L’indemnité d’occupation après annulation de la vente immobilière : du refus de principe à la reconnaissance légale de la valeur de jouissance
I. L’évolution du régime des restitutions consécutives à l’anéantissement de la vente immobilière
A. La solution classique : le refus de l’indemnité d’occupation fondée sur le seul effet rétroactif de la nullité
L’anéantissement rétroactif d’un contrat de vente immobilière, qu’il résulte d’une annulation pour vice du consentement ou d’une résolution pour inexécution, emporte pour conséquence première la remise des parties dans l’état antérieur à la conclusion de l’acte. Cette rétroactivité, qui constitue l’essence même des sanctions que sont la nullité et la résolution, a longtemps produit un effet radical sur les demandes d’indemnité d’occupation formulées par les vendeurs à l’encontre des acquéreurs évincés. Par un arrêt fondateur rendu le 9 juillet 2004, la chambre mixte de la Cour de cassation a posé une règle d’une particulière fermeté : le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble par l’acquéreur durant la période séparant la conclusion de la vente de son anéantissement (Ch. mixte, 9 juill. 2004, n° 02-16.302, Bull. 2004, Ch. mixte, n° 2).
Cette solution s’inscrivait dans le cadre de l’ancien article 1234 du code civil, qui énonçait que les obligations s’éteignent notamment par la nullité ou la rescision, et de l’ancien article 1304 du même code, qui fixait le délai de l’action en nullité. La chambre mixte a, dans le même arrêt, écarté toute voie de contournement par le fondement délictuel, en précisant que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé. En d’autres termes, le vendeur fautif ne saurait réclamer une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, l’acquéreur de bonne foi se trouvant protégé de toute prétention de cette nature.
La troisième chambre civile a fait une stricte application de cette jurisprudence dans deux arrêts rendus en 2024. Dans un arrêt du 6 juin 2024, elle a cassé une décision ayant condamné l’acquéreur au paiement d’une indemnité d’occupation de 400 euros par mois à la suite de la résolution de la vente, au visa des articles 1184 et 1234 anciens du code civil, en rappelant expressément la règle posée par la chambre mixte le 9 juillet 2004 (Civ. 3e, 6 juin 2024, n° 23-10.944). Par un arrêt du 5 septembre 2024, elle a de nouveau censuré une cour d’appel qui avait condamné solidairement les acquéreurs à payer aux héritiers du vendeur une somme de 92 150 euros à titre d’indemnité d’occupation, au visa de l’ancien article 1234 du code civil, après avoir annulé la vente pour insanité d’esprit (Civ. 3e, 5 sept. 2024, n° 23-16.602). Dans les deux hypothèses, qu’il s’agisse d’une résolution pour inexécution ou d’une annulation pour vice du consentement, le raisonnement de la Cour de cassation est identique : l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat interdit au vendeur de prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par l’acquéreur.
B. Le nouvel équilibre issu de l’ordonnance du 10 février 2016 : l’inclusion de la valeur de jouissance dans les restitutions
L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, a profondément modifié l’économie des restitutions consécutives à l’anéantissement du contrat. L’article 1352-3, alinéa 1er, du code civil dispose désormais que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée, cette valeur étant évaluée par le juge au jour où il se prononce (article 1352-3 du code civil). L’article 1352-7 du même code opère une distinction temporelle essentielle selon la bonne ou la mauvaise foi du restituant : celui qui a reçu de mauvaise foi doit la valeur de la jouissance à compter du paiement, tandis que celui qui a reçu de bonne foi ne la doit qu’à compter du jour de la demande (article 1352-7 du code civil).
Ces dispositions nouvelles bouleversent le principe posé par la chambre mixte en 2004. En droit antérieur, l’effet rétroactif de la nullité excluait par lui-même toute indemnité d’occupation, sauf à démontrer un préjudice distinct sur le fondement délictuel. En droit nouveau, la restitution inclut explicitement la valeur de jouissance, ce qui ouvre au vendeur, même fautif, une créance de restitution d’une nature spécifique. La troisième chambre civile a consacré cette mutation dans un arrêt du 5 décembre 2024, publié au Bulletin, dont la portée doctrinale est considérable. Aux termes de sa motivation, il résulte de la combinaison des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du code civil que si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, FS-B).
