Le congé pour vendre en indivision : nullité encourue en l’absence de consentement unanime des indivisaires
I. Le congé pour vendre, acte de disposition imposant le consentement de tous les indivisaires
A. La nature hybride du congé pour vendre entre résiliation du bail et offre de vente
Le congé pour vendre occupe une place singulière dans le droit du bail d’habitation, à la croisée du droit des obligations et du droit des biens. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en constitue l’assise textuelle essentielle, en disposant que le congé notifié par le bailleur « vaut offre de vente au profit du locataire ». Cette formule, d’apparence concise, emporte des conséquences juridiques considérables que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de préciser au fil de sa jurisprudence.
La nature duale de cet acte mérite d’être soulignée avec précision. D’une part, le congé pour vendre met fin au contrat de bail, ce qui le rattache à la catégorie des actes d’administration du bien loué. D’autre part, il contient une offre de vente adressée au locataire, ce qui lui confère la nature d’un acte de disposition, en ce qu’il engage le patrimoine du bailleur et prépare l’aliénation du bien. Cette ambivalence est au cœur du contentieux que la troisième chambre civile a tranché par son arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.188), en énonçant que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188).
Par ailleurs, la jurisprudence a rappelé à de multiples reprises l’impératif de rigueur formelle qui gouverne la rédaction du congé pour vendre. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 1er mars 2023, publié au Bulletin, est venu préciser que « le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » et que toute omission substantielle dans ces mentions affecte la validité même de l’acte (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). Cette exigence, qui découle de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, s’articule avec le droit de préemption subsidiaire dont bénéficie le locataire, mécanisme protecteur qui serait privé d’effectivité si l’offre de vente était imprécise ou incomplète.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, que les irrégularités formelles affectant le congé doivent être appréciées au regard du grief qu’elles causent au locataire, le juge du fond disposant d’un pouvoir souverain pour déterminer si l’omission ou l’imprécision a été de nature à induire le destinataire en erreur sur la consistance du bien ou les conditions de la vente (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.662). Dès lors, le formalisme protecteur du congé pour vendre se déploie sur deux niveaux : celui des mentions substantielles exigées à peine de nullité absolue, et celui des irrégularités vénielles, soumises à la démonstration d’un grief.
B. L’application de l’article 815-3 du Code civil au congé délivré par des bailleurs indivisaires
L’article 815-3 du Code civil constitue la pierre angulaire du régime des actes accomplis en indivision. Ce texte dispose que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° », c’est-à-dire la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. La délivrance d’un congé pour vendre, qui contient une offre de vente portant sur l’immeuble indivis, entre indiscutablement dans la catégorie des actes de disposition au sens de ce texte.
Or, la pratique révèle une difficulté récurrente : lorsque le bien donné à bail appartient à plusieurs propriétaires en indivision, la question de savoir qui doit signer le congé pour vendre se pose avec acuité. La tentation est grande, pour les indivisaires majoritaires, de délivrer seuls le congé, considérant qu’ils représentent la fraction la plus importante des droits indivis. L’arrêt du 2 juillet 2026 condamne sans ambiguïté cette pratique. En l’espèce, une maison à usage d’habitation avait été donnée à bail par un père et sa fille ; après le décès du père, le bien s’était trouvé en indivision entre les héritiers, dont l’une, Madame V. D., n’avait pas donné son accord à la délivrance du congé pour vendre signifié au locataire le 8 janvier 2021.
La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Riom qui avait validé ce congé, au visa combiné des articles 815-3 du Code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du Code de procédure civile. Elle énonce avec une netteté remarquable que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires » et que « le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.188).
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct d’un arrêt antérieur de la même chambre, rendu le 23 janvier 2025, dans lequel la Cour avait déjà censuré une cour d’appel pour ne pas avoir constaté « le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-21.610). Dans cette espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence s’était contentée de relever que les indivisaires étaient également les principaux associés de la SCI bailleresse pour en déduire un accord implicite à la vente, raisonnement que la Cour de cassation a jugé insuffisant à caractériser un consentement certain et non équivoque.
