La prescription biennale dans les baux commerciaux : le régime de l’article L145-60 du code de commerce à l’épreuve de la jurisprudence récente de la Cour de cassation
I. Le champ d’application de la prescription biennale et ses causes d’interruption ou de suspension
A. L’étendue du domaine de la prescription biennale
L’article L145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre consacré au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Ce délai abrégé, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, répond à une exigence de sécurité juridique dans les relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial, en imposant une célérité particulière dans l’exercice des actions fondées sur ce statut d’ordre public.
La Cour de cassation a récemment réaffirmé l’étendue de ce domaine par un arrêt du 18 décembre 2025 (Civ3, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, FS-B), rendu à propos de l’action en nullité d’une vente pour violation du droit de préférence du locataire institué par l’article L145-46-1 du code de commerce. La troisième chambre civile y énonce, de manière solennelle, que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L145-60 du même code ». Ce faisant, la haute juridiction écarte expressément la thèse d’une soumission de cette action à la prescription quinquennale de droit commun, et confirme que le critère déterminant n’est pas la nature de la sanction invoquée — nullité ou réputé non écrit — mais bien le fondement légal sur lequel l’action est exercée.
Cette décision du 18 décembre 2025 revêt une importance pratique considérable pour les locataires qui, confrontés à une vente de l’immeuble loué en méconnaissance de leur droit de préférence, pourraient légitimement envisager d’agir sur le fondement du droit commun des contrats plutôt que sur le statut des baux commerciaux, dans l’espoir de bénéficier d’un délai de prescription plus long. La Cour de cassation écarte fermement cette stratégie et rappelle que le critère déterminant est le fondement légal de l’action, et non sa qualification par le demandeur.
Par ailleurs, cette qualification extensive de la prescription biennale a déjà été appliquée à l’action en requalification d’une convention d’occupation en bail commercial, ainsi que l’illustre un arrêt du 16 mars 2023 (Civ3, 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B). Dès lors, toute action dont le fondement puise dans les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, qu’il s’agisse de la fixation du loyer, de la validité d’un congé, de la contestation d’un droit d’option ou de la sanction d’une violation du droit de préférence, se trouve enfermée dans ce délai de deux ans.
À cet égard, il importe de distinguer cette prescription biennale de la prescription de droit commun, notamment pour les actions en répétition de l’indu consécutives à l’annulation d’une clause d’indexation illicite. En effet, par un arrêt du 23 janvier 2025 (Civ3, 23 janvier 2025, n° 23-18.643, FS-B), la Cour de cassation a précisé que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription, tandis que l’action en restitution des sommes indûment versées en vertu de cette clause relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Elle ajoute que « la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation », ce qui constitue une précision essentielle quant à l’assiette de calcul des restitutions.
B. Les causes d’interruption et de suspension strictement interprétées
Si le délai de prescription biennale est bref, il n’est pas pour autant insusceptible d’interruption ou de suspension, conformément aux dispositions des articles 2240 et 2239 du code civil. Toutefois, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une rigueur particulière dans l’appréciation de ces causes d’interruption et de suspension.
En premier lieu, la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction du locataire est susceptible d’interrompre la prescription, en application de l’article 2240 du code civil. Mais cette reconnaissance doit être non équivoque, ainsi que le rappelle l’arrêt du 12 février 2026 (Civ3, 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B). La Cour y retient que le dire adressé à l’expert judiciaire par le bailleur, contestant la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction et présentant des motifs dubitatifs, ne constitue pas une reconnaissance dénuée d’équivoque de l’obligation de payer cette indemnité. Il en résulte que la simple délivrance d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction, suivie d’une expertise judiciaire diligentée à la demande du bailleur, ne suffit pas à caractériser une reconnaissance interruptive de prescription.
En deuxième lieu, s’agissant de la suspension de la prescription consécutive à une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, l’arrêt du 12 février 2026 précité apporte une précision déterminante. La Cour y énonce que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». En conséquence, le locataire qui se borne à émettre des protestations et réserves sans se joindre à la demande d’expertise ne peut se prévaloir de la suspension du délai de prescription.
En troisième lieu, la fraude constitue une cause de suspension de la prescription biennale, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation par un arrêt du 30 mai 2024 (Civ3, 30 mai 2024, n° 23-10.184, FS-B). La haute juridiction affirme que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial », combinant ainsi l’article L145-60 du code de commerce avec le principe général selon lequel la fraude corrompt tout. Toutefois, cette suspension n’est pas automatique : elle suppose que les juges du fond caractérisent l’existence de manœuvres frauduleuses, ce que la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait omis de rechercher en l’espèce, entraînant la cassation de son arrêt.
