La fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé : la dialectique entre la volonté des parties et l’office du juge des loyers commerciaux
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise un équilibre singulier entre la protection du preneur, à qui il confère un droit au renouvellement, et la préservation des intérêts du bailleur, dont la propriété ne saurait être indéfiniment grevée d’un loyer inférieur à la valeur du marché. Au coeur de cet équilibre se loge la fixation du prix du bail renouvelé, mécanisme à la fois légal et judiciaire qui met en tension la prévisibilité des parties et l’office du juge. La loi organise les critères de détermination de la valeur locative ; la pratique contractuelle, notamment par le développement des loyers binaires, en module la portée ; la jurisprudence, enfin, en précise l’articulation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2023 et 2026, plusieurs décisions publiées au Bulletin qui dessinent les contours contemporains de cet office judiciaire, entre rigueur procédurale et respect de la volonté des parties.
Le présent article propose une analyse de cette dialectique. Il examine d’abord les règles de fond gouvernant la fixation du loyer renouvelé, du cadre légal des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce à leur mise en oeuvre prétorienne (I), avant d’interroger l’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence spécialisée se heurte aux limites que lui impose la liberté contractuelle (II).
I. La détermination de la valeur locative, entre cadrage légal et appréciation judiciaire
A. Les cinq critères de l’article L. 145-33 et leur pondération prétorienne
Le premier alinéa de l’article L. 145-33 du Code de commerce pose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés « doit correspondre à la valeur locative » et qu’« à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage » (article L. 145-33 du Code de commerce). Ces cinq critères, précisés par les articles réglementaires R. 145-3 à R. 145-8 du même code, forment un ensemble dont la pondération relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Les caractéristiques du local, énoncées à l’article R. 145-3, s’apprécient en considération de « sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public », de « l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité » ainsi que « de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire » (article R. 145-3 du Code de commerce). La destination des lieux, quant à elle, est « celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 » (article R. 145-5 du Code de commerce). Les facteurs locaux de commercialité, définis par l’article R. 145-6, dépendent notamment de « l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport » (article R. 145-6 du Code de commerce).
Le troisième critère, relatif aux obligations respectives des parties, a donné lieu à des précisions jurisprudentielles déterminantes. L’article R. 145-8 énonce que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative », de même que « les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages » (article R. 145-8 du Code de commerce). La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 29 janvier 2026, fait application de ce principe à la taxe foncière. Elle a jugé que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
En revanche, dans un arrêt du 7 mai 2025, la même chambre a écarté le moyen tiré de ce qu’un dépôt de garantie supérieur à deux termes de loyer constituerait un facteur de diminution de la valeur locative. La Cour rappelle que « dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). L’arrêt opère ainsi une distinction entre le transfert d’une charge incombant normalement au bailleur, qui diminue la valeur locative, et l’avance de trésorerie assortie d’un mécanisme légal de compensation, qui ne la diminue pas.
Enfin, l’article R. 145-7 encadre la référence aux prix du voisinage : « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence » (article R. 145-7 du Code de commerce). L’ensemble de ces dispositions forme un cadre d’analyse dont la mise en oeuvre concrète relève, en cas de désaccord, du juge des loyers commerciaux.
B. Le plafonnement légal et ses tempéraments : l’articulation des articles L. 145-34 et L. 145-33-1
Le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé est énoncé au premier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce : « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires » (article L. 145-34 du Code de commerce). Ce plafonnement, qui constitue une pièce maîtresse de la protection du preneur, n’est toutefois pas absolu.
La loi prévoit plusieurs causes de déplafonnement. La première réside dans la « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 », c’est-à-dire dans une évolution significative et durable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 23 janvier 2025, ce qu’il fallait entendre par modification notable des obligations respectives. La Cour énonce que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » et que « tel est le cas de l’obligation du bailleur, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et figurant désormais à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme que l’apparition, en cours de bail, d’une obligation légale nouvelle pesant sur le bailleur et génératrice de charges supplémentaires caractérise, lorsqu’elle est suffisamment notable, une modification des obligations respectives justifiant le déplafonnement. L’arrêt précise que la cour d’appel « a souverainement estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, à raison de leurs obligations légales, qui, cumulées, avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré ».
La seconde cause de déplafonnement tient à la durée du bail : lorsque, « par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans », le plafonnement ne joue plus. L’article L. 145-34, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, prévoit en outre que l’exception au plafonnement peut résulter « d’une clause du contrat relative à la durée du bail ». Dans tous les cas de déplafonnement, le législateur a institué un mécanisme d’écrêtement destiné à amortir la hausse : « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (article L. 145-34, alinéa 4, du Code de commerce).
L’article R. 145-8, enfin, précise le sort des améliorations apportées aux lieux loués en cours de bail : « Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » (article R. 145-8, alinéa 3, du Code de commerce). Ce principe, qui protège le preneur ayant financé ses propres aménagements contre une augmentation de loyer fondée sur la plus-value qu’il a lui-même créée, illustre la cohérence d’ensemble du statut : la valeur locative n’est pas une donnée brute du marché, mais une construction juridique corrigée par les obligations respectives des parties.
