La réforme de la clause résolutoire dans les baux commerciaux par la loi du 26 mai 2026 : un rééquilibrage au profit du bailleur
I. Le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire par la loi de simplification de la vie économique
A. Le régime antérieur de l’article L. 145-41 du code de commerce : un pouvoir souverain du juge au service du locataire
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, disposait que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce texte précisait en son deuxième alinéa que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’article 1343-5 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Ce renvoi au droit commun des obligations investissait le juge d’un pouvoir souverain d’appréciation, qu’il exerçait en considérant la situation du débiteur et les besoins du créancier selon les termes même de l’article 1343-5. La chambre commerciale de la Cour de cassation a, de longue date, encadré la mise en œuvre de la clause résolutoire dans les baux commerciaux en rappelant que les juges du fond doivent apprécier souverainement si le locataire peut bénéficier de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 27 janvier 2026 (n° 25/03943), a ainsi rappelé qu’il résulte de la combinaison des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ».
Cette faculté d’octroi de délais constituait pour le locataire une véritable soupape de sécurité. En pratique, un commerçant confronté à un commandement de payer pouvait espérer obtenir du juge des délais de paiement et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire, en justifiant de ses difficultés passagères et de sa bonne foi. La jurisprudence des cours d’appel illustrait la diversité des situations dans lesquelles les juges exerçaient ce pouvoir. La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 7 octobre 2025 (n° 25/00183), a ainsi examiné la demande de suspension de la clause résolutoire formée par la société Mekan en retenant que « le locataire doit justifier qu’il se trouve en mesure de régler sa dette, ce qui n’est pas démontré en l’espèce ». La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 9 juillet 2025 (n° 24/01659), a confirmé pour sa part l’ordonnance ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de contestation sérieuse sur le défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois.
La cour d’appel de Bordeaux a pareillement confirmé, dans un arrêt du 31 juillet 2025 (n° 25/00106), une ordonnance ayant refusé les délais de paiement à la société MVV Restauration, au motif que « l’appelante ne démontre pas de manière concrète, à l’aide de pièces pertinentes, qu’elle est désormais en capacité de régler sa dette ». Ces décisions illustrent que, dans le régime antérieur à la loi du 26 mai 2026, la bonne foi et les efforts d’apurement partiel pouvaient suffire à convaincre le juge d’accorder des délais, mais que la jurisprudence imposait déjà une démonstration minimale de la capacité à apurer la dette.
Or, le législateur a estimé que ce pouvoir souverain du juge était trop souvent détourné à des fins dilatoires. Dans l’exposé des motifs du projet de loi, le gouvernement a souligné que les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire étaient régulièrement utilisées par des locataires dépourvus de perspective réelle de redressement, prolongeant ainsi l’occupation des locaux sans contrepartie pour le bailleur. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 21 mai 2026 (n° 2026-903 DC), a validé l’essentiel du dispositif de la loi, estimant que les nouvelles dispositions ne portaient pas une atteinte disproportionnée au droit au maintien du bail commercial, lequel ne constitue pas un droit garanti par la Constitution.
B. Les nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire : capacité de règlement et reprise du loyer courant
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par son article 63, substantiellement modifié le deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce. Désormais, les juges ne peuvent accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire qu’à deux conditions cumulatives. En premier lieu, le locataire doit justifier de sa capacité à régler la dette locative ; il ne lui suffit plus de faire état de difficultés passagères ou d’invoquer sa bonne foi, il doit produire des éléments comptables et financiers objectifs attestant de sa solvabilité. En second lieu, le locataire doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ce double verrou modifie profondément l’économie de la procédure. La notion imprécise de « situation du débiteur » à laquelle renvoyait l’article 1343-5 du code civil cède la place à une exigence de démonstration chiffrée de la capacité de règlement. Le local commercial, souvent le premier actif d’exploitation du commerçant, se trouve ainsi placé au cœur d’une logique de rigueur comptable. Le locataire qui réclame des délais sans avoir repris le paiement du loyer en cours adresse au juge un signal contraire à celui que la loi attend désormais de lui. La cohérence financière devient un argument juridique à part entière.
En conséquence, la fenêtre dont dispose le dirigeant confronté à un commandement de payer se resserre considérablement. Le commandement visant la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après sa délivrance, conformément à l’alinéa premier de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce mois constitue la période critique pendant laquelle le locataire doit, non plus seulement préparer sa défense, mais matériellement reprendre le paiement du loyer courant et constituer un dossier financier démontrant sa capacité d’apurement. L’entreprise qui se présenterait à l’audience sans avoir repris le versement intégral du loyer courant se verrait nécessairement opposer l’irrecevabilité de sa demande de suspension.
