I. Le formalisme protecteur du mandat de l’agent immobilier
A. L’empilement normatif de la loi Hoguet
Le régime du mandat confié à l’agent immobilier repose sur un édifice normatif dont la pierre angulaire demeure la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, laquelle soumet les conventions conclues par les intermédiaires immobiliers à un formalisme rigoureux. L’article 6, I, de cette loi exige que ces conventions soient « rédigées par écrit » et qu’elles précisent « les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit » ainsi que « les modalités de la reddition de compte » et « les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge » (article 6, I, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Ce dispositif législatif, complété par les dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, impose en outre à l’agent immobilier de faire figurer sur tous documents à usage professionnel « le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle » ainsi que « le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise » et, le cas échéant, « le nom et l’adresse du garant » (article 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).
Par ailleurs, le droit commun du mandat, régi par les articles 1984 et suivants du Code civil, vient se superposer à ce corpus spécial pour définir le cadre général de la responsabilité du mandataire. L’article 1992 du Code civil énonce à cet égard que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion » (article 1992 du Code civil). Or, la question centrale qui traverse le contentieux du mandat immobilier est celle de la sanction applicable en cas de méconnaissance de ces exigences formelles. Pendant plusieurs décennies, la jurisprudence a oscillé entre nullité absolue et nullité relative, entre protection du mandant et sécurité juridique des transactions, dans un mouvement dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment entrepris de clarifier les contours.
L’architecture normative qui résulte de ces textes répond à une double préoccupation : assurer la transparence de l’intermédiation immobilière et protéger le consommateur contre des pratiques commerciales abusives. Le législateur de 1970, instruit par les dérives constatées dans les années soixante, a entendu rompre avec un système dans lequel le mandat verbal ou implicitement consenti laissait le mandant démuni face aux prétentions pécuniaires de l’intermédiaire. L’exigence d’un écrit mentionnant précisément les conditions de rémunération et l’identité du débiteur de la commission constitue la traduction concrète de cette politique législative, dont la Cour de cassation demeure la garante ultime.
Dès lors, il importe de mesurer l’ampleur de cette mutation prétorienne, qui, sans renier les fondements protecteurs de la loi Hoguet, a progressivement infléchi la rigueur de la nullité-sanction au profit d’une approche plus pragmatique. Les objectifs poursuivis par la loi de 1970, rappelés avec constance par la Cour de cassation, sont « de réguler la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, Publié au Bulletin). En conséquence, toute interprétation jurisprudentielle du formalisme du mandat doit être appréciée à l’aune de ces finalités.
B. L’atténuation prétorienne de la nullité-sanction
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 11 septembre 2025 publié au Bulletin, opéré une distinction déterminante entre les mentions dont l’absence affecte la validité du mandat et celles dont l’omission demeure sans conséquence juridique. Elle a ainsi jugé que « l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, Publié au Bulletin). Par cette solution, la Cour écarte la nullité du mandat lorsque l’agent immobilier démontre qu’il était effectivement titulaire d’une carte professionnelle valide au jour de la signature du contrat, quand bien même le lieu de délivrance n’y figurerait pas. La cour d’appel de Chambéry, dont l’arrêt est partiellement censuré sur d’autres points, avait constaté que la mandataire « justifiait avoir été, à la date de signature des mandats, titulaire de la carte professionnelle numéro 622 délivrée par la préfecture […] le 10 juillet 2007 et valable pour une période de dix ans ».
