Un locataire peut être victime d’un squat comme un propriétaire occupant. Le cas se présente souvent au retour d’un déplacement, d’une hospitalisation, d’un séjour familial ou d’une absence professionnelle : la serrure a été changée, des personnes occupent l’appartement, des effets personnels sont restés à l’intérieur, et le bailleur demande parfois que le loyer continue d’être payé comme si le logement était encore accessible. La question est alors très concrète : faut-il porter plainte, appeler le bailleur, saisir le préfet, prévenir l’assurance, suspendre le loyer, demander un relogement ou saisir le juge ?
L’actualité du logement en 2026 entretient une forte confusion. Les fiches officielles rappellent que le squat est traité par une procédure accélérée ou par le juge, tandis que plusieurs débats publics récents autour de la loi anti-squat ont surtout parlé des propriétaires et des locations de courte durée. Le locataire, lui, doit raisonner autrement : son premier droit est le droit de rentrer dans son domicile, de protéger ses biens, de prouver qu’il n’a pas introduit les occupants, puis d’obtenir une réaction coordonnée du bailleur, de la préfecture, de la police, du commissaire de justice et de son assureur. Il ne doit pas se faire justice lui-même, mais il ne doit pas non plus rester passif face aux demandes de loyer ou aux dégradations imputées sans preuve.
I. Appartement squatté quand on est locataire : quelles démarches faire dans les premières 48 heures ?
A. Porter plainte, prouver son domicile et faire constater l’occupation illicite
La première erreur serait de traiter l’appartement squatté comme un simple conflit de voisinage ou comme une difficulté privée à régler par la force. Un locataire dont l’appartement est occupé sans droit doit d’abord établir que le logement constitue bien son domicile et que les occupants se sont introduits ou maintenus sans autorisation. Le texte pénal donne un point d’appui direct : l’article 226-4 du Code pénal vise l’introduction dans le domicile d’autrui et rappelle que le domicile peut être caractérisé par « tout local d’habitation contenant des biens meubles ». Cette précision est déterminante pour le locataire qui était absent quelques jours mais qui gardait dans l’appartement ses meubles, vêtements, papiers, ordinateur, clés, factures ou souvenirs personnels.
La plainte doit être déposée sans délai au commissariat ou à la gendarmerie. Elle doit être formulée comme une plainte pour violation de domicile ou occupation illicite, selon les faits constatés. Le locataire apporte son bail, les dernières quittances de loyer, une facture d’électricité, une attestation d’assurance habitation, une pièce d’identité, des photographies de la serrure ou de la porte, les messages du bailleur ou du voisinage, et tout élément montrant qu’il n’a jamais remis les clés aux occupants. Si des voisins ont vu l’intrusion, leurs attestations datées et signées peuvent être utiles. Si des effets personnels sont encore visibles dans le logement, il faut le mentionner dans la plainte.
La qualification pénale ne se limite pas toujours au domicile au sens strict. Depuis la réforme de 2023, l’article 315-1 du Code pénal réprime aussi « l’introduction dans un local à usage d’habitation » lorsqu’elle se fait à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette infraction peut viser des situations où le débat ne porte pas seulement sur l’intimité du domicile, mais sur l’occupation frauduleuse d’un local d’habitation. Pour un appartement loué à titre de résidence principale, les deux voies doivent être examinées avec les faits : présence d’effraction, changement de serrure, usage de faux documents, faux bail, menaces, refus de quitter les lieux après une entrée irrégulière.
La deuxième démarche consiste à faire constater l’occupation. La procédure administrative prévue par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 suppose notamment d’avoir « déposé plainte » et de faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le constat ne doit pas être repoussé à plusieurs semaines, car il sert à figer la situation : porte forcée, serrure remplacée, noms sur la boîte aux lettres, bruits d’occupation, présence d’objets étrangers, refus d’accès, identité ou apparence des occupants si elle peut être relevée sans danger.
Dans le même temps, il faut avertir le bailleur par écrit, idéalement par courriel puis par lettre recommandée. Le message doit rester factuel : date de découverte, impossibilité d’entrer, dépôt de plainte, demande d’intervention, demande de production des documents de propriété si la préfecture ou le commissaire de justice en a besoin, demande de préserver les accès communs, demande de ne pas imputer au locataire les dégradations commises par des tiers. Le bailleur a intérêt à agir, car le logement reste son bien, mais le locataire a aussi une qualité directe à agir lorsque son domicile est occupé.