La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation des vendeurs au motif que l’occupation du bien par les acquéreurs était la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive. En statuant ainsi, la cour d’appel avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas, la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’étant pas subordonnée à l’absence de faute de leur part. Cette dissociation entre la faute et la restitution constitue l’apport majeur de l’arrêt. Par un arrêt plus récent du 9 avril 2026, la troisième chambre civile a confirmé cette orientation en cassant une décision qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation de la venderesse au seul motif de l’effet rétroactif de l’annulation, alors même que le contrat était soumis au droit nouveau (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-17.405). La cour d’appel de renvoi devra tirer les conséquences de l’article 1352-3 du code civil et déterminer la valeur de la jouissance que la maison a procurée aux acquéreurs pendant la période d’occupation.
II. L’articulation entre l’ancien et le nouveau droit dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
A. La coexistence de deux régimes et la question de la date du contrat
L’articulation temporelle entre l’ancien droit, régi par l’article 1234 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016, et le nouveau droit, gouverné par les articles 1352-3 et 1352-7 du même code, constitue une difficulté pratique majeure. L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 dispose que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour les instances en appel et en cassation. Cette disposition transitoire conduit à une dualité de régimes qui perdurera pendant de nombreuses années encore, les ventes antérieures à 2016 pouvant donner lieu à des contentieux dont le terme n’est pas atteint.
La troisième chambre civile applique cette règle de conflit de lois dans le temps avec rigueur. Dans l’arrêt du 6 juin 2024, le contrat de vente avait été conclu le 22 juillet 2012, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance, de sorte que la Cour a fait application des articles 1184 et 1234 anciens du code civil pour casser la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation (Civ. 3e, 6 juin 2024, n° 23-10.944, précité). De même, dans l’arrêt du 5 septembre 2024, la vente avait été conclue le 11 août 2006, et la Cour s’est expressément fondée sur l’article 1234 ancien, excluant toute indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble (Civ. 3e, 5 sept. 2024, n° 23-16.602, précité). À l’inverse, dans l’arrêt du 5 décembre 2024, le contrat de vente avait été signé le 15 septembre 2017, soit postérieurement au 1er octobre 2016, ce qui justifiait l’application des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, FS-B, précité). L’arrêt du 9 avril 2026 concernait quant à lui une vente conclue le 28 février 2018, également soumise au droit nouveau (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-17.405, précité).
Cette coexistence des deux régimes n’est pas sans soulever des interrogations pratiques pour le praticien. Le vendeur qui entend solliciter une indemnité d’occupation ou une restitution de la valeur de jouissance doit, avant toute chose, identifier la date du contrat litigieux pour déterminer le droit applicable. Par ailleurs, certains contrats, bien que conclus avant le 1er octobre 2016, peuvent avoir été renouvelés ou modifiés postérieurement à cette date, ce qui pourrait justifier l’application du droit nouveau à l’ensemble du rapport contractuel. La troisième chambre civile n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer sur cette question spécifique, qui méritera une attention particulière dans les années à venir.
B. La portée pratique de l’arrêt du 5 décembre 2024 : la dissociation de la faute et de la restitution
L’arrêt du 5 décembre 2024, publié au Bulletin, constitue sans doute l’apport doctrinal le plus significatif de la période récente en matière d’indemnité d’occupation après annulation de la vente. En énonçant que la mauvaise foi du vendeur, fût-elle constitutive d’une réticence dolosive, ne le prive pas de sa créance de restitution incluant la valeur de la jouissance, la troisième chambre civile opère une dissociation nette entre la sanction du comportement fautif, d’une part, et le mécanisme objectif des restitutions, d’autre part.
