L’office du juge dans le contentieux des baux commerciaux : les clarifications de la troisième chambre civile (2025-2026)
Le contentieux des baux commerciaux traverse une période de densité jurisprudentielle remarquable. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre septembre 2025 et juillet 2026, une série de décisions qui précisent, avec une netteté croissante, l’étendue et les limites de l’office du juge, tant au stade du fond qu’à celui de la procédure. Ces arrêts, dont plusieurs sont publiés au Bulletin, dessinent un équilibre renouvelé entre la protection du preneur et les exigences de sécurité juridique, à la faveur d’une méthodologie contentieuse toujours plus exigeante. L’enjeu est de taille : l’office du juge constitue le pivot autour duquel s’organise l’effectivité du statut protecteur des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (lien Legifrance). Or, cette effectivité dépend, dans une large mesure, de la manière dont le juge exerce les pouvoirs qui lui sont conférés et dont il motive ses décisions. L’étude des arrêts les plus récents révèle un double mouvement : d’une part, un élargissement de l’office du juge au bénéfice du preneur, notamment lorsqu’il s’agit de contrôler le bien-fondé d’une exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire ; d’autre part, un rappel rigoureux des exigences procédurales qui s’imposent aux parties, en particulier en matière de prescription biennale. C’est cette tension féconde, au cœur de l’actualité du droit des baux commerciaux, que l’on se propose d’analyser.
I. L’extension de l’office du juge au bénéfice du preneur
A. L’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire : une obligation de vérification du bien-fondé
La troisième chambre civile a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de formation de section qui consacre une avancée significative dans la protection du preneur à bail commercial. En l’espèce, une bailleresse avait signifié à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l’avait assignée en constatation de la résiliation de plein droit. La locataire opposait une exception d’inexécution tirée des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance. La cour d’appel de Cayenne avait écarté ce moyen au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, ainsi que de l’article L. 145-41 du code de commerce. La motivation est dépourvue d’ambiguïté : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, lien Cour de cassation).
Par cet attendu de principe, la Cour de cassation opère une articulation inédite entre le régime de la clause résolutoire, régi par l’article L. 145-41 du code de commerce, et celui de l’exception d’inexécution, issu du droit commun des contrats. L’article L. 145-41 dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ». Il était jusqu’alors admis que le preneur qui n’avait ni payé ni saisi le juge dans le mois du commandement ne pouvait plus se prévaloir d’aucun moyen pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. La décision du 5 mars 2026 rompt avec cette lecture en affirmant que l’exception d’inexécution transcende le délai d’un mois : le juge doit en vérifier le bien-fondé, quelle que soit l’attitude procédurale du preneur dans le mois du commandement.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt antérieur, également publié, par lequel la troisième chambre civile avait jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié, lien Cour de cassation). L’arrêt du 5 mars 2026 complète cette construction prétorienne en précisant la portée procédurale de l’exception d’inexécution dans l’instance en constatation de la résiliation. En d’autres termes, l’exception d’inexécution n’est pas un simple moyen de défense au fond : elle constitue un obstacle dirimant à l’acquisition de la clause résolutoire, que le juge est tenu d’examiner d’office ou, à tout le moins, de ne pas écarter par un motif inopérant. L’office du juge s’en trouve considérablement renforcé, dans un sens favorable au maintien du preneur dans les lieux.
B. L’obligation de motivation et la prise en compte des dernières écritures des parties
L’office du juge ne se limite pas à l’appréciation des moyens de fond ; il s’étend à la régularité même de la procédure et à la motivation de la décision. La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 2 juillet 2026, l’impérieuse nécessité pour le juge de viser et de prendre en considération les dernières conclusions des parties. Dans cette espèce, une bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes tenant à des désordres structurels causés par la locataire. La cour d’appel de Montpellier avait jugé que le congé n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, en relevant que l’arrêt avait statué au visa d’écritures notifiées le 7 août 2024, « alors qu’il ressort des productions que la bailleresse avait transmis des conclusions le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et accompagnées de nouvelles pièces » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-13.340, lien Cour de cassation).
