La preuve des charges dans le bail commercial : l’obligation de justification du bailleur à l’épreuve du référé
La question de la preuve des charges locatives dans le bail commercial occupe une place singulière dans le contentieux immobilier. Elle se situe à la croisée du droit substantiel des baux commerciaux, du droit de la preuve et de la procédure civile. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série de décisions rendues entre 2023 et 2026, précisé les contours de l’obligation qui pèse sur le bailleur de justifier des charges qu’il impute au preneur, y compris lorsque celui-ci sollicite en référé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire. L’enjeu est considérable : de la rigueur probatoire du bailleur dépend non seulement le sort des provisions appelées, mais également l’efficacité de la clause résolutoire, arme procédurale par excellence du bailleur impayé. La présente analyse se propose d’examiner, d’une part, le principe et l’étendue de l’obligation de justification qui pèse sur le bailleur (I), et d’autre part, les conséquences procédurales du défaut de justification, spécialement dans le cadre du référé-provision et de la mise en œuvre de la clause résolutoire (II).
I. L’obligation de justification du bailleur, principe fondamental du droit des charges locatives
A. Le fondement légal et jurisprudentiel de l’obligation de justification
Le principe selon lequel il incombe au bailleur de justifier des charges qu’il réclame au preneur trouve son fondement dans l’article 1353 du Code civil, aux termes duquel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (article 1353 du Code civil). Ce principe général de la charge de la preuve, transposé à la matière des baux commerciaux, impose au bailleur qui sollicite le paiement de charges locatives d’établir tant l’existence que le montant des sommes dont il poursuit le recouvrement. La troisième chambre civile l’a rappelé avec une netteté particulière dans un arrêt du 25 janvier 2023, en énonçant que « pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985). Cette formule, par sa généralité, érige l’obligation de justification en principe directeur du régime des charges locatives, au-delà du seul cas d’espèce.
Le cadre légal du statut des baux commerciaux vient renforcer cette exigence. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, impose que tout contrat de location comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » et que cet inventaire « donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Par ailleurs, l’article R. 145-36 du même code précise que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges qui lui sont imputées. Ces dispositions, qui organisent un véritable devoir d’information et de transparence à la charge du bailleur, ne se limitent pas à une simple obligation administrative : elles conditionnent la possibilité même pour le bailleur d’obtenir le paiement des charges qu’il appelle.
La troisième chambre civile a, par deux arrêts du 29 janvier 2026, renforcé de manière significative la portée de cette obligation. Dans le premier, elle a jugé que le bailleur doit adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition. Dans le second, elle a précisé que le bailleur doit être en mesure de justifier de l’existence et du montant des charges exigibles, y compris lorsque la régularisation intervient tardivement. Ces décisions, publiées au Bulletin, consacrent une conception exigeante de la preuve des charges, qui ne saurait se satisfaire de simples affirmations ou de la production du seul contrat de bail.
B. L’étendue de l’obligation probatoire : justifier l’existence et le montant de chaque poste de charges
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 constitue l’aboutissement le plus récent de cette construction jurisprudentielle. Dans cette affaire, une société civile immobilière bailleresse avait signifié à sa locataire deux commandements de payer les arriérés locatifs, visant les clauses résolutoires stipulées dans chacun des baux, puis l’avait assignée en référé aux fins de voir constater l’acquisition desdites clauses. La cour d’appel de Paris avait fait droit aux demandes de la bailleresse en retenant que les relevés de compte de la locataire comportaient, depuis 2017, la mention des postes litigieux « sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment », que les relevés individuels de charges de 2017 à 2022 lui avaient été notifiés sans critique de sa part, et que la bailleresse justifiait des dispositions des baux applicables et du mode d’actualisation de ces charges. La Cour de cassation a censuré cette analyse, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, en jugeant qu’il « incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221).
La portée de cette décision doit être mesurée à l’aune des motifs que la Cour de cassation écarte expressément. Ni l’ancienneté des postes dans les relevés de compte, ni l’absence de contestation antérieure du locataire, ni la notification non critiquée des relevés de charges ne constituent des éléments suffisants pour caractériser la justification, par le bailleur, du montant des charges imputables au preneur. En d’autres termes, le silence gardé par le preneur pendant plusieurs années, voire le paiement partiel des sommes figurant sur les relevés, ne peut être assimilé à une reconnaissance de leur bien-fondé. Il peut, au mieux, constituer un indice factuel en faveur du bailleur, mais il ne renverse pas la charge de la preuve. La solution rejoint le principe général de l’article 1353 du Code civil et s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence commercialiste constante selon laquelle le silence du débiteur à la réception de factures ne vaut pas reconnaissance, même implicite, de la créance alléguée.
