La notification irrégulière de la décision de préemption à l’acquéreur évincé ne fait pas courir le délai de forclusion de six mois : l’arrêt de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026
La protection de l’acquéreur évincé par l’exercice du droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural connaît une avancée significative avec l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026. Cet arrêt, publié au Bulletin, énonce que la lettre de notification adressée à l’acquéreur évincé sur le fondement d’informations inexactes ou incomplètes ne constitue pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, de sorte que le délai de six mois prévu par l’article L. 143-13 du même code pour contester la décision de préemption ne peut courir contre cet acquéreur. Cette solution, qui mobilise le droit au recours effectif consacré par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, prolonge et renforce une ligne jurisprudentielle dont les prémisses remontent à 2013. Elle impose aux SAFER une rigueur accrue dans l’accomplissement de leurs obligations formelles et confère à l’acquéreur évincé une garantie procédurale substantielle.
La question posée à la Cour de cassation était la suivante : une notification adressée à une adresse incomplète, retournée avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage », fait-elle courir le délai de forclusion de six mois à l’encontre de l’acquéreur évincé qui en a eu connaissance par d’autres voies ? La troisième chambre civile y répond par la négative dans un attendu de principe qui consolide l’édifice protecteur du droit de préemption. L’analyse de cette décision commande d’examiner, d’une part, la portée de l’exigence formelle de notification comme condition du déclenchement du délai de forclusion (I), et d’autre part, les conséquences pratiques de cette solution sur l’équilibre du contentieux de la préemption (II).
I. La notification irrégulière à l’acquéreur évincé, obstacle à la forclusion de l’action en nullité
A. Le formalisme protecteur de la notification prévu par le code rural et de la pêche maritime
Le droit de préemption conféré aux SAFER par les articles L. 143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime constitue une atteinte à la liberté contractuelle du propriétaire vendeur et aux droits de l’acquéreur pressenti. C’est la raison pour laquelle le législateur a encadré son exercice par un formalisme strict, dont la violation est sanctionnée par la nullité de plein droit de la décision de préemption. Aux termes de l’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER doit, « à peine de nullité, justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2, et la porter à la connaissance des intéressés ». L’article R. 143-6 du même code précise quant à lui que la décision de préemption motivée « est notifiée à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire ».
Ce dispositif légal et réglementaire poursuit un double objectif : d’une part, informer l’acquéreur évincé de la décision qui le prive de son droit d’acquérir, et d’autre part, faire courir le délai de six mois dont il dispose pour la contester. À cet égard, l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime dispose que « à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l’article L. 143-2, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques » (article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime). La publication de la décision fait ainsi courir un délai de forclusion dont la brièveté impose une information effective et personnelle de l’acquéreur évincé.
La troisième chambre civile a, de longue date, reconnu le caractère substantiel de cette formalité de notification. Dans un arrêt du 30 octobre 2013, elle avait affirmé que « le délai de six mois à compter de l’affichage en mairie, prévu par les articles L. 143-14 et R. 143-11 du code rural, dans sa version antérieure au décret n° 2015-954 du 31 juillet 2015, pour contester la décision de rétrocession d’une SAFER, ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu’elle entend contester n’a pas été notifiée conformément aux dispositions de l’article R. 143-11 précité » (Cass. 3e civ., 30 oct. 2013, n° 12-19.870, Bull. 2013, III, n° 139, lien Cour de cassation). Cette solution, rendue sous l’empire de la numérotation antérieure, annonçait déjà le lien consubstantiel entre notification régulière et déclenchement du délai de forclusion.
Par la suite, dans un arrêt du 19 mars 2026, la troisième chambre civile a précisé le point de départ du délai de quinze jours imparti à la SAFER pour notifier sa décision à l’acquéreur évincé. Elle a jugé que « le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301, FS-B, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cet arrêt établissait que la notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit. Il faisait ainsi peser sur le notaire instrumentaire l’obligation de transmettre des informations exactes et complètes à la SAFER, faute de quoi le délai de notification ne commençait pas à courir.