La fiche officielle Service-Public rappelle que la personne dont le domicile est squatté peut demander l’évacuation forcée, et vise expressément le « locataire ou propriétaire occupant ». En pratique, cette mention évite une erreur fréquente : croire que seul le propriétaire peut saisir la préfecture. Le locataire doit certes associer le bailleur dès le départ, mais il n’a pas à attendre passivement que le propriétaire s’organise si son domicile, ses papiers et ses biens sont à l’intérieur.
Il faut aussi prévenir l’assureur habitation dès les premières heures. La déclaration doit être prudente : elle signale l’intrusion, l’impossibilité d’accès, le risque de vol, de vandalisme ou de dégâts des eaux, mais elle ne reconnaît aucune responsabilité du locataire dans l’entrée des occupants. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf lorsqu’il prouve notamment le « fait d’un tiers » qu’il n’a pas introduit. C’est précisément pourquoi la preuve initiale est capitale : plainte, constat, messages, photographies, attestations, signalement au bailleur et déclaration d’assurance forment un dossier cohérent.
Enfin, le locataire doit éviter les gestes qui pourraient se retourner contre lui. Changer lui-même la serrure, couper l’eau, pénétrer avec des proches, retirer des biens des occupants ou organiser une évacuation privée peut créer un contentieux pénal et civil. L’objectif n’est pas de renoncer à son domicile, mais de faire intervenir les autorités compétentes avec un dossier solide. La rapidité ne doit pas devenir une prise de risque.
B. Saisir le préfet ou le juge sans confondre squatteur, sous-locataire et ancien occupant
Une fois la plainte et le constat engagés, le locataire doit choisir la voie adaptée. La procédure préfectorale est la plus rapide lorsque ses conditions sont réunies. L’article 38 de la loi DALO permet de demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux. Le texte prévoit une décision dans un « délai de quarante-huit heures » à compter de la réception de la demande et une mise en demeure avec un délai qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures pour un domicile. Pour le locataire qui dort chez un proche, à l’hôtel ou dans sa voiture parce que son appartement est occupé, ces délais justifient une requête préfectorale structurée et documentée.
Le dossier préfectoral doit contenir une lettre claire, le dépôt de plainte, le bail, les quittances, l’attestation d’assurance, les factures ou courriers au nom du locataire, le constat de police, de mairie ou de commissaire de justice, les photographies et les coordonnées du bailleur. Si le bailleur dispose seul de certains documents, il faut lui demander de les transmettre sans délai. L’article 38 prévoit aussi que, lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l’occupation, le représentant de l’Etat sollicite l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures. Cette règle vise surtout la preuve du droit de propriété, mais elle montre que l’administration ne peut pas se contenter d’une inertie lorsque l’accès au logement empêche de produire certaines pièces.
Le préfet n’est pas un simple guichet automatique. Le texte lui demande de prendre en compte la situation personnelle et familiale de l’occupant. Le Conseil d’Etat l’a rappelé dans une ordonnance récente du 18 novembre 2024, n° 498893, en citant l’article 38 et la nécessité d’une appréciation de la situation personnelle. Cela ne signifie pas que le locataire victime doit supporter indéfiniment l’occupation de son domicile. Cela signifie que le dossier doit être solide sur les trois points décisifs : le logement est son domicile, l’occupation est illicite, et la demande d’évacuation respecte la procédure.
Si la préfecture refuse ou ne répond pas utilement, la voie judiciaire doit être envisagée. Elle passe en général par le juge des contentieux de la protection, souvent en référé, avec l’intervention d’un commissaire de justice pour assigner les occupants ou, si leur identité est inconnue, pour obtenir une autorisation adaptée. Le juge peut ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation, autoriser les actes nécessaires et permettre ensuite la demande de concours de la force publique.
La difficulté est de ne pas confondre les situations. Un locataire qui reste dans le logement après la fin du bail n’est pas, en principe, un squatteur au sens usuel ; il relève d’une procédure locative. Une personne hébergée qui refuse de partir ou un sous-locataire non autorisé peuvent aussi relever d’un régime différent. En revanche, lorsque le locataire titulaire du bail découvre que des inconnus ont pris possession de son appartement sans droit, l’urgence et la protection du domicile retrouvent toute leur force.