En conséquence, la troisième chambre civile consolide une ligne jurisprudentielle qui impose, en matière de congé pour vendre délivré par des indivisaires, la vérification effective du consentement de chacun d’entre eux. L’enjeu dépasse la simple régularité formelle : il touche à la substance même du droit de propriété indivise et à la protection du locataire, qui doit être assuré que l’offre de vente qui lui est adressée émane bien de l’ensemble des personnes ayant qualité pour aliéner le bien.
II. La sanction du défaut de consentement unanime : une nullité de plein droit aux effets protecteurs
A. L’irrégularité de fond et son régime probatoire allégé
La catégorie des irrégularités de fond, définie par l’article 117 du Code de procédure civile, se distingue fondamentalement de celle des irrégularités de forme par le régime de nullité qui leur est applicable. Le texte dispose que « le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte » et précise que « les moyens de nullité fondés sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillis sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief ». Cette dispense de la preuve d’un grief constitue un avantage procédural considérable pour le locataire qui conteste la validité du congé.
Dans l’arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation opère une qualification décisive en rattachant expressément le défaut de consentement unanime des indivisaires à la catégorie des irrégularités de fond. Elle censure la cour d’appel de Riom qui avait qualifié l’irrégularité d’irrégularité de forme et exigé du locataire la démonstration d’un grief. La motivation est sans équivoque : « le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.188). Cette qualification emporte une conséquence pratique immédiate : le locataire qui reçoit un congé pour vendre émanant d’une partie seulement des indivisaires peut en obtenir l’annulation sans avoir à démontrer que cette irrégularité lui a causé un préjudice quelconque.
La Cour censure également le raisonnement de la cour d’appel qui avait retenu que le défaut de consentement de l’indivisaire absente n’aurait entraîné que « l’inopposabilité à Madame V. D. de la vente du bien indivis intervenue au profit du locataire, si ce dernier avait exercé son droit de préemption ». Par cette motivation, les juges du fond avaient tenté de relativiser la portée de l’irrégularité en la cantonnant aux seuls rapports entre indivisaires. La Cour de cassation rejette cette approche et reconnaît au locataire, pourtant tiers à l’indivision, le droit de se prévaloir de la nullité de l’acte. Cette solution renforce considérablement la protection du locataire, en lui permettant d’invoquer une irrégularité qui, à première vue, ne concernerait que les relations internes entre les propriétaires indivis.
À cet égard, la position de la troisième chambre civile s’inscrit dans une conception objective de la nullité pour défaut de pouvoir, détachée de toute considération relative à l’intérêt de la partie qui s’en prévaut. Cette approche avait déjà été esquissée dans l’arrêt du 23 janvier 2025, qui, sans employer explicitement la qualification d’irrégularité de fond, censurait néanmoins l’arrêt d’appel pour ne pas avoir « constaté le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-21.610). L’arrêt du 2 juillet 2026 franchit un pas supplémentaire en consacrant expressément cette qualification et en levant toute ambiguïté sur le régime probatoire applicable.
B. Les implications pratiques pour les bailleurs indivisaires et les locataires
La portée pratique de l’arrêt du 2 juillet 2026 est considérable pour l’ensemble des acteurs du marché locatif confrontés à une situation d’indivision. Pour les bailleurs indivisaires, la règle est désormais limpide : aucun congé pour vendre ne peut être valablement délivré sans que l’ensemble des coïndivisaires y aient consenti de manière certaine et non équivoque. Cette exigence impose aux indivisaires une coordination préalable, qui peut se heurter aux difficultés inhérentes à l’indivision, et notamment à l’inertie ou à l’opposition de l’un d’entre eux.
