Les prérogatives de contrainte du preneur dans le bail commercial : la construction prétorienne d’un arsenal entre exception d’inexécution, droit de rétention et consignation judiciaire
Le statut des baux commerciaux, issu de la loi du 30 juin 1926 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et les droits du bailleur sur son immeuble. Or cet équilibre est structurellement asymétrique ; le bailleur dispose d’un arsenal de contrainte puissant — clause résolutoire, commandement de payer, expulsion — tandis que le preneur, confronté à un bailleur défaillant dans ses obligations essentielles de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible, se trouve démuni s’il ne connaît pas les voies de contrainte que le droit commun et la construction prétorienne mettent à sa disposition. L’actualité contentieuse révèle une multiplication des hypothèses dans lesquelles le preneur, confronté à un immeuble dégradé ou à un bailleur négligent, cherche à mobiliser ces mécanismes pour contraindre son cocontractant à exécuter ses obligations.
L’exception d’inexécution, le droit de rétention et la consignation judiciaire des loyers constituent les trois piliers de cet arsenal, que la pratique contentieuse mobilise avec une fréquence croissante. Par ailleurs, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, depuis 2022, enrichi ce régime prétorien en précisant les conditions de licéité de ces mécanismes, au croisement du droit commun des obligations et du statut impératif des baux commerciaux.
L’étude de ce régime autonome de contrainte impose d’en délimiter le fondement légal (I) avant d’en examiner la construction prétorienne et les limites (II).
La pratique du droit des baux commerciaux révèle que ces mécanismes, pour être efficaces, doivent être actionnés avec une précision procédurale rigoureuse, toute maladresse dans leur mise en œuvre exposant le preneur à des conséquences inverses de celles recherchées.
I. Le fondement légal des prérogatives de contrainte du preneur commercial
A. L’exception d’inexécution, remède premier du preneur face au bailleur défaillant
Aux termes de l’article 1219 du Code civil :
« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »
Ce texte, issu de la réforme du droit des obligations du 10 février 2016, consacre un principe dont l’application au bail commercial est désormais bien établie. [[ Article 1219 du Code civil, Légifrance ]]
Le preneur qui oppose l’exception d’inexécution suspend son obligation de paiement des loyers tant que le bailleur n’a pas rétabli la jouissance paisible des lieux. Encore faut-il, et la jurisprudence se montre exigeante sur ce point, que le manquement du bailleur soit caractérisé dans sa matérialité et dans sa gravité. L’obligation première du bailleur est énoncée à l’article 1719 du Code civil : il est tenu de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. [[ Article 1719 du Code civil, Légifrance ]]
Dès lors, le preneur qui invoque l’exception d’inexécution doit établir que le manquement du bailleur présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la suspension de son obligation de paiement, laquelle est, par nature, l’obligation essentielle du preneur en vertu de l’article 1728 du Code civil. [[ Article 1728 du Code civil, Légifrance ]] La jurisprudence se montre particulièrement rigoureuse dans l’appréciation de cette condition de gravité. Ainsi, le tribunal judiciaire de Paris a-t-il rejeté l’exception d’inexécution invoquée par un preneur qui se prévalait de l’impossibilité d’exploiter son local commercial en raison des mesures de fermeture administrative prises pendant la crise sanitaire, au motif que « l’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société […] ne résulte pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative » [[ TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 18 janv. 2024, n°20/11585, courdecassation.fr ]].
En conséquence, l’exception d’inexécution ne saurait être érigée en moyen de pression systématique ; elle est subordonnée à une inexécution directement imputable au bailleur et dont la gravité prive substantiellement le preneur de la jