L’ordre public du statut du fermage réaffirmé avec éclat par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026
I. Le verrouillage de la qualification du bail rural par l’ordre public du statut
A. L’exclusion de la mise à disposition réciproque comme contrepartie onéreuse
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 2 juillet 2026, un arrêt publié au Bulletin et en formation de section qui écarte de manière décisive la qualification de bail rural lorsque la jouissance des fonds est réciproquement consentie entre propriétaires. En l’espèce, deux propriétaires avaient mutuellement mis leurs parcelles à disposition l’un de l’autre et signé, le 12 mai 2011, deux attestations de bail verbal par lesquelles chacun se déclarait bailleur de l’autre pour une durée de neuf ans. La cour d’appel de Poitiers avait retenu que cette mise à disposition réciproque constituait la contrepartie onéreuse exigée par l’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime, et en avait déduit l’existence de baux ruraux réciproques.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa du même article L. 411-1, dont elle rappelle le caractère d’ordre public. Elle énonce que « la contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires » et que, « dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-15.803, FS-B).
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui subordonne le bénéfice du statut du fermage à l’existence d’une mise à disposition à titre onéreux, au sens de l’article 1709 du code civil, lequel suppose le paiement d’un prix par le preneur au bailleur. Or, dans l’hypothèse d’un échange de jouissance, chaque partie est à la fois créancière et débitrice de l’obligation de faire jouir l’autre, sans qu’aucun flux monétaire ou en nature ne caractérise le versement d’un loyer. La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion, le 7 septembre 2023, de rappeler que la qualification de bail rural suppose une contrepartie onéreuse distincte de la simple mise à disposition réciproque (Civ. 3e, 7 sept. 2023, n° 21-18.611).
L’arrêt du 2 juillet 2026 revêt toutefois une portée singulière par la netteté de son attendu de principe, formulé en termes généraux et abstraits, sans référence aux circonstances particulières de l’espèce. Cette rédaction, caractéristique d’un arrêt de principe publié au Bulletin et rendu en formation de section, manifeste la volonté de la Cour de cassation de fixer la règle de manière définitive. Par ailleurs, la question n’est pas purement théorique : les échanges de jouissance entre agriculteurs sont fréquents dans les territoires ruraux, notamment pour optimiser l’exploitation de parcelles dispersées ou complémentaires. La solution dégagée par la Cour préserve la liberté contractuelle des propriétaires de s’entendre sur une mise à disposition mutuelle sans être enfermés dans le carcan du statut du fermage, tout en protégeant ceux qui entendent bénéficier de ce statut lorsque les conditions légales sont réunies.
B. Le caractère d’ordre public du statut, obstacle à toute convention contraire
L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » est régie par le statut du fermage, et précise aussitôt que « cette disposition est d’ordre public ». L’article L. 415-12 du même code renforce cette protection en édictant que « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite ». Il en résulte un régime impératif qui s’impose aux parties et au juge, et dont la violation est sanctionnée par la nullité des clauses contraires ou par la réputation non écrite des stipulations illicites.
Ce caractère d’ordre public a été expressément rappelé par la troisième chambre civile dans l’arrêt du 2 juillet 2026 précité (n° 25-15.803), qui mentionne le visa de l’article L. 411-1 et souligne que « cette disposition est d’ordre public ». La Cour en tire la conséquence immédiate que la contrepartie onéreuse exigée par le texte ne peut être contournée par un montage contractuel qui ne comporte aucun versement effectif d’un loyer. L’ordre public du statut joue ici comme un rempart contre les tentatives de soustraire des conventions au régime protecteur du fermage, mais également comme une garantie de prévisibilité : seules les conventions répondant strictement aux critères légaux emportent application du statut.
La Cour de cassation avait déjà jugé, le 25 janvier 2023, que le statut du fermage ne pouvait être écarté par la volonté des parties lorsque les conditions de l’article L. 411-1 étaient objectivement réunies (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-19.105). De même, le 20 avril 2023, elle avait rappelé que la qualification de bail rural s’impose au juge dès lors que les critères légaux sont caractérisés, indépendamment de la dénomination donnée par les parties à leur convention (Civ. 3e, 20 avr. 2023, n° 22-11.733). L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans cette ligne jurisprudentielle en précisant, par un raisonnement a contrario, ce qui ne constitue pas une mise à disposition à titre onéreux.
En conséquence, le praticien confronté à une opération de mise à disposition réciproque de fonds agricoles doit être attentif à la qualification de la convention. Si les parties entendent échapper au statut du fermage, elles devront s’abstenir de toute stipulation caractérisant un bail, notamment la fixation d’un loyer et la désignation de l’une d’elles comme preneur. À l’inverse, si elles souhaitent bénéficier du statut, elles devront formaliser un véritable contrat de bail comportant un prix distinct pour chaque exploitation. L’arrêt commenté apporte sur ce point une clarification bienvenue, qui sécurise les pratiques contractuelles dans le monde agricole.
