L’indemnité d’éviction du locataire commercial : fondements, étendue et enseignements de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La reconnaissance du droit à indemnité d’éviction et les conditions de sa mise en œuvre
A. Le fondement légal du droit à indemnité et le champ de l’article L. 145-14 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au locataire commerçant une protection particulière, dénommée propriété commerciale, dont le droit au renouvellement du bail constitue le cœur. Lorsque le bailleur entend refuser ce renouvellement, l’article L. 145-14 du code de commerce lui impose, sauf à justifier d’un motif grave et légitime au sens des articles L. 145-17 et suivants du même code, de verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Le texte pose ainsi un principe d’indemnisation intégrale du préjudice subi par le locataire, dont la charge de la preuve du montant moindre incombe au bailleur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 février 2023, a rappelé avec netteté que la propriété commerciale du preneur d’un bail commercial, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, « s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce » (Civ. 3e, 15 fév. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin). Par cette référence explicite au standard conventionnel européen, la Cour de cassation ancre le droit à indemnité d’éviction dans une protection fondamentale du patrimoine du commerçant, dont la privation ne saurait intervenir sans une juste compensation. En cela, l’indemnité d’éviction ne se réduit pas à une simple créance indemnitaire : elle constitue l’instrument de garantie du droit de propriété commerciale lui-même.
La Cour de cassation a en outre précisé, dans un arrêt du 18 janvier 2023, que les modalités conventionnelles de calcul de l’indemnité d’éviction, lorsqu’elles n’ont pas pour effet de priver la locataire évincée de son indemnisation en cas de non-renouvellement du bail ou de limiter forfaitairement par avance son indemnisation, ne sont pas contraires à l’ordre public. La Cour y a jugé qu’une clause stipulant que l’indemnité d’éviction due au preneur serait « calculée en fonction des caractéristiques d’exploitation du sous-locataire » et devrait « être d’un montant suffisant pour lui permettre d’indemniser le sous-locataire du préjudice subi par ce dernier en raison du non-renouvellement du bail » ne portait pas atteinte au droit à indemnisation, dès lors qu’il ne s’agissait pas d’une indemnisation forfaitaire (Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 21-22.209). Cette décision illustre la liberté contractuelle que les parties conservent dans l’aménagement des modalités de calcul de l’indemnité, pour autant que le noyau dur du droit à indemnisation ne soit pas remis en cause.
Par ailleurs, la notion de motif grave et légitime, qui autorise le bailleur à refuser le renouvellement sans avoir à verser l’indemnité d’éviction, fait l’objet d’une interprétation restrictive de la part de la Cour de cassation. Les articles L. 145-17 à L. 145-19 du code de commerce énumèrent limitativement les causes exonératoires : infractions aux clauses du bail, cessation de l’exploitation du fonds, démolition de l’immeuble, ou reprise pour habiter. En dehors de ces hypothèses légalement définies, le bailleur ne peut se soustraire à l’obligation d’indemniser le preneur évincé. La charge de la preuve du motif grave et légitime incombe exclusivement au bailleur, qui doit établir des faits précis, matériellement vérifiables et imputables au locataire avec une gravité suffisante pour justifier la déchéance du droit au renouvellement.
En outre, la Cour a rappelé, par un arrêt du 15 juin 2023 rendu au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, que « l’indemnisation du préjudice résultant du non-renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction » (Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 22-13.376). Cette précision revêt une importance pratique considérable : le locataire évincé peut parfaitement libérer les lieux sans attendre le versement effectif de l’indemnité, sans perdre pour autant son droit à celle-ci. Le droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 constitue une faculté offerte au preneur, non une obligation dont la violation emporterait déchéance du droit à indemnisation.
B. La prescription de l’action en paiement et les précisions récentes de la Cour de cassation
L’article L. 145-60 du code de commerce soumet les actions fondées sur le statut des baux commerciaux à une prescription biennale. Cette brièveté du délai, qui déroge au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, impose aux parties une vigilance particulière dans la mise en œuvre de leurs droits. La détermination du point de départ de ce délai constitue, en pratique, un enjeu contentieux majeur, auquel la troisième chambre civile a apporté une réponse importante dans un arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin.
Par cette décision, la Cour de cassation a jugé qu’« il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Civ. 3e, 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). Le point de départ de la prescription est donc fixé au jour où le congé produit ses effets, et non à compter de la date de délivrance de l’acte ou de la date à laquelle le locataire quitte effectivement les lieux. Le locataire dispose ainsi d’un délai de deux ans à compter de l’expiration du bail pour introduire son action en paiement.