À cet égard, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Rouen le 26 juin 2025 (n° 24/04019) préfigure, par anticipation, la logique de la réforme. La cour y a rejeté la demande de délais rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société Grill Jijel, relevant que « la société n’a acquitté les causes du commandement de payer que postérieurement à celui-ci, sans justifier de sa capacité à faire face à l’échéance courante du loyer ». La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 10 octobre 2025 (n° 24/03303), a pareillement confirmé l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de démonstration par le preneur de sa capacité à honorer ses engagements locatifs. La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, dans un arrêt du 19 mars 2025 (n° 23/01310), a rappelé, au visa combiné des articles L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce, que l’action introduite par le bailleur en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective ne peut être poursuivie après ce jugement.
La loi n° 2026-403 réserve par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire aux hypothèses où la résiliation du bail n’a pas encore été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Cette précision, qui figurait déjà dans la rédaction antérieure de l’article L. 145-41, prend une portée nouvelle dans le contexte du durcissement des conditions de suspension. Dès lors, le locataire qui n’aurait pas repris le loyer courant avant l’audience ne pourra plus espérer obtenir des délais, et la résiliation constatée par le juge des référés sera susceptible d’acquérir l’autorité de la chose jugée au provisoire.
II. L’articulation du nouveau régime avec les dispositifs protecteurs du preneur à bail commercial
A. La mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties : des contrepoids pour le locataire vertueux
La loi du 26 mai 2026 ne se borne pas à durcir les conditions de suspension de la clause résolutoire ; elle introduit parallèlement plusieurs dispositifs protecteurs au bénéfice du locataire, dessinant ainsi une réforme d’ensemble des baux commerciaux fondée sur une distinction entre le locataire vertueux et le locataire défaillant. L’article 62 de la loi a inséré dans le code de commerce un nouvel article L. 145-32-1, aux termes duquel le locataire peut désormais, sur simple demande et en l’absence d’arriérés de paiement non contestés, exiger du bailleur le paiement mensuel de son loyer.
Cette mensualisation, qui s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 et prend effet à compter de l’échéance suivante, constitue un levier de gestion de trésorerie dont l’importance pratique ne saurait être sous-estimée. En facilitant l’étalement de la charge locative sur douze mois au lieu de quatre termes trimestriels, le législateur entend réduire le risque d’impayés et, partant, le risque d’acquisition de la clause résolutoire. La disposition est d’ordre public : toute clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de faire échec à l’exercice de ce droit est réputé non écrit.
Par ailleurs, la même loi a modifié l’article L. 145-40 du code de commerce en y ajoutant trois alinéas relatifs au dépôt de garantie. Le nouveau premier alinéa plafonne le montant du dépôt de garantie et des autres garanties de toute nature consenties par le locataire à un trimestre de loyer, lorsque le local bénéficie du droit à la mensualisation. La loi précise que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du locataire, écartant ainsi le régime antérieur qui prévoyait le versement d’intérêts lorsque la garantie excédait deux termes de loyer. Le deuxième alinéa prévoit qu’en cas de mutation du local à titre gratuit ou à titre onéreux, l’obligation de restitution des sommes payées à titre de dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur, tandis que les autres garanties consenties au bailleur initial deviennent caduques de plein droit. Le cédant du local doit alors restituer au preneur les documents afférents à ces garanties et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois, ce qui renforce la sécurité juridique du locataire en cas de changement de propriétaire. Le troisième alinéa impose au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes éventuellement dues, et de restituer les autres garanties dans un délai maximal de six mois. Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026.
La loi a également créé un article L. 145-38-1 qui autorise expressément la clause dite « tunnel », permettant d’encadrer, à la hausse comme à la baisse et dans les mêmes proportions, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette disposition légalise une pratique déjà admise par la jurisprudence mais dont la validité était parfois contestée, et contribue à la prévisibilité des charges locatives, elle aussi de nature à réduire le risque d’impayés.
Ces différents dispositifs, combinés au nouveau droit de préférence du locataire redéfini par l’article L. 145-46-1 modifié, dessinent une architecture d’ensemble dans laquelle le législateur a entendu protéger le locataire diligent tout en sanctionnant plus sévèrement le locataire défaillant. Le paradoxe de cette réforme réside dans le fait qu’elle renforce simultanément les droits du locataire en amont, par la mensualisation et le plafonnement des garanties, et les droits du bailleur en aval, par le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire. Le message adressé aux dirigeants est clair : la gestion prévisionnelle de la trésorerie et le respect des échéances locatives ne sont plus seulement des impératifs de gestion, mais des conditions du bénéfice de la protection judiciaire.
