Le 16 juillet 2026, un reportage national consacré à un logement envahi de fourmis et de cafards a remis une question très concrète au premier plan : qui doit organiser et payer la désinsectisation, le locataire ou le propriétaire ? La réponse ne dépend pas du seul moment où les insectes apparaissent. Elle dépend de l’origine de l’infestation, de son étendue, des parties atteintes, des alertes adressées au bailleur et des preuves conservées.
Un bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, exempt de nuisibles et de parasites. Le locataire demeure responsable de l’entretien courant et peut supporter certaines dépenses si son comportement a causé ou aggravé le problème. Dans un immeuble collectif, traiter un seul appartement peut toutefois rester inutile lorsque les cafards circulent par les gaines, les canalisations, les caves ou les parties communes. Le propriétaire doit alors saisir le syndic et rechercher une intervention à l’échelle pertinente.
Le locataire ne doit pas cesser seul de payer son loyer. Il doit signaler les faits, documenter leur persistance, demander une intervention adaptée et, si nécessaire, saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Le propriétaire, de son côté, doit répondre rapidement, faire rechercher la cause et conserver la preuve des traitements réalisés. Le litige se joue souvent moins sur l’existence de quelques insectes que sur la chronologie, l’origine et l’efficacité des mesures prises.
I. Cafards dans un appartement : qui doit payer la désinsectisation ?
A. Le propriétaire doit-il payer quand le logement est infesté ?
Le point de départ est l’obligation de décence. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Cette exigence vise notamment les cafards, blattes, punaises de lit, puces, rats et autres espèces dont la présence compromet l’usage normal du logement ou la santé de ses occupants.
Le même article oblige le bailleur à délivrer le logement en bon état d’usage, à assurer la jouissance paisible, à garantir les défauts qui y font obstacle et à réaliser les réparations autres que locatives. L’obligation ne s’arrête donc pas le jour de la remise des clés. Une infestation apparue pendant le bail peut engager le propriétaire lorsqu’elle vient du bâtiment, des parties communes, d’un défaut structurel, d’un logement voisin ou d’un traitement insuffisant.
L’article 1719 du Code civil complète cette règle. Il dispose que le bailleur est obligé « de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », puis « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Le propriétaire ne peut donc se limiter à remettre au locataire une bombe insecticide lorsque l’origine exige un traitement professionnel ou collectif.
L’article 1720 du Code civil précise : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Si les nuisibles entrent par des fissures, des gaines non étanches, une humidité anormale, des canalisations ou des ouvertures dégradées, le traitement chimique doit être accompagné des réparations qui empêchent leur retour.
Le bailleur répond aussi des défauts qu’il ignorait. Selon l’article 1721 du Code civil, « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. » Le texte ajoute que le bailleur doit indemniser la perte qui en résulte. L’absence de connaissance initiale peut expliquer un retard très bref ; elle ne supprime pas l’obligation d’agir après le signalement.
Le tribunal judiciaire de Bobigny a appliqué ces règles à une infestation de cafards. Dans un jugement du 30 janvier 2025, n° 24/00368, il retient mot pour mot : « Que dès lors, la présence de cafards dans l’immeuble et donc dans le logement de Madame [X] [L] se trouve être démontrée. » La locataire produisait ses alertes et ses preuves d’achat. Le tribunal lui a accordé le remboursement de 94,22 euros de produits anti-cafards ainsi que 100 euros de dommages et intérêts.
Cette décision montre qu’un dossier modeste peut aboutir lorsque les pièces suivent une chronologie lisible. La locataire avait signalé les insectes, conservé les justificatifs des produits achetés et produit des éléments concernant le traitement de l’immeuble. Le juge n’a pas exigé une expertise judiciaire coûteuse pour constater chaque dépense. Il a recherché si la présence de cafards dans l’immeuble et le logement était établie, puis si les frais réclamés étaient justifiés.
Un jugement du tribunal judiciaire de Marseille va plus loin. Le 13 mars 2025, n° 23/06026, le tribunal relève : « Il importe peu que l’ infestation n’ait pas existé à la date d’entrée dans le logement, ou que le bailleur ait fait procéder à des opérations de désinsectisation. Par voie de conséquence, en application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur d’en répondre. » La citation doit être comprise dans son contexte : le traitement entrepris n’avait pas éradiqué les cafards et le bailleur ne prouvait pas une faute d’entretien de la locataire.