Le débat sur la trêve hivernale doit également être clarifié. Le Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6, organise un sursis hivernal aux expulsions, mais prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque l’expulsion est prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La formule officielle « ce sursis ne s’applique pas » doit être maniée précisément : elle ne dispense pas d’obtenir un titre ou une décision régulière lorsque la voie administrative ne suffit pas, mais elle évite de présenter la trêve hivernale comme un obstacle absolu face à un squat caractérisé.
La procédure judiciaire peut aussi rencontrer la question des délais. L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, mais le même article exclut les deux premiers alinéas lorsque les occupants sont entrés dans les locaux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette précision est importante pour le locataire victime : elle doit être expressément invoquée lorsque les faits le permettent, car elle évite que le dossier soit traité comme un simple conflit d’occupation ordinaire.
Enfin, la réforme de 2023 a créé un signal pénal plus large contre les méthodes facilitant le squat. L’article 226-4-2-1 du Code pénal réprime la publicité ou la propagande en faveur de méthodes visant à faciliter ou inciter à certains délits de violation de domicile ou d’occupation frauduleuse. Pour le locataire, cette référence ne remplace pas la plainte principale, mais elle peut être utile si de faux documents, annonces, conseils publics d’intrusion ou intermédiaires apparaissent dans le dossier.
II. Appartement squatté : faut-il continuer à payer le loyer, qui rembourse les dégâts et comment se reloger ?
A. Loyer, bailleur et assurance : distinguer l’obligation de payer du défaut de jouissance
La question du loyer est souvent la plus angoissante. Le locataire n’a plus accès au logement, mais le bail continue d’exister. Le bailleur peut exiger le loyer. L’assureur peut demander des preuves. Le locataire peut devoir payer un hébergement provisoire. La réponse ne tient pas en une phrase automatique, car suspendre seul le paiement peut provoquer un commandement de payer, puis une procédure d’expulsion pour impayés. Il faut raisonner sur les obligations croisées.
Le bailleur doit assurer la jouissance du logement. L’article 1719 du Code civil prévoit notamment qu’il doit « faire jouir paisiblement le preneur » pendant la durée du bail. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dit de même que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la « jouissance paisible du logement ». Ces textes ne signifient pas que le bailleur est l’auteur du squat, ni qu’il doit tout réparer immédiatement même lorsqu’il découvre les faits en même temps que le locataire. Ils signifient en revanche que le bailleur ne peut pas ignorer durablement l’impossibilité d’accès, réclamer les loyers sans agir et laisser le locataire seul face aux autorités.
La Cour de cassation rappelle régulièrement la force de ces obligations. Dans un arrêt du 6 juillet 2023, n° 22-15.923, elle cite l’article 1719 et rappelle l’obligation d’« entretenir cette chose » et d’en faire jouir paisiblement le preneur. Dans une décision plus récente du 4 juin 2026, n° 24-16.993, la troisième chambre civile souligne que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences légales. Ces décisions ne portent pas nécessairement sur un squat identique, mais elles confirment un principe utile : lorsque la jouissance du logement est gravement atteinte, le loyer ne se discute pas seulement par une relance comptable.
Le locataire doit donc écrire au bailleur sans tarder pour demander une position claire : maintien ou suspension temporaire du loyer, consignation amiable, participation à l’hébergement provisoire, saisine conjointe de la préfecture, dépôt de plainte du propriétaire, mandat donné au commissaire de justice, déclaration auprès de l’assurance propriétaire non occupant ou multirisque immeuble. Si le bailleur refuse tout échange, le locataire doit conserver les preuves de cette inertie.
La suspension unilatérale du loyer reste risquée. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Si le locataire arrête tout paiement sans accord écrit ni décision judiciaire, le bailleur peut délivrer un commandement de payer. L’article 24 de la même loi prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le locataire victime d’un squat doit donc éviter de devenir, en plus, défendeur dans une procédure d’impayé mal préparée.