En parallèle, la Cour de cassation a construit une définition autonome de l’acquéreur évincé, notion centrale du dispositif. Dans un arrêt du 18 janvier 2023, elle a rappelé que la notification à l’acquéreur évincé a pour objet « de lui délivrer une information personnelle garantissant l’effectivité de son droit au recours » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-14.496, FS-B, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette formulation, centrée sur l’effectivité du recours, annonçait le rattachement à l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme que l’arrêt du 9 juillet 2026 consacre explicitement.
L’arrêt du 13 juin 2024 a, pour sa part, précisé que constitue un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption, « la personne mentionnée, dans la notification adressée par le notaire au bénéficiaire du droit de préemption, comme celle qui se propose d’acquérir », sans qu’il soit nécessaire qu’un engagement ferme et définitif ait été conclu (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-20.992, FS-B, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette conception extensive de la qualité pour agir complète le dispositif protecteur : l’acquéreur évincé n’a pas à démontrer la perfection de son engagement pour bénéficier de la protection du formalisme légal.
B. La consécration de l’inopposabilité du délai de forclusion en cas d’adresse incomplète
L’arrêt du 9 juillet 2026 franchit un pas supplémentaire en liant expressément l’irrégularité de la notification à l’inopposabilité du délai de forclusion, et en fondant cette solution sur le droit au recours effectif garanti par la Convention européenne des droits de l’homme. La Cour de cassation affirme, dans un attendu de principe :
« La lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-15.423, FS-B, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
Cet attendu comporte deux apports majeurs. Le premier, d’ordre formel, tient à la qualification de l’irrégularité de la notification. La Cour de cassation juge que la lettre qui n’a pas permis la présentation du pli à son destinataire, en raison d’une adresse inexacte ou incomplète, ne constitue pas une notification régulière. Il ne s’agit donc pas d’une simple irrégularité susceptible d’être couverte, mais d’une absence de notification au sens de la loi. Le second apport, d’ordre substantiel, concerne l’effet de cette irrégularité sur le délai de forclusion : celui-ci ne court pas, quand bien même l’acquéreur évincé aurait eu connaissance de l’existence de la décision de préemption par un autre moyen. En l’espèce, les acquéreurs évincés avaient été informés de la préemption par des échanges de courriels avec la SAFER dès novembre 2020, mais la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait néanmoins fixé le point de départ du délai de contestation au 25 septembre 2020, date de l’affichage en mairie.
En cassant cette décision, la troisième chambre civile écarte toute possibilité de faire courir le délai de forclusion par une information indirecte ou une connaissance acquise par d’autres canaux. Seule la notification régulière, effectuée conformément aux prescriptions de l’article R. 143-6, peut déclencher le délai de six mois. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de l’arrêt du 30 octobre 2013, qui subordonnait déjà le déclenchement du délai à l’existence d’une notification conforme, mais elle en renforce la portée en précisant que la connaissance de la décision par un autre moyen est indifférente. La Cour de cassation fait ainsi prévaloir la sécurité juridique de l’acquéreur évincé sur toute considération d’équité ou de pragmatisme.
Par ailleurs, l’arrêt mobilise expressément l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme, qui garantit à toute personne le droit à ce que sa cause soit entendue équitablement par un tribunal. Ce visa confère à la solution une assise conventionnelle qui la place à l’abri d’une éventuelle contestation fondée sur le droit interne. Il permet également de rattacher la jurisprudence relative à la préemption SAFER au corpus plus large des décisions de la Cour européenne des droits de l’homme sur le droit d’accès au juge, dont il est constant qu’il ne peut être entravé par un formalisme excessif ou par des délais de forclusion courant à l’insu du justiciable.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu que le caractère incomplet de l’adresse des acquéreurs évincés ne pouvait être imputé à la SAFER, dès lors que celle-ci s’était fiée aux informations transmises par le notaire. La Cour de cassation écarte ce raisonnement : la question de l’imputabilité de l’erreur est sans incidence sur l’opposabilité de la notification. Dès lors que la lettre n’a pas été présentée à son destinataire en raison d’une adresse inexacte, la notification est irrégulière, et le délai de forclusion ne court pas. Cette solution, rigoureuse pour la SAFER, est la contrepartie logique du caractère exorbitant de son droit de préemption.