II. L’office du juge des loyers commerciaux, entre procédure spécialisée et limites contractuelles
A. La procédure sur mémoire et la prescription biennale : un verrou procédural
La fixation judiciaire du loyer obéit à des règles procédurales strictes, dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée. L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », lequel « statue sur mémoire ». Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, qui peut « accessoirement, se prononcer sur ces demandes » (article R. 145-23 du Code de commerce).
Cette dualité de voies procédurales a des conséquences directes sur la prescription. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 25 janvier 2023, a rappelé avec fermeté que « le mémoire préalable n’est institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). L’arrêt en tire une conséquence implacable : « la notification du mémoire par la bailleresse à la locataire n’avait pas interrompu le délai de prescription dès lors qu’elle n’avait pas été suivie d’une saisine du juge des loyers commerciaux ». La Cour ajoute que « la procédure applicable devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé est la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le juge des loyers commerciaux ».
Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation veille au respect du formalisme procédural propre au statut des baux commerciaux. Le mémoire préalable, institué comme préalable obligatoire à la saisine du juge des loyers commerciaux, est un acte interruptif de prescription dont l’effet est conditionné à la saisine effective de ce juge spécialisé. À défaut, l’action en fixation du prix du bail renouvelé, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, se trouve prescrite si l’assignation est délivrée plus de deux ans après la date d’effet du renouvellement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, toujours dans cet arrêt, que « l’énumération des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil des causes de droit commun d’interruption du délai de prescription étant limitative, le mémoire préalable, qui ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil, n’est une cause interruptive de la prescription qu’en vertu de l’article 33, alinéa 1er, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, selon lequel la notification du mémoire institué par l’article R. 145-23 du code de commerce interrompt la prescription ». Le mémoire préalable, acte sui generis du droit des baux commerciaux, échappe ainsi aux catégories du droit commun de la prescription, ce qui renforce la spécificité et la technicité de la matière.
B. Le loyer binaire et la volonté des parties : les limites de l’office du juge
Si le juge des loyers commerciaux dispose, en principe, du pouvoir de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, ce pouvoir trouve sa limite dans la volonté des parties. La question s’est posée avec une acuité particulière à propos des loyers binaires, composés d’un minimum garanti et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur. La troisième chambre civile, dans un arrêt remarqué du 30 mai 2024, a opéré une synthèse de sa jurisprudence sur ce point.
La Cour rappelle d’abord le principe : « Il résulte des articles L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce qu’à défaut d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci est fixé judiciairement à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport, lien Cour de cassation). Elle retrace ensuite l’évolution de sa jurisprudence : après avoir jugé que « lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord » (3e Civ., 10 mars 1993, pourvoi n° 91-13.418, Bull. 1993, III, n° 30), la Cour a admis que « lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative » (3e Civ., 3 novembre 2016, pourvoi n° 15-16.826, Bull. 2016, III, n° 145).
L’apport essentiel de l’arrêt du 30 mai 2024 réside dans la précision suivante : « Si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond […], de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. »
La Cour énonce en outre un principe de qualification procédurale qui commande l’ensemble de l’office du juge : « Le pourvoi pose la question préalable de la qualification du moyen soulevé par l’une des parties à un bail commercial pour s’opposer à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative […]. L’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir. » Elle en déduit que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond ».
Cette décision consacre ainsi un équilibre délicat : d’un côté, le respect de la volonté des parties, qui peuvent, en stipulant un loyer binaire, manifester leur intention de soustraire la fixation du prix du bail renouvelé au mécanisme judiciaire de droit commun ; de l’autre, la préservation de l’office du juge, qui doit rechercher, au-delà des apparences, si une volonté commune contraire n’a pas été exprimée. La Cour de cassation indique expressément que le juge doit rechercher cette volonté « soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques », ce qui ouvre la porte à une analyse contextuelle de la commune intention des parties.
La Cour prend d’ailleurs soin de rappeler que cette solution est compatible avec les exigences conventionnelles : « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. »
L’arrêt du 30 mai 2024 s’inscrit dans la continuité d’une construction prétorienne qui, depuis l’arrêt fondateur du 10 mars 1993, a progressivement affiné les contours de l’office du juge saisi d’un loyer binaire. Le point d’aboutissement de cette évolution est double : la qualification de défense au fond imposant l’examen au fond de la demande, et la recherche d’une volonté commune contraire, même tacite, comme condition de l’intervention du juge. Par cette décision, la Cour de cassation concilie la force obligatoire du contrat, consacrée par l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, avec l’économie générale du statut des baux commerciaux, qui demeure, dans ses dispositions essentielles, d’ordre public.
Conclusion
La fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé se présente ainsi comme un mécanisme à double détente. Sur le plan substantiel, elle repose sur une évaluation méthodique de la valeur locative, encadrée par les cinq critères légaux et pondérée par une jurisprudence qui en affine constamment l’application. Sur le plan procédural, elle est soumise à un formalisme rigoureux, dont le mémoire préalable et la prescription biennale constituent les deux piliers, et dont la méconnaissance entraîne l’irrecevabilité de la demande. Les décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 confirment que la Cour de cassation entend préserver l’équilibre fondamental du statut : protéger le preneur sans paralyser le bailleur, respecter la volonté des parties sans abdiquer l’office du juge, et garantir la sécurité juridique sans figer la jurisprudence dans un formalisme excessif. La pratique du loyer binaire, en particulier, continue d’interroger les frontières de cet office, entre autonomie de la volonté et ordre public de protection.
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