L’exception d’inexécution dans le bail commercial : la suspension unilatérale du loyer sans mise en demeure préalable
I. L’affirmation jurisprudentielle d’un droit autonome du preneur à suspendre le paiement des loyers
A. La dispense de mise en demeure préalable : une rupture consacrée par la Cour de cassation
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur constitue le socle du contrat de bail, et singulièrement du bail commercial dont le régime est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En contrepartie, l’article 1728 du même code impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. Cet équilibre synallagmatique, que l’article 1219 du code civil issu de la réforme du droit des contrats de 2016 vient renforcer en permettant à chaque partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, est au cœur du droit des baux commerciaux. Son maniement conditionne, en pratique, la pérennité même de l’exploitation commerciale du preneur, et partant la valeur du fonds de commerce.
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré un principe dont la portée pratique est considérable. Elle énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). Cette décision, rendue sous le visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, met fin à une divergence d’interprétation qui pesait sur la pratique contentieuse : le preneur confronté à des locaux inutilisables n’a pas à adresser au bailleur une mise en demeure formelle avant de suspendre le paiement des loyers.
La solution, rendue au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, constitue le point d’aboutissement d’une maturation jurisprudentielle dont les premières manifestations remontent à l’arrêt du 27 février 2020 (n° 18-20.865) et se poursuivent avec l’arrêt du 24 septembre 2020 (n° 19-16.547). Elle inscrit désormais dans le droit positif une règle dont la simplicité apparente ne doit pas masquer les implications procédurales et probatoires considérables pour les praticiens du droit immobilier.
En l’espèce, une locataire de locaux commerciaux situés en Martinique avait cessé de régler ses loyers après que des infiltrations eurent rendu le local impropre à son usage. La cour d’appel de Fort-de-France l’avait condamnée au paiement intégral des loyers, au motif qu’aucune pièce ne démontrait qu’elle avait, antérieurement au sinistre du 18 août 2016, sollicité du bailleur l’exécution de travaux. La cour d’appel subordonnait ainsi le déclenchement de l’exception d’inexécution à l’envoi d’une mise en demeure préalable. La Cour de cassation, censurant ce raisonnement, juge que la cour d’appel « a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas », rappelant que le mécanisme de l’exception d’inexécution fonctionne de plein droit dès lors que les conditions de fond en sont réunies.
Or, la logique qui sous-tend cette dispense de mise en demeure est inhérente à la nature même de l’exception d’inexécution : celle-ci constitue une défense au fond et non une action en justice. Elle n’a pas pour objet de contraindre le bailleur à exécuter ses obligations, mais de justifier la suspension de l’obligation corrélative du preneur. Exiger une mise en demeure préalable reviendrait à confondre l’exception d’inexécution avec l’action en exécution forcée et à priver le mécanisme de son effet utile, précisément lorsque le preneur, confronté à l’impossibilité d’exploiter son commerce, a besoin d’une protection immédiate. La jurisprudence antérieure avait déjà esquissé ce principe, notamment par un arrêt du 24 septembre 2020 dans lequel la Cour de cassation jugeait que « la possibilité offerte au preneur de solliciter la diminution du prix du bail ne lui interdit pas d’invoquer l’exception d’inexécution » (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.547). Il appartenait toutefois à l’arrêt du 18 septembre 2025 de formuler explicitement la règle et de lui conférer la portée d’un principe général du droit des baux commerciaux.
Cette solution consacre une autonomie de l’exception d’inexécution par rapport aux autres voies de droit ouvertes au preneur victime d’un manquement du bailleur. Le preneur dispose désormais de plusieurs outils juridiques qu’il peut actionner de manière cumulative ou alternative : la suspension unilatérale du loyer par la voie de l’exception d’inexécution, l’action en exécution forcée des travaux sur le fondement de l’article 1719 du code civil, l’action en résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur en cas de manquement suffisamment grave, ou encore la demande de diminution du prix du bail prévue par l’article 1722 du code civil en cas de destruction partielle de la chose louée. Chacune de ces voies obéit à des conditions et produit des effets distincts, dont l’articulation relève d’un choix stratégique éclairé par les circonstances de l’espèce.
B. Les conditions de fond de l’exception d’inexécution : la gravité du manquement du bailleur
Si la dispense de mise en demeure constitue une avancée procédurale significative, elle ne dispense pas le preneur de rapporter la preuve rigoureuse des conditions de fond justifiant la suspension du paiement. La jurisprudence exige que le manquement du bailleur soit d’une gravité telle qu’il rende les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient contractuellement destinés. Cette exigence de gravité est le corollaire du principe de proportionnalité qui gouverne l’exception d’inexécution en droit commun des contrats et qui trouve son expression dans l’article 1219 du code civil, lequel subordonne le refus d’exécution à une inexécution « suffisamment grave ».
