La perte de la chose louée par cas fortuit : l’article 1722 du Code civil à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. La distinction entre perte totale et perte partielle, condition d’application de l’article 1722 du Code civil
A. Le critère économique de la perte totale
L’article 1722 du Code civil, inchangé depuis sa rédaction de 1804, dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » et précise que « dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (C. civ., art. 1722). Ce texte, d’apparence limpide, recèle une difficulté majeure que la pratique contentieuse ne cesse de révéler : qu’est-ce qu’une destruction totale ou partielle de la chose louée ? La réponse à cette question commande le régime applicable et, partant, l’équilibre économique du contrat de bail.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de longue date, adopté un critère économique pour caractériser la perte totale de la chose. Dans un arrêt du 4 juillet 1968, elle a jugé qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Civ. 3e, 4 juill. 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319). Cette définition, constamment réaffirmée, a été reprise dans un arrêt du 9 décembre 2009 par lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé de prononcer la résiliation du bail sans rechercher « si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée » (Civ. 3e, 9 déc. 2009, n° 08-17.483, Bull. III, n° 269). Dans cette espèce, un immeuble vétuste donné à bail commercial et d’habitation présentait des désordres multiples, et l’expert judiciaire avait estimé le coût des travaux de réhabilitation à plus de quatre-vingt-trois mille euros, soit un montant équivalent à la valeur vénale de l’immeuble. La cour d’appel avait néanmoins refusé de prononcer la résiliation du bail, au motif que le bien était toujours occupé, ce dont la Cour de cassation a déduit une absence de base légale.
Le critère économique est ainsi clairement posé : la destruction totale ne se confond pas avec la disparition matérielle du bien. Elle résulte de l’impossibilité économique de le conserver, appréciée par comparaison entre le coût des travaux de remise en état et la valeur vénale de l’immeuble. Cette approche, inspirée de la notion de ruine économique développée en droit maritime, présente l’avantage de la souplesse mais expose le juge du fond à un contrôle discipliné de la Cour de cassation, qui n’hésite pas à censurer l’absence de recherche sur ce point. Par ailleurs, la destruction partielle obéit au même critère, appliqué à la partie du bien concernée, ce qui permet de traiter de manière cohérente l’ensemble des hypothèses de perte fortuite.
La formulation de 1968, dont la postérité n’a jamais été démentie, illustre la méthode prétorienne de la troisième chambre civile : loin de s’en tenir à la lettre de l’article 1722, qui ne définit pas la notion de destruction, la Cour a dégagé un critère fonctionnel et économique qui permet au juge du fond de trancher les situations les plus diverses. Ce critère a vocation à s’appliquer quelle que soit la cause du sinistre, qu’il s’agisse d’un incendie, d’une inondation, d’un cyclone, d’un effondrement ou de tout autre événement présentant les caractères du cas fortuit. Il en résulte une unité de régime qui constitue un atout pour la sécurité juridique, chaque partie pouvant anticiper les conséquences de la survenance d’un événement fortuit sur l’économie du contrat de bail.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 26 janvier 2022 illustre la permanence de cette grille d’analyse dans des circonstances dramatiques : un incendie avait entraîné la destruction de tout un bâtiment abritant des locaux commerciaux, conduisant la Cour à faire application conjointe des articles 1722 et 1733 du Code civil pour déterminer le sort des baux en cours (Civ. 3e, 26 janv. 2022, n° 18-23.578). La destruction totale, en pareille hypothèse, ne fait guère de doute et emporte résiliation de plein droit de l’ensemble des baux, sans qu’il y ait lieu à dédommagement.
La question se complique en revanche lorsque le bien demeure partiellement utilisable ou réparable, car la frontière entre la destruction partielle, qui ouvre droit à une diminution du loyer ou à la résiliation à l’initiative du preneur, et le simple endommagement, qui maintient le bailleur dans l’intégralité de ses obligations, est parfois ténue. La jurisprudence exige alors du juge du fond une motivation circonstanciée sur le caractère excessif ou non des dépenses de remise en état, appréciées in concreto, au regard de la valeur du bien et de sa destination contractuelle. Cette appréciation, éminemment factuelle, relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui sanctionne l’insuffisance de motivation ou la contradiction de motifs.
B. Le critère fonctionnel : l’impropriété à la destination
Au critère économique s’ajoute un critère fonctionnel, tiré de la destination de la chose louée. La perte totale ou partielle est caractérisée lorsque le bien « ne peut plus être conservé sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine ». Cette double condition, cumulative, permet d’appréhender les situations où les travaux de remise en état, sans être disproportionnés en valeur absolue, privent néanmoins le preneur de la jouissance conforme à la destination contractuelle. Un local commercial endommagé par un incendie peut ainsi demeurer debout tout en étant devenu impropre à l’exercice de l’activité de restauration pour laquelle il avait été donné à bail.
