Location meublée touristique illicite : le renforcement de l’arsenal répressif à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La caractérisation du changement d’usage illicite : un régime d’autorisation préalable à l’effectivité renforcée
A. La définition extensive du changement d’usage par la location meublée touristique
Le cadre juridique de la location meublée touristique s’articule autour d’un principe fondamental posé par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue des réformes successives : dans les communes dont la liste est fixée par décret, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation est soumis à autorisation préalable (article L. 631-7 CCH). La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale est venue parachever un édifice législatif dont la pierre angulaire demeure l’interdiction de principe de tout changement d’usage sans autorisation administrative expresse (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024). Le législateur a pris soin de qualifier expressément l’activité de location meublée touristique de changement d’usage : le dernier alinéa de l’article L. 631-7 dispose désormais que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens de cet article.
La définition du meublé de tourisme est, quant à elle, précisée par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme qui qualifie ainsi les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Cette définition, par sa généralité, embrasse l’essentiel des locations de courte durée proposées sur les plateformes numériques, soumettant ainsi l’économie collaborative à un régime d’autorisation administrative dont la violation est lourdement sanctionnée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec fermeté que ce régime est d’ordre public et ne saurait être éludé par aucun artifice contractuel ou administratif.
Dans un arrêt publié au Bulletin du 27 juin 2024, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait considéré qu’une décision de classement en meublé de tourisme dispensait son bénéficiaire de solliciter l’autorisation de changement d’usage. La Cour de cassation énonce que « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-13.131, Publié au Bulletin). Cette solution, d’une netteté remarquable, consacre l’indépendance des deux régimes : le classement, délivré par des organismes accrédités, relève de la police du tourisme tandis que l’autorisation de changement d’usage, délivrée par le maire, relève de la police de l’habitat. Aucune passerelle ne saurait être établie entre ces deux procédures, quand bien même elles poursuivraient des finalités partiellement convergentes.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà affirmé, dans un arrêt du 15 février 2023, que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 est personnellement passible de l’amende civile. Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « le locataire ne pouvait ignorer la réglementation applicable au regard des dispositions régissant le changement d’usage » et qu’il « appartenait tant au propriétaire qu’au locataire chargé de louer le bien pour de courtes durées de s’assurer de l’obtention des autorisations personnelles de changement d’usage » (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 22-10.187, Publié au Bulletin). Dès lors, l’obligation de solliciter l’autorisation préalable pèse sur l’ensemble des acteurs de la chaîne locative, qu’ils soient propriétaires, locataires ou gestionnaires, et aucune stipulation contractuelle ne saurait les en exonérer.
En conséquence, le champ d’application du régime d’autorisation préalable s’étend à toute opération de location meublée de courte durée, indépendamment de la qualité du loueur et des autorisations administratives éventuellement obtenues dans d’autres cadres. Cette extension du domaine de la police administrative du changement d’usage traduit une volonté législative de juguler la raréfaction des logements destinés à l’habitation permanente dans les zones tendues, au premier rang desquelles figurent Paris et les grandes métropoles régionales.
B. L’encadrement renforcé par la loi du 19 novembre 2024 et ses limites temporelles
La loi du 19 novembre 2024 a profondément modifié les critères de détermination de l’usage d’habitation d’un local, substituant à la référence unique au 1er janvier 1970 un double critère temporel. L’article L. 631-7 dispose désormais qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage (article L. 631-7 al. 4 CCH). Cette nouvelle rédaction élargit considérablement le spectre des locaux susceptibles d’être qualifiés de locaux à usage d’habitation, et partant, d’être soumis au régime d’autorisation préalable.
La Cour de cassation a toutefois dû trancher la délicate question de l’application de cette loi nouvelle aux situations antérieures. Dans un avis du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a considéré que la loi du 19 novembre 2024, en ce qu’elle modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 25-70.002, Avis, Publié au Bulletin). La Cour se fonde sur le principe constitutionnel de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure qui découle de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, selon lequel nul ne peut être puni qu’en vertu d’une loi établie et promulguée antérieurement au délit.
La haute juridiction précise que cette loi affecte les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage. La troisième chambre civile énonce que la loi nouvelle « a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 25-70.002, précité). En conséquence, la détermination de l’usage d’habitation d’un local pour des faits de changement d’usage illicite intervenus avant le 21 novembre 2024 doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne, c’est-à-dire par référence à la date du 1er janvier 1970.
