La refonte du contrat-type de location par le décret du 6 juillet 2026 : la clause résolutoire entre automaticité et contrôle du juge
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet 2026, modifie en profondeur les contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Ce texte, pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, révise le contrat-type instauré par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et intègre les apports de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et de la loi n° 2024-xxx du 19 novembre 2024. Applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, il systématise la clause résolutoire pour impayés, introduit une mention relative à la servitude de résidence principale et prévoit des dispositions nouvelles en matière de maintien des aides au logement. Cette réforme réglementaire s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits des bailleurs face aux impayés, tout en s’efforçant de préserver les mécanismes de prévention des expulsions. L’analyse de ce texte révèle une tension entre l’automaticité revendiquée de la clause résolutoire et l’office du juge, que la Cour de cassation, par une jurisprudence récente et abondante, ne cesse de réaffirmer comme un rempart contre les résiliations abusives. Or, cette tension pourrait précisément constituer le point nodal du contentieux locatif à venir.
I. La standardisation de la clause résolutoire par le décret du 6 juillet 2026
A. Le nouveau contrat-type : une clause résolutoire renforcée et uniformisée
Le décret du 6 juillet 2026 procède à une révision substantielle des contrats types qui s’appliquent aux locations nues, meublées et aux colocations à bail unique. La modification la plus significative réside dans la formalisation expresse de la clause résolutoire automatique pour impayés, qui devient un élément standard du contrat-type. Cette clause, issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le délai antérieur de deux mois se trouve ainsi réduit, ce qui traduit une volonté d’accélération des procédures de recouvrement au bénéfice des bailleurs.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement, cette clause ne produisant effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le décret de 2026 parachève ce dispositif législatif en intégrant mécaniquement cette clause dans le formulaire obligatoire que les parties doivent utiliser. Il n’appartient plus au rédacteur du bail de l’insérer : elle figure de plein droit dans le contrat-type, ce qui empêche toute omission et uniformise la pratique contractuelle sur l’ensemble du territoire.
En parallèle de cette clause résolutoire renforcée, le décret introduit un champ facultatif destiné à recueillir les numéros de téléphone portable du bailleur et du locataire, dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2027. Cette disposition, d’apparence modeste, répond à un objectif de prévention des impayés en facilitant les échanges entre les parties avant que la situation ne dégénère en contentieux. Elle s’inscrit dans la logique de la politique publique de prévention des expulsions locatives, qui mobilise les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives instituées par l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
L’article 2 du décret modifie également le code de la construction et de l’habitation en matière de gestion des aides personnelles au logement. À compter du 1er janvier 2027, si un locataire bénéficiaire de l’APL se trouve en incapacité manifeste de payer ses charges, l’aide sera maintenue par défaut après la résiliation du bail et sa transformation en indemnité d’occupation, sauf décision expresse de suspension notifiée par la commission de coordination. Cette disposition rompt avec le mécanisme antérieur qui permettait une interruption quasi automatique des aides dès la résiliation, aggravant la précarité des ménages concernés et compliquant leur relogement. Elle illustre la recherche d’un équilibre entre l’efficacité du recouvrement et la protection des locataires fragilisés.
B. La servitude de résidence principale : un instrument de régulation des locations touristiques
Le deuxième apport notable du décret du 6 juillet 2026 réside dans l’introduction d’une rubrique spécifique consacrée à la servitude de résidence principale, créée par la loi du 19 novembre 2024. Ce dispositif permet aux communes qui le souhaitent d’instaurer, par leur document d’urbanisme, une servitude réservant certains immeubles ou parties d’immeubles à un usage exclusif de résidence principale. Dans les communes ayant adopté ce mécanisme, le contrat-type de location doit désormais mentionner expressément que le logement est soumis à cette servitude et que tout manquement du locataire, notamment la sous-location saisonnière via des plateformes numériques, est susceptible d’entraîner la résiliation du bail.
Cette innovation réglementaire s’articule avec l’article L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, qui permet aux communes de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de changement d’usage, et avec les dispositions de la loi n° 2024-xxx qui ont renforcé les pouvoirs de police du maire en matière de lutte contre les locations touristiques illicites. La mention contractuelle de la servitude de résidence principale constitue un outil de régulation indirecte du marché locatif touristique : en imposant sa transcription dans le bail, le décret crée une obligation d’information à la charge du bailleur et un fondement contractuel à la résiliation en cas de manquement du locataire.