II. Les conséquences pratiques de la décision sur l’exercice du droit de préemption et le contentieux afférent
A. Le renforcement du droit au recours effectif de l’acquéreur évincé
L’arrêt du 9 juillet 2026 consolide le droit au recours de l’acquéreur évincé en neutralisant le risque de forclusion résultant d’une notification irrégulière. Cette protection est d’autant plus nécessaire que la décision de préemption produit des effets radicaux : elle évince l’acquéreur de la vente, anéantit ses projets et peut, dans certaines hypothèses, le priver d’un bien dont l’acquisition était déterminante pour son activité professionnelle ou son projet de vie. La brièveté du délai de forclusion de six mois, qui commence à courir dès la publication de la décision, impose que l’acquéreur soit personnellement et effectivement informé de la décision qui le frappe.
En subordonnant le déclenchement du délai à l’existence d’une notification régulière, la Cour de cassation garantit la substance même du droit au recours. L’acquéreur évincé ne saurait être forclos sur le fondement d’une décision dont il n’a pas été dûment informé. Cette solution rejoint une tendance plus large de la jurisprudence de la troisième chambre civile, qui, dans des domaines voisins, a également renforcé les exigences formelles pesant sur les titulaires de droits de préemption. L’arrêt du 18 janvier 2023, déjà cité, affirmait que « la notification à l’acquéreur évincé a pour objet de lui délivrer une information personnelle garantissant l’effectivité de son droit au recours » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-14.496, FS-B, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette formule, reprise et amplifiée par l’arrêt du 9 juillet 2026, exprime une conception exigeante de la protection de l’acquéreur évincé, fondée sur le droit fondamental d’accès au juge.
La solution de l’arrêt du 9 juillet 2026 doit également être rapprochée de l’arrêt du 19 mars 2026, qui avait subordonné le point de départ du délai de notification à la réception par la SAFER d’informations complètes et exactes de la part du notaire. La combinaison de ces deux décisions aboutit à un dispositif protecteur cohérent : d’une part, la SAFER ne peut notifier valablement sa décision que si le notaire lui a transmis des informations exactes sur l’acquéreur évincé (Civ. 3e, 19 mars 2026) ; d’autre part, à défaut de notification régulière, le délai de forclusion ne court pas, quelle que soit la connaissance que l’acquéreur aurait pu avoir de la décision par d’autres voies (Civ. 3e, 9 juillet 2026). L’acquéreur évincé se trouve ainsi doublement protégé contre les conséquences d’une défaillance dans la chaîne d’information qui relie le notaire instrumentaire à la SAFER, puis la SAFER à l’acquéreur.
En conséquence, l’acquéreur évincé qui n’a pas reçu de notification régulière de la décision de préemption peut agir en nullité sans craindre l’irrecevabilité de son action pour forclusion. Cette solution est particulièrement protectrice dans les hypothèses, fréquentes en pratique, où l’adresse de l’acquéreur mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner est erronée ou incomplète, ou lorsque l’acquéreur a changé de domicile entre la signature de la promesse et la notification de la décision de préemption. Dans ces situations, l’acquéreur, qui n’a pas été personnellement informé, conserve la faculté d’agir en nullité sans limitation de durée autre que celle de la prescription de droit commun.