Or, et c’est là un apport majeur de la jurisprudence du 12 février 2026 (Civ3, 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B), la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas, à elle seule, une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale. La Cour y casse un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait refusé d’appliquer la prescription au motif que le bailleur avait adopté « une attitude empreinte de mauvaise foi en se prévalant de cette prescription pour obtenir l’expulsion de son locataire sans indemnité après avoir reconnu ce droit à indemnité lors de la délivrance de son congé ». La troisième chambre civile énonce clairement que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette solution, publiée au Bulletin, constitue un point d’ancrage essentiel pour l’ensemble des praticiens du droit des baux commerciaux.
II. Les conséquences pratiques de la prescription biennale sur les droits des parties
A. La perte du droit à indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux
L’enjeu principal de la prescription biennale pour le locataire à bail commercial réside dans les conséquences particulièrement graves de son acquisition. L’article L145-28 du code de commerce dispose que le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux. Cette disposition, combinée avec l’article L145-9 du même code qui prévoit que le locataire doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, crée un mécanisme d’une redoutable efficacité au service de la sécurité juridique.
L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B) précité illustre cette mécanique avec une particulière netteté. En l’espèce, la commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait demandé des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité, avant d’assigner le locataire en expulsion le 19 novembre 2021, soit près de trois ans après la date d’effet du congé. La cour d’appel avait refusé de constater la prescription au motif que la bailleresse avait adopté une attitude de mauvaise foi. La Cour de cassation censure cette analyse et rappelle que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction », quelles que soient les circonstances subjectives entourant le comportement du bailleur.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile. Déjà, par un arrêt du 27 mars 2025 (Civ3, 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B), la Cour avait précisé, à propos de l’exercice par le bailleur de son droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, que « les mentions obligatoires exigées par l’article L145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé ». Il en résulte que le preneur n’est pas nécessairement informé du délai de prescription applicable lorsqu’il reçoit notification du droit d’option du bailleur, ce qui renforce l’exigence de vigilance qui pèse sur lui.
Cette rigueur dans le maniement du délai biennal est d’autant plus redoutable que le point de départ de la prescription est fixé de manière objective à la date d’effet du congé, et non à la date à laquelle le locataire prend effectivement conscience de la nécessité d’agir. L’article L145-9 du code de commerce ne prévoit en effet aucun mécanisme de report du point de départ du délai en fonction de la connaissance par le preneur de l’étendue de ses droits. Cette automaticité du point de départ du délai, combinée à la brièveté de celui-ci, impose aux locataires une vigilance constante dans la gestion de leurs droits, en particulier lorsqu’ils reçoivent un congé ou une notification d’exercice du droit d’option par le bailleur.
Par ailleurs, le locataire ne peut se prévaloir de la suspension de la prescription consécutive à une expertise ordonnée à la demande du bailleur que s’il s’est expressément associé à cette demande, comme l’a jugé l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382, FS-B). En conséquence, le locataire qui adopte une attitude purement défensive devant le juge des référés s’expose à voir son action en paiement de l’indemnité d’éviction définitivement prescrite, sans pouvoir invoquer la durée des opérations d’expertise comme cause de suspension du délai.
B. Les implications procédurales : un contentieux sous tension
La rigueur du délai de prescription biennale se double d’exigences procédurales strictes qui ont été rappelées avec force par la Cour de cassation dans des décisions récentes. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-13.758, FS-B) (Civ3, 12 février 2026, n° 24-13.758, F-D) apporte une précision importante quant à l’office du juge de la mise en état saisi d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription. La Cour y énonce que « la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité du bail ne nécessitait pas de trancher au préalable le bien-fondé de cette action », censurant ainsi la cour d’appel qui avait excédé ses pouvoirs en se prononçant sur le fond du litige pour déterminer le point de départ de la prescription. Dès lors, le juge de la mise en état doit se borner à vérifier la date à laquelle le demandeur a eu connaissance des faits lui permettant d’agir, sans préjuger du succès de l’action au fond.
Mais c’est surtout l’arrêt du 4 juin 2026 (Civ3, 4 juin 2026, n° 24-19.120, F-D) qui retient l’attention par sa résonance procédurale particulière. Dans cette espèce mettant en cause la société Carigil, la Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que celle-ci n’avait pas visé les dernières conclusions déposées par les parties le 25 avril 2024, mais s’était fondée sur les conclusions antérieures du 4 octobre 2023. La Cour rappelle que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». En l’espèce, les dernières conclusions contenaient un moyen déterminant relatif à la prescription de l’action en contestation du congé, moyen que la cour d’appel avait ignoré.