La portée de cet arrêt dépasse le simple rappel procédural. Il consacre l’obligation, pour le juge, de ne pas ignorer les écritures de dernière heure, dès lors qu’elles ont été déposées avant la clôture des débats. Cette exigence est particulièrement sensible dans le contentieux des baux commerciaux, où les enjeux financiers — qu’il s’agisse de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé ou des loyers impayés réclamés au preneur défaillant — commandent une attention scrupuleuse aux moyens développés par les parties. La Cour de cassation rappelle, ce faisant, que l’office du juge ne saurait se satisfaire d’une motivation de façade : il doit résulter des motifs de la décision que les dernières conclusions ont été effectivement prises en considération. Cette rigueur dans l’exercice de l’office juridictionnel est indissociable de l’effectivité des droits substantiels en cause. En l’espèce, les nouvelles conclusions contenaient des développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé, élément déterminant pour apprécier le caractère sérieux et légitime des motifs de refus de renouvellement au sens des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce.
II. La consolidation de la rigueur procédurale
A. La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction : une rigueur maintenue
Si l’office du juge s’élargit au bénéfice du preneur sur le terrain de l’exception d’inexécution, la troisième chambre civile maintient, en parallèle, une exigence procédurale stricte à l’égard des parties, en particulier s’agissant de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé délivré par le bailleur met fin au bail et que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette prescription, régie par l’article L. 145-60 du même code, est d’ordre public et connaît un régime rigoureux que la Cour de cassation ne cesse de rappeler.
Par deux arrêts du 12 février 2026, la troisième chambre civile a précisé les contours de cette prescription biennale. Dans les deux espèces, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis, après un échange de correspondances et l’écoulement du délai de deux ans, avait assigné le locataire en constatation de la prescription de son action. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de constater la prescription, en retenant que la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité d’éviction et que son attitude était empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation casse ces décisions en des termes identiques : « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B, lien Cour de cassation, et n° 24-10.579, lien Cour de cassation).
La solution est sans équivoque : ni la reconnaissance implicite du droit à indemnité par le bailleur, ni l’attente légitime du locataire de connaître le montant de l’indemnité, ni la mauvaise foi alléguée du bailleur ne suspendent ou n’interrompent le cours de la prescription biennale. La Cour en tire une conséquence radicale, fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce : le locataire prescrit devient occupant sans droit ni titre et peut être expulsé. Cette jurisprudence rappelle, avec une netteté que les praticiens ne sauraient ignorer, que le preneur à bail commercial ne peut se reposer sur les assurances informelles de son bailleur : il doit saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, faute de quoi il perd à la fois son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux.
Le même jour, la troisième chambre civile a également rendu un arrêt de rejet publié au Bulletin qui précise les conditions dans lesquelles la prescription biennale peut être suspendue par l’effet d’une mesure d’expertise ordonnée en référé. L’article 2239 du code civil prévoit que « la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès ». La Cour rappelle que cette suspension ne bénéficie qu’à la partie qui a sollicité la mesure : en l’espèce, la bailleresse ayant seule demandé l’expertise, la locataire ne pouvait s’en prévaloir pour échapper à la prescription. La Cour énonce que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B, lien Cour de cassation).
Cette jurisprudence, d’une grande technicité, impose au preneur une vigilance procédurale constante. Le praticien du droit des baux commerciaux, qu’il conseille le bailleur ou le preneur, doit intégrer cette donnée dans la stratégie contentieuse qu’il élabore : l’expertise ordonnée à la demande du bailleur ne profite pas au preneur demeuré passif, et le délai de deux ans continue de courir inexorablement. La consultation d’un avocat en droit immobilier permet d’anticiper ces écueils procéduraux et de sécuriser la position du preneur avant l’expiration du délai de prescription. Le simple fait d’être défendeur à une instance de référé-expertise ne le protège pas contre l’écoulement de la prescription : il doit, pour bénéficier de l’effet suspensif de l’article 2239 du code civil, manifester expressément sa volonté de s’associer à la mesure d’instruction. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la Cour de cassation, qui avait déjà jugé que la suspension de la prescription ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité la mesure (Civ. 2e, 31 janvier 2019, n° 18-10.011, publié). L’arrêt du 12 février 2026 en fait une application spécifique au contentieux des baux commerciaux, dont la portée pratique est considérable pour les preneurs qui, confiants dans l’issue de l’expertise diligentée par le bailleur, omettent de saisir le tribunal dans le délai de deux ans.