Dans un arrêt du 1er décembre 2016, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un incendie survenu dans des locaux donnés à bail commercial, et a recherché si le sinistre était « arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction » au sens de l’article 1733 du Code civil, texte qui régit spécifiquement la responsabilité du preneur en cas d’incendie (Civ. 3e, 1er déc. 2016, n° 13-20.524). La difficulté s’accroît lorsque la cause du dommage est un événement climatique dont la qualification juridique est elle-même sujette à débat. Le cyclone Irma, qui a dévasté les Antilles en septembre 2017, a précisément fourni à la troisième chambre civile l’occasion de préciser l’articulation entre les différents textes applicables.
Dans une espèce soumise à la Cour, une villa composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme avait subi d’importants dommages du fait du cyclone. La bailleresse, estimant que le cas fortuit justifiait l’application de l’article 1722 du Code civil, avait cessé d’exécuter les travaux de remise en état et refusé le renouvellement du bail pour motifs graves tirés du non-paiement des loyers. La cour d’appel de Basse-Terre l’avait suivie dans ce raisonnement, jugeant que le cyclone constituait un cas fortuit excluant toute responsabilité de la bailleresse et rendant le preneur infondé à refuser le paiement des loyers. Cette analyse a été censurée par l’arrêt du 4 juin 2026.
La Cour de cassation a en effet jugé que la cour d’appel ne pouvait, sans se contredire, relever que le bien « ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien », tout en appliquant le régime de la perte de la chose. En d’autres termes, l’endommagement, même important, ne saurait être assimilé à une destruction partielle au sens de l’article 1722 du Code civil, dès lors que le bien demeure réparable à un coût qui n’excède pas sa valeur (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, F-D). L’analyse invite ainsi le praticien à ne pas conclure trop hâtivement à la perte de la chose au seul vu de l’ampleur des dégâts, mais à procéder à une évaluation rigoureuse du ratio entre le coût des réparations et la valeur du bien.
II. L’articulation des régimes de l’obligation de délivrance et de la perte fortuite
A. La force majeure n’exonère le débiteur que pendant le temps de l’empêchement
L’arrêt du 4 juin 2026 constitue une contribution majeure à la clarification de l’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. L’article 1719 oblige le bailleur, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et à en faire jouir paisiblement le preneur (C. civ., art. 1719). L’article 1720 précise que le bailleur « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et doit y faire, pendant la durée du bail, « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (C. civ., art. 1720). Ces obligations ne sont pas anéanties par la survenance d’un cas fortuit.
La Cour de cassation l’avait affirmé avec netteté dans un arrêt du 22 février 2006, au visa des articles 1147 et 1148 anciens du Code civil : « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Civ. 3e, 22 févr. 2006, n° 05-12.032, Bull. III, n° 46). Dans cette espèce, la toiture d’un local commercial avait été endommagée par la tempête du 26 décembre 1999, et la bailleresse avait attendu neuf mois avant de faire procéder aux réparations. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que ce délai n’était pas admissible et que la bailleresse devait prendre en charge les conséquences dommageables de sa carence. La solution est d’une logique imparable : l’orage passé, le bailleur doit retrousser ses manches.
Cette jurisprudence est pleinement cohérente avec la définition moderne de la force majeure issue de la réforme du droit des contrats. L’article 1218 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat » et que « si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations » (C. civ., art. 1218). En matière de bail, cette disposition générale doit être combinée avec le régime spécial de l’article 1722, qui constitue une application particulière de la force majeure à la perte de la chose louée.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 juin 2026, a synthétisé ces principes en énonçant qu’il résulte de la combinaison des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil que, « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, F-D). Cette formule, dont la densité égale la portée, constitue un apport doctrinal de premier plan. Elle articule avec précision les trois régimes juridiques en présence : le droit commun des obligations du bailleur, le régime spécial de la perte fortuite, et les effets de la force majeure sur l’exécution du contrat.
B. Les conséquences pratiques de l’arrêt du 4 juin 2026 pour les parties au contrat de bail
L’enseignement principal est le suivant : le cas fortuit ne constitue pas un blanc-seing exonérant définitivement le bailleur de ses obligations. Si le bien n’est pas détruit au sens de l’article 1722, le bailleur reste tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien au titre des articles 1719 et 1720. Il ne peut s’exonérer qu’en justifiant d’un empêchement légitime à exécuter les travaux nécessaires, et cette exonération cesse dès que l’empêchement disparaît. Passé ce moment, le preneur est en droit d’exiger l’exécution et, à défaut, de suspendre le paiement des loyers par la voie de l’exception d’inexécution.
Cette solution, qui consacre le droit du preneur à ne pas payer un loyer pour un local dont il ne peut jouir, avait été esquissée, dans un contexte voisin, par un arrêt du 27 février 2020 aux termes duquel la troisième chambre civile a jugé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance « autorise le preneur à soulever l’exception d’inexécution » (Civ. 3e, 27 févr. 2020, n° 18-20.865). La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 3 décembre 2020, que le bailleur est tenu d’une « obligation de résultat de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués » et qu’il lui incombe « d’assumer les conséquences de l’inexécution de cette obligation » (Civ. 3e, 3 déc. 2020, n° 19-20.790). Cette obligation de résultat ne cède que devant la preuve d’une cause étrangère réunissant les caractères de la force majeure prévus par l’article 1218 du Code civil : extériorité, imprévisibilité et irrésistibilité.