A cet égard, la solution adoptée par la troisième chambre civile s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large qui tend à cantonner la nullité aux seules irrégularités substantielles du mandat. La Cour de cassation avait déjà, par un arrêt de la première chambre civile du 12 novembre 2020, rappelé que les dispositions de la loi Hoguet « poursuivent l’objectif de réguler la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, Publié au Bulletin, reprenant Civ. 1re, 12 novembre 2020, n° 19-14.112, publié), précisant que c’est au regard de ces objectifs que la sanction doit être appréciée. En conséquence, une omission purement formelle, sans incidence sur la protection effective du mandant, ne saurait entraîner l’anéantissement rétroactif du contrat de mandat.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une exigence probatoire renforcée quant à l’existence même du mandat. Dans un arrêt du 19 février 2026, la Cour a censuré une cour d’appel pour dénaturation des termes clairs et précis d’un ordre de mission donné à un diagnostiqueur, en rappelant que « les diagnostics portaient sur l’immeuble en son entier, dont il rappelait l’adresse et les références cadastrales » (Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-14.903), éléments qui contredisaient la motivation de la cour d’appel ayant exclu l’existence d’un mandat tacite de vente. La Cour de cassation rappelle ainsi que, si le mandat écrit est exigé par la loi, la preuve de son existence ou de sa ratification peut résulter d’actes positifs du mandant, pourvu que les juges du fond n’en dénaturent pas les termes.
II. La protection du droit à rémunération de l’agent immobilier
A. La responsabilité délictuelle du tiers complice
Le second volet de l’évolution jurisprudentielle récente concerne la protection du droit à commission de l’agent immobilier face aux comportements frauduleux des parties à la transaction. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 7 mai 2026 publié au Bulletin, a réaffirmé avec force le principe selon lequel « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur les articles 1200 et 1240 du Code civil, constitue une arme redoutable au service de l’agent immobilier confronté à un acquéreur qui, après avoir visité le bien par son entremise, conclut directement la vente avec le propriétaire pour échapper au paiement de la commission.
La Cour rappelle, au visa de sa jurisprudence antérieure, qu’il est jugé « sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, et des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au Bulletin, rappelant Ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3). En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait constaté que la promesse de vente signée à l’insu de l’agent immobilier, « seulement cinq semaines après la visite », comportait une clause par laquelle l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien », clause qui avait disparu de l’acte authentique ultérieur.
La troisième chambre civile en déduit que « le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du second » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au Bulletin). Cette décision, bien que rendue sous le visa de l’article 1240 du Code civil, dépasse le seul cas d’espèce pour poser une règle de principe applicable à toute hypothèse de collusion frauduleuse entre vendeur et acquéreur destinée à priver l’agent immobilier de sa légitime rémunération.
Dès lors, la protection du droit à commission ne repose plus exclusivement sur le lien contractuel entre le mandant et le mandataire, mais s’étend, par le truchement de la responsabilité délictuelle, à l’acquéreur tiers au contrat de mandat. Cette construction jurisprudentielle, désormais solidement ancrée, confère à l’agent immobilier une garantie substantielle contre les stratégies de contournement dont il pourrait être victime.
B. Les limites au droit à commission
Si le droit à rémunération de l’agent immobilier bénéficie d’une protection renforcée, il n’en demeure pas moins encadré par des limites que la troisième chambre civile rappelle avec constance. La Cour a ainsi jugé, dans un arrêt du 1er mars 2023 publié au Bulletin, que « le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). En conséquence, le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire prévu par l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en acceptant l’offre qui lui est notifiée par le notaire, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’agence qui renchérirait le prix du bien.
Cette solution, fermement motivée, consacre le principe selon lequel « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). En d’autres termes, le mécanisme légal de la préemption subsidiaire, qui constitue une prérogative exorbitante du droit commun des contrats conférée au locataire par l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, opère indépendamment de toute activité d’entremise imputable à l’agent immobilier. La Cour prend soin de distinguer l’hypothèse de la préemption légale, qui s’impose au propriétaire indépendamment de toute entremise, de celle de la recherche classique d’acquéreur dans laquelle l’intervention de l’agent immobilier est déterminante. Cette distinction est capitale car elle préserve l’effectivité du droit de préemption tout en protégeant le locataire contre un alourdissement injustifié du coût de son acquisition.