Cette exigence de justification s’étend à chaque poste de charges considéré individuellement. Le bailleur doit pouvoir rattacher chaque somme réclamée à une stipulation claire du bail, correspondre à une catégorie légalement récupérable au sens de l’article R. 145-35 du Code de commerce, et justifier de son montant par des pièces vérifiables telles que factures, appels de fonds, décomptes ou clés de répartition. La seule production du contrat de bail et des relevés de compte est, à cet égard, insuffisante. Cette obligation de justification trouve un écho dans la jurisprudence rendue le 25 janvier 2023, précitée, qui a censuré la cour d’appel de Douai pour n’avoir pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations « dont il résultait que la bailleresse ne justifiait pas du montant des dépenses pour les charges de copropriété pour les années 2010, 2013 et 2015 », la production des seuls appels de provisions ne pouvant tenir lieu de justification des charges réellement exposées.
La distinction entre les appels de provisions et la régularisation annuelle des charges revêt, à cet égard, une importance pratique déterminante. Les provisions sur charges ne constituent que de simples avances consenties par le preneur au bailleur. Pour les conserver, le bailleur doit justifier de l’existence et du montant des dépenses correspondantes, faute de quoi les appels de provisions sont dépourvus de cause et le locataire peut en obtenir la restitution. La troisième chambre civile a, dans l’arrêt précité du 25 janvier 2023, expressément énoncé que le bailleur doit produire, non les seuls appels de provisions établis par le syndic de copropriété, mais les décomptes de régularisation annuelle, seuls à même d’établir le montant définitif des charges récupérables. Cette exigence, qui prolonge le devoir d’information institué par le second alinéa de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, s’impose avec la même rigueur que le local commercial soit situé dans un immeuble en monopropriété ou dans un ensemble soumis au régime de la copropriété.
II. Le défaut de justification des charges, obstacle dirimant à l’efficacité de la clause résolutoire
A. La contestation sérieuse comme limite au pouvoir du juge des référés
L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du Code de procédure civile). Ce texte, qui fonde le référé-provision, subordonne le pouvoir du juge des référés à l’absence de contestation sérieuse de l’obligation invoquée. Or, lorsque le commandement de payer vise des charges insuffisamment justifiées, le preneur est fondé à soulever une contestation sérieuse, laquelle prive le juge des référés du pouvoir d’accorder une provision pour la fraction litigieuse et, par voie de conséquence, de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
La troisième chambre civile a rappelé avec constance les limites de l’office du juge des référés en présence d’une contestation sérieuse. Dans un arrêt du 24 octobre 2024, elle a cassé une décision de la cour d’appel de Paris au motif que celle-ci, en interprétant les statuts d’une association syndicale libre pour en déduire l’obligation à provision, avait « tranché une contestation sérieuse » et excédé ses pouvoirs (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.879). Le juge des référés ne peut, sans excéder les limites de sa juridiction, se livrer à l’interprétation d’une clause contractuelle dont la portée est discutée, ni contrôler la validité d’une stipulation au regard des textes d’ordre public. Il en va de même lorsque la contestation du preneur suppose une interprétation de la clause de répartition des charges ou un contrôle de sa conformité aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux : le juge des référés ne peut trancher une telle difficulté sans excéder ses pouvoirs.
L’arrêt du 18 décembre 2025 illustre une autre facette de cette problématique. Dans cette espèce, une bailleresse avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des sommes comprenant le loyer, une clause pénale et des frais. La cour d’appel de Chambéry avait rejeté la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au motif que le loyer du trimestre avait été réglé et que la clause résolutoire ne prévoyait pas la résolution de plein droit en cas de non-paiement de la clause pénale. La Cour de cassation a censuré cette motivation pour dénaturation des termes clairs et précis du contrat de bail, qui prévoyait l’application de la clause résolutoire « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). Cette décision rappelle que si le juge des référés ne peut trancher une contestation sérieuse, il ne peut davantage dénaturer les termes du contrat pour créer une contestation là où le bail est clair.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 septembre 2025 apporte un éclairage complémentaire sur l’office du juge en présence d’un commandement visant la clause résolutoire. La Cour de cassation y approuve une cour d’appel d’avoir, « en se plaçant à la date de délivrance du commandement pour apprécier le respect, par chacune des parties, de ses obligations respectives », déduit que la locataire, qui ne pouvait réaliser les travaux mis à sa charge par le bail tant que ceux mis à la charge des bailleurs n’étaient pas exécutés, n’avait pas commis le manquement reproché (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257). Cette décision consacre l’obligation pour le juge de se placer à la date précise du commandement pour apprécier la réalité du manquement allégué, et rappelle que l’exception d’inexécution peut priver d’effet la clause résolutoire lorsque le bailleur n’a pas lui-même satisfait à ses obligations contractuelles.
L’arrêt du 12 décembre 2024 complète ce tableau en rappelant l’importance du respect du principe du contradictoire dans le cadre du référé. La troisième chambre civile y censure une cour d’appel qui avait fondé sa décision sur un moyen relevé d’office sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, en violation de l’article 16 du Code de procédure civile (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-21.712). Cette exigence procédurale, qui s’impose avec une vigueur particulière dans le cadre du référé où les délais sont contraints, garantit que la discussion sur la justification des charges puisse se dérouler de manière loyale et contradictoire.