Le même jugement rappelle que l’état des lieux d’entrée silencieux n’écarte pas à lui seul l’infestation. Les cafards sont nocturnes et peuvent rester invisibles pendant une visite. Le juge s’est appuyé sur un rapport d’expertise amiable contradictoire, des photographies, la présence d’insectes près des conduits d’eau et des points chauds, ainsi que sur les traitements précédemment organisés. La locataire a obtenu 3 000 euros pour son préjudice de jouissance et moral, calculé sur la période réellement prouvée.
Pour le propriétaire, la bonne réponse ne consiste donc pas à chercher immédiatement qui facturer. Il faut d’abord déterminer l’étendue et l’origine. Une entreprise doit visiter le logement, repérer les foyers, identifier les voies de circulation et indiquer si d’autres appartements ou les parties communes doivent être traités. Le rapport d’intervention doit préciser les constatations, les produits employés, le protocole à respecter et les passages programmés. Une simple facture sans compte rendu prouve une dépense, pas l’efficacité du traitement.
Dans une copropriété, le bailleur reste l’interlocuteur contractuel du locataire. Il ne peut pas répondre que le problème relève du syndic puis clore le dossier. Il doit signaler l’infestation au syndic, transmettre les éléments, demander une inspection des parties communes et suivre la décision. Si la cause vient des gaines, caves, vide-ordures, réseaux ou logements multiples, une opération coordonnée peut être nécessaire. Le propriétaire pourra ensuite discuter la répartition des charges au sein de la copropriété, sans laisser le locataire vivre dans un logement infesté pendant cette discussion.
À Paris et en Île-de-France, la densité des immeubles et la continuité des réseaux rendent cette coordination fréquente. Le locataire gagne à prévenir simultanément le bailleur ou l’agence, puis à demander si le syndic a été saisi. Le propriétaire doit conserver le courriel adressé au syndic, les réponses, ordres de service, avis de passage et comptes rendus. Cette traçabilité montre les diligences accomplies, mais elle doit aboutir à un résultat. Des passages répétés et inefficaces peuvent confirmer la persistance du manquement.
B. Le locataire peut-il être responsable des cafards et des frais de traitement ?
Le locataire n’est pas dispensé de toute obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose de répondre des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Il doit aussi prendre en charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret », sous réserve notamment de la vétusté, de la malfaçon et du vice de construction.
Une infestation peut ainsi être imputée au locataire si le bailleur prouve qu’elle vient de conditions d’entretien anormales, d’une accumulation durable de déchets, d’aliments laissés accessibles, d’un refus répété d’ouvrir aux entreprises ou du non-respect du protocole de traitement. Une affirmation générale sur le manque d’hygiène ne suffit pas. Il faut des pièces datées : rapports de techniciens, constat de commissaire de justice, photographies circonstanciées, messages proposant des rendez-vous et preuves des refus.
La charge de la preuve est déterminante. L’article 1353 du Code civil énonce : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le locataire doit donc établir l’infestation, ses alertes et ses préjudices. Le bailleur qui invoque une faute du locataire doit étayer cette cause d’exonération.
Le tribunal judiciaire de Bobigny fournit une illustration récente du débat probatoire. Dans un jugement du 24 novembre 2025, n° 25/07775, il cite un rapport technique : « Le compte-rendu en date du 17 février 2025 indique sans équivoque « très grosse infestation, pourtant le logement est propre, problème vient du bâtiment ». » Cette constatation contredisait l’idée d’une infestation causée par l’entretien des occupants.
Le même jugement constate : « De plus, ces nombreuses interventions successives, dont six au cours des années 2024-2025, démontrent leur inefficacité pour éradiquer durablement les nuisibles. » Le bailleur avait agi, mais les traitements n’avaient pas supprimé la cause. Le tribunal a ordonné la recherche de l’origine, la lutte durable dans le logement et, si nécessaire, dans le reste de l’immeuble. Il a assorti les travaux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard après un délai de trois mois.
Cette décision évite deux raccourcis. Premièrement, la présence des cafards plusieurs années après l’entrée dans les lieux ne prouve pas une faute du locataire. Deuxièmement, plusieurs interventions ne libèrent pas automatiquement le bailleur si elles restent inefficaces. Le juge examine les rapports, le respect du protocole, les accès proposés et l’origine technique. Un logement propre peut être infesté lorsque le foyer se trouve dans le bâtiment.
