Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction dans les baux commerciaux : motifs graves et légitimes et prescription de l’action
I. La caractérisation des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement
A. Le domaine des manquements imputables au preneur
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit au renouvellement de son bail à l’expiration de la période de neuf ans. Ce droit, d’ordre public, ne peut être écarté par le bailleur que dans deux hypothèses : soit ce dernier offre le paiement d’une indemnité d’éviction en réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement, soit il justifie de l’existence de motifs graves et légitimes le dispensant de verser cette indemnité. Cette seconde hypothèse, prévue par l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce, selon lequel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », constitue une exception au principe indemnitaire dont la mise en œuvre est strictement encadrée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Par un arrêt du 9 mars 2023, la Cour de cassation a rappelé que la transformation des lieux loués sans autorisation du bailleur constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. En l’espèce, une société de carrosserie avait acquis un fonds de commerce et, avec lui, le bail commercial afférent. Les bailleurs lui avaient ensuite délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en invoquant des transformations non autorisées des locaux. La cour d’appel de Montpellier avait retenu que « la transformation des lieux effectués par le locataire sans autorisation du bailleur caractérisait le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-22.234). Si le pourvoi a été rejeté, c’est au motif que la cour d’appel avait omis de statuer sur la demande en paiement de l’indemnité d’éviction dans le dispositif de son arrêt, ce qui ne constituait pas un cas d’ouverture à cassation.
La jurisprudence récente du 2 juillet 2026, rendue dans l’affaire de l’immeuble tropézien occupé par la société Célio France, illustre la permanence de ce contentieux. En l’espèce, les bailleresses avaient délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en invoquant « des motifs graves et légitimes tenant à la survenance des désordres dans les locaux loués » consécutifs à « la surcharge des planchers de ces deux étages par les marchandises entreposées par la locataire » ayant « causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340). Si l’arrêt a été cassé pour un motif procédural tenant à l’absence de visa des dernières conclusions, le litige au fond illustre la typologie des manquements susceptibles de justifier un refus de renouvellement sans indemnité : les dégradations structurelles imputables au preneur constituent, par nature, un motif grave et légitime.
Par ailleurs, la qualification du motif grave et légitime ne se confond pas avec la simple inexécution contractuelle. La jurisprudence exige un manquement d’une particulière gravité, de nature à rendre impossible la poursuite de la relation locative. L’arrêt du 30 mai 2024 le confirme a contrario : en l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait jugé que les congés délivrés aux bailleresses n’étaient pas fondés sur des motifs sérieux et légitimes en se fondant sur un jugement du 10 février 2015 ayant exclu la responsabilité de la locataire. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, rappelant que l’arrêt du 1er décembre 2016, infirmatif, s’était « rétroactivement substitué à celui du jugement infirmé » en condamnant la locataire à effectuer les travaux de reprise (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044).
B. L’office du juge dans l’appréciation des motifs
Le contrôle du juge sur l’existence des motifs graves et légitimes est entier. La Cour de cassation exerce un contrôle normatif rigoureux, tant sur la qualification juridique des faits que sur le respect des règles de procédure applicables à l’instance en validation du congé. L’article L. 145-9, alinéa 6, du code de commerce impose que le congé, délivré par acte extrajudiciaire, précise « à peine de nullité » les motifs pour lesquels il est donné et indique que le locataire qui entend « soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette formalité substantielle conditionne la validité même de l’acte de congé.
L’arrêt du 2 juillet 2026 illustre l’importance des exigences procédurales dans ce contentieux. La Cour de cassation y rappelle que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340). En l’espèce, la cour d’appel de Montpellier avait statué au visa des écritures du 7 août 2024 alors que la bailleresse avait transmis des conclusions le 10 décembre 2024, « antérieurement à la clôture du même jour, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé ». Cette cassation pour vice de motivation, qui paraît purement procédurale, emporte une conséquence substantielle : en ne prenant pas en compte les derniers développements des bailleresses, la cour d’appel s’était prononcée sur un fondement factuel incomplet.
