L’obligation continue de délivrance du bailleur et la réparation du préjudice de jouissance : entre permanence du droit et prescription de l’action
Le louage des choses est défini par l’article 1709 du code civil comme le contrat « par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Cette définition, inchangée depuis 1804, place la jouissance au cœur de l’économie du bail. Le bailleur ne se borne pas à remettre la chose ; il doit procurer au preneur une jouissance paisible et continue, conforme à la destination convenue. Cette obligation, qualifiée de continue par la jurisprudence, emporte des conséquences majeures sur le régime de l’action en réparation du préjudice de jouissance, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment précisé les contours dans plusieurs arrêts remarqués.
La question du préjudice de jouissance en droit du bail d’habitation se déploie à la croisée de trois logiques. La première, protectrice, impose au bailleur une obligation de délivrance qui ne s’éteint pas avec la remise des clés mais perdure pendant toute la durée du contrat. La deuxième, procédurale, enferme l’action en réparation dans un délai de prescription dont le point de départ et la durée ont suscité un contentieux nourri. La troisième, substantielle, conditionne la suspension du loyer par le locataire à une inexécution suffisamment grave du bailleur. Ces trois logiques entretiennent une tension permanente que la Cour de cassation s’efforce de résoudre par une articulation raisonnée, comme l’illustrent les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2024 et 2026.
L’étude de cette articulation s’inscrit dans le prolongement des travaux du cabinet en droit immobilier et permet de mesurer la portée exacte de la qualification d’obligation continue, les conditions auxquelles le locataire peut prétendre à la réparation de son préjudice de jouissance et les limites que le législateur et le juge opposent à cette prétention. Elle révèle également une certaine ambivalence : si la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, a consacré un droit à un logement décent, ce droit se heurte à des contraintes probatoires et procédurales qui peuvent en atténuer l’effectivité.
I. L’obligation continue de délivrance, fondement de la réparation du préjudice de jouissance
A. La nature continue de l’obligation de délivrance
L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Cette obligation de délivrance a longtemps été cantonnée au moment de l’entrée dans les lieux. La jurisprudence contemporaine en a profondément renouvelé la conception en la qualifiant d’obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail. Cette qualification, désormais constante, a été réaffirmée avec une netteté particulière par la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 4 juin 2026 (Civ3, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
Dans cette espèce, une locataire avait assigné son bailleur aux fins d’obtenir la réalisation de travaux et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux en 2005. Elle soutenait que le logement était indécent et que ce manquement, constitutif d’un préjudice continu, ouvrait droit à réparation pour toute la durée du bail, sans que puisse lui être opposée la prescription triennale. La Cour de cassation, dans un attendu de principe, a énoncé que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Civ3, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
Cet attendu opère une distinction fondamentale entre l’action en exécution forcée, qui échappe à toute prescription extinctive tant que le manquement persiste, et l’action en réparation du préjudice de jouissance, soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour consacre ainsi une dualité de régimes : l’obligation est continue dans son existence, mais l’action en réparation des conséquences dommageables de son inexécution est enfermée dans un délai. Cette solution, adoptée en formation de section, revêt une autorité particulière et s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt antérieur du 2 avril 2026 (Civ3, 2 avril 2026, n° 24-22.181).
Dans cette décision du 2 avril 2026, la troisième chambre civile avait déjà affirmé, au visa des articles 1709 et 1719 du code civil et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que les obligations de délivrance et d’entretien du bailleur sont « continues » et « exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ». La cour d’appel de Lyon avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de locataires tendant à la création d’une porte-fenêtre et à la réfection de l’étanchéité des balcons, au motif que le fait générateur résidait dans la création des balcons en 2006, soit plus de dix ans avant l’assignation. La Cour de cassation a censuré cette analyse en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation » (Civ3, 2 avril 2026, n° 24-22.181).
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 apporte une précision essentielle sur l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et la prescription de l’action en réparation. Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La Cour juge que ce texte est applicable à l’action en réparation du préjudice de jouissance, mais qu’il ne fait pas obstacle à l’action en exécution forcée, laquelle demeure recevable aussi longtemps que le manquement à l’obligation de délivrance perdure. Cette distinction entre le droit à l’exécution forcée, imprescriptible en raison de la nature continue de l’obligation, et le droit à réparation, soumis à prescription, constitue l’apport doctrinal le plus significatif de cet arrêt.
À cet égard, l’article 6 de la même loi précise que le bailleur « est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d’État ». Cette obligation, introduite par la loi du 6 juillet 1989 et renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014, constitue le socle légal de l’obligation continue de délivrance. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié à plusieurs reprises, définit les caractéristiques du logement décent : il doit notamment assurer le clos et le couvert, disposer d’une installation électrique et de gaz conforme aux normes de sécurité, et présenter une performance énergétique minimale.