Par ailleurs, la loi du 19 novembre 2024 a également modifié le quantum de l’amende civile encourue, en le portant de 50 000 euros à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé (article L. 651-2 CCH). Cette aggravation significative de la sanction pécuniaire s’accompagne corrélativement d’une extension des prérogatives des communes, qui peuvent désormais, par délibération motivée, définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique ou morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme (article L. 631-7-1 A CCH). Cet arsenal législatif renouvelé témoigne de la détermination du législateur à doter les autorités locales d’instruments juridiques effectifs pour réguler le marché de la location touristique de courte durée.
Or, l’efficacité de ce dispositif répressif dépend étroitement de la capacité des communes à détecter les infractions et à engager les poursuites dans les conditions fixées par les articles L. 651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation. La procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire constitue le cadre contentieux privilégié pour le prononcé de l’amende civile et l’ordonnance de retour à l’usage d’habitation, sous astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.
II. L’aggravation des sanctions entre amende civile et restriction des droits du copropriétaire
A. Le durcissement de l’amende civile et les principes directeurs de son prononcé
L’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation constitue une sanction ayant le caractère d’une punition, ainsi que l’a jugé la troisième chambre civile à plusieurs reprises. Cette qualification emporte des conséquences procédurales décisives, au premier rang desquelles figure la soumission de cette sanction aux principes constitutionnels gouvernant la matière répressive. Dans un arrêt du 13 mars 2025, la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler avec force que le prononcé de l’amende civile encourue en cas de changement d’usage sans autorisation préalable de locaux destinés à l’habitation est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 24-11.508).
En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait condamné in solidum un propriétaire et une société locataire au paiement d’une amende civile de 35 000 euros, pour avoir loué un appartement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage sans autorisation de changement d’usage. La Cour de cassation censure cette décision en énonçant que les principes de personnalité et d’individualisation de la peine « font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum ». Elle procède ensuite à une cassation sans renvoi, condamnant distinctement le propriétaire au paiement de 30 000 euros et la société locataire à 5 000 euros.
Cet arrêt s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence désormais constante de la troisième chambre civile qui, par un arrêt publié du 11 juillet 2024, avait déjà affirmé que l’amende civile de l’article L. 651-2 constitue une sanction ayant le caractère d’une punition, de sorte que chaque contrevenant doit être condamné à titre personnel et pour un montant individualisé. A cet égard, les juges du fond doivent caractériser, pour chaque personne poursuivie, sa connaissance effective du changement d’usage illicite et son degré d’implication dans la réalisation de l’infraction. La cour d’appel de Paris, dans l’affaire jugée le 13 mars 2025, avait précisément relevé que le propriétaire avait fait l’objet d’une mise en demeure de la Ville de Paris lui rappelant l’interdiction de mettre son bien en location meublée touristique, à la suite de laquelle il avait effectué une déclaration en ligne indiquant de façon mensongère que le local constituait sa résidence principale.
En conséquence, la mise en œuvre de l’amende civile obéit à un double impératif : la démonstration, par la commune poursuivante, de la connaissance par le contrevenant du caractère illicite du changement d’usage, d’une part, et la fixation par le juge d’un quantum individualisé en considération de la gravité des faits et de la situation personnelle de chaque contrevenant, d’autre part. Cette individualisation n’exclut toutefois pas le prononcé de sanctions d’une sévérité significative, la Cour de cassation ayant validé le prononcé d’une amende de 50 000 euros à l’encontre d’une société locataire dans son arrêt du 15 février 2023.
Par ailleurs, l’article L. 324-1-1 du code du tourisme a institué un système de sanctions administratives et civiles distinct mais complémentaire. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations de déclaration préalable est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 euros, tandis que toute personne qui effectue de fausses déclarations est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 20 000 euros. Le non-respect du plafond de cent vingt jours de location par an pour une résidence principale expose le contrevenant à une amende civile de 15 000 euros (article L. 324-1-1, V, du code du tourisme). Cette stratification des sanctions révèle la volonté du législateur de réprimer l’ensemble des comportements frauduleux susceptibles de contourner la réglementation du changement d’usage.