L’arrêt du 4 juin 2026, rendu dans l’affaire Carigil, confirme cette exigence de rigueur procédurale. La cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce formée par la locataire au visa de conclusions du 4 octobre 2023, alors que cette dernière avait déposé de nouvelles écritures le 25 avril 2024. La Cour de cassation censure en rappelant que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
En conséquence, l’office du juge dans l’appréciation des motifs graves et légitimes ne se réduit pas à un contrôle factuel de l’existence des manquements allégués. Il impose également de vérifier le respect du formalisme légal du congé, l’imputabilité des faits au preneur, et de statuer sur l’ensemble des prétentions dont il est saisi au visa des dernières conclusions des parties. À cet égard, l’intrication entre le fond du droit et les exigences de la procédure civile confère à ce contentieux une technicité particulière, que les praticiens ne sauraient sous-estimer.
II. La prescription de l’action en contestation du congé
A. Le délai biennal et son point de départ
La prescription de l’action en contestation du congé avec refus de renouvellement est régie par l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai de prescription abrégé, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, poursuit un objectif de sécurité juridique : il s’agit d’éviter que le locataire, ayant reçu congé, ne laisse perdurer une situation d’incertitude quant au sort du bail au-delà d’une durée raisonnable.
Le point de départ de ce délai a été précisé par un arrêt de section du 12 février 2026, publié au Bulletin, qui constitue l’un des apports jurisprudentiels les plus significatifs de l’année. La Cour de cassation y affirme, par un attendu de principe, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Cette décision, dont la portée doctrinale est considérable, referme une controverse ancienne sur l’incidence de la mauvaise foi du bailleur sur le cours de la prescription. En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis lui avait demandé, par courrier du 4 novembre 2019, des éléments pour chiffrer cette indemnité, avant de se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter son expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu que l’attitude de la bailleresse, « consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire », était « empreinte de mauvaise foi ». La Cour de cassation censure cette analyse au motif que le comportement du bailleur, fût-il déloyal, n’affecte pas le cours de la prescription biennale. La solution, sévère pour le preneur, est dictée par la lettre même des articles L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, dont il résulte que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux ».
Un second arrêt du même jour, également publié au Bulletin, complète ce régime en précisant que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B). Il ajoute que cette prescription est « susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire ». Toutefois, la reconnaissance doit être « dénuée d’équivoque » : en l’espèce, le dire adressé à l’expert judiciaire par la bailleresse le 9 septembre 2019, qui se bornait à contester la méthode d’évaluation, ne caractérisait pas une reconnaissance interruptive de prescription, la bailleresse ayant « utilisé des motifs dubitatifs » quant à l’obligation à paiement de l’indemnité d’éviction.
B. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription
Si la prescription biennale est d’application rigoureuse, la jurisprudence admet qu’elle puisse être interrompue par la contestation, par le preneur, des motifs graves et légitimes invoqués à l’appui du congé. L’arrêt du 4 juin 2026 en apporte une illustration éclairante. En l’espèce, un bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020. La cour d’appel de Versailles avait déclaré prescrite la demande en paiement de l’indemnité d’éviction formée par le cessionnaire du fonds de commerce, au motif que le délai biennal, expirant le 30 juin 2022, était dépassé. La Cour de cassation censure cette décision en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure. L’arrêt du 10 avril 2025 avait déjà rappelé que « si en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, au cours d’une même instance, concernent le même contrat et tendent à un seul et même but » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-19.847). En pratique, les conclusions par lesquelles le preneur conteste le bien-fondé du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction constituent une demande en justice interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du code civil, et ce même si ces conclusions ne comportent pas de demande expresse en paiement de l’indemnité d’éviction. Dès lors que la contestation du congé et la demande indemnitaire tendent au même but — le rétablissement du preneur dans ses droits statutaires — l’interruption de la première profite à la seconde.
En revanche, la Cour de cassation a nettement circonscrit le champ de la suspension de prescription prévue par l’article 2239 du code civil, qui dispose que « la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès ». L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382) énonce que cette suspension, « qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». Il en déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B).
