La prescription en matière de baux commerciaux à l’épreuve de la théorie des obligations continues du bailleur : le revirement de la troisième chambre civile (2025-2026)
I. La construction prétorienne de l’obligation continue comme fait générateur permanent
A. La reconnaissance du caractère continu des obligations de délivrance et de jouissance paisible
Le louage de choses se définit, aux termes de l’article 1709 du code civil, comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (article 1709 du code civil). L’article 1719 du même code précise que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Ces deux textes, inchangés depuis 1804, posent le principe d’obligations dont l’exécution se déploie dans la durée. Or, la question du point de départ du délai de prescription de l’action du preneur fondée sur un manquement du bailleur à ces obligations divisait les juridictions du fond depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la prescription extinctive issue de la loi du 17 juin 2008.
L’article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de cette réforme, dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Ce texte, qui a unifié les délais de prescription de droit commun en substituant un délai quinquennal unique à l’ancienne dualité des prescriptions trentenaire et décennale, a également introduit un critère subjectif de point de départ fondé sur la connaissance des faits par le titulaire du droit. Cette référence à la connaissance du dommage a engendré une difficulté particulière en matière de bail commercial, contrat à exécution successive par nature, dans lequel le manquement du bailleur à ses obligations peut se prolonger bien au-delà de la date à laquelle le preneur en a eu initialement connaissance. Le contentieux des baux commerciaux a ainsi vu se multiplier les fins de non-recevoir tirées de la prescription, opposées par les bailleurs à des preneurs qui avaient tardé à agir alors même que le manquement invoqué persistait.
Par un arrêt du 10 juillet 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché cette difficulté en des termes qui constituent un revirement de portée considérable. La Cour énonce, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin). La formulation retenue par la Cour est remarquable par sa généralité et par l’abandon délibéré d’une approche fondée sur la date de connaissance du manquement. L’enjeu était en l’espèce celui d’une société locataire exploitant un fonds de négoce de bois et de scierie, qui reprochait à son bailleur d’avoir amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers. La cour d’appel de Colmar avait déclaré l’action partiellement prescrite, au motif que le délai de prescription de l’action en résiliation courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que « la réduction de l’assiette du bien loué persistait ».
Ce premier arrêt, rendu en formation de section et promis à la plus large diffusion, consacre une rupture méthodologique avec le raisonnement classique en matière de prescription. Là où la jurisprudence antérieure raisonnait en termes de point de départ glissant — la connaissance du dommage par le titulaire du droit —, la troisième chambre civile substitue une analyse fondée sur la nature même de l’obligation violée. Dès lors que l’obligation est continue, le manquement est lui-même continu, ce qui interdit de fixer le point de départ de la prescription à une date antérieure à la cessation de ce manquement. Par suite, le preneur peut agir en résiliation du bail tant que le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance ou de jouissance paisible n’a pas pris fin, sans se voir opposer l’écoulement du délai quinquennal. Cette construction s’inscrit dans un mouvement plus large de consolidation des droits du preneur face au bailleur défaillant.
B. Le rejet de la fixation du point de départ de la prescription à la date de conclusion du contrat
La portée du revirement opéré par l’arrêt du 10 juillet 2025 ne s’est pleinement révélée qu’à la lecture des décisions subséquentes, qui en ont précisé l’étendue et les conséquences. Par un arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile a étendu la solution à l’action en exécution forcée des obligations du bailleur, en énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin).
Dans cette affaire, un preneur à bail commercial avait assigné sa bailleresse le 12 juin 2020 pour obtenir la réalisation de travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté des locaux à usage industriel, lesquels avaient été pris à bail le 28 février 2012. La cour d’appel de Riom avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite au motif que l’état de vétusté initiale était connu des preneurs avant même l’entrée en jouissance des lieux, de sorte que l’assignation délivrée le 26 novembre 2018 l’avait été au-delà du délai quinquennal. La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale, en reprochant aux juges du fond de s’être déterminés « par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». La décision est d’autant plus significative qu’elle rappelle, dans le même mouvement, que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ».
En d’autres termes, la Cour de cassation neutralise la double tentative du bailleur de s’abriter derrière la prescription et de reporter sur le preneur la charge de travaux structurels. Cette construction mérite d’être soulignée pour sa cohérence interne : le caractère continu de l’obligation de délivrance emporte, d’une part, l’impossibilité d’opposer la prescription tant que le manquement perdure et, d’autre part, l’inopposabilité des clauses qui transféreraient au preneur la charge des réparations incombant au bailleur en vertu de la loi. La troisième chambre civile édifie ainsi un ensemble protecteur du preneur qui repose sur la nature même des obligations pesant sur le bailleur, indépendamment des stipulations contractuelles que les parties auraient pu prévoir. À cet égard, la jurisprudence nouvelle dépasse le simple correctif ponctuel pour constituer une véritable reconstruction théorique du régime de prescription applicable aux actions fondées sur les manquements du bailleur.
