Le congé avec refus de renouvellement dans les baux commerciaux : motifs graves et légitimes et prescription de l’action en indemnité d’éviction
Le congé avec refus de renouvellement constitue l’une des prérogatives les plus redoutables dont dispose le bailleur commercial dans le cadre du statut des baux commerciaux. Par cet acte unilatéral, régi par les articles L. 145-9 et suivants du code de commerce, le propriétaire met fin au bail et, selon les motifs invoqués, peut être tenu de verser au locataire évincé une indemnité dite d’éviction destinée à réparer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendue entre 2023 et 2026, éclaire de manière significative les conditions de validité du congé, la caractérisation des motifs graves et légitimes autorisant un refus sans indemnité, et les subtilités de la prescription biennale applicable à l’action du locataire en paiement de cette indemnité. Ces décisions, dont plusieurs sont destinées à la publication au Bulletin, opèrent un rappel ferme des exigences procédurales qui gouvernent ce contentieux. L’arrêt du 2 juillet 2026, rendu il y a moins de deux semaines, en apporte une nouvelle illustration en censurant une décision de cour d’appel pour n’avoir pas pris en compte les dernières conclusions du bailleur, déposées le jour même de la clôture de l’instruction. Cette décision, qui intervient après les arrêts de principe des 12 février et 4 juin 2026, confirme que la troisième chambre civile entend exercer un contrôle rigoureux sur le respect des règles procédurales dans ce contentieux à forts enjeux économiques. Ce contentieux, dont les enjeux financiers sont souvent considérables, mérite une analyse approfondie des règles de fond et de procédure qui le gouvernent.
I. Le régime du congé avec refus de renouvellement
A. Les conditions de validité du congé refusant le renouvellement
Le congé délivré par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce (legifrance.gouv.fr). Le bailleur dispose à cet égard d’une alternative : soit il assortit son congé d’une offre d’indemnité d’éviction, reconnaissant ainsi le droit du locataire à réparation, soit il le refuse sans offre d’indemnité en invoquant des motifs graves et légitimes imputables au preneur.
L’article L. 145-14 du même code précise que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (legifrance.gouv.fr). Ce texte fonde le principe selon lequel le refus de renouvellement ouvre droit à indemnité, sauf à démontrer l’existence de motifs graves et légitimes.
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 27 mars 2025, que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé. Elle a retenu que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Cette distinction est fondamentale : le droit d’option, qui s’exerce après l’engagement d’une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé en application de l’article L. 145-57 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), échappe au formalisme protecteur du congé.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé que le bailleur a la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite. La Cour exige que l’acte traduisant l’exercice de ce droit soit « dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail » avant l’expiration d’un délai de deux ans suivant la date de prise d’effet du bail renouvelé. L’absence d’équivoque constitue donc la condition substantielle de validité de l’option, la Cour ayant rejeté l’argument du locataire selon lequel la bailleresse aurait manqué à la bonne foi contractuelle en ayant démontré une volonté changeante avant d’exercer son droit d’option. Cette solution limite les moyens de contestation du preneur face à l’exercice de ce droit.
B. Les motifs graves et légitimes de refus sans indemnité
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction, il lui incombe de rapporter la preuve de motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire. Ces motifs, dont l’appréciation relève souverainement des juges du fond, doivent présenter une gravité suffisante pour justifier la privation du droit à indemnité. La jurisprudence exige que ces motifs soient précisément énoncés dans le congé, à peine de nullité de celui-ci. L’article L. 145-17 du code de commerce énumère certaines causes de refus de renouvellement sans indemnité, notamment l’inexécution d’une obligation substantielle du bail, la cessation de l’exploitation du fonds, ou encore l’extinction du fonds de commerce (legifrance.gouv.fr).
L’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340, courdecassation.fr) illustre cette exigence dans une affaire où les bailleresses, deux sociétés civiles immobilières, avaient délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité, invoquant des désordres structurels causés par la surcharge des planchers par les marchandises entreposées par la locataire exploitant un commerce de prêt-à-porter. La cour d’appel de Montpellier avait jugé le congé infondé, mais la Cour de cassation a censuré cette décision pour un motif exclusivement procédural : la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions du bailleur, déposées le matin même de la clôture, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cet arrêt, qui ne se prononce pas sur le fond de la qualification des motifs graves, rappelle avec force que la rigueur procédurale conditionne l’examen même de leur validité.
Dans un autre arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a examiné la contestation, par le locataire, des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé. Elle a précisé que la contestation du congé avec refus de renouvellement du bail commercial, et partant celle de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction, peut valablement interrompre le délai de prescription biennale (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120, courdecassation.fr). Cette décision, rendue dans une affaire où le locataire exploitait un restaurant, rappelle l’interdépendance étroite entre la validité du congé pour motifs graves et la préservation du droit à indemnité d’éviction : si le locataire conteste ces motifs dans le délai biennal, il conserve la possibilité de solliciter l’indemnité à toute hauteur de la procédure.
La même juridiction a également rappelé, le 4 juin 2026, que lorsque le locataire conteste les motifs graves et légitimes du congé, le juge du fond doit rechercher si cette contestation a interrompu la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Dans l’arrêt n° 24-21.573, la Cour censure la cour d’appel de Versailles pour ne pas avoir « recherché, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, courdecassation.fr). La Cour juge ainsi que la contestation des motifs graves et légitimes produit un double effet : elle préserve le droit à indemnité et interrompt potentiellement la prescription, le locataire n’étant pas tenu de former la demande en paiement dans le délai de deux ans dès lors qu’il a contesté les motifs du congé.