Cet arrêt du 4 juin 2026 révèle également une difficulté récurrente dans le contentieux des baux commerciaux : l’articulation entre la contestation du refus de renouvellement et l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour y censure aussi la dénaturation des conclusions du 5 mai 2021, par lesquelles la locataire, qui se bornait à solliciter le rejet des demandes des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux, n’avait pas contesté le refus de renouvellement. La cour d’appel de Poitiers avait erronément considéré que ces conclusions valaient contestation du congé et interruption de la prescription biennale, ce que la Cour de cassation sanctionne. En conséquence, la contestation du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction doit être expresse et non équivoque pour interrompre le délai de prescription.
À cet égard, la combinaison de ces décisions récentes dessine un paysage procédural exigeant pour les praticiens. Le locataire qui entend contester un congé avec refus de renouvellement doit impérativement former cette contestation dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, et cette contestation doit être formulée de manière explicite dans ses conclusions. La simple contestation des motifs du congé ne suffit pas à interrompre la prescription. Il doit, en outre, veiller à s’associer expressément à toute mesure d’instruction diligentée par le bailleur s’il entend bénéficier de l’effet suspensif de la prescription. Il doit enfin surveiller attentivement la computation du délai, qui court à compter de la date d’effet du congé, indépendamment de toute reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur ou de toute manifestation de mauvaise foi de ce dernier.
Concernant le bailleur, la sécurité que lui confère la prescription biennale est tempérée par le principe selon lequel la fraude suspend le cours de la prescription. L’arrêt du 30 mai 2024 (n° 23-10.184, FS-B) rappelle que la fraude corrompt tout, y compris en matière de prescription. Toutefois, la charge de la preuve de la fraude incombe au locataire qui l’invoque, et cette preuve doit être rapportée avec une rigueur particulière devant les juges du fond. La simple allégation de mauvaise foi ou de comportement déloyal du bailleur ne suffit pas à suspendre la prescription, ainsi que l’a clairement énoncé l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B).
Par ailleurs, l’arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-20.030, FS-B) apporte un éclairage utile quant à la computation du délai de prescription en cas d’exercice du droit d’option par le bailleur. La Cour y rappelle que ce droit peut être exercé tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite, et que l’acte qui le manifeste n’est soumis à aucune condition de forme particulière, sous réserve qu’il soit dépourvu de toute équivoque quant à l’intention du bailleur de mettre fin au bail. Dès lors, le preneur doit être particulièrement attentif à la date à laquelle il reçoit notification du droit d’option, qui fait courir un nouveau délai de prescription pour contester cet acte.
Dès lors, l’ensemble de ces décisions invite les praticiens à une double vigilance. D’une part, le conseil du locataire doit systématiquement attirer l’attention de son client sur la brièveté du délai de prescription et sur l’impérieuse nécessité d’agir sans attendre l’issue d’éventuelles négociations amiables avec le bailleur. D’autre part, le conseil du bailleur doit mesurer les risques d’une attitude dilatoire ou frauduleuse, qui pourrait, le cas échéant, caractériser une fraude suspensive du délai de prescription au sens de l’arrêt du 30 mai 2024.
Enfin, la Cour de cassation a précisé, par l’arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767, FS-B), que l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence du locataire est soumise à la prescription biennale. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence relative au champ d’application de l’article L145-60, impose au locataire qui découvre une vente intervenue en violation de son droit de préférence d’agir avec une célérité particulière, sous peine de forclusion. Le point de départ de ce délai doit être fixé au jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, conformément à l’article 2224 du code civil, dans la mesure où l’article L145-60 ne fixe pas lui-même le point de départ de la prescription mais se borne à en déterminer la durée.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme la rigueur avec laquelle elle applique le régime de la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce. Les décisions publiées au Bulletin en 2024, 2025 et 2026 dessinent un cadre désormais stabilisé : le champ d’application de cette prescription est large et englobe toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux ; les causes d’interruption et de suspension sont interprétées strictement, la mauvaise foi du bailleur ne constituant pas une cause de suspension ; la fraude, en revanche, suspend le cours de la prescription, conformément à la maxime fraus omnia corrumpit ; les exigences procédurales quant à la formulation de la contestation sont renforcées, tant devant les juges du fond que devant le juge des référés. Cette rigueur jurisprudentielle, si elle peut apparaître sévère pour le locataire, répond à l’impératif de sécurité juridique qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux et garantit la prévisibilité des relations contractuelles entre bailleurs et preneurs.
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