Le locataire doit néanmoins coopérer. Il doit rendre le logement accessible aux dates convenues, préparer les pièces selon les consignes, protéger ou évacuer les aliments, déplacer certains meubles, traiter le linge lorsque le protocole l’exige et signaler les contraintes de santé. Il doit conserver les avis de passage et demander au technicien de noter sa présence. Un rendez-vous manqué doit être reprogrammé rapidement par écrit. Une succession de refus injustifiés peut affaiblir sa demande et prolonger l’infestation.
La question des frais doit être ventilée. Les produits de désinsectisation relevant de l’entretien courant peuvent être récupérables dans certaines situations, tandis que la main-d’œuvre, la recherche de cause, les réparations structurelles et un traitement collectif relèvent normalement du propriétaire ou de la copropriété selon l’origine. Une facture globale ne permet pas toujours de séparer ces postes. Le bailleur qui demande un remboursement au locataire doit produire la facture détaillée et le fondement de chaque somme.
Lorsqu’un tiers a introduit les nuisibles, la situation exige encore une preuve. Un ancien occupant, un logement voisin, une entreprise ou un meuble infesté peut être en cause. Le bailleur doit traiter l’urgence envers son locataire, puis exercer, s’il dispose de pièces suffisantes, un recours contre le responsable. Reporter toute intervention jusqu’à l’identification définitive du foyer augmente le trouble et peut aggraver le coût.
Le contrat de bail ou le règlement intérieur ne peut pas supprimer les obligations légales du bailleur. Une clause qui mettrait systématiquement toute désinsectisation à la charge du locataire ne tranche pas le litige si le logement était déjà infesté, si le bâtiment est en cause ou si le traitement excède l’entretien courant. Le juge examine les faits, les textes d’ordre public et les preuves. La formule imprimée dans le bail ne remplace pas cette analyse.
Pour éviter le contentieux, propriétaire et locataire peuvent convenir d’un protocole écrit sans reconnaître prématurément une responsabilité. Ce document peut fixer la visite technique, les dates des passages, les préparatifs, l’accès aux parties communes, les réparations nécessaires et la répartition provisoire des dépenses. Il doit prévoir un contrôle après traitement. Si les insectes réapparaissent, l’entreprise doit rechercher un foyer plus large au lieu de répéter mécaniquement la même intervention.
II. Logement infesté de cafards : quelles preuves et quels recours ?
A. Comment prouver l’infestation et mettre le bailleur ou le locataire en demeure ?
La première étape est un signalement écrit. Le locataire doit décrire les insectes observés, les pièces touchées, les dates, les heures et les conséquences. Il peut joindre des photographies et vidéos datées, mais celles-ci doivent permettre d’identifier le logement. Un plan sommaire avec les points d’apparition, les gaines, arrivées d’eau, plinthes et appareils touchés aide l’entreprise à rechercher le foyer.
Le message initial doit demander une visite et une intervention dans un délai bref, sans annoncer que le loyer ne sera plus payé. Si l’agence gère le bien, le propriétaire doit aussi être informé lorsque ses coordonnées figurent au bail. En copropriété, le courrier peut demander que le syndic soit saisi et que les parties communes ou logements contigus soient inspectés. Chaque échange doit être conservé dans son format d’origine.
Le diagnostic d’un professionnel constitue souvent la pièce la plus utile. Le rapport doit mentionner la date, l’adresse, les zones visitées, l’espèce repérée, le degré d’infestation, les indices d’un foyer extérieur et le protocole proposé. Il doit signaler si le logement est propre, si des fissures ou conduits servent de passage, si plusieurs lots doivent être traités et si des réparations sont recommandées. Les factures seules décrivent rarement ces éléments.
Le constat d’un commissaire de justice peut devenir pertinent lorsque le bailleur conteste les faits, lorsque l’infestation est massive ou lorsque le locataire envisage une demande importante. Le constat doit intervenir pendant une période d’activité visible et avant un traitement qui effacerait les traces. Il peut décrire les insectes, déjections, pièges, denrées atteintes, appareils infestés et conditions de vie. Il ne remplace pas l’avis technique sur l’origine, mais fixe l’état matériel.
Les preuves de préjudice doivent être séparées de celles de l’infestation. Le locataire doit conserver les factures de produits, pressing, laverie, hébergement provisoire, remplacement de denrées ou de meubles, ainsi que les certificats médicaux utiles. Chaque dépense doit rester raisonnable et liée au problème. Acheter immédiatement tout un mobilier neuf sans constat préalable peut rendre le lien de causalité difficile à établir.