II. La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
A. Le point de départ et le régime de la prescription biennale
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans (legifrance.gouv.fr). L’article L. 145-9, alinéa 5, précise que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (legifrance.gouv.fr). Cette prescription abrégée, dérogatoire au droit commun trentenaire, répond à l’impératif de sécurité juridique dans les relations entre bailleurs et locataires commerciaux.
La troisième chambre civile a apporté plusieurs précisions majeures sur le régime de cette prescription. Dans un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, elle énonce le principe gouvernant le point de départ du délai : « Il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Cette règle, qui fixe le point de départ du délai à la date d’effet du congé et non à la date de sa délivrance ni à celle de la connaissance du préjudice, impose au locataire une particulière vigilance.
Le même jour, la Cour a rendu un second arrêt publié au Bulletin (n° 24-10.578, FS-B) tranchant une question cruciale : la mauvaise foi du bailleur est-elle une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ? La Cour répond par la négative : « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Elle en déduit que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette solution, rendue en formation de section, est d’une particulière sévérité pour le locataire, qui ne peut invoquer l’attitude dilatoire de son bailleur pour échapper à la forclusion, même lorsque ce dernier a entretenu l’espoir d’un règlement amiable.
En ce qui concerne la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, la Cour de cassation a tranché en faveur de l’imprescriptibilité de l’action tendant à la voir réputer non écrite. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, elle rappelle que « la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, publié au Bulletin, courdecassation.fr). La Cour ajoute que « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours ». Cette jurisprudence consacre une protection renforcée du locataire contre les clauses abusives et s’inscrit dans le sillage de l’arrêt de la troisième chambre civile du 19 novembre 2020 (pourvoi n° 19-20.405, publié au Bulletin) dont elle confirme la solution.
B. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription
La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est susceptible d’être interrompue ou suspendue selon les règles du droit commun de la prescription, codifiées aux articles 2239, 2240 et 2241 du code civil. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382, publié au Bulletin) dresse la liste des causes admises : « Cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. »
La Cour apporte toutefois une précision déterminante s’agissant de la suspension consécutive à une expertise judiciaire ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond. »
Ainsi, le locataire qui se contente d’émettre des protestations et réserves sans se joindre expressément à la demande d’expertise ne peut se prévaloir de l’effet suspensif. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui avait déjà jugé que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit » (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié ; 3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié).
L’arrêt du 16 novembre 2023 (n° 22-14.091, publié au Bulletin) a également apporté un éclairage utile sur les conséquences du défaut de paiement de l’indemnité d’éviction : le locataire qui subit une dépossession avant le versement de l’indemnité peut solliciter des dommages-intérêts en réparation du préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement. Ce droit au maintien dans les lieux, consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), constitue une garantie essentielle pour le locataire évincé. La Cour a censuré la cour d’appel pour avoir rejeté la demande indemnitaire du locataire alors que les propriétaires avaient reconnu, dans leurs conclusions, avoir changé les serrures et repris possession des lieux, en violation de l’objet du litige.
Ces développements jurisprudentiels confirment que le contentieux du congé avec refus de renouvellement demeure l’un des plus techniques du statut des baux commerciaux, où s’entremêlent règles de fond et règles de procédure. Le formalisme protecteur du congé, issu de l’article L. 145-9, n’a d’égal que la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle le respect des prescriptions procédurales par les juges du fond. L’office du juge est ainsi double : vérifier la régularité formelle du congé et la réalité des motifs invoqués, tout en s’assurant que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction n’est pas prescrite. La multiplication des arrêts de cassation pour défaut de visa des dernières conclusions, tant en 2024 qu’en 2026, témoigne d’une vigilance accrue de la haute juridiction sur le respect du contradictoire dans ce contentieux. Par ailleurs, la distinction entre le congé stricto sensu et le droit d’option, consacrée par l’arrêt du 27 mars 2025, permet au bailleur de se soustraire au formalisme du congé lorsqu’il exerce son option après une procédure en fixation du loyer, sous réserve d’une manifestation de volonté non équivoque.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine un cadre juridique précis et exigeant pour le congé avec refus de renouvellement du bail commercial. Le formalisme du congé, gouverné par l’article L. 145-9 du code de commerce, impose au bailleur de respecter des mentions substantielles à peine de nullité. Par ailleurs, l’exercice du droit d’option échappe à ce formalisme mais doit être exempt de toute équivoque. Lorsque le refus est fondé sur des motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité, le locataire conserve la faculté de les contester dans le délai biennal, ce qui interrompt la prescription de son action en paiement. La prescription biennale, dont le point de départ est fixé à la date d’effet du congé, ne peut être suspendue ou interrompue que par des causes limitativement énumérées par le code civil, à l’exclusion de la mauvaise foi du bailleur. La mesure d’expertise ordonnée en référé ne bénéficie au locataire que s’il s’y associe expressément. Enfin, la sanction du réputé non écrit des clauses faisant échec au droit à indemnité d’éviction, imprescriptible, protège le preneur contre les renonciations abusives insérées dans les baux en cours. Ces solutions, conjuguées aux exigences procédurales renforcées illustrées par l’arrêt du 2 juillet 2026, appellent les praticiens à une vigilance accrue, tant dans la rédaction des congés que dans la conduite du contentieux qui en découle. Le respect du contradictoire, la formulation non équivoque des actes et le strict contrôle du délai biennal constituent désormais des impératifs dont la méconnaissance peut anéantir des droits substantiels.
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