La reprise des expulsions après la fin de la trêve hivernale, le 31 mars 2026, a remis au premier plan une question très concrète : peut-on être expulsé sans solution de relogement, même après un jugement définitif ? La réponse n’est pas un oui ou un non abstrait. Une expulsion peut avancer sans qu’un logement soit déjà attribué, mais elle reste encadrée par une chaîne d’actes, de délais, de recours et d’obligations administratives. Le point décisif n’est donc pas seulement de savoir si le bail est résilié : il faut regarder la date du commandement de quitter les lieux, l’existence d’une demande de logement ou d’un recours DALO, la période de l’année, l’état de santé, la situation familiale, les démarches de paiement et la manière dont le commissaire de justice a saisi le préfet.
Pour le locataire, le danger est de confondre absence de relogement et immunité contre l’expulsion. Pour le propriétaire, l’erreur symétrique est de penser qu’un jugement suffit à changer les serrures ou à reprendre les lieux. Le droit français interdit l’expulsion privée et impose le passage par le commissaire de justice, puis, en cas de refus de départ, par le concours de la force publique. Entre ces deux moments, une demande de délais devant le juge de l’exécution peut encore être utile, surtout si elle est accompagnée de pièces précises : revenus, composition familiale, certificats médicaux, recherches de logement, demande sociale active, saisine DALO, preuve d’un paiement ou d’un échéancier crédible.
I. Expulsion sans relogement après jugement : que peut faire le locataire dès le commandement de quitter les lieux ?
A. Commandement de quitter les lieux : le délai de deux mois n’est pas un simple avertissement
La première règle à rappeler est celle du titre. Un bailleur ne peut pas expulser seul, même lorsqu’il estime que la dette est ancienne, que le locataire ne répond plus ou que la décision judiciaire est devenue définitive. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution exige une base exécutoire : le texte vise une « décision de justice » ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis un commandement d’avoir à libérer les locaux. Cette référence est fondamentale, car elle distingue l’impatience du propriétaire de la procédure d’expulsion elle-même.
Le commandement de quitter les lieux n’est donc pas un courrier ordinaire. Il ouvre une phase d’exécution, avec des conséquences pratiques immédiates. L’article L. 412-1 du même code prévoit, pour un lieu habité, un délai de « deux mois » après le commandement avant l’expulsion forcée, sauf réduction ou suppression décidée par le juge dans les cas prévus. Ce délai doit être utilisé. Il sert à déposer une demande de délais, à reprendre une négociation, à réunir les preuves de relogement impossible et à solliciter les services sociaux.
Le contenu du commandement compte aussi. L’article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution impose que l’acte mentionne notamment le titre exécutoire, la juridiction compétente pour les demandes de délais et la date à partir de laquelle les lieux devront être libérés. Le texte parle d’un acte contenant ces mentions « à peine de nullité ». En pratique, il faut donc relire l’acte, vérifier le jugement visé, contrôler l’adresse, la date, l’identité des occupants concernés, la juridiction indiquée et la cohérence avec la décision qui ordonne l’expulsion.
Pour le locataire, le réflexe utile consiste à classer les pièces dans l’ordre de la procédure. Il faut conserver le bail, les quittances, les échanges avec le bailleur, le commandement de payer, l’assignation, le jugement, la signification du jugement, le commandement de quitter les lieux, les justificatifs de paiement postérieurs, les demandes d’aide, les courriers CAF ou FSL et toute démarche de recherche de logement. Un dossier clair aide le juge de l’exécution à comprendre si la demande vise seulement à gagner du temps ou si elle repose sur une situation de relogement réellement bloquée.
Le propriétaire doit, lui aussi, sécuriser cette étape. Une expulsion mal préparée peut être retardée par une contestation procédurale. Il doit vérifier que la décision est exécutoire, que le commandement a été délivré par commissaire de justice, que le préfet a été saisi lorsque la loi l’impose et que les délais applicables ne sont pas suspendus par une trêve, une demande judiciaire ou une irrégularité. Le droit ne sanctionne pas seulement les abus du locataire ; il sanctionne aussi l’exécution menée trop vite.