La Cour de cassation a rappelé cette exigence avec une netteté particulière dans un arrêt du 27 février 2020. Elle y censure une cour d’appel qui avait écarté l’exception d’inexécution sans rechercher « si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait de nature à justifier, au cours de cette période, l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisant le preneur à soulever l’exception d’inexécution » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2020, n° 18-20.865). En l’espèce, le bailleur avait fait réaliser des travaux d’éradication de la mérule dans les locaux loués, mais sans que la cour d’appel n’examine si ces travaux, par leur ampleur ou leur durée, avaient rendu les locaux inutilisables pendant leur réalisation. Le seul fait que le bailleur ait entrepris des travaux ne suffit donc pas à écarter l’exception d’inexécution : il faut encore que ces travaux n’aient pas privé le preneur de la jouissance effective des lieux loués.
Par ailleurs, la question de l’exception d’inexécution en présence d’un cas fortuit a donné lieu à un arrêt important du 4 juin 2026. La troisième chambre civile y juge que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). La Cour y précise que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé », reprenant ainsi une formule déjà consacrée par sa jurisprudence antérieure. En l’occurrence, un hôtel de tourisme avait été endommagé par le cyclone Irma en septembre 2017, et la bailleresse avait tardé à faire exécuter les réparations nécessaires, privant la locataire de toute exploitation commerciale pendant plusieurs années. La cour d’appel avait écarté l’exception d’inexécution en considérant que la destruction des lieux résultait d’un cas fortuit excluant toute responsabilité du bailleur. Cette analyse est censurée : la Cour opère une distinction essentielle entre la destruction totale ou partielle de la chose louée, qui relève de l’article 1722 et entraîne la résiliation de plein droit ou une diminution du prix, et le simple endommagement réparable, qui laisse subsister l’obligation de délivrance du bailleur et autorise le preneur à opposer l’exception d’inexécution.
En conséquence, le preneur qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution doit établir deux éléments cumulatifs : d’une part, l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible, et d’autre part, le caractère substantiel de ce manquement, rendant les locaux impropres à l’usage contractuel. L’impropriété à destination constitue le seuil de déclenchement de l’exception, à l’exclusion du simple inconfort ou de la gêne partielle. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie la caractérisation juridique du manquement et son imputabilité au bailleur.
II. L’articulation de l’exception d’inexécution avec les mécanismes du statut des baux commerciaux
A. L’opposabilité de l’exception à la clause résolutoire : un rééquilibrage en faveur du preneur
Le second apport majeur de la jurisprudence récente concerne l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire, mécanisme central du statut des baux commerciaux régi par l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce texte dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Cette décision est d’une importance pratique capitale, car elle neutralise un piège procédural dans lequel tombent de nombreux preneurs insuffisamment avertis.
La clause résolutoire d’un bail commercial est traditionnellement analysée comme un mécanisme d’une redoutable automaticité : à défaut de paiement dans le mois du commandement, la résiliation est acquise, et le juge ne dispose que de la faculté d’accorder des délais de paiement suspensifs dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil. Or, en l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait retenu que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution dès lors qu’elle n’avait, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette analyse en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ce indépendamment de toute demande de délais de paiement formée dans le mois.
Dans cet arrêt, la Cour se réfère expressément à la solution du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005) pour rappeler que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». L’exception d’inexécution n’est donc pas un simple moyen de défense au fond dont l’examen serait subordonné au respect du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 : elle constitue un obstacle dirimant à l’acquisition même de la clause résolutoire, car elle prive le défaut de paiement de son caractère fautif et empêche la condition résolutoire de se réaliser.
Cette solution, qui empêche le bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail par le seul écoulement du délai d’un mois suivant le commandement de payer alors même que le preneur justifie d’un manquement grave du bailleur à ses obligations, consacre un rééquilibrage significatif des rapports contractuels. Le juge ne peut plus se retrancher derrière l’automaticité de la clause résolutoire pour refuser d’examiner l’exception d’inexécution : il doit, au contraire, en vérifier d’office le bien-fondé. (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin.)