En pratique, la distinction entre destruction et endommagement revêt une importance décisive pour les parties. En cas de destruction totale, le bail est résilié de plein droit, sans indemnité. Le preneur cesse d’être tenu au loyer mais ne peut prétendre à aucun dédommagement, quand bien même il aurait engagé des frais d’aménagement ou subirait un préjudice d’exploitation. En cas de destruction partielle, le preneur peut demander soit une diminution du loyer, soit la résiliation du bail, mais à son initiative exclusive ; le bailleur ne peut, quant à lui, se prévaloir de la destruction partielle pour imposer la résiliation. Dans l’hypothèse où le bien est simplement endommagé sans être détruit, le bail se poursuit et le bailleur demeure tenu de son obligation de délivrance. Le preneur peut alors, si le bailleur tarde à exécuter les réparations nécessaires, opposer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers pour la durée de la carence.
Cette grille de lecture, affinée par l’arrêt du 4 juin 2026, présente une cohérence d’ensemble qui replace chaque texte dans son office. L’article 1722 régit les conséquences de la perte fortuite de la chose sur l’existence même du contrat de bail ; il constitue une application spéciale de la force majeure, dérogeant au droit commun sur deux points : la résiliation de plein droit sans intervention judiciaire et l’absence de tout dédommagement. Les articles 1719 et 1720 gouvernent les obligations permanentes du bailleur tant que le contrat subsiste et ne sont évincés que dans la mesure où le cas fortuit empêche matériellement le bailleur d’exécuter. L’article 1218 du Code civil, combiné à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, encadre les effets temporaires de la force majeure sur l’exécution de ces obligations. Par ailleurs, il convient d’observer que le caractère temporaire de l’empêchement constitue la clé de voûte du dispositif : c’est parce que la force majeure est, par nature, un obstacle provisoire que son effet exonératoire ne saurait être que temporaire. Dès lors que le bailleur recouvre la possibilité matérielle d’exécuter les réparations, son obligation renaît dans toute sa vigueur, et le preneur est fondé à en exiger l’exécution intégrale.
Les événements climatiques extrêmes, dont la fréquence et l’intensité ne cessent de croître, confèrent à ces questions une actualité renouvelée. Cyclones, inondations, retrait-gonflement des argiles, canicules prolongées : autant de phénomènes susceptibles d’affecter gravement les immeubles donnés à bail et de soulever la question de l’application de l’article 1722 du Code civil. La jurisprudence de la troisième chambre civile, patiemment construite depuis plus d’un demi-siècle autour du critère économique de la perte de la chose, offre désormais un cadre d’analyse stabilisé dont les praticiens du droit immobilier peuvent utilement se saisir pour conseiller leurs clients, qu’ils soient bailleurs ou preneurs, et pour évaluer avec précision les risques et les droits de chacun face à la survenance d’un événement fortuit affectant l’immeuble loué.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 constitue une décision de principe qui clarifie l’articulation entre le régime spécial de l’article 1722 du Code civil et le droit commun des obligations du bailleur. Il rappelle que la force majeure n’exonère le débiteur que pendant le temps de l’empêchement et que, passé ce délai, le preneur retrouve la plénitude de ses droits, au premier rang desquels l’exception d’inexécution. Cet arrêt, qui s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante depuis plus d’un demi-siècle, présente l’intérêt de synthétiser dans une formule unique l’ensemble des règles applicables et d’offrir aux praticiens une grille de lecture claire et opérationnelle.
La distinction entre destruction et endommagement, dont les critères économique et fonctionnel sont désormais solidement établis, commande l’ensemble du raisonnement. La perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 suppose que le bien ne puisse être conservé sans une dépense excessive, appréciée par comparaison avec sa valeur, et qu’il soit devenu impropre à sa destination. Lorsque ces conditions ne sont pas réunies, le contrat de bail poursuit ses effets et le bailleur demeure tenu de l’intégralité de ses obligations, sous réserve d’une suspension temporaire pendant la durée de l’empêchement légitime. Cette construction jurisprudentielle, alliant rigueur technique et pragmatisme économique, offre un équilibre entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur.
Dans un contexte où les aléas climatiques appellent une vigilance accrue de l’ensemble des acteurs du marché immobilier, la connaissance précise des règles gouvernant le sort du bail en cas de sinistre constitue un impératif pour le praticien. L’arrêt du 4 juin 2026, en réaffirmant que le preneur ne saurait être privé du bénéfice de l’exception d’inexécution lorsque le bailleur tarde à réparer, ancre définitivement la solution dans le droit positif et invite les parties à la plus grande diligence dans la gestion des conséquences d’un événement fortuit affectant l’immeuble loué.
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