La question du loyer impayé garde son importance, même après jugement. Dans les baux d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que « six semaines » après un commandement de payer infructueux. Lorsque la procédure est déjà au stade du commandement de quitter les lieux, ce délai est souvent passé, mais les efforts de paiement restent utiles. Ils peuvent montrer une reprise du loyer courant, une capacité partielle de remboursement ou une bonne foi dans l’exécution des obligations.
Il faut aussi distinguer plusieurs publics. Un locataire expulsé pour impayés, un occupant après congé pour vente, un occupant sans droit ni titre, une personne entrée par voie de fait ou un résident temporaire ne sont pas toujours traités de la même manière. Les délais du code des procédures civiles d’exécution existent pour les lieux habités, mais certains mécanismes sont réduits ou écartés en cas de mauvaise foi, de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La stratégie de défense doit donc partir du statut réel d’occupation, pas seulement du mot « expulsion » figurant dans l’acte.
B. Demande de délais au juge de l’exécution : quelles preuves réunir quand aucun relogement n’est disponible ?
La demande de délais après commandement se porte devant le juge de l’exécution. L’article R. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution indique que, à compter de la signification du commandement, la demande est portée devant le juge du lieu de situation de l’immeuble. Cette compétence locale est très pratique : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris est normalement le point de référence pour un logement situé dans Paris ; en Île-de-France, il faut raisonner par département et par ressort du tribunal compétent.
Le fondement principal est l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Il permet au juge d’accorder des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut avoir lieu « dans des conditions normales ». Cette formule ne signifie pas qu’il suffit d’affirmer que l’on n’a pas trouvé de logement. Il faut démontrer des démarches concrètes : demande de logement social, actualisation du numéro unique, courriers de refus, recherches dans le parc privé, revenus insuffisants pour les loyers du secteur, famille nombreuse, handicap, âge, emploi local, scolarisation des enfants ou suivi médical.
L’article L. 412-4 du même code fixe l’amplitude des délais : ils ne peuvent être inférieurs à « un mois » ni supérieurs à un an. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le plafond a été resserré. Le juge ne donne donc plus trois ans sur ce fondement. Il apprécie la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, la situation respective du propriétaire et de l’occupant, l’âge, la santé, la situation familiale ou financière, les circonstances atmosphériques et les diligences accomplies pour le relogement. Plus le dossier est documenté, plus la demande peut être examinée sérieusement.
L’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ajoute une possibilité plus ciblée : lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une « exceptionnelle dureté », le délai de deux mois peut être prorogé par le juge, dans la limite de trois mois. Ce texte peut être utile lorsque la situation est très urgente : personne gravement malade, enfants scolarisés en période d’examen, grossesse avancée, absence temporaire d’hébergement, événement climatique, hospitalisation, perte d’emploi récente ou recherche de solution sociale déjà engagée.
Le recours DALO doit être compris correctement. Il n’arrête pas automatiquement l’expulsion, mais il pèse dans l’appréciation du juge et dans l’action administrative. L’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation permet de saisir la commission de médiation, sans condition de délai, lorsque le demandeur est « menacé d’expulsion sans relogement ». Si la commission reconnaît le demandeur prioritaire et urgent, elle peut même, dans certains cas, saisir le juge pour que des délais soient accordés selon les articles L. 412-3 et L. 412-4.
Le formulaire administratif de demande de délais devant le juge de l’exécution confirme cette logique. Il vise la personne qui demande un délai parce que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et peut être utilisé dès réception du commandement de quitter les lieux jusqu’à l’expulsion. Les pièces attendues sont cohérentes avec la loi : pièce d’identité, décision ordonnant l’expulsion, commandement de quitter les lieux, justificatifs de recherche de logement, demande de logement social, saisine DALO, décision DALO si elle existe, certificats médicaux, revenus, charges, justificatifs familiaux et preuves de démarches sociales.