Cette solution, qui peut paraître sévère pour l’acquéreur de bonne foi victime d’un dol, est tempérée par la distinction opérée par l’article 1352-7 du code civil. L’acquéreur de bonne foi ne doit la valeur de la jouissance qu’à compter du jour de la demande, ce qui signifie que la période d’occupation antérieure à l’introduction de l’instance, qui peut s’étendre sur plusieurs années entre la vente et l’assignation en annulation, échappe à toute restitution. Dans les faits de l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 décembre 2024, la vente datait du 15 septembre 2017 et l’assignation en annulation pour dol avait été introduite par les acquéreurs postérieurement à un dégât des eaux survenu en juin 2018. La valeur de la jouissance due par les acquéreurs ne devrait ainsi courir qu’à compter de la demande en justice, et non depuis l’entrée en jouissance du bien.
Cette architecture normative, qui combine la reconnaissance du droit à restitution de la valeur de jouissance (article 1352-3) avec la modération temporelle fondée sur la bonne foi (article 1352-7), réalise un équilibre entre les intérêts du vendeur et ceux de l’acquéreur. Le vendeur, même s’il a commis un dol, ne se voit pas privé de toute créance de restitution, mais l’acquéreur de bonne foi n’est pas tenu de restituer la valeur de la jouissance pour la période antérieure à la demande. La faute du vendeur n’est pas sans conséquence, car elle peut justifier l’allocation de dommages-intérêts au profit de l’acquéreur, qui viendront se compenser, le cas échéant, avec la créance de restitution de la valeur de jouissance.
L’arrêt du 9 avril 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de cette jurisprudence, en rappelant avec netteté que c’est au visa de l’article 1352-3 du code civil que la cour d’appel doit statuer sur la demande d’indemnité d’occupation, et non en se fondant sur le principe de l’effet rétroactif qui, sous l’empire du droit nouveau, ne constitue plus un obstacle à la restitution de la valeur de jouissance. La cour d’appel de renvoi, désignée dans cet arrêt, aura la charge d’évaluer la valeur de la jouissance procurée par la maison d’habitation aux acquéreurs pendant la période postérieure à la demande, en tenant compte de l’état du bien, de sa consistance et des conditions effectives de jouissance.
Par ailleurs, dans le contentieux du bail d’habitation, la troisième chambre civile applique de manière constante le principe selon lequel le locataire qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, elle a rejeté le pourvoi d’une locataire qui contestait la validation du congé pour vente et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, après avoir constaté que le congé respectait les prescriptions de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-16.662). Dans un arrêt du 23 janvier 2025, elle a censuré une décision ayant validé un congé pour vente sans constater le consentement de tous les indivisaires, exigence requise par l’article 815-3 du code civil, privant ainsi de base légale la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-21.610). Enfin, dans un arrêt du 30 janvier 2025, elle a rappelé l’office du juge en matière d’autorité de la chose jugée dans le contentieux de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation consécutive à une faculté de rachat non exercée (Civ. 3e, 30 janv. 2025, n° 23-16.707).
Ces développements jurisprudentiels récents attestent d’une construction méthodique, par la troisième chambre civile, du régime des restitutions consécutives à l’anéantissement du contrat de vente immobilière dans le nouveau paysage normatif issu de la réforme de 2016. La coexistence d’un droit ancien et d’un droit nouveau, régis par des principes antagonistes sur la question de l’indemnité d’occupation, impose au praticien une vigilance accrue dans la détermination du droit applicable au litige, qui conditionne de manière décisive le sort des prétentions respectives des parties.
L’évaluation de la valeur de la jouissance, telle que prévue par l’article 1352-3 du code civil, constitue une difficulté pratique qui n’est pas encore stabilisée par la jurisprudence. Le texte dispose que cette valeur est évaluée par le juge au jour où il se prononce, ce qui signifie que le magistrat doit déterminer, de manière souveraine, la contrepartie monétaire de l’avantage procuré par l’occupation du bien. Cette évaluation ne se confond ni avec la valeur locative de marché, ni avec le montant des loyers qui auraient été perçus si le bien avait été donné en location, encore que ces éléments puissent constituer des indices d’appréciation pertinents. Le juge peut notamment tenir compte de la nature du bien, de sa superficie, de sa localisation géographique, de son état d’entretien, ainsi que des troubles de jouissance éventuellement subis par l’occupant.