II. Les implications pratiques de la jurisprudence nouvelle pour le contentieux locatif commercial
A. L’étendue des actions ouvertes au preneur : exécution forcée, résiliation et indemnisation
L’arrêt du 5 mars 2026 constitue le point d’aboutissement de la construction jurisprudentielle inaugurée en juillet 2025. La troisième chambre civile y énonce, dans une formule dont la généralité dépasse celle des décisions antérieures, que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin).
Cette décision marque un double progrès dans la protection du preneur commercial. D’abord, elle confirme que l’action en exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance échappe à la prescription tant que le manquement perdure, sans qu’il soit nécessaire de distinguer selon que l’action est fondée sur la délivrance initiale ou sur le maintien de la chose en l’état conforme au contrat. Ensuite, et c’est là l’apport le plus significatif, elle étend le bénéfice de cette solution à l’action en réparation des conséquences dommageables, en cantonnant toutefois la période indemnisable aux cinq années précédant la demande en justice. Ce cantonnement temporel de l’indemnisation constitue un point d’équilibre entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur. La Cour évite ainsi de créer une action perpétuelle en réparation, tout en maintenant l’effectivité de l’action en exécution forcée. En conséquence, le preneur qui obtient gain de cause en exécution forcée peut simultanément solliciter la réparation du préjudice subi au cours des cinq dernières années, ce qui offre une réparation effective du dommage sans pour autant ouvrir un droit à indemnisation illimitée.
L’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026 illustre la portée concrète de cette construction. Des locataires d’un local commercial à usage de boulangerie avaient assigné leur bailleresse le 20 juin 2019 en délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré l’action prescrite au motif que le délai avait commencé à courir le 23 janvier 2003, date à laquelle les locataires avaient signé un avenant au bail et avaient eu connaissance de la configuration des lieux. La Cour de cassation censure cette analyse en relevant que « le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice ». Cette solution écarte définitivement toute tentative de faire courir la prescription à compter de la date de conclusion du contrat — en l’espèce seize années avant l’assignation — ou de la date de connaissance du manquement, lorsque ce manquement n’a pas cessé. Des lors, la persistance d’un empiétement, d’une privation de jouissance ou d’un défaut de délivrance conforme suffit à tenir en échec la fin de non-recevoir tirée de la prescription, quelle que soit l’ancienneté des faits à l’origine du manquement.
Par ailleurs, l’arrêt du 2 avril 2026 a confirmé que cette théorie de l’obligation continue transcende la frontière entre bail commercial et bail d’habitation, en énonçant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). La généralité de la formule employée par la troisième chambre civile — l’arrêt vise les articles 1709 et 1719 du code civil sans distinguer selon la nature du bail — confirme que le revirement n’est pas cantonné au seul contentieux des baux commerciaux, mais qu’il irrigue l’ensemble du droit du bail. Dans cette affaire, les locataires d’appartements d’habitation se plaignaient de l’inaccessibilité et des défauts d’étanchéité de balcons construits en 2006. La cour d’appel de Lyon avait déclaré leur action prescrite au motif que le fait générateur résidait dans la création des balcons durant l’année 2006 et que les locataires n’avaient agi que le 19 février 2018. La Cour de cassation censure la décision en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation ».
B. L’articulation avec la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et la réforme du 26 mai 2026
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60 du code de commerce). Cette prescription abrégée, propre au statut des baux commerciaux, s’applique aux actions fondées sur les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. La question de l’articulation entre cette prescription biennale spéciale et la prescription quinquennale de droit commun, telle qu’aménagée par la théorie des obligations continues, revêt une importance pratique considérable. Le contentieux du droit immobilier en général, et des baux commerciaux en particulier, est directement affecté par cette distinction des fondements juridiques et des délais de prescription qui leur sont applicables.
Il résulte de la lettre même de l’article L. 145-60 que la prescription biennale ne s’applique qu’aux actions « exercées en vertu du présent chapitre », c’est-à-dire aux actions qui trouvent leur fondement dans une disposition spécifique du statut des baux commerciaux. En revanche, les actions fondées sur les articles 1709 et 1719 du code civil, qui constituent le droit commun du louage, ne relèvent pas de cette prescription abrégée. La jurisprudence de la troisième chambre civile confirme cette analyse : les quatre arrêts de 2025 et 2026 sont tous rendus au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, sans référence à l’article L. 145-60 du code de commerce, ce dont il se déduit que la Cour de cassation entend maintenir une distinction claire entre le fondement de l’action et le régime de prescription applicable. Par suite, une action fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance relève de la prescription quinquennale de droit commun, elle-même neutralisée par la persistance du manquement, tandis qu’une action fondée sur le refus de renouvellement du bail ou sur la contestation du loyer de renouvellement relève de la prescription biennale de l’article L. 145-60.