Il importe également de relever que le pourvoi soulevait trois moyens de cassation, dont seul le premier a été examiné, la Cour jugeant que la cassation sur ce point suffisait à anéantir la décision déférée sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les griefs subséquents. Le pourvoi faisait notamment grief à l’arrêt attaqué d’avoir confondu la notion de prix, élément essentiel du contrat de bail en application de l’article 1709 du code civil, avec la simple réciprocité des prestations de jouissance. Cette confusion, que la Cour de cassation sanctionne avec fermeté, illustre la difficulté persistante pour les juridictions du fond de manier les concepts du droit commun du bail dans le champ particulier du statut du fermage.
II. La prohibition des stipulations attentatoires aux droits impératifs du preneur
A. L’interdiction absolue du dépôt de garantie dans le bail rural
Le second arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile, également publié au Bulletin et en formation de section, procède à une double censure sur le fondement des dispositions impératives du code rural et de la pêche maritime. Dans cette affaire, une société bailleresse avait donné à bail à ferme un centre équestre à une société preneuse, le bail prévoyant le versement d’un loyer mensuel de 8 801,33 euros et d’un dépôt de garantie de 26 404 euros, correspondant à trois mois de loyer. La cour d’appel de Versailles avait validé ce dépôt de garantie au motif qu’il s’agissait d’une somme déposée pour garantir les éventuelles dettes locatives à la fin du bail, et qu’elle avait donc une cause licite.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime. Elle rappelle que l’article L. 411-12 prohibe toute redevance ou service en sus du prix du fermage, que l’article L. 411-74 sanctionne pénalement les remises d’argent non justifiées à l’occasion d’un changement d’exploitant, et que l’article L. 415-12 répute non écrite toute disposition restrictive des droits du statut. Elle en déduit que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur » et que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-12.681, FS-B).
Cette solution est d’une portée considérable pour la pratique des baux ruraux. Le dépôt de garantie, figure classique du droit commun du bail où il est expressément prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation, est ici purement et simplement prohibé. La Cour de cassation ne distingue pas selon que le dépôt serait restituable ou non, ni selon son montant : l’interdiction est absolue et sanctionnée par la répétition de l’indu. Le preneur ayant versé un dépôt de garantie à la conclusion du bail peut en obtenir la restitution, avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du versement, conformément à l’article L. 411-74, alinéa 2, du code rural.
La solution s’explique par la volonté du législateur de protéger le preneur à bail rural, considéré comme la partie économiquement vulnérable, contre toute ponction financière non justifiée au moment de l’entrée dans les lieux. Le statut du fermage, d’ordre public, énumère limitativement les sommes qui peuvent être exigées du preneur, et le dépôt de garantie n’en fait pas partie. La Cour de cassation avait déjà, le 29 février 2024, rappelé cette logique impérative à propos de la fixation du fermage, en jugeant illicite la clause fixant le prix à une fraction de la récolte du fermier (Civ. 3e, 29 fév. 2024, n° 22-17.362, FS-B). L’arrêt du 2 juillet 2026 prolonge cette jurisprudence protectrice en fermant définitivement la porte aux dépôts de garantie dans les baux ruraux.
B. La sanction des clauses de fermage illicites : l’exigence de ventilation du prix
Le même arrêt du 2 juillet 2026 (n° 24-12.681) opère une seconde censure, relative cette fois à la fixation du prix du fermage. Le bail litigieux prévoyait un loyer mensuel global de 8 801,33 euros, sans distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. La cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande de la preneuse tendant à réputer non écrite la clause de fermage, estimant que l’absence de ventilation n’entachait pas la clause d’illicéité et qu’il suffisait de comparer le loyer global avec les maxima préfectoraux.
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime. L’article L. 411-11 dispose que « le prix de chaque fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues ». L’article L. 411-14 précise que ces dispositions sont d’ordre public. La Cour en déduit que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-12.681, FS-B, précité).
Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence de la troisième chambre civile qui, le 29 février 2024, avait déjà jugé que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite » (Civ. 3e, 29 fév. 2024, n° 22-17.362, FS-B). La Cour y citait un précédent du 21 janvier 2009 selon lequel « la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes aux dispositions de l’article L. 411-11 précité » (Civ. 3e, 21 janv. 2009, n° 07-20.233, Bull. 2009, III, n° 18). L’arrêt du 2 juillet 2026 complète cette construction en ajoutant un nouveau cas d’illicéité : le défaut de ventilation du prix entre les différentes composantes du bien loué.
La portée pratique de cette solution est majeure. De nombreux baux ruraux en cours, conclus avant cette clarification jurisprudentielle, comportent des clauses de fermage globales sans distinction entre l’habitation et l’exploitation. Les preneurs concernés disposent désormais d’un fondement jurisprudentiel solide pour engager une action en régularisation pour fermage illicite, laquelle peut aboutir à la fixation judiciaire d’un nouveau loyer conforme aux arrêtés préfectoraux. La sanction n’est pas la nullité du bail lui-même, mais la réputation non écrite de la clause illicite, en application de l’article L. 415-12, et la substitution d’un prix judiciairement fixé.