B. La portée de l’obligation de jouissance paisible
L’obligation de délivrance ne se réduit pas à la remise d’un logement répondant aux caractéristiques objectives de la décence. L’article 1719 du code civil impose également au bailleur d’« entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et d’« en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Cette obligation de jouissance paisible prolonge l’obligation de délivrance et en constitue le complément naturel. Le bailleur doit garantir au locataire une occupation exempte de troubles, qu’ils proviennent de son fait, de celui de tiers ou de l’état même de la chose louée.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 2 juillet 2026, que le trouble de jouissance peut revêtir des formes diverses et que son point de départ doit être apprécié de manière autonome pour déterminer la prescription de l’action en réparation. Dans cette espèce, une riveraine de la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer avait assigné plusieurs sociétés exploitant des installations classées en réparation de ses préjudices d’anxiété, de jouissance et corporel, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. La Cour a jugé que le point de départ de la prescription devait être fixé « au jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation » (Civ3, 2 juillet 2026, n° 24-19.567).
Appliqué au bail d’habitation, ce principe signifie que le locataire peut agir en réparation du préjudice de jouissance dès lors qu’il établit la réalité du trouble, sa persistance et son imputabilité au bailleur. La difficulté réside dans l’identification du point de départ du délai de prescription. La Cour de cassation retient une approche pragmatique : si le trouble est apparent dès l’origine, le délai court à compter de sa première manifestation ; si le trouble ne se révèle que progressivement, le délai ne commence à courir qu’à compter de la date à laquelle le locataire a pu en prendre connaissance. Cette solution, dégagée à propos des troubles anormaux du voisinage, est transposable au contentieux du bail d’habitation.
La portée de l’obligation de jouissance paisible se mesure également à l’aune de l’évolution des exigences légales en matière de performance énergétique. La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, a progressivement interdit la location des logements les plus énergivores. Un logement dont la consommation énergétique excède les seuils réglementaires peut être considéré comme indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui ouvre au locataire le droit de solliciter des travaux de mise en conformité et, le cas échéant, la réparation de son préjudice de jouissance. En conséquence, l’obligation de jouissance paisible ne se limite plus aux seules caractéristiques physiques du logement mais s’étend à sa performance énergétique et à son adaptation aux conditions climatiques.
II. Les limites temporelles et substantielles de l’action en réparation
A. La prescription triennale de l’action en réparation
Si l’obligation de délivrance est continue et imprescriptible dans son existence, l’action en réparation du préjudice de jouissance qui en découle est, quant à elle, soumise à un double encadrement temporel. D’une part, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet « toutes actions dérivant d’un contrat de bail » à une prescription triennale. D’autre part, l’article 2224 du code civil pose un délai de prescription quinquennale de droit commun, « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». L’articulation de ces deux textes a suscité des difficultés que l’arrêt du 4 juin 2026 a contribué à résoudre (Civ3, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
La Cour de cassation a clairement opté pour l’application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 à l’action en réparation du préjudice de jouissance. Ce choix se justifie par la lettre même du texte, qui vise « toutes actions dérivant d’un contrat de bail », sans distinction selon la nature de l’action. L’action en réparation du préjudice de jouissance, qui trouve son fondement dans le contrat de bail et dans l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, entre incontestablement dans le champ d’application de cette disposition.
Or, la portée exacte de cette prescription triennale mérite d’être précisée. Elle ne signifie pas que le locataire ne peut obtenir réparation que des trois dernières années de jouissance. Elle signifie que l’action doit être introduite dans les trois ans du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit. Une fois l’action introduite, le locataire peut solliciter la réparation du préjudice subi pendant les trois années précédant sa demande en justice, conformément à ce qu’a jugé la troisième chambre civile dans son arrêt du 4 juin 2026. Les chefs de préjudice antérieurs à cette période sont prescrits, sauf à démontrer que le locataire n’a pu en avoir connaissance qu’à une date plus récente.
Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante, comme en témoigne l’arrêt du 2 avril 2026. Dans cette espèce, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait déclaré irrecevables comme prescrites des demandes de locataires sans rechercher « si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation » (Civ3, 2 avril 2026, n° 24-22.181). La cassation pour défaut de base légale rappelle que le juge du fond doit vérifier, avant de déclarer l’action prescrite, si le manquement du bailleur a cessé ou s’il perdure au jour de l’assignation. La persistance du manquement constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action, de sorte que le délai de prescription ne peut commencer à courir avant la cessation de ce manquement pour l’action en exécution forcée, ni avant l’expiration de la période triennale de réparation pour l’action indemnitaire.
Dès lors, la situation du locataire se présente sous un jour favorable : l’action en exécution forcée n’est jamais prescrite tant que le manquement persiste, et l’action en réparation, bien que soumise à la prescription triennale, permet d’obtenir l’indemnisation des trois années précédant la demande. Cette architecture juridique concilie la protection du locataire, qui conserve la possibilité d’obtenir la mise en conformité du logement, et la sécurité juridique du bailleur, qui n’est pas exposé à une action indéfinie en réparation.