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile qui, par un arrêt du 27 février 2020, avait déjà censuré une cour d’appel pour n’avoir pas recherché si « l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisait le preneur à soulever l’exception d’inexécution » dans le cadre d’une action en constatation de la résiliation du bail. L’arrêt du 5 mars 2026 franchit toutefois un pas supplémentaire en érigeant cette exigence en obligation positive pour le juge : celui-ci doit désormais vérifier d’office le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, sans pouvoir se retrancher derrière l’automaticité de la clause résolutoire ou l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement. (Cass. 3e civ., 27 fév. 2020, n° 18-20.865.)
B. Les limites et précautions d’emploi de l’exception d’inexécution en matière commerciale
Si la jurisprudence récente a considérablement renforcé la position du preneur, l’exception d’inexécution demeure une arme procédurale dont le maniement requiert une évaluation rigoureuse des risques juridiques et économiques. La suspension unilatérale du paiement des loyers expose en effet le preneur à un risque de contentieux dont l’issue dépendra de la solidité probatoire de son dossier et de la proportionnalité de la mesure de suspension adoptée.
Plusieurs garde-fous essentiels doivent être observés par le praticien qui conseille un preneur désireux de suspendre le paiement des loyers. D’abord, la charge de la preuve pèse intégralement sur le preneur : il lui incombe de démontrer, par tous moyens, que les locaux sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient contractuellement destinés en raison d’un manquement imputable au bailleur. Les constats d’huissier de justice, les rapports d’expertise judiciaire ou amiable, les échanges de correspondance avec le bailleur et les attestations de témoins constituent les éléments de preuve les plus couramment admis. La constitution d’un dossier probatoire solide et contradictoire constitue un préalable indispensable à toute suspension du paiement.
Par ailleurs, la proportionnalité de la riposte doit être scrupuleusement appréciée. Une inexécution partielle du bailleur, ne rendant les locaux que partiellement inutilisables, ne saurait justifier une suspension totale du loyer. La suspension doit être cantonnée, dans sa durée, à la période pendant laquelle les locaux sont effectivement impropres à leur destination et, dans son quantum, à la mesure de la gravité du manquement. La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 25-10.070), que l’exception d’inexécution n’est recevable que pour la période pendant laquelle le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations, ce qui exclut toute suspension antérieure à la survenance du manquement ou postérieure à la reprise d’une jouissance normale des locaux. Cette précision temporelle est essentielle : elle interdit au preneur de suspendre rétroactivement le paiement de loyers échus avant que les locaux ne soient devenus impropres à leur destination, et l’oblige à reprendre le paiement dès que le bailleur a remédié au manquement. L’anticipation et la documentation rigoureuse de la situation locative, par la mobilisation des outils probatoires appropriés, constituent ainsi les conditions d’un maniement sécurisé de l’exception d’inexécution en matière de baux commerciaux.
Enfin, le preneur conserve la faculté, et même l’intérêt stratégique, d’informer le bailleur des désordres constatés et des mesures qu’il entend prendre, même si cette information n’est plus juridiquement exigée par la Cour de cassation depuis l’arrêt du 18 septembre 2025. Une telle démarche permet de documenter la situation contradictoirement, de préconstituer des preuves opposables et, le cas échéant, de favoriser une résolution amiable du litige par la voie d’une expertise contradictoire ou d’une médiation. Elle prive également le bailleur de l’argument, souvent avancé devant les juridictions, tiré de sa prétendue ignorance de l’état des locaux. Dès lors, si l’exception d’inexécution fonctionne de plein droit sans formalité préalable, la prudence commande au preneur de ne s’engager dans cette voie qu’après avoir constitué un dossier probatoire exhaustif et, lorsque la situation le permet, après avoir tenté une démarche amiable auprès du bailleur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, arrêtée entre septembre 2025 et juin 2026, a profondément renouvelé le régime de l’exception d’inexécution en matière de baux commerciaux. En dispensant le preneur de toute mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin) et en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, indépendamment de toute demande de délais de paiement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin), la Cour de cassation a consacré un droit autonome du preneur à suspendre le paiement des loyers lorsque les locaux sont impropres à leur destination en raison d’un manquement du bailleur. Cette construction jurisprudentielle, qui repose sur l’articulation des articles 1219, 1719, 1720, 1722 et 1728 du code civil avec l’article L. 145-41 du code de commerce, offre aux praticiens un outil procédural puissant, dont la mise en œuvre appelle néanmoins une évaluation minutieuse des conditions de fond et des risques contentieux encourus. La cohérence de cette évolution, qui place l’effectivité des obligations contractuelles au cœur du contentieux locatif commercial, confirme le rôle régulateur de la Cour de cassation dans l’équilibre des rapports entre bailleurs et preneurs à bail commercial.
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