B. Le mécanisme du déplafonnement et l’étalement du loyer renouvelé
Au-delà des questions procédurales, la troisième chambre civile a également précisé l’office du juge dans l’application des règles de fond du statut, notamment en matière de fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit un mécanisme de plafonnement du loyer, dont il peut être fait exception lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le dernier alinéa du même article dispose toutefois qu’en cas de déplafonnement, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement, destiné à atténuer l’impact financier du déplafonnement pour le preneur, a donné lieu à une divergence d’interprétation que la Cour de cassation a tranchée le 16 octobre 2025.
Dans cette affaire, une locataire, bénéficiaire d’un bail renouvelé dont le loyer avait été déplafonné en raison de la durée du bail expiré supérieure à douze ans, sollicitait l’application de l’étalement à 10 %. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté cette demande, au motif que le dispositif de l’article L. 145-34, dernier alinéa, ne s’appliquait que dans le cas d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou lorsque la durée du bail était contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis par tacite prolongation au-delà de douze ans. La troisième chambre civile approuve cette analyse et rejette le pourvoi : « Il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B, lien Cour de cassation).
Cette décision, publiée au Bulletin, porte une interprétation restrictive du mécanisme d’étalement. La Cour distingue deux hypothèses de déplafonnement : celle fondée sur une durée contractuelle supérieure à neuf ans, qui ouvre droit à l’étalement de 10 %, et celle fondée sur le seul écoulement du temps par tacite prolongation au-delà de douze ans, qui n’y ouvre pas droit. La distinction est subtile mais lourde de conséquences pour les preneurs dont le bail s’est poursuivi au-delà de douze ans sans stipulation contractuelle de durée supérieure à neuf ans : le déplafonnement produit alors son plein effet, sans lissage, ce qui peut entraîner une augmentation brutale et significative du loyer. L’office du juge se limite ici à l’application littérale du texte, sans pouvoir d’appréciation de l’opportunité de l’étalement. Cette rigueur dans l’interprétation de l’article L. 145-34 contraste avec la souplesse dont fait preuve la Cour lorsqu’il s’agit de protéger le preneur contre l’acquisition mécanique de la clause résolutoire.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également rappelé, par un arrêt du 6 novembre 2025, que « sont réputées non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 » du code de commerce (Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.454, FS-B, lien Cour de cassation). Ce rappel du caractère d’ordre public du statut s’inscrit dans le prolongement de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses faisant échec au droit au renouvellement. La Cour veille ainsi à ce que la liberté contractuelle ne serve pas à contourner les protections légales, et ce indépendamment de la qualification donnée par les parties à la clause litigieuse.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre septembre 2025 et juillet 2026 témoignent d’une double préoccupation : assurer l’effectivité des droits du preneur par un office du juge renforcé, tout en préservant la prévisibilité du contentieux par une application rigoureuse des règles de procédure. L’exception d’inexécution, désormais pleinement opposable à la clause résolutoire indépendamment du délai d’un mois, constitue l’apport le plus marquant de la période, en ce qu’elle impose au juge un examen au fond que la pratique antérieure tendait à écarter. Le juge ne peut plus se contenter de constater l’absence de paiement dans le mois du commandement pour faire produire effet à la clause résolutoire ; il doit rechercher si le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles justifiait la suspension du paiement des loyers. Ce contrôle de proportionnalité, ancré dans le droit commun des contrats, pénètre désormais le droit spécial des baux commerciaux avec une force renouvelée. Dans le même temps, la prescription biennale demeure un couperet que ni la bonne foi ni l’inertie procédurale du bailleur ne suffisent à écarter, et le mécanisme d’étalement du déplafonnement se voit cantonné à son domaine strict. Le message de la Cour de cassation est clair : le statut des baux commerciaux protège le preneur, mais il ne le dispense pas d’une vigilance procédurale constante. Cet équilibre, fondé sur une articulation exigeante entre le fond et la procédure, dessine les contours d’un office du juge à la fois plus pénétrant et plus prévisible, au service de la sécurité juridique des parties au bail commercial.
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