La question de l’articulation entre la créance de restitution de la valeur de jouissance et la créance de dommages-intérêts détenue par l’acquéreur victime d’un dol mérite également une attention particulière. Si le vendeur fautif peut prétendre à la restitution de la valeur de jouissance en application des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, l’acquéreur peut, de son côté, solliciter la réparation de l’intégralité de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil. La compensation entre ces créances réciproques, qui résulte des principes généraux du droit des obligations, pourrait conduire à neutraliser, en tout ou partie, la créance de restitution du vendeur lorsque le préjudice subi par l’acquéreur en excède le montant. Dans l’arrêt du 5 décembre 2024, la cour d’appel avait parallèlement condamné les vendeurs à verser 20 000 euros aux acquéreurs au titre du préjudice résultant de l’augmentation du prix du marché, préjudice que la Cour de cassation a jugé direct et certain dès lors que les acquéreurs justifiaient d’une hausse du marché immobilier de 21,50 %. Cette coexistence de créances indemnitaires et de créances de restitution illustre la complexité du contentieux de l’anéantissement de la vente immobilière, où s’entremêlent des logiques juridiques distinctes mais complémentaires.
Dans le contentieux locatif, l’indemnité d’occupation obéit à un régime distinct, fondé sur la protection du droit de propriété du bailleur et sur l’obligation du preneur de restituer les lieux à l’expiration du bail. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que le maintien dans les lieux sans droit ni titre, postérieurement à la résiliation du bail ou à l’expiration du congé, oblige l’occupant à verser une indemnité d’occupation dont le montant est généralement fixé par référence à la valeur locative du bien. Ce contentieux, qui relève pour l’essentiel de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation et du statut des baux commerciaux pour les locaux à usage professionnel, se distingue nettement du contentieux des restitutions après anéantissement de la vente, même si les deux régimes partagent une préoccupation commune : garantir au propriétaire une compensation de la privation de jouissance de son bien.
Conclusion
Le contentieux de l’indemnité d’occupation après anéantissement de la vente immobilière illustre de manière exemplaire l’impact de la réforme du droit des contrats de 2016 sur le droit immobilier. Là où l’ancien article 1234 du code civil, tel qu’interprété par la chambre mixte du 9 juillet 2004, interdisait au vendeur d’obtenir une indemnité fondée sur la seule occupation de l’immeuble en raison de l’effet rétroactif de la nullité, les articles 1352-3 et 1352-7 du code civil créent un droit à restitution de la valeur de jouissance, tempéré par la distinction entre le débiteur de bonne foi et le débiteur de mauvaise foi. L’arrêt du 5 décembre 2024, en publiant au Bulletin le principe selon lequel la faute du vendeur ne le prive pas de sa créance de restitution, marque une étape décisive dans l’appropriation par la troisième chambre civile des mécanismes nouveaux du droit des restitutions. La période transitoire, qui verra coexister pendant de nombreuses années encore des litiges soumis à l’ancien droit et d’autres gouvernés par le droit nouveau, impose une analyse rigoureuse de la date de conclusion du contrat, préalable indispensable à toute évaluation des chances de succès d’une demande d’indemnité d’occupation. Le praticien confronté à une telle situation devra également anticiper les effets de la compensation entre les créances réciproques des parties, qui peut aboutir à réduire substantiellement, voire à anéantir, la créance de restitution du vendeur en présence d’un préjudice significatif subi par l’acquéreur. À cet égard, l’arrêt du 5 décembre 2024 offre une grille de lecture cohérente pour appréhender ces enjeux dans le cadre du droit nouveau, tout en rappelant que la solution dégagée par la chambre mixte en 2004 conserve toute sa vigueur pour les contrats antérieurs à la réforme.
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