B. Les conditions restrictives de l’exception d’inexécution
Le locataire confronté à l’indécence de son logement peut être tenté de suspendre le paiement du loyer en invoquant l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » Cette faculté, séduisante en théorie, se heurte en pratique à des conditions restrictives que la troisième chambre civile a rappelées avec constance.
Dans un arrêt du 29 février 2024, la Cour de cassation a jugé que le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer que si le logement est rendu « totalement inhabitable » en raison des manquements du bailleur (Civ3, 29 février 2024, n° 20-17.542). La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait souverainement retenu « qu’il résultait des pièces produites que les désordres constatés et imperfections observées n’étaient pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable, en sorte que le locataire ne pouvait se prévaloir de son indécence pour suspendre le paiement du loyer ». La Cour de cassation a approuvé cette appréciation, confirmant que le seuil de gravité requis pour justifier une suspension du loyer est élevé.
Cette exigence de gravité se comprend au regard de l’économie du contrat de bail. Le loyer constitue la contrepartie de la jouissance procurée par le bailleur. Si la jouissance est imparfaite, la réparation du préjudice peut être sollicitée, mais la suspension totale du loyer suppose que la jouissance soit anéantie. Une simple gêne, des imperfections ou des désordres partiels ne suffisent pas à caractériser une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1219 du code civil. Le locataire qui suspendrait unilatéralement le paiement du loyer sans que cette condition de gravité soit remplie s’exposerait à une action en résiliation du bail pour défaut de paiement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 16 avril 2026, les conséquences de la conservation de l’allocation de logement par l’organisme payeur en cas d’indécence du logement. L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, « il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal, fixé par voie réglementaire, au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement ». La Cour a jugé que le bailleur ne peut réclamer au locataire la part de loyer correspondant au montant de l’allocation conservée, et que « le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire » (Civ3, 16 avril 2026, n° 25-10.188).
Cette solution constitue une protection importante pour le locataire. Dès lors que l’organisme payeur a constaté l’indécence du logement et conservé l’allocation, le bailleur ne peut se prévaloir du non-paiement de la part de loyer correspondante pour solliciter la résiliation du bail. En revanche, cette protection ne vaut que pour la part de loyer correspondant au montant de l’allocation conservée. Le locataire demeure tenu de s’acquitter du surplus du loyer, correspondant au montant résiduel après déduction de l’allocation. L’arrêt du 16 avril 2026 rappelle ainsi que le mécanisme de conservation de l’allocation de logement n’équivaut pas à une suspension intégrale du paiement du loyer, mais constitue une mesure incitative destinée à contraindre le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité.
En conséquence, le locataire confronté à l’indécence de son logement dispose d’une alternative. La voie de l’exception d’inexécution, fondée sur l’article 1219 du code civil, lui permet de suspendre le paiement du loyer, mais uniquement si le logement est rendu totalement inhabitable, ce qui suppose de rapporter la preuve d’une inexécution d’une particulière gravité. La voie de la conservation de l’allocation de logement, fondée sur l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, lui permet de ne s’acquitter que du loyer résiduel après déduction de l’allocation conservée, mais cette protection est subordonnée à l’intervention préalable de l’organisme payeur. Dans les deux cas, le locataire conserve le droit d’agir en exécution forcée des travaux et en réparation du préjudice de jouissance subi, dans les conditions et limites fixées par la jurisprudence du 4 juin 2026.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative au préjudice de jouissance en droit du bail d’habitation révèle une construction jurisprudentielle cohérente, fondée sur trois piliers. Le premier est la qualification de l’obligation de délivrance comme obligation continue, qui permet au locataire d’agir en exécution forcée sans être entravé par la prescription extinctive. Le deuxième est l’application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 à l’action en réparation, qui limite l’indemnisation du préjudice de jouissance aux trois années précédant la demande en justice. Le troisième est le maintien d’un seuil élevé pour l’exception d’inexécution, qui ne saurait être invoquée que si le logement est rendu totalement inhabitable.
Cette architecture, équilibrée, concilie la protection du locataire, qui dispose de voies de droit effectives pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations, et la sécurité juridique du bailleur, qui n’est pas exposé à une remise en cause perpétuelle de la jouissance passée. Elle traduit également une certaine conception de l’office du juge en matière de bail d’habitation : le juge est le garant de l’effectivité du droit au logement décent, mais il ne saurait se substituer au législateur pour créer des droits que la loi n’a pas consacrés. L’évolution des exigences légales en matière de performance énergétique et d’adaptation au changement climatique pourrait toutefois conduire, dans les années à venir, à un nouvel élargissement de la notion de préjudice de jouissance, dont le contentieux de la canicule et de la précarité énergétique constituerait le terrain d’élection.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.