La chronologie médicale mérite une attention particulière. Les allergies, troubles respiratoires, lésions, anxiété ou troubles du sommeil doivent être constatés par un professionnel de santé, sans lui demander de trancher la responsabilité juridique. Le certificat peut relever les symptômes et leur temporalité. Le juge vérifiera ensuite si les pièces établissent un lien suffisamment direct avec l’état du logement.
Lorsque le premier signalement reste sans réponse ou que le traitement échoue, une mise en demeure doit rappeler la chronologie, les pièces et la demande précise. Le locataire peut réclamer une inspection, un traitement professionnel coordonné, la recherche de cause, les réparations et un calendrier. Il doit fixer un délai adapté à l’urgence et indiquer qu’à défaut il saisira les organismes compétents ou le juge.
Le propriétaire peut également mettre le locataire en demeure de respecter le protocole ou de donner accès. Son courrier doit reproduire les rendez-vous proposés, les consignes de préparation et les conséquences des refus. Il doit proposer des créneaux réalistes. Une accusation vague d’insalubrité domestique, sans visite ni rapport, risque d’être écartée. Le propriétaire gagne à demander à l’entreprise de décrire précisément les obstacles rencontrés.
À Paris, le locataire peut aussi solliciter les services compétents de la Ville lorsque la situation paraît porter atteinte à la salubrité. En Île-de-France, le canal dépend de la commune et de l’étendue du trouble. Le signalement administratif n’efface pas le recours contractuel contre le bailleur. Il peut apporter un constat complémentaire et accélérer la recherche d’une solution, mais le locataire doit continuer à payer son loyer tant qu’aucune décision ou accord n’autorise une réduction ou une suspension.
Une expertise amiable contradictoire peut être organisée lorsque l’origine reste discutée. Le bailleur doit être convoqué suffisamment tôt et recevoir les pièces. L’expert ou technicien doit répondre à des questions concrètes : origine probable, ancienneté, étendue, responsabilité éventuelle des parties, traitement adapté, travaux nécessaires et coût. Un rapport unilatéral reste utilisable, mais sa force augmente lorsque chaque partie a pu présenter ses observations.
Le dossier final doit être simple à contrôler. Il peut comprendre le bail, l’état des lieux d’entrée, les signalements, les réponses, les photographies datées, les rapports, les avis de passage, les factures, les attestations de voisins, le constat et la mise en demeure. Un tableau d’une page peut résumer les dates, faits, pièces et suites. Cette organisation permet de distinguer l’apparition du problème, l’information du bailleur, les traitements et leur résultat.
B. Peut-on obtenir une baisse de loyer, des travaux ou une indemnisation ?
Le locataire ne doit pas pratiquer lui-même une retenue sur le loyer. L’obligation de paiement demeure tant qu’un accord écrit ou une décision n’en modifie pas le montant. Une suspension unilatérale peut déclencher un commandement de payer et une procédure de résiliation. L’existence d’une infestation ne transforme pas automatiquement chaque loyer en somme non due.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise la mise en conformité. Il prévoit que le locataire peut demander au propriétaire les travaux nécessaires. À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. La commission n’est toutefois pas un préalable obligatoire au juge.
Le même article donne au juge des pouvoirs précis : « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » La réduction ou la suspension vient donc d’une décision judiciaire, sauf accord des parties. Le locataire doit demander une mesure chiffrée et expliquer son rapport avec la perte d’usage.
Le juge peut ordonner un traitement durable et les réparations permettant d’empêcher le retour des nuisibles. Il peut fixer un délai et une astreinte. Le jugement de Bobigny du 24 novembre 2025 illustre cette réponse : recherche des causes, intervention dans l’ensemble du logement, traitement au-delà de l’appartement si nécessaire, délai de trois mois et astreinte. Le bailleur ne pouvait pas se contenter d’un nouveau bon de commande après l’échec des précédents passages.
Le locataire peut aussi réclamer l’indemnisation de son trouble de jouissance. L’article 1231-1 du Code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » La demande doit établir le manquement, la durée et le préjudice.
Le montant n’est pas automatique. Le juge peut retenir un pourcentage du loyer selon la partie du logement devenue difficilement utilisable, la gravité et la durée. Dans le jugement de Bobigny du 24 novembre 2025, le préjudice de jouissance a été évalué à 20 % du loyer hors charges pendant trente-six mois, soit 3 175,99 euros. Cette méthode n’est pas un barème obligatoire ; elle montre l’importance d’établir la période exacte.