La stratégie la plus sûre consiste souvent à demander rapidement au juge une réduction, une suspension ou une consignation du loyer, ou à obtenir un accord écrit du bailleur. La consignation peut être pertinente lorsque le locataire veut montrer sa bonne foi : il ne refuse pas de payer par confort, il demande que le loyer soit gelé ou consigné tant qu’il ne peut pas jouir du logement. Selon les faits, l’avocat peut aussi invoquer l’exception d’inexécution, mais elle doit être maniée avec prudence et preuves, car elle suppose une inexécution suffisamment grave de l’autre partie.
Le rôle de l’assurance dépend des garanties. L’assurance habitation du locataire peut couvrir certains biens volés ou dégradés, les frais de relogement, la protection juridique, ou refuser certains postes selon les exclusions. L’assurance du bailleur peut couvrir les dégâts immobiliers. La copropriété peut être concernée si les parties communes ont été endommagées. Le locataire doit déclarer le sinistre sans tarder, demander un numéro de dossier, fournir la plainte et compléter la déclaration après récupération du logement. Il doit éviter de chiffrer trop vite des biens qu’il n’a pas pu vérifier.
Pour les dégradations, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est central : le locataire répond des pertes dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf preuve d’un cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. La phrase « par le fait d’un tiers » doit guider la constitution du dossier. Si le squatteur a cassé la porte, dégradé les murs, volé l’électroménager, provoqué un dégât des eaux ou laissé des déchets, le locataire doit pouvoir démontrer que ces faits sont postérieurs à l’intrusion et imputables à des occupants non autorisés.
L’article 1721 du Code civil ajoute que la garantie est due au preneur pour les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage. Le squat n’est pas un vice matériel classique du logement, mais cette règle complète le débat lorsqu’une serrure défaillante, un accès commun non sécurisé, une porte non réparée ou une carence du bailleur a facilité ou prolongé l’impossibilité d’usage. Dans ce cas, le dossier ne porte plus seulement sur l’occupation par des tiers, mais aussi sur les manquements éventuels du bailleur avant ou après le squat.
B. Relogement, Paris et Île-de-France : bâtir un dossier de recours sans perdre ses droits
Le relogement provisoire est souvent le point oublié. Le locataire squatté n’est pas seulement privé d’un bien ; il est privé de son domicile. Il doit donc documenter ses nuits chez des proches, ses factures d’hôtel, ses frais de transport, ses frais de garde, les pertes de travail, les médicaments ou papiers restés dans le logement, et les démarches faites pour récupérer des documents administratifs. Ces éléments peuvent servir à l’assurance, à une demande amiable au bailleur, à une demande de dommages et intérêts ou à une action contre l’Etat si le refus de concours de la force publique devient fautif après une décision exécutoire.
Dans Paris et en Île-de-France, la rapidité de constitution du dossier est encore plus importante. Les loyers élevés rendent le double coût logement-hébergement très lourd. Les commissaires de justice, les commissariats, la préfecture de police de Paris ou les préfectures de département peuvent avoir des délais pratiques variables. Le locataire doit donc préparer un dossier numérique et papier : bail, quittances, assurance, pièce d’identité, dépôt de plainte, constat, photographies, attestations, coordonnées du bailleur, échanges avec l’agence, relevé des frais de relogement, liste des biens restés dans l’appartement. Chaque document doit être daté.
Si le logement est situé à Paris, la demande doit identifier clairement l’arrondissement, l’adresse, l’accès, le digicode, l’étage, les éléments permettant au commissaire de justice ou aux forces de l’ordre d’intervenir sans ambiguïté. En petite couronne, il faut viser la préfecture territorialement compétente et le commissariat ou la gendarmerie du lieu de l’immeuble. En grande couronne, les distances et délais de constat peuvent rendre utile une intervention rapide d’un commissaire de justice local. Dans tous les cas, la priorité reste la preuve du domicile et de l’occupation illicite.
Le locataire ne doit pas non plus oublier les aides et recours administratifs. Selon la situation, il peut saisir son assureur protection juridique, demander conseil à l’ADIL, solliciter les services sociaux de la commune, signaler la situation à son employeur si elle affecte son travail, et demander au bailleur une attestation écrite pour faciliter une solution d’hébergement. Si l’appartement est un logement social, les règles de gestion et de relogement peuvent impliquer le bailleur social, mais la plainte et le constat restent nécessaires.