Le juge n’est pas tenu d’accorder le délai demandé. Il peut refuser si la demande est tardive, vide de pièces, contradictoire avec le comportement de l’occupant ou incompatible avec la situation du propriétaire. Un propriétaire âgé, endetté ou privé de revenus locatifs depuis longtemps peut opposer ses propres justificatifs. Le débat ne se limite donc pas à la détresse du locataire : il porte sur l’équilibre entre le droit au respect du domicile, le droit de propriété, l’exécution des décisions de justice et les chances réelles de relogement à court terme.
Dans les dossiers parisiens et franciliens, la preuve du marché locatif peut être décisive. Un locataire qui produit seulement trois captures d’écran d’annonces inabordables démontre peu. Un dossier plus robuste réunit le numéro unique de demande de logement social, les renouvellements, les réponses de bailleurs sociaux, les recherches dans plusieurs communes accessibles, les refus motivés, les attestations d’assistante sociale, les justificatifs d’inscription scolaire, la proximité d’un emploi, les contraintes médicales et, si possible, une proposition de calendrier réaliste. L’objectif n’est pas de promettre l’impossible, mais de montrer qu’un délai déterminé peut éviter une rupture brutale.
II. Trêve hivernale, DALO et force publique : dans quels cas l’expulsion peut-elle avancer malgré l’absence de relogement ?
A. Trêve hivernale et exceptions : pourquoi l’absence de relogement ne protège pas toute l’année
La trêve hivernale reste une protection forte, mais elle n’efface pas le jugement. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution suspend les mesures non exécutées du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Le texte parle d’un sursis « jusqu’au 31 mars ». Concrètement, si le délai pour quitter les lieux expire pendant la trêve et qu’aucun relogement adapté n’est assuré, l’expulsion physique est reportée après la fin de cette période.
Cette règle explique la tension qui apparaît chaque printemps. Lorsque la trêve prend fin, les procédures anciennes reprennent, les commissaires de justice relancent les demandes de concours de la force publique et les préfectures arbitrent les dossiers sensibles. En 2026, l’actualité de la fin de trêve a été particulièrement visible en raison des alertes sur le nombre d’expulsions et sur les ménages sans solution immédiate. Pour le lecteur concerné, cela veut dire une chose simple : le mois d’avril n’est pas seulement une date ; c’est souvent le moment où un dossier qui paraissait figé redevient opérationnel.
La trêve n’est pas non plus absolue. L’article L. 412-6 écarte le sursis lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction dans le domicile d’autrui par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le juge peut aussi supprimer ou réduire le bénéfice du sursis pour d’autres lieux occupés à l’aide de ces procédés. De même, l’article L. 412-3 exclut les délais lorsque les occupants sont entrés dans les locaux par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Un occupant entré illégalement dans un logement ne doit donc pas raisonner comme un locataire dont le bail a été résilié après impayés.
Il existe également des cas où la mauvaise foi réduit la protection. L’article L. 412-1 permet au juge de réduire ou supprimer le délai de deux mois dans certaines hypothèses, et il prévoit que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée. La mauvaise foi ne se présume pas automatiquement. Elle peut être discutée au vu de l’historique : absence totale de paiement, refus de toute solution raisonnable, dissimulation, violation d’un engagement, occupation organisée sans titre ou obstruction répétée. À l’inverse, les paiements partiels, les demandes d’aide, les recherches de logement et la comparution aux audiences peuvent contribuer à démontrer une conduite plus sérieuse.
L’absence de relogement est donc un argument, pas une garantie permanente. Elle est centrale pendant la trêve, elle fonde une demande de délais, elle justifie une saisine DALO, elle peut conduire le juge à transmettre le dossier au préfet, mais elle ne transforme pas une décision d’expulsion en décision inexécutable. Le juge regarde les faits. Le préfet regarde aussi l’ordre public, la vulnérabilité du ménage, les démarches sociales et la disponibilité de solutions d’hébergement ou de logement.