Cette distinction a pour conséquence que le preneur commercial dispose, en pratique, d’une double voie procédurale. Lorsqu’il fonde son action sur une disposition spécifique du statut des baux commerciaux — par exemple, l’article L. 145-14, qui prévoit que le bailleur doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (article L. 145-14 du code de commerce), ou l’article L. 145-9 relatif au congé, textes qui imposent au locataire de saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-9 du code de commerce) —, il est soumis à la prescription biennale de l’article L. 145-60. En revanche, lorsqu’il agit en exécution forcée de l’obligation de délivrance ou en résiliation du bail pour manquement du bailleur à ses obligations essentielles, son action relève des articles 1709 et 1719 du code civil, auxquels s’applique la prescription quinquennale de droit commun, elle-même neutralisée tant que le manquement perdure par l’effet de la théorie des obligations continues.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, notamment en matière de clause résolutoire et de restitution du dépôt de garantie, n’a pas remis en cause cette architecture jurisprudentielle. Son article relatif à la clause résolutoire, qui subordonne désormais la suspension des effets de la clause à la preuve par le locataire de sa capacité à apurer sa dette et de l’absence d’incidents de paiement antérieurs, constitue un durcissement ponctuel du régime de la clause résolutoire. Il ne saurait toutefois être interprété comme remettant en cause la théorie des obligations continues, qui repose sur les articles 1709 et 1719 du code civil, textes dont la loi du 26 mai 2026 n’a pas modifié la substance. En d’autres termes, le législateur a durci les conditions procédurales de la suspension de la clause résolutoire sans toucher au régime de prescription applicable aux actions fondées sur les manquements du bailleur à ses obligations essentielles.
Par ailleurs, la réforme opérée par cette loi s’inscrit dans un mouvement législatif plus large de modernisation du droit des baux commerciaux, qui n’exclut pas, mais au contraire complète, la construction jurisprudentielle de la Cour de cassation. Le législateur a choisi d’intervenir sur les aspects procéduraux et sur les délais de restitution, sans toucher au socle des obligations du bailleur tel que défini par les articles 1709 et 1719 du code civil. Cette abstention législative conforte, a contrario, la solution dégagée par la troisième chambre civile, qui prend appui sur ces textes fondateurs pour neutraliser le jeu de la prescription lorsque le manquement du bailleur persiste. En conséquence, le preneur commercial confronté à un manquement persistant de son bailleur peut utilement combiner les deux niveaux de protection : celui, procédural, offert par la réforme du 26 mai 2026 en matière de clause résolutoire et de restitution du dépôt de garantie, et celui, substantiel, dégagé par la Cour de cassation au travers de la théorie des obligations continues.
Enfin, il convient d’observer que la jurisprudence de la Cour de cassation, en subordonnant la prescription à la cessation effective du manquement, crée une incitation puissante pour le bailleur à remédier sans délai aux manquements qui lui sont imputables. La persistance du manquement expose en effet le bailleur, d’une part, à une action en exécution forcée échappant à toute prescription, et, d’autre part, à une condamnation à des dommages-intérêts couvrant une période de cinq années précédant la demande en justice. Ce double effet constitue un levier procédural dont la portée pratique ne doit pas être sous-estimée, notamment dans les contentieux relatifs à la vétusté des locaux, aux infiltrations ou aux défauts de conformité qui perdurent malgré les réclamations du preneur. La connaissance par les praticiens de cette évolution jurisprudentielle apparaît désormais indispensable à la conduite efficace des contentieux locatifs commerciaux.
Conclusion
La construction jurisprudentielle élaborée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre juillet 2025 et avril 2026 consacre une protection renforcée du preneur face au bailleur défaillant. En érigeant les obligations de délivrance et de jouissance paisible du bailleur en obligations continues, dont la violation persistante fait obstacle au jeu de la prescription, la Cour de cassation a profondément renouvelé l’office du juge en matière de contentieux locatif commercial. La solution dépasse le seul droit des baux commerciaux pour irriguer l’ensemble du droit du bail, ainsi qu’en témoigne l’arrêt du 2 avril 2026. L’articulation avec la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et avec la réforme du 26 mai 2026 confirme la cohérence d’ensemble d’un régime qui, sans méconnaître les spécificités du statut des baux commerciaux, replace les obligations essentielles du bailleur dans le cadre protecteur du droit commun du louage de choses.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.