Cette disposition rejoint la préoccupation plus large du législateur de contenir la pression exercée par les locations de courte durée sur le marché du logement permanent. Elle confère au contrat de location une fonction de police du logement qui dépasse le simple équilibre des obligations réciproques entre bailleur et locataire. Le bail devient ainsi, dans les communes concernées, un instrument de mise en oeuvre d’une politique publique locale de régulation du parc locatif.
II. Le contrôle juridictionnel de la clause résolutoire : l’office du juge comme garde-fou
A. L’exception d’inexécution, obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire
La systématisation de la clause résolutoire dans le contrat-type ne saurait faire oublier que son acquisition n’est ni automatique ni irréversible. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 5 mars 2026 promis à la publication au Bulletin, consacré un tempérament majeur à l’efficacité de cette clause. Dans cette espèce, une locataire à bail commercial invoquait une exception d’inexécution pour s’opposer à la résiliation du bail, faisant valoir que la bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes convenus. La cour d’appel avait écarté ce moyen au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation casse cette décision et énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette solution prolonge la jurisprudence antérieure selon laquelle le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). L’arrêt du 5 mars 2026 en tire une conséquence procédurale décisive : l’absence de saisine du juge dans le mois du commandement de payer, si elle emporte normalement acquisition de la clause résolutoire, ne prive pas le locataire du droit de faire valoir ultérieurement une exception d’inexécution pour contester le bien-fondé de cette acquisition.
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, consacrée par l’article 1719 du code civil, constitue le fondement de cette exception. Aux termes de ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil). La Cour de cassation rappelle ainsi que la clause résolutoire, fût-elle inscrite dans un contrat-type réglementaire, ne saurait prospérer lorsque le bailleur manque lui-même à ses obligations essentielles. Cette jurisprudence, bien que rendue en matière de bail commercial, est transposable au bail d’habitation, qui relève d’un ordre public de protection encore plus marqué.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 26 octobre 2023, les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés par le juge. Elle juge que « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin). Cette décision rappelle, en creux, que l’office du juge en matière de clause résolutoire est encadré par des règles strictes dont le respect conditionne la régularité de la procédure d’expulsion.
B. Le pouvoir de suspension du juge et les délais de grâce : la proportionnalité appliquée
Au-delà de l’exception d’inexécution, le juge dispose d’un pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement qui constitue le second garde-fou contre les résiliations prématurées. L’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 autorise le juge à accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le septième alinéa de ce même article précise que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés, et que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
La Cour de cassation a étendu la portée de ce pouvoir de suspension dans un arrêt du 6 février 2025, en jugeant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin). Cette solution, rendue sous l’empire de l’article L. 145-41 du code de commerce, marque un élargissement significatif de l’office du juge. Elle rompt avec une interprétation restrictive qui cantonnait le pouvoir de suspension aux seules hypothèses de non-paiement des loyers ou des charges. Désormais, le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire quel que soit le manquement reproché, y compris la violation d’une obligation de faire telle que l’obligation d’exploitation du fonds de commerce.
Le principe de proportionnalité irrigue l’ensemble de ce contentieux. L’article 24 de la loi de 1989 encadre strictement la délivrance du commandement de payer, qui doit contenir, à peine de nullité, la mention du délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement relatif à la procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Ce formalisme protecteur, qui s’impose au bailleur indépendamment de l’intégration de la clause résolutoire dans le contrat-type, constitue une garantie procédurale essentielle dont la violation est sanctionnée par la nullité du commandement.
Dans un arrêt du 15 juin 2023, la Cour de cassation a rappelé que l’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des loyers et charges durant la période protégée liée à la crise sanitaire ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à cette période, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge. Elle précise que « faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux » (Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-23.902, publié au Bulletin). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique le mécanisme de la clause résolutoire lorsque les conditions légales en sont réunies.
Le respect du principe du contradictoire s’impose également au juge lorsqu’il examine une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 12 décembre 2024, censuré une cour d’appel qui avait relevé d’office l’absence de justification de l’éligibilité du locataire aux dispositifs de protection sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 22-21.712). Cette exigence procédurale s’ajoute aux garanties substantielles dont bénéficie le locataire et renforce le rôle du juge comme arbitre du respect des droits de la défense dans le contentieux de la résiliation.