B. Les conséquences pratiques : l’inefficacité du commandement fondé sur des charges non justifiées
La combinaison des principes dégagés par la troisième chambre civile emporte des conséquences pratiques considérables pour le bailleur qui entend recourir à la voie du référé pour obtenir le paiement de charges locatives et le constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer, acte préalable obligatoire à la mise en œuvre de la clause résolutoire en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, doit viser une créance certaine, liquide et exigible. Or, lorsque l’arriéré visé par le commandement comprend des charges insuffisamment justifiées, le commandement lui-même se trouve privé de fondement pour la fraction correspondante. Dès lors que les charges contestées représentent une part significative de la créance invoquée, l’ensemble de la procédure de référé peut être compromise.
Le juge des référés conserve certes la faculté d’allouer une provision limitée à la partie de la dette qui ne prête pas à discussion, notamment la fraction correspondant au loyer de base, dont l’exigibilité n’est généralement pas sérieusement contestable. Mais le bailleur se trouve privé, pour le surplus, de l’une de ses voies procédurales les plus efficaces, et renvoyé vers une instance au fond dont la durée et l’aléa sont sans commune mesure avec la rapidité du référé. Cette situation est d’autant plus préjudiciable que la cassation prononcée le 4 juin 2026 est intervenue en toutes les dispositions de l’arrêt attaqué : l’insuffisance probatoire affectant certains postes de charges a emporté la censure du constat d’acquisition des clauses résolutoires dans leur ensemble, alors même que d’autres sommes pouvaient ne pas être discutées. L’arrêt du 4 septembre 2025, précité, confirme cette approche en rappelant que le manquement s’apprécie à la date du commandement, de sorte que des charges non justifiées à cette date ne peuvent fonder l’acquisition de la clause résolutoire.
Pour le preneur, la jurisprudence récente constitue un renforcement significatif de ses droits. Le paiement sans réserve pendant plusieurs années ne ferme pas la voie de la contestation, et le défaut de justification des charges constitue un moyen de défense efficace tant contre le référé-provision que contre le jeu de la clause résolutoire. Les arrêts des 29 janvier 2026 et du 4 juin 2026 confirment que le preneur est recevable à contester les charges pour la première fois en cours de procédure, dans la limite de la prescription applicable. Cette solution est cohérente avec l’économie générale du statut des baux commerciaux, qui repose sur un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et les droits du bailleur, et dont l’article L. 145-15 du Code de commerce assure l’effectivité en réputant non écrites les clauses contraires à ses dispositions d’ordre public.
En définitive, l’état de la jurisprudence invite les bailleurs et leurs gestionnaires à une vigilance accrue en amont de toute procédure. Chaque poste de charges refacturé au preneur doit pouvoir être rattaché à une stipulation claire du bail, correspondre à une catégorie légalement récupérable au sens de l’article R. 145-35 du Code de commerce, qui dresse la liste des charges, impôts, taxes et redevances ne pouvant être imputés au locataire, et être justifié dans son montant par des pièces vérifiables. La constitution d’un dossier probatoire complet, comprenant l’ensemble des factures, appels de fonds, décomptes et clés de répartition, avant la délivrance du commandement, est devenue une condition indispensable au succès d’une procédure de référé fondée sur des arriérés de charges. À défaut, le bailleur s’expose à voir sa demande de provision rejetée et sa clause résolutoire privée d’effet, fût-ce après plusieurs années de paiement sans réserve par le preneur. La rigueur documentaire constitue ainsi, dans le droit immobilier contemporain, le préalable incontournable à l’efficacité des voies d’exécution contractuelles.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série de décisions rendues entre 2023 et 2026, considérablement renforcé l’exigence de justification des charges locatives pesant sur le bailleur commercial. L’obligation de prouver l’existence et le montant de chaque poste de charges ne peut être contournée ni par le silence du preneur, ni par l’ancienneté des mentions portées aux relevés de compte, ni par la notification non critiquée des relevés annuels. Le défaut de justification constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, privant le juge des référés du pouvoir d’accorder une provision et de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cette construction jurisprudentielle, qui s’articule autour des dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 et R. 145-36 du Code de commerce, consacre une vision exigeante de la transparence dans la relation bailleur-preneur, conforme à l’esprit de la loi Pinel du 18 juin 2014. Elle invite les praticiens à repenser leurs méthodes de gestion et de recouvrement des charges locatives, en intégrant la constitution d’un dossier probatoire complet comme un préalable indispensable à toute action en justice. La symétrie entre l’obligation légale d’information instituée par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce et l’obligation judiciaire de justification consacrée par la Cour de cassation dessine les contours d’un devoir de transparence renforcé, dont la sanction procédurale immédiate — l’éviction de la clause résolutoire et le rejet de la demande de provision — confère une effectivité que les seules dispositions légales n’auraient pu garantir à elles seules.
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