Cette solution, de pur droit processuel, emporte une conséquence pratique redoutable pour le preneur : s’il se contente d’émettre des « protestations et réserves » devant le juge des référés, sans s’associer expressément à la demande d’expertise, la mesure d’instruction ordonnée ne suspend pas la prescription à son égard. Or, l’expertise judiciaire en matière de fixation de l’indemnité d’éviction peut durer plusieurs années — en l’espèce, l’expert avait déposé son rapport le 10 juillet 2020, soit près de trois ans après sa désignation le 7 décembre 2017. Pendant toute cette période, le preneur qui n’a pas pris la précaution de s’associer à la demande de mesure d’instruction voit le délai de prescription continuer de courir inexorablement.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-19.120) apporte un éclairage complémentaire sur la charge procédurale pesant sur le preneur. En l’espèce, la cour d’appel de Poitiers avait retenu que la locataire avait contesté le refus de renouvellement dans ses conclusions du 5 mai 2021, en « indiquant notamment en page 14/22 des conclusions susvisées : ‘Concernant le défaut d’entretien dont il est fait reproche à la société Carigil, force est d’admettre que l’état d’usage des locaux résulte essentiellement de leur vétusté, et non d’un défaut d’entretien’ ». La Cour de cassation a censuré cette analyse pour dénaturation des conclusions : « dans leurs conclusions du 5 mai 2021, la locataire et la société [R], ès qualités, qui se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux, ne contestaient pas le refus de renouvellement » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
L’arrêt du 10 avril 2025 apporte également une précision utile sur l’étendue de l’effet interruptif de prescription. La Cour de cassation y énonce que « l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre » sauf « lorsque les deux actions, au cours d’une même instance, concernent le même contrat et tendent à un seul et même but ». En pratique, la contestation des motifs graves et légitimes du congé et la demande en paiement de l’indemnité d’éviction, bien que juridiquement distinctes, tendent au même but — le maintien des droits statutaires du preneur — de sorte que l’interruption de la première profite à la seconde. Cette solution, qui tempère la rigueur de la prescription biennale, est toutefois subordonnée à une condition procédurale essentielle : la contestation doit être expresse et formulée dans le délai de deux ans. Une contestation implicite, déduite de la seule opposition aux demandes du bailleur, ne suffit pas.
Cette décision impose au praticien une vigilance particulière dans la rédaction des conclusions : la simple contestation factuelle des griefs invoqués par le bailleur ne suffit pas à caractériser une contestation du refus de renouvellement interruptive de prescription. Il faut que le preneur formule expressément une prétention tendant au constat de l’absence de motifs graves et légitimes, et ce dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. À défaut, il s’expose à voir son action déclarée prescrite, et avec elle son droit à indemnité d’éviction, alors même qu’il aurait, dans le cours de la procédure, contesté la matérialité des manquements qui lui étaient reprochés.
Conclusion
Le contentieux du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes révèle une tension persistante entre la protection statutaire du preneur et l’impératif de sécurité juridique qui sous-tend la prescription biennale. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et tout particulièrement les deux arrêts de section du 12 février 2026, consacre une lecture rigoureuse du délai de prescription : la mauvaise foi du bailleur ne l’interrompt ni ne la suspend, et la suspension consécutive à une mesure d’expertise ne profite qu’au demandeur à l’instance en référé. Le preneur doit donc, avec une célérité particulière et une précision rédactionnelle exigeante, contester expressément les motifs graves et légitimes dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. L’arrêt du 4 juin 2026, en censurant la cour d’appel de Versailles pour n’avoir pas recherché si les contestations du preneur en première instance avaient interrompu la prescription, rappelle toutefois que le bénéfice de l’interruption est acquis au preneur dès lors qu’il a manifesté sa volonté de contester le congé, même si la demande en paiement de l’indemnité d’éviction n’est formalisée qu’ultérieurement. Cette construction jurisprudentielle, d’une grande technicité, impose aux praticiens du droit des affaires et du droit immobilier une maîtrise conjointe des règles de fond du statut des baux commerciaux, des mécanismes de la prescription extinctive et des exigences procédurales propres au contentieux du congé. La vigilance requise dans la rédaction des actes et des conclusions est à la mesure des conséquences d’une éventuelle forclusion.
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