La convergence de ces solutions jurisprudentielles dessine un équilibre complexe entre l’efficacité de la clause résolutoire, que le décret du 6 juillet 2026 a entendu renforcer en l’inscrivant dans le contrat-type, et la protection du locataire, que la Cour de cassation continue d’assurer par un contrôle exigeant des conditions d’acquisition de cette clause. Le juge, loin d’être le simple notateur d’une résiliation automatique, exerce un contrôle qui porte tant sur la régularité formelle du commandement de payer que sur le bien-fondé de la créance locative et sur l’existence d’une éventuelle exception d’inexécution. La systématisation de la clause résolutoire dans le contrat-type ne saurait donc s’analyser comme un affaiblissement du contrôle juridictionnel, mais plutôt comme une clarification du cadre contractuel dont les juridictions seront appelées à vérifier le respect.
Le décret du 6 juillet 2026 intervient dans un contexte où la protection du droit au logement, consacrée par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, impose une mise en balance entre les droits du bailleur au recouvrement de sa créance et les droits du locataire au maintien dans les lieux. La Cour européenne des droits de l’homme, sur le fondement de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, exerce un contrôle de proportionnalité sur les mesures d’expulsion, obligeant le juge national à vérifier que l’ingérence dans le droit au respect du domicile est proportionnée au but légitime poursuivi. Cette exigence conventionnelle, qui innerve désormais l’office du juge français, relativise la portée de l’automaticité apparente de la clause résolutoire.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de se prononcer sur la question du droit au bail du conjoint survivant, dans un arrêt du 4 juillet 2024. Elle y rappelle que « le conjoint survivant qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil dispose d’un droit exclusif sur le logement qui a servi effectivement à l’habitation des époux avant le décès et que ce droit prive les descendants qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.856, publié au Bulletin). Cet arrêt, bien que rendu en matière de transfert du bail, illustre la permanence des principes protecteurs du statut des occupants, que les évolutions réglementaires du contrat-type ne sauraient remettre en cause. Le conjoint survivant cotitulaire du bail, ou les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, bénéficient d’un droit au transfert du contrat de location, consacré par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui fait échec à toute tentative de résiliation unilatérale.
Enfin, l’article 1343-5 du code civil, auquel renvoie l’article 24 de la loi de 1989, confère au juge le pouvoir de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé. Ce pouvoir modérateur, qui trouve son fondement dans l’article 1343-5 du code civil (article 1343-5 du code civil), constitue l’expression la plus aboutie de l’office du juge dans le contentieux locatif. Il permet d’adapter la rigueur de la clause résolutoire aux circonstances particulières de chaque espèce et de prévenir les expulsions qui seraient disproportionnées au regard de la situation personnelle du locataire. La troisième chambre civile veille à ce que ce pouvoir soit effectivement exercé, censurant les décisions qui refusent d’examiner une demande de délais sans motivation suffisante, comme l’illustre l’arrêt précité du 6 février 2025.
Conclusion
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 opère une refonte substantielle du contrat-type de location de logement à usage de résidence principale, dont les principaux apports sont la systématisation de la clause résolutoire pour impayés, l’introduction de la mention de la servitude de résidence principale et le maintien par défaut des aides au logement après résiliation du bail. Cette réforme, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, tend à renforcer les droits des bailleurs en leur offrant un cadre contractuel plus protecteur face aux impayés, tout en préservant les mécanismes de prévention des expulsions locatives. Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l’efficacité de la clause résolutoire, fût-elle inscrite dans un contrat-type réglementaire, demeure subordonnée au respect des obligations essentielles du bailleur et au contrôle du juge, qui peut en suspendre les effets quel que soit le manquement reproché au locataire et doit vérifier le bien-fondé de toute exception d’inexécution qui lui est opposée. L’articulation entre la norme réglementaire nouvelle et l’office du juge constituera, à n’en pas douter, l’un des axes majeurs du contentieux locatif des prochaines années. Les praticiens du droit de l’immobilier et du logement, qu’ils assistent les bailleurs ou les locataires, auront à coeur d’anticiper les effets de cette réforme sur la rédaction des baux et la conduite des procédures de résiliation.
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