond lorsqu’il statue sur la résiliation du bail.
B. Les pouvoirs du juge dans la régulation des effets de la clause résolutoire
Au-delà du contrôle de la régularité formelle du commandement, la troisième chambre civile exerce un contrôle exigeant sur les conditions de fond de l’acquisition de la clause résolutoire. L’apport le plus significatif de la jurisprudence récente réside dans l’articulation entre l’exception d’inexécution et la mise en œuvre de la clause résolutoire. Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette décision marque une étape importante dans la construction prétorienne du régime contentieux des clauses résolutoires. En imposant au juge du fond de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, même en l’absence de saisine dans le mois du commandement aux fins de suspension des effets de la clause, la Cour de cassation affirme que le droit de ne pas exécuter son obligation de paiement lorsque le bailleur manque lui-même à ses obligations de délivrance ou d’entretien ne saurait être entravé par une condition de délai que la loi n’impose pas. Or, cette solution, rendue en matière de bail commercial, est fondée sur les articles 1719 et 1720 du code civil, textes dont l’application au bail d’habitation ne fait aucun doute. Par conséquent, le locataire à bail d’habitation confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire peut utilement se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire obstacle à la résiliation du bail, sans être tenu de saisir le juge dans le délai de six semaines imparti par le commandement.
Le juge dispose en outre d’un pouvoir de modulation des effets de la clause résolutoire dont l’ampleur a été renforcée par le législateur. L’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Cette prérogative, qui transcende le simple octroi de délais de grâce, confère au magistrat un véritable pouvoir d’investigation sur l’économie du contrat et sur le comportement respectif des parties.
En conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés par le juge, prévue au VII du même article, emporte des conséquences procédurales déterminantes : si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Ce mécanisme, qualifié de « résolution-suspension » par la doctrine, réalise un équilibre délicat entre la protection du locataire en difficulté et la préservation des droits du bailleur, équilibre dont la jurisprudence assure la mise en œuvre concrète.
Par ailleurs, la troisième chambre civile rappelle avec constance que le locataire ne saurait justifier un défaut de paiement des loyers par des circonstances extérieures à la relation contractuelle. Dans un arrêt du 14 mars 2024, la Cour a jugé que la méconnaissance par le bailleur des conditions légales de maintien du prêt à taux zéro ayant servi à l’acquisition du logement loué ne permettait pas au locataire de s’en prévaloir pour justifier le non-paiement des loyers, la seule sanction du non-respect de ces conditions étant l’obligation pour l’emprunteur de rembourser l’intégralité du prêt (Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 21-25.798, Publié au Bulletin). Dès lors, la Cour cantonne les moyens de défense opposables au commandement de payer aux seuls manquements du bailleur à ses obligations contractuelles envers le preneur, à l’exclusion de toute considération étrangère à l’exécution du contrat de bail. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 octobre 2023, que le report des effets des clauses résolutoires prévu par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ne s’applique que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire pour apurer sa dette expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-19.117, Publié au Bulletin), illustrant ainsi la rigueur avec laquelle la Cour circonscrit le champ d’application des dispositifs législatifs dérogeant au droit commun de la clause résolutoire.
A cet égard, l’extension du domaine de la clause résolutoire obligatoire au non-versement du dépôt de garantie, consacrée par la loi du 27 juillet 2023 et mise en œuvre par le décret du 6 juillet 2026, ouvre un nouveau champ contentieux dont les contours restent à préciser. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026 rendu sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur qui se prétend libéré de son obligation de restitution du dépôt de garantie doit en justifier le paiement effectif, la seule émission d’un chèque ne suffisant pas à établir la libération du débiteur en l’absence de preuve de sa réception par le créancier (Civ. 3e, 12 févr. 2026, n° 24-21.258). Aux termes de ce texte, « à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Cette rigueur probatoire, transposée au contentieux de la clause résolutoire pour non-versement du dépôt de garantie, imposera au bailleur de rapporter la preuve certaine du défaut de versement, condition préalable à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce motif.
Enfin, l’office du juge de l’exécution ne saurait être négligé dans l’économie générale du contentieux des clauses résolutoires. Lorsque le juge du fond a accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause et que le locataire s’est libéré de sa dette conformément à l’échéancier fixé, la clause est réputée n’avoir jamais joué, de sorte que le bail se poursuit aux conditions antérieures. Or, si le bailleur conteste la réalité du paiement ou le respect de l’échéancier, c’est au juge de l’exécution qu’il appartient de trancher cette difficulté d’exécution, sous le contrôle de la Cour de cassation. L’articulation entre le pouvoir juridictionnel du juge du fond et celui du juge de l’exécution constitue ainsi un maillon essentiel de la chaîne contentieuse, garantissant tant l’effectivité des droits du bailleur que la protection du locataire contre une expulsion injustifiée.
Conclusion
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s’inscrit dans un mouvement législatif et réglementaire de renforcement des droits du bailleur confronté à l’inexécution par le locataire de ses obligations essentielles. En inscrivant dans le contrat type une clause résolutoire obligatoire couvrant tant le défaut de paiement des loyers que le non-versement du dépôt de garantie, et en assortissant cette clause d’un délai de six semaines après commandement de payer demeuré infructueux, le pouvoir réglementaire donne une traduction concrète aux orientations définies par le législateur dans la loi du 27 juillet 2023. Par ailleurs, l’introduction de clauses résolutoires facultatives et de mentions informatives nouvelles, telles que la servitude de résidence principale ou les coordonnées téléphoniques des parties, témoigne d’une recherche de responsabilisation des acteurs de la relation locative qui dépasse la seule logique répressive. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une jurisprudence exigeante et cohérente, assure un contrôle rigoureux des conditions formelles et substantielles de mise en œuvre de la clause résolutoire, garantissant que le formalisme protecteur du droit des baux d’habitation ne soit pas démenti par l’efficacité des nouveaux instruments contractuels mis à la disposition des bailleurs. Dès lors, la mise en conformité des contrats de location avec le nouveau modèle réglementaire applicable à compter du 1er octobre 2026 constitue pour les bailleurs un impératif juridique dont la méconnaissance pourrait compromettre l’effectivité de leurs droits en cas de défaillance du locataire.
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