En parallèle, il faut garder la main sur le bail. Si le locataire souhaite résilier parce que la situation devient intenable, il doit éviter une résiliation précipitée qui lui ferait perdre certains droits sur le logement ou sur l’indemnisation. S’il veut rester dans les lieux après évacuation, il doit demander la remise en état, le remplacement sécurisé de la serrure, un état des lieux contradictoire, la conservation des preuves, et une clarification sur les loyers de la période d’indisponibilité. S’il veut partir, il faut organiser la restitution des clés et le dépôt de garantie en tenant compte des dégradations imputables aux tiers.
La procédure pénale peut aussi se prolonger. Les sanctions de l’article 226-4 du Code pénal peuvent atteindre trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende pour la violation de domicile. L’article 315-1 vise deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende pour l’occupation frauduleuse d’un local d’habitation ou professionnel. L’article 1 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a aussi introduit l’article 315-2, qui punit le maintien sans droit ni titre dans certains locaux après décision de justice définitive et commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois. Ces sanctions ne remplacent pas la récupération matérielle du logement, mais elles renforcent la plainte et la demande d’action rapide.
Une autre difficulté tient aux faux baux et aux fausses sous-locations. Certains occupants produisent un document présenté comme un bail, un reçu ou une autorisation. Le locataire doit alors démontrer qu’il n’a jamais consenti cette occupation : absence de sous-location autorisée, absence de remise des clés, plainte rapide, témoignages, historique des messages, preuves de son absence temporaire. Si le bailleur ou l’agence a remis les clés par erreur, ou si une faille de gestion a permis l’occupation, la responsabilité du bailleur ou de l’intermédiaire peut être discutée.
Le recours judiciaire doit demander des mesures adaptées. Il ne suffit pas de demander une expulsion abstraite. Selon le dossier, les demandes peuvent viser l’expulsion des occupants et de tous occupants de leur chef, l’autorisation de concours de la force publique, l’autorisation d’ouverture par serrurier, l’indemnité d’occupation contre les occupants, la réparation des biens dégradés, la condamnation aux frais de commissaire de justice, la suspension ou la réduction du loyer contre le bailleur si son inertie a aggravé le préjudice, et la conservation des preuves utiles pour l’assureur.
Le locataire doit aussi préparer le retour dans les lieux. Le jour de l’évacuation, il faut organiser un constat de sortie des occupants, l’inventaire des dommages, des photographies horodatées, le remplacement de serrure, l’information de l’assurance et du bailleur, puis un état contradictoire des réparations à faire. Si des biens du locataire ont disparu, la plainte doit être complétée. Si des biens appartenant aux occupants restent dans l’appartement, ils ne doivent pas être jetés sans cadre, car leur sort obéit à des règles d’exécution.
La ligne pratique est donc la suivante : plainte immédiate, constat, saisine préfectorale ou judiciaire, information du bailleur, déclaration assurance, demande écrite sur les loyers, preuve des frais de relogement, puis suivi de l’évacuation et des réparations. Plus le dossier est construit dès le premier jour, moins le locataire risque de subir une double peine : être privé de son appartement et se voir reprocher les loyers, les dégâts ou la lenteur de la procédure.
Conclusion
Un appartement squatté n’est pas seulement une affaire de propriétaire. Le locataire titulaire du bail peut être la première victime : il perd l’accès à son domicile, à ses papiers, à ses meubles et parfois à son équilibre professionnel ou familial. Il doit agir vite, mais dans l’ordre : plainte, preuve du domicile, constat, demande au préfet ou au juge, information du bailleur, déclaration à l’assurance, puis demande claire sur le loyer et les frais de relogement.
Le point le plus sensible reste le paiement du loyer. Le locataire ne doit pas ignorer ses obligations, mais il peut contester l’exigibilité intégrale du loyer lorsque la jouissance du logement est matériellement impossible. Pour éviter qu’un dossier de squat se transforme en contentieux d’impayés, il faut chercher un accord écrit, une consignation ou une décision judiciaire. Le bailleur doit être mis devant ses propres obligations de jouissance paisible, d’action et de coopération.
À Paris et en Île-de-France, où le coût d’un hébergement provisoire peut devenir très lourd en quelques jours, l’enjeu est de produire un dossier complet dès les premières 48 heures. Le droit offre des outils rapides, mais ils fonctionnent mieux lorsque les preuves sont prêtes, datées et cohérentes.
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