Le même arrêt a apporté des éclaircissements essentiels sur le régime de la suspension de la prescription en matière d’expertise judiciaire ordonnée avant tout procès. Rappelant que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil « ne joue qu’au profit » de la partie qui a sollicité la mesure d’instruction, la Cour en a déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond » (Civ. 3e, 12 fév. 2026, n° 24-18.382, précité). La portée pratique de cette solution est immédiate : le locataire qui se borne à émettre des protestations et réserves devant le juge des référés sans solliciter lui-même l’extension de la mission de l’expert ne peut se prévaloir de l’effet suspensif de la mesure d’instruction à son égard.
La Cour a également précisé, dans cette même décision, que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, interruptive de prescription en vertu de l’article 2240 du code civil, doit être dépourvue d’équivoque. Le simple dire adressé à l’expert judiciaire par le bailleur, contestant la méthode d’évaluation de l’indemnité, ne constitue pas une reconnaissance non équivoque de l’obligation de payer cette indemnité, et ne saurait donc interrompre le cours de la prescription. Cette jurisprudence impose aux praticiens une rigueur procédurale accrue dans le suivi des délais : le locataire ne peut se reposer sur les initiatives procédurales de son adversaire pour préserver ses droits.
De surcroît, la Cour de cassation a rappelé dans la même décision les trois mécanismes susceptibles d’affecter le cours de la prescription biennale : l’interruption par reconnaissance du droit par le bailleur en application de l’article 2240 du code civil, l’interruption par demande en justice, même en référé, en application de l’article 2241 du même code, et la suspension de la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès en application de l’article 2239 du code civil, le délai de prescription recommençant alors à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. Cette trilogie de mécanismes interruptifs ou suspensifs constitue un filet de sécurité procédurale que le locataire diligent doit savoir actionner pour préserver ses droits, notamment en s’associant expressément à toute demande d’expertise formée par le bailleur ou en introduisant lui-même une action au fond avant l’expiration du délai biennal courant à compter de la date d’effet du congé.
II. L’évaluation de l’indemnité d’éviction et les obligations accessoires du bailleur
A. Les composantes de l’indemnité et les méthodes d’évaluation de la valeur du fonds
L’indemnité d’éviction vise à réparer l’intégralité du préjudice subi par le locataire du fait du refus de renouvellement. Sa composante principale est la valeur marchande du fonds de commerce, dont la détermination obéit aux usages de la profession et s’appuie généralement sur deux méthodes : la méthode par comparaison avec les transactions portant sur des fonds similaires et la méthode par capitalisation du résultat d’exploitation. À cette valeur principale s’ajoutent les frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation, ainsi que, le cas échéant, les indemnités accessoires dues aux salariés dont le contrat de travail se trouve rompu du fait de l’éviction.
Il importe de distinguer, au sein de la valeur du fonds de commerce, la part correspondant au droit au bail proprement dit de celle correspondant aux éléments incorporels du fonds que sont la clientèle, l’achalandage, le nom commercial et l’enseigne. Le droit au bail représente la valeur de l’avantage conféré par le statut des baux commerciaux, c’est-à-dire la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé par le locataire, capitalisée sur la durée probable d’occupation des lieux. Cette distinction est essentielle car, en cas d’éviction, le locataire perd certes le droit au bail, mais conserve en principe la clientèle, qu’il peut s’efforcer de transférer dans de nouveaux locaux. L’indemnité d’éviction a précisément pour objet de couvrir le coût de ce transfert, en indemnisant à la fois la perte du droit au bail, les troubles liés au déménagement, et la perte de la fraction de clientèle qui ne pourra être conservée malgré les diligences du locataire.
Le juge dispose, en ce domaine, d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve qui lui sont soumis, mais il ne saurait, en aucun cas, refuser d’évaluer un préjudice dont il a constaté l’existence en son principe. La Cour de cassation, par un arrêt du 26 septembre 2024, a censuré une cour d’appel qui, après avoir retenu la responsabilité du rédacteur d’un acte de cession de droit au bail, avait refusé d’indemniser la perte de ce droit en énonçant que la preuve du préjudice n’était pas apportée, alors même qu’elle avait constaté que le cessionnaire « avait perdu son droit au bail sur les locaux appartenant au bailleur, lequel a une valeur patrimoniale » (Civ. 3e, 26 sept. 2024, n° 23-14.786). Ce rappel, rendu au visa de l’article 4 du code civil selon lequel le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe, consacre l’obligation pour le juge du fond de procéder à l’évaluation du préjudice, fût-ce à partir d’éléments imparfaits, et lui interdit de se retrancher derrière l’insuffisance des preuves pour dénier toute indemnisation.