Dès lors, le dispositif répressif applicable aux locations meublées touristiques illicites se caractérise par une double échelle de sanctions : l’amende civile de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, pouvant atteindre 100 000 euros par local irrégulièrement transformé depuis la loi du 19 novembre 2024, assortie de la possibilité pour le juge d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte, et les amendes administratives et civiles du code du tourisme sanctionnant la méconnaissance des obligations déclaratives et du plafond de durée de location. Cette complémentarité des régimes de sanction constitue un instrument de dissuasion dont l’effectivité se mesure à l’aune des décisions récemment rendues par les juridictions, à l’image de la condamnation à 440 000 euros prononcée à l’encontre d’une conciergerie et d’une propriétaire parisienne au mois de juillet 2026.
B. La limitation conventionnelle de la location touristique par le règlement de copropriété
Au-delà de la sanction publique, le droit de la copropriété offre aux copropriétaires un levier supplémentaire pour restreindre les locations meublées touristiques au sein de leur immeuble. La loi du 19 novembre 2024 a, à cet égard, introduit une disposition d’une portée considérable en modifiant l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette modification permet désormais à l’assemblée générale des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublés de tourisme dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale.
Cette disposition a toutefois fait l’objet d’une contestation sur le terrain constitutionnel. Par un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité de ce dispositif aux droits et libertés garantis par la Constitution. La Cour a estimé que la question présentait un caractère sérieux, en ce que la disposition contestée « est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 25-40.030).
La Cour de cassation relève également que cette disposition, en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété. La haute juridiction considère que ces atteintes pourraient être regardées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée « ferait peser sur les propriétaires de certains lots une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation mis en œuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements ».
Or, cette QPC s’inscrit dans un contexte plus large de tensions entre la liberté de jouissance des parties privatives, garantie par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et la préservation de la destination de l’immeuble. L’article 9 dispose en effet que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La restriction de la liberté de louer en meublé de tourisme par la voie du règlement de copropriété pose ainsi la question de l’équilibre entre le droit de propriété individuel et l’intérêt collectif des copropriétaires à préserver la tranquillité et la destination d’habitation de l’immeuble.
En conséquence, si la loi du 19 novembre 2024 a indéniablement renforcé les pouvoirs de l’assemblée générale en matière de régulation des locations touristiques, la constitutionnalité de ce dispositif demeure en suspens dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel. Par ailleurs, l’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété, le demandeur devant en attester par la production d’une déclaration sur l’honneur. Cette exigence, introduite par la loi du 19 novembre 2024, établit une passerelle entre le droit de la copropriété et le droit du changement d’usage, de nature à renforcer la cohérence de l’ensemble du dispositif.
A cet égard, la Cour de cassation, dans l’arrêt de renvoi du 18 décembre 2025, a souligné que la disposition contestée pourrait méconnaître « l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble ». Cette formule, d’une grande portée, invite à une réflexion sur la proportionnalité des restrictions apportées au droit de propriété lorsque celles-ci sont imposées par une décision majoritaire de l’assemblée générale plutôt que par une stipulation unanime du règlement de copropriété originel. La réponse du Conseil constitutionnel à cette question prioritaire de constitutionnalité est ainsi appelée à déterminer l’étendue des pouvoirs dont disposent les copropriétés pour réguler, voire prohiber, la location meublée touristique en leur sein.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 révèle un mouvement d’intensification de la répression des locations meublées touristiques illicites, porté par une double dynamique législative et jurisprudentielle. D’une part, l’édifice normatif s’est considérablement renforcé avec la loi du 19 novembre 2024, qui a étendu le champ du régime d’autorisation préalable, doublé le plafond de l’amende civile et conféré aux copropriétés de nouveaux pouvoirs de régulation. D’autre part, la Cour de cassation a œuvré à l’effectivité de ce dispositif en rappelant avec constance les principes directeurs de la matière : autonomie de l’autorisation de changement d’usage par rapport au classement touristique, application du principe de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère à la nouvelle définition de l’usage d’habitation, soumission de l’amende civile aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine. Le contrôle de proportionnalité qui sera exercé par le Conseil constitutionnel sur l’article 26 modifié de la loi du 10 juillet 1965 constituera très certainement la prochaine étape décisive de cette construction jurisprudentielle, dont l’issue déterminera pour les années à venir l’équilibre entre la protection du droit de propriété individuel et la nécessité impérieuse de préserver la fonction résidentielle du parc immobilier dans les zones tendues du territoire national.
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