Cette jurisprudence s’articule avec les dispositions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, qui réprime pénalement les remises d’argent non justifiées et ouvre une action en répétition des sommes indûment perçues, avec intérêts majorés. Le preneur qui a acquitté un fermage supérieur à celui résultant de l’application des maxima préfectoraux peut ainsi obtenir la restitution du trop-perçu pour les cinq dernières années, dans la limite de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. L’arrêt du 2 juillet 2026, en reconnaissant l’illicéité de la clause non ventilée, ouvre la voie à de telles demandes de répétition.
Par ailleurs, la Cour de cassation, dans le même arrêt, tire les conséquences de ces censures sur l’ensemble du litige. En application de l’article 624 du code de procédure civile, elle étend la cassation aux chefs de dispositif condamnant la preneuse à payer diverses sommes à la bailleresse, en raison du lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire entre ces condamnations et les questions de validité du dépôt de garantie et de régularité du fermage. Cette extension illustre l’effet domino que peut produire l’annulation des clauses illicites d’un bail rural sur l’ensemble des rapports financiers entre les parties.
Il est à noter que l’interdiction du dépôt de garantie ne se limite pas aux baux conclus postérieurement à l’arrêt commenté. La Cour de cassation fait application immédiate de sa jurisprudence aux baux en cours, et la répétition de l’indu peut porter sur des versements effectués plusieurs années auparavant, dans la limite de la prescription quinquennale. Les bailleurs ayant perçu des dépôts de garantie à l’occasion de la conclusion de baux ruraux doivent anticiper d’éventuelles demandes de restitution de la part de leurs preneurs, y compris dans le cadre de baux anciens dont les clauses n’ont jamais été contestées jusqu’alors.
La distinction entre le loyer d’habitation et le loyer d’exploitation revêt par ailleurs une importance particulière dans le calcul du fermage, car les maxima applicables à chacune de ces composantes sont fixés par des arrêtés préfectoraux distincts. Ces arrêtés varient selon la nature des cultures, la qualité des sols et la localisation géographique. Le défaut de ventilation interdit au juge de contrôler la conformité du prix à ces maxima, ce qui justifie pleinement la sanction de l’illicéité prononcée par la Cour de cassation. En cela, l’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans le mouvement plus général de renforcement des droits du preneur à bail rural, initié par le législateur dès la loi du 13 avril 1946 portant statut du fermage et constamment poursuivi par le juge judiciaire.
La troisième chambre civile avait déjà, le 9 mars 2023, rappelé l’importance du respect des règles impératives du statut du fermage en matière de fixation du prix, dans un arrêt publié au Bulletin concernant les améliorations apportées par le preneur et les indemnités de sortie (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-13.646, FS-B). L’arrêt du 2 juillet 2026 confirme la rigueur avec laquelle la Cour de cassation entend faire respecter l’ordre public du statut du fermage, tant dans sa dimension protectrice du preneur que dans sa fonction de régulation du marché locatif agricole.
Il convient de souligner que ces solutions s’appliquent à tous les baux ruraux relevant du statut du fermage, qu’il s’agisse de baux à long terme conclus pour une durée minimale de neuf ans, ou de baux de carrière d’une durée de vingt-cinq ans au moins. La distinction entre le loyer d’habitation et le loyer d’exploitation est d’autant plus importante que les maxima applicables à chacune de ces composantes sont fixés par des arrêtés préfectoraux distincts, qui varient selon la nature des cultures, la qualité des sols et la localisation géographique. Le défaut de ventilation interdit au juge de contrôler la conformité du prix à ces maxima, ce qui justifie pleinement la sanction de l’illicéité prononcée par la Cour de cassation.
Le double arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement de l’effectivité du statut du fermage. La troisième chambre civile, au cours des trois dernières années, a systématiquement sanctionné les clauses dérogeant au régime impératif, qu’il s’agisse de la fixation du fermage, de la qualification même du contrat ou des obligations financières pesant sur le preneur. Cette cohérence renforce la lisibilité du droit rural et la prévisibilité des solutions pour les justiciables comme pour leurs conseils.
Conclusion
Les deux arrêts rendus le 2 juillet 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, tous deux publiés au Bulletin et en formation de section, marquent une étape significative dans l’affirmation du caractère impératif du statut du fermage. En refusant la qualification de bail rural en cas de mise à disposition réciproque de fonds agricoles sans versement d’un loyer, la Cour protège la liberté contractuelle des propriétaires tout en définissant avec précision les conditions d’application du statut. En prohibant le dépôt de garantie et en sanctionnant les clauses de fermage non ventilées, elle renforce la protection du preneur, partie économiquement vulnérable à laquelle le législateur a entendu garantir un cadre juridique stable et prévisible. Ces décisions fournissent aux praticiens du droit rural des règles claires, dont la méconnaissance expose les bailleurs à la restitution des sommes indûment perçues et à la réputation non écrite des clauses illicites. Le contentieux de la régularisation des fermages, que ces arrêts devraient alimenter, constituera un terrain d’observation privilégié de l’effectivité de la protection légale dans les prochaines années.
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