Par ailleurs, la troisième chambre civile contrôle rigoureusement les conditions de fait justifiant le droit à commission. Dans un arrêt du 11 septembre 2025, elle a censuré une cour d’appel qui avait admis le droit à commission de l’agent immobilier pour une opération conclue plus de deux ans après l’expiration du mandat de recherche, au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché « si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, Publié au Bulletin). La temporalité de l’intervention de l’agent constitue ainsi un paramètre essentiel du droit à rémunération.
En outre, la Cour de cassation veille à ce que la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente soit rigoureusement établie avant d’ouvrir droit à commission ou à indemnité compensatrice. Dans un arrêt du 20 juin 2024, elle rappelle qu’« en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé » en application de l’article 1304-6, alinéa 3, du Code civil (Civ. 3e, 20 juin 2024, n° 23-12.106), et censure l’arrêt qui s’était « abstenu de préciser à quelles dates elle retenait la réalisation des conditions » suspensives. Le droit à commission est donc subordonné à la preuve certaine de la réalisation des conditions auxquelles la transaction était assujettie.
Enfin, l’articulation entre le régime spécial de la loi Hoguet et le droit commun de la responsabilité civile trouve une illustration supplémentaire dans l’arrêt du 25 septembre 2025 relatif à la prescription de l’action en responsabilité contre l’agent immobilier. La Cour énonce que « le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 24-12.596, rappelant Ch. mixte, 19 juillet 2024, n° 22-18.729). En conséquence, l’action en responsabilité pour défaut d’information et de conseil de l’agent immobilier, fondée sur l’article 2224 du Code civil, est soumise au délai de prescription quinquennale dont le point de départ ne coïncide pas nécessairement avec la date de la vente, mais avec celle de la découverte du manquement et de ses conséquences dommageables.
Or, cette exigence de rigueur dans l’établissement des conditions du droit à commission et dans la computation des délais de prescription participe d’un mouvement d’ensemble par lequel la troisième chambre civile, sans affaiblir la protection de l’agent immobilier, encadre précisément les conditions de son droit à rémunération. La jurisprudence contemporaine se caractérise ainsi par une recherche d’équilibre entre la protection du professionnel de l’immobilier, dont l’intervention économique est légitime, et celle des parties à la transaction, qu’il s’agisse du mandant, de l’acquéreur ou du locataire titulaire d’un droit de préemption légal. Cette articulation entre les exigences concurrentes du formalisme protecteur et de la sécurité des transactions se manifeste de façon emblématique dans le contentieux de la nullité du mandat, où la troisième chambre civile a su dépasser l’alternative binaire du tout ou rien pour adopter une grille de lecture nuancée, attentive à la substance des irrégularités alléguées plutôt qu’à leur seule existence formelle.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine les contours d’un régime du mandat de l’agent immobilier profondément renouvelé. D’une part, le formalisme de la loi Hoguet, s’il demeure une exigence structurante, voit sa sanction modulée au profit d’une appréciation concrète de l’atteinte portée aux finalités protectrices de la loi. D’autre part, le droit à commission de l’agent immobilier bénéficie d’une protection renforcée par le jeu de la responsabilité délictuelle du tiers complice, tandis que ses limites sont précisément circonscrites par un contrôle rigoureux des conditions de fait et de droit qui en déterminent l’exigibilité. Cette construction jurisprudentielle, qui s’appuie sur les articles 1200, 1240 et 2224 du Code civil comme sur les dispositions spéciales de la loi du 2 janvier 1970, témoigne d’une recherche d’équilibre entre sécurité juridique des transactions immobilières et protection effective des acteurs du marché. La mutation de la nullité-sanction, le renforcement de la responsabilité délictuelle du tiers complice et l’encadrement précis des conditions du droit à commission dessinent un régime certes complexe mais désormais prévisible, dont la maîtrise constitue un enjeu stratégique pour tous les intervenants de la chaîne immobilière. Le cabinet Kohen Avocats, rompu au contentieux du droit immobilier et de la construction, accompagne tant les professionnels de l’immobilier que les particuliers dans la prévention et la résolution des litiges liés au mandat immobilier.
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