La jurisprudence distingue par ailleurs soigneusement le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, qui peut trouver sa cause dans les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, de l’indemnité d’éviction proprement dite, qui sanctionne le refus de renouvellement. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 3 juillet 2025, que le liquidateur d’une société locataire qui invoquait l’impossibilité d’exploiter les locaux en raison de leur état d’insalubrité et de dangerosité imputable au bailleur sollicitait non pas une indemnité d’éviction au sens de l’article L. 145-14, mais la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce en conséquence des manquements contractuels du bailleur, et que la cour d’appel ne pouvait écarter cette demande en la qualifiant indûment d’indemnité d’éviction (Civ. 3e, 3 juil. 2025, n° 23-19.274). Cette distinction des fondements juridiques de l’indemnisation est capitale : selon que le préjudice procède du refus de renouvellement ou de la faute contractuelle du bailleur, les conditions de mise en œuvre, le régime de prescription et les règles probatoires diffèrent sensiblement.
La pratique du droit immobilier révèle que l’évaluation de l’indemnité d’éviction constitue fréquemment le point de cristallisation du contentieux entre bailleur et locataire, tant les méthodes de valorisation sont discutées et les écarts entre les estimations des parties peuvent être considérables. Le recours à l’expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ou en cours d’instance, est quasi systématique dans les litiges portant sur des fonds de commerce d’une certaine importance.
B. Le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation due pendant la période transitoire
L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire « a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Ce droit au maintien dans les lieux, qui constitue une garantie essentielle pour le locataire évincé, s’accompagne toutefois d’une contrepartie : le versement par le preneur d’une indemnité d’occupation, déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du code de commerce, c’est-à-dire selon la valeur locative des lieux.
Sur ce point, l’arrêt précité du 15 juin 2023 a opéré un rappel ferme : « il résulte de l’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce que lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » (Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 22-13.376, précité). La Cour a ainsi censuré la cour d’appel qui avait débouté la bailleresse de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation à la valeur locative, au motif que celle-ci avait continué de percevoir le loyer aux conditions du bail expiré et avait renoncé à solliciter un loyer supérieur. Ce rappel souligne que l’indemnité d’occupation se substitue de plein droit au loyer à compter de la date d’expiration du bail, et que le bailleur n’a pas à démontrer une faute du locataire pour en solliciter le paiement à la valeur locative.
Par une construction jurisprudentielle désormais stabilisée, la troisième chambre civile articule ainsi les deux droits antagonistes : d’un côté, le droit du locataire à se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas été rempli de ses droits indemnitaires ; de l’autre, le droit du bailleur à percevoir une indemnité correspondant à la valeur locative réelle des locaux occupés pendant cette période transitoire. Cet équilibre entre les intérêts respectifs des parties au bail commercial trouve son expression la plus aboutie dans la règle selon laquelle « l’indemnisation du préjudice résultant du non-renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur », de sorte que le locataire peut choisir de quitter les lieux sans attendre le versement de l’indemnité, tout en conservant son droit à réparation intégrale.
La pratique contemporaine du droit des affaires immobilières confirme que les contentieux relatifs à l’indemnité d’éviction s’inscrivent dans une tendance plus large de sécurisation des opérations de cession et de transmission des fonds de commerce. La rigueur avec laquelle la troisième chambre civile encadre la prescription biennale, d’une part, et l’obligation pour le juge du fond d’évaluer le préjudice qu’il a constaté dans son principe, d’autre part, participent d’une conception exigeante de la protection du droit au renouvellement, qui ne tolère ni les atermoiements procéduraux du locataire ni les dénis de justice du bailleur.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile met en lumière la constance avec laquelle la Cour de cassation protège le droit à indemnité d’éviction tout en exigeant des parties une rigueur procédurale accrue. La fixation du point de départ de la prescription biennale à la date d’effet du congé, la distinction entre l’indemnité d’éviction et la réparation du préjudice résultant des manquements contractuels du bailleur, la neutralité du départ des lieux sur le droit à indemnisation, et l’obligation faite au juge d’évaluer le préjudice dont il constate l’existence en son principe constituent autant de fils directeurs que les praticiens du droit immobilier se doivent de maîtriser pour conseiller utilement bailleurs et locataires commerçants. L’indemnité d’éviction, instrument cardinal de la propriété commerciale, demeure, dans le contentieux du renouvellement des baux commerciaux, l’enjeu économique et juridique central autour duquel se nouent les stratégies des parties. La connaissance précise des mécanismes interruptifs et suspensifs de la prescription biennale, des méthodes d’évaluation du préjudice et des règles gouvernant l’indemnité d’occupation constitue désormais un prérequis indispensable à toute stratégie contentieuse efficace dans ce domaine où les intérêts financiers en jeu sont souvent considérables.
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