Les dommages matériels exigent des preuves distinctes. Un appareil infesté, un canapé rendu inutilisable ou des denrées détruites peuvent être indemnisés si leur état et leur valeur sont établis. Des photographies seules ne prouvent pas toujours le prix ni la nécessité du remplacement. Les factures initiales, devis, attestations de l’entreprise et justificatifs de remplacement doivent être réunis.
Les réparations urgentes peuvent aussi affecter le loyer lorsqu’elles durent. L’article 1724 du Code civil dispose que si elles durent plus de vingt et un jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». Si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci peut demander la résiliation du bail. Ce texte vise la période des réparations, pas toute infestation avant leur commencement.
Le propriétaire peut contester les demandes en démontrant une intervention rapide et adaptée, l’absence de persistance, le refus d’accès ou une faute du locataire. Il doit produire les rapports complets, pas seulement les factures. Si le problème vient des parties communes, il doit montrer les démarches auprès du syndic et les relances. Sa défense est plus crédible lorsqu’elle reconnaît les faits établis et discute précisément la cause, la période ou le montant.
La commission départementale de conciliation offre une voie gratuite pour rechercher un accord. Les parties peuvent convenir d’un traitement, d’un calendrier de travaux, d’un remboursement de frais ou d’une réduction temporaire. L’accord doit être écrit, daté et détaillé. Il doit préciser si la réduction solde le passé ou ne vaut que pour l’avenir, ainsi que les conditions de retour au loyer normal.
À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement est compétent pour la plupart des litiges entre bailleur et locataire. Le dossier doit distinguer les demandes : travaux, astreinte, remboursement, réduction de loyer, dommages de jouissance, préjudice matériel et frais de procédure. Chaque somme doit être reliée à une pièce et à une période.
L’urgence peut justifier une procédure rapide lorsque l’infestation est massive, que des enfants ou personnes vulnérables sont exposés, ou que le bailleur refuse toute intervention. Le choix entre référé et procédure au fond dépend du degré de contestation, des mesures demandées et des preuves. Une expertise judiciaire peut être sollicitée si l’origine technique reste sérieusement discutée, mais elle allonge le calendrier. Un rapport professionnel précis peut parfois permettre une demande directe de travaux.
Le propriétaire confronté à un syndic inactif doit agir sur les deux fronts. Envers le locataire, il doit prendre les mesures relevant de son obligation de bailleur. Envers la copropriété, il doit formaliser les signalements, demander l’inscription d’une résolution si des travaux communs sont nécessaires et, selon l’urgence, rechercher les mesures conservatoires. L’inaction du syndic n’efface pas le contrat de bail, mais elle peut fonder un recours distinct.
Après traitement, un contrôle doit être programmé. L’absence d’insectes pendant quelques jours ne suffit pas toujours, car les œufs peuvent éclore après le premier passage. Le protocole doit préciser le nombre d’interventions, leur intervalle et les signes de réussite. Les fissures, passages et sources d’humidité doivent être réparés. Cette phase évite un nouveau litige quelques semaines plus tard.
Conclusion
La désinsectisation n’est pas automatiquement à la charge du locataire ni toujours intégralement supportée par le propriétaire. Le bailleur doit délivrer et maintenir un logement exempt de nuisibles, organiser un traitement adapté et intervenir sur les causes qui ne relèvent pas de l’entretien courant. Le locataire doit entretenir le logement, coopérer avec les entreprises et respecter le protocole. Celui qui invoque une faute de l’autre doit la prouver.
En pratique, la priorité est de documenter l’infestation, d’alerter par écrit, de faire établir un rapport technique et de traiter à la bonne échelle. Dans une copropriété, l’intervention doit souvent inclure les gaines, les parties communes ou plusieurs lots. Des traitements répétés sans recherche de cause peuvent engager la responsabilité du bailleur si les cafards persistent.
Le locataire ne doit pas suspendre seul son loyer. Il peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge. Celui-ci peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer, rembourser les frais justifiés et indemniser le trouble de jouissance. Le propriétaire doit, dès le premier signalement, créer une chronologie complète et suivre l’efficacité réelle des interventions.
Pour examiner un bail, une mise en demeure ou un dossier de nuisibles, consultez notre page consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris et notre présentation des litiges de copropriété à Paris.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet afin d’examiner les preuves, les rapports de désinsectisation, les échanges avec le bailleur ou le syndic et les demandes envisageables.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet. Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France dans les litiges locatifs, les difficultés de copropriété et les demandes de mise en conformité des logements.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.