B. La charge procédurale accrue pesant sur les SAFER et les notaires
La solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 fait peser sur les SAFER une obligation de résultat en matière de notification. Il ne suffit pas, pour la SAFER, d’expédier une lettre recommandée à l’adresse mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner ; il lui incombe de s’assurer que cette adresse est complète et exacte, faute de quoi la notification sera réputée irrégulière et le délai de forclusion ne courra pas. Cette exigence implique, en pratique, que la SAFER vérifie les informations transmises par le notaire et, le cas échéant, sollicite des précisions avant d’expédier la notification.
Cette obligation de vérification est renforcée par l’arrêt du 19 mars 2026, qui énonce que « le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301, FS-B, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). La SAFER ne peut donc se retrancher derrière l’inexactitude des informations notariales pour justifier une notification irrégulière : le délai de quinze jours ne commence à courir que lorsqu’elle dispose des informations exactes, et la notification effectuée sur la base d’informations inexactes ne produira aucun effet utile.
Le notaire instrumentaire se trouve également concerné par cette évolution jurisprudentielle. L’article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime lui impose de faire connaître à la SAFER « les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l’acte de cession ». La rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les notifications irrégulières oblige le notaire à une vigilance accrue dans la collecte et la transmission de ces informations. Une erreur ou une omission dans le domicile de l’acquéreur peut avoir pour conséquence de priver la notification de tout effet, et d’exposer la SAFER à une action en nullité de sa décision de préemption plusieurs années après les faits.
Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour de cassation impose aux SAFER une obligation de motivation renforcée de leurs décisions de préemption. L’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime exige que la décision soit justifiée « par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2 ». La Cour de cassation sanctionne avec rigueur les décisions insuffisamment motivées. Par un arrêt du 19 novembre 2020, elle a rappelé que, selon l’article L. 143-3, « la Safer doit, à peine de nullité, justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2 » (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-21.469, Publié au Bulletin, lien Cour de cassation). La combinaison de l’obligation de motivation et de l’obligation de notification régulière dessine un cadre procédural exigeant, dans lequel la moindre défaillance formelle expose la SAFER à la nullité de sa décision ou à l’inopposabilité du délai de forclusion.
En pratique, cette évolution jurisprudentielle devrait inciter les SAFER à mettre en place des procédures internes de vérification systématique des coordonnées des acquéreurs évincés, avant l’envoi de la notification de la décision de préemption. Elle devrait également conduire les notaires à redoubler de vigilance dans la collecte des informations personnelles des parties à l’acte de vente, en sollicitant notamment des justificatifs de domicile récents. La coordination entre le notaire et la SAFER devient ainsi un enjeu central de la régularité de la procédure de préemption.
Dès lors, l’arrêt du 9 juillet 2026 participe d’un mouvement plus large de renforcement des garanties procédurales au bénéfice des personnes privées confrontées à l’exercice de prérogatives exorbitantes du droit commun. En subordonnant la forclusion à l’existence d’une notification régulière, et en interdisant que le délai coure contre une personne qui n’a pas été dûment informée, la Cour de cassation fait prévaloir le droit au recours effectif sur les considérations de sécurité juridique qui pourraient justifier une application stricte des délais de forclusion. Cette solution, protectrice des droits de l’acquéreur évincé, est la contrepartie nécessaire du caractère exceptionnel du droit de préemption, qui permet à une personne morale de droit privé de se substituer à l’acquéreur dans une vente déjà conclue.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 consacre une avancée significative dans la protection de l’acquéreur évincé par l’exercice du droit de préemption des SAFER. En énonçant que la notification irrégulière ne fait pas courir le délai de forclusion de six mois, et en subordonnant le déclenchement de ce délai à l’existence d’une notification conforme aux prescriptions de l’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, la Cour de cassation renforce la substance du droit au recours effectif garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité des arrêts des 30 octobre 2013, 18 janvier 2023, 13 juin 2024 et 19 mars 2026, impose aux SAFER et aux notaires une rigueur accrue dans l’accomplissement des formalités de notification. Elle offre à l’acquéreur évincé une garantie procédurale substantielle, à la mesure de l’atteinte que le droit de préemption porte à ses droits.
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