B. L’office du juge à l’épreuve de la réforme : un contrôle maintenu mais recentré
Le législateur n’a pas supprimé le pouvoir d’appréciation du juge ; il en a redéfini le périmètre. Le juge des référés, saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, conserve la faculté de vérifier que le commandement de payer répond aux exigences formelles de l’article L. 145-41 du code de commerce, à savoir la mention expresse de la clause résolutoire, le détail des sommes réclamées et le rappel du délai d’un mois, ces exigences étant prescrites à peine de nullité. La cour d’appel de Rouen a rappelé, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (n° 25/02280), que « le juge des référés doit vérifier, avant de faire droit à une demande de suspension, que les conditions énoncées à l’article L. 145-41 sont effectivement réunies ». La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 12 mars 2025 (n° 24/03834), a rappelé la lettre de l’article L. 145-41 en énonçant que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ».
Par ailleurs, le juge conserve un pouvoir de contrôle sur la réalité de la capacité de règlement alléguée par le locataire. La loi ne définit pas la notion de capacité à régler la dette locative, laissant aux juridictions le soin d’en préciser les contours. Le locataire aura intérêt à produire ses derniers bilans, un prévisionnel de trésorerie étayé, un échéancier de remboursement réaliste et la preuve des commandes en carnet ou du chiffre d’affaires récent. La cour d’appel de Riom, dans l’arrêt précité du 9 juillet 2025, avait déjà esquissé cette approche exigeante en matière probatoire, que la réforme ne fait que consacrer.
La dimension probatoire est désormais centrale. Le locataire qui sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire supporte la charge d’une double démonstration : celle de sa capacité de règlement et celle de la reprise du loyer courant. La preuve du paiement intégral du loyer courant avant l’audience devra être rapportée par tout moyen, le plus sûr étant le relevé bancaire attestant des virements effectués au profit du bailleur. En pratique, cette exigence implique que, dès réception du commandement de payer, le locataire dispose de trente jours au plus pour reprendre le service du loyer courant, ce qui suppose une trésorerie disponible ou un financement rapidement mobilisable.
L’articulation de ce nouveau régime avec le droit des entreprises en difficulté soulève des questions délicates. Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, les règles d’ordre public du livre VI du code de commerce viennent se superposer au statut des baux commerciaux. L’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit les poursuites individuelles pour les créances antérieures, en application de l’article L. 622-21 du code de commerce. Le sort du bail obéit alors à une mécanique propre, les articles L. 622-13 et L. 622-14 du même code distinguant les loyers dus avant et après le jugement d’ouverture. Le juge-commissaire, saisi sur le fondement de l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce, n’est pas lié par les conditions posées à l’article L. 145-41, ainsi que l’a rappelé la chambre commerciale dans un arrêt du 12 juin 2024 (n° 22-24.177, Publié au Bulletin).
En conséquence, la portée de la réforme du 26 mai 2026 se concentre sur les baux commerciaux en période in bonis, c’est-à-dire avant l’ouverture d’une procédure collective. Pour le dirigeant confronté à des difficultés de trésorerie, l’anticipation devient le maître-mot : le mandat ad hoc ou la conciliation, prévus aux articles L. 611-3 et L. 611-6 du code de commerce, peuvent permettre de négocier un étalement de la dette locative avec le bailleur avant que la clause résolutoire ne soit acquise. L’intervention précoce d’un avocat, dès la réception du commandement de payer, pourra conditionner l’issue de la procédure. La réforme impose en définitive une discipline de trésorerie que la législation antérieure ne sollicitait qu’imparfaitement, et dont la sanction de l’inexécution est immédiate : la perte du droit au bail commercial et, bien souvent, la disparition du fonds de commerce lui-même.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 opère un rééquilibrage significatif du rapport locatif entre le bailleur et le preneur à bail commercial en substituant au pouvoir souverain d’appréciation du juge, hérité de l’article 1343-5 du code civil, un double critère objectif tenant à la capacité de règlement du locataire et à la reprise du loyer courant avant la première audience. Cette réforme, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de modernisation du statut des baux commerciaux incluant la mensualisation du loyer, le plafonnement des garanties et la légalisation de la clause tunnel, fait coexister un renforcement des droits du locataire diligent et une restriction de la protection accordée au locataire défaillant. Le législateur a ainsi entendu mettre fin aux demandes de suspension purement dilatoires tout en offrant aux entreprises vertueuses des outils de gestion de trésorerie adaptés à la réalité économique contemporaine. L’entrée en vigueur de ces dispositions, applicable aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire introduites depuis le 28 mai 2026, impose aux acteurs du monde économique une vigilance accrue quant à la gestion de leurs obligations locatives, sous peine de voir la résiliation du bail commercial emporter, au-delà de la perte du local, la disparition du fonds de commerce et de la clientèle qui y est attachée.
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