L’article 815-3 du Code civil organise, il est vrai, un système de majorité pour les actes d’administration : les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, « conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». Mais ce mécanisme majoritaire ne s’étend pas aux actes de disposition, pour lesquels l’unanimité demeure la règle. Or, le congé pour vendre, précisément parce qu’il vaut offre de vente au profit du locataire, ressortit à la catégorie des actes de disposition. Les indivisaires majoritaires ne sauraient donc se prévaloir de leur poids dans l’indivision pour passer outre le refus d’un coïndivisaire minoritaire.
Pour le locataire, la jurisprudence du 2 juillet 2026 constitue un outil contentieux d’une efficacité redoutable. Dès lors qu’il constate que le congé pour vendre qui lui a été signifié ne mentionne pas, ou ne fait pas apparaître, le consentement de l’ensemble des indivisaires, il peut agir en nullité sans avoir à démontrer le moindre grief. Cette action peut être introduite à tout moment, y compris après l’expiration du délai de préavis, tant que le congé n’a pas été validé par une décision de justice passée en force de chose jugée. La Cour de cassation rappelle, dans l’arrêt commenté, que le locataire est recevable et fondé à se prévaloir de la nullité du congé pour vendre, « en sa qualité de locataire, destinataire du congé ».
Par ailleurs, la qualification d’irrégularité de fond emporte une autre conséquence procédurale notable : contrairement aux irrégularités de forme, qui peuvent être couvertes par une régularisation ultérieure, les irrégularités de fond affectent l’acte ab initio et ne sauraient être régularisées a posteriori. Le congé délivré sans le consentement de tous les indivisaires est donc nul de nullité absolue, et non pas simplement inopposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. Cette nullité profite au locataire, qui peut ainsi s’opposer à la résiliation de son bail et au déroulement de la procédure d’expulsion.
L’arrêt du 1er mars 2023, publié au Bulletin, avait déjà illustré la rigueur avec laquelle la Cour de cassation appréhende le formalisme du congé pour vendre, en jugeant que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). Cette décision témoigne de la volonté constante de la troisième chambre civile de préserver l’intégrité du droit de préemption du locataire, en le protégeant contre toute pratique qui tendrait à en alourdir l’exercice. L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans cette même philosophie, en garantissant que l’offre de vente adressée au locataire émane bien de la totalité des titulaires du droit de propriété.
Enfin, il convient de souligner que cette solution ne se limite pas aux seules hypothèses d’indivision successorale. Elle trouve également à s’appliquer lorsque le bien loué appartient à une société civile immobilière dont les associés sont eux-mêmes propriétaires indivis du bien, comme l’illustrait l’arrêt du 23 janvier 2025. Dans cette configuration, la Cour de cassation exige que le consentement de chaque indivisaire soit constaté de manière distincte, sans que la participation au capital de la SCI bailleresse puisse tenir lieu de consentement à la vente. La simple qualité d’associé ne saurait suppléer l’expression d’une volonté individuelle de disposer du bien indivis.
Des lors, l’arrêt du 2 juillet 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce. Il impose aux praticiens du droit immobilier une vigilance accrue dans la rédaction et la notification des congés pour vendre en contexte indivisaire, et offre au locataire un moyen de défense particulièrement efficace contre les congés irréguliers.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 (n° 25-13.188) s’inscrit dans une construction jurisprudentielle cohérente, qui érige le consentement unanime des indivisaires en condition de validité substantielle du congé pour vendre. En qualifiant le défaut de consentement d’irrégularité de fond et en dispensant le locataire de la preuve d’un grief, la Cour de cassation consacre une protection remarquablement efficace du preneur à bail d’habitation. Cette solution, qui fait écho aux précédents des 23 janvier 2025 (n° 23-21.610) et 1er mars 2023 (n° 21-22.073), confirme que le formalisme du congé pour vendre n’est pas un vain mot, mais constitue le rempart procédural d’un droit de préemption dont l’effectivité commande le respect scrupuleux des règles gouvernant l’indivision.
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