Le rôle du préfet est précisément encadré. L’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice saisit le représentant de l’État dans le département afin que celui-ci informe la commission de prévention des expulsions et le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission DALO. À défaut de cette saisine, le délai avant l’expulsion est suspendu. Ce point doit être vérifié, surtout lorsque le dossier a circulé vite entre plusieurs actes.
L’article R. 412-2 du même code permet aussi au juge qui ordonne l’expulsion ou statue sur une demande de délais de transmettre le jugement au préfet pour la prise en compte de la demande de relogement. La loi ne demande pas au locataire d’attendre passivement une solution. Elle organise un circuit entre juge, commissaire de justice, préfecture, prévention des expulsions et droit au logement opposable. Plus ce circuit est alimenté en informations utiles, moins la situation est traitée comme un simple refus de départ.
À Paris et en Île-de-France, cette articulation est particulièrement importante, car la pression locative rend le relogement normal plus difficile à démontrer, mais aussi plus difficile à obtenir rapidement. Le locataire doit actualiser sa demande sociale, vérifier que les communes sollicitées correspondent à sa situation, saisir les services sociaux de son arrondissement ou de son département, demander une attestation des démarches et conserver les preuves. Le propriétaire, de son côté, peut produire la durée d’occupation sans paiement, les charges de copropriété, le crédit immobilier, les impôts, les travaux bloqués ou le besoin de reprendre le bien. Le juge apprécie les deux dossiers.
B. Propriétaire ou locataire : quelles actions concrètes avant le concours de la force publique ?
Lorsque le locataire refuse de quitter les lieux après le commandement et l’expiration des délais, le commissaire de justice ne peut pas forcer seul l’entrée du logement. Il dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique. L’article L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le commissaire de justice chargé de l’exécution peut requérir ce concours. À ce stade, la procédure devient aussi administrative : la préfecture doit apprécier la demande et organiser l’assistance policière ou de gendarmerie si elle l’accorde.
Pour le propriétaire, le refus ou le retard du concours de la force publique n’est pas neutre. L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution affirme que l’État est tenu de prêter son concours et que son refus ouvre « droit à réparation ». Cela ne signifie pas que la police intervient toujours immédiatement. Cela signifie que, si l’État refuse ou tarde au-delà des règles applicables, le propriétaire peut demander une indemnisation du préjudice lié à l’impossibilité d’exécuter la décision.
Cette indemnisation ne remplace pas la vigilance procédurale. Le propriétaire doit conserver le jugement, les actes du commissaire de justice, la preuve de la réquisition de la force publique, les réponses de la préfecture, les décomptes d’impayés, les indemnités d’occupation, les charges, les taxes et les justificatifs du préjudice. Une demande imprécise sera plus difficile à faire aboutir. Lorsque l’occupation empêche une vente, des travaux, une relocation ou le remboursement d’un prêt, les pièces doivent être datées, chiffrées et cohérentes.
Pour le locataire, la période précédant le concours de la force publique n’est pas une zone vide. Il peut encore agir, mais il doit agir vite. La demande de délais au juge de l’exécution est possible jusqu’à l’expulsion, mais elle devient moins persuasive si elle est déposée à la dernière minute sans pièce nouvelle. Il faut donc éviter les requêtes générales et produire un dossier concret : relogement impossible, démarches récentes, preuve d’une vulnérabilité, paiement du courant si possible, proposition de départ organisé, demande DALO, rendez-vous social et solution d’hébergement en cours d’instruction.
Le locataire doit aussi anticiper les meubles et documents personnels. Si l’expulsion est réalisée, le commissaire de justice dresse un procès-verbal. Les meubles peuvent être laissés sur place, déplacés ou traités selon les règles applicables. Les papiers, documents d’identité, documents médicaux, dossiers scolaires, contrats et justificatifs sociaux doivent être mis à l’abri avant toute intervention. Une expulsion sans relogement est déjà une rupture matérielle ; perdre les documents nécessaires au logement social, à la CAF, à la scolarité ou au travail aggrave immédiatement la situation.
Un accord reste parfois possible, même tard. Un protocole de départ volontaire, un échéancier crédible, une remise partielle contre libération rapide, une date certaine de départ ou une convention d’occupation très courte peuvent éviter une intervention forcée. Mais ces accords doivent être écrits, signés, datés et compatibles avec le jugement. Le propriétaire ne doit pas renoncer sans garantie à ses droits d’exécution. Le locataire ne doit pas signer un engagement irréaliste qui servira ensuite à démontrer sa mauvaise foi.
La situation est différente lorsque le litige porte sur une occupation sans droit ni titre contestée, par exemple après une vente, une succession, une convention précaire ou un conflit familial. La Cour de cassation, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 6 mai 2021, n° 20-10.992, a rappelé l’importance de la qualification du titre d’occupation et des circonstances particulières. Elle relève notamment l’existence d’une « convention d’occupation précaire ». Cette décision ne règle pas toutes les expulsions locatives, mais elle montre qu’avant de discuter le délai, il faut parfois discuter le titre lui-même.
La Cour de cassation, dans une décision du 15 février 2018, n° 16-14.814, donne un autre repère utile : l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre pouvait être ordonnée sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux. La décision cite l’article L. 412-1 et mentionne le « commandement de quitter les lieux ». Même lorsque l’occupation est jugée illicite, les conditions d’exécution doivent donc être traitées avec précision.
En pratique, la meilleure stratégie dépend du moment. Avant l’audience d’expulsion, le débat porte sur la dette, la résiliation, les délais de paiement et la suspension éventuelle de la clause résolutoire. Après le jugement, il porte sur l’exécution, le commandement de quitter les lieux, les délais L. 412-3 et L. 412-4, la trêve, le DALO, les pièces de relogement et le concours de la force publique. Après une tentative d’expulsion, il porte souvent sur la préfecture, l’hébergement d’urgence, les meubles, les documents et, côté propriétaire, l’indemnisation du refus de concours.
Il ne faut pas non plus confondre urgence sociale et argument juridique. Dire que l’on risque la rue est important, mais insuffisant. Le juge attend des justificatifs. Le bailleur peut répondre que la dette a duré des mois, que les délais précédents n’ont pas été respectés ou que le bien finance sa propre résidence. Les services sociaux peuvent attester des démarches et orienter vers le DALO ou l’hébergement, mais ils ne remplacent pas une requête structurée devant le juge de l’exécution. Le dossier efficace relie toujours les faits aux textes : commandement, délai, relogement, bonne foi, vulnérabilité, démarches et calendrier.
Conclusion
Une expulsion sans relogement n’est pas automatiquement interdite, mais elle n’est jamais un simple acte de reprise privée du logement. Le propriétaire doit disposer d’un titre, respecter le commandement de quitter les lieux, passer par le commissaire de justice et, en cas de refus de départ, demander le concours de la force publique. Le locataire doit agir avant que le dossier ne bascule dans l’exécution forcée : demande de délais au juge de l’exécution, saisine DALO, preuve des recherches de logement, justificatifs sociaux, médicaux, familiaux et financiers. La trêve hivernale protège fortement entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions, mais elle ne supprime pas le jugement.
À Paris et en Île-de-France, la pression du marché rend la preuve du relogement impossible particulièrement sensible. Les juridictions et les préfectures regardent les démarches concrètes, pas seulement les affirmations. Pour un locataire, le bon dossier montre les efforts accomplis et la nécessité d’un délai réaliste. Pour un propriétaire, le bon dossier prouve la régularité de l’exécution et le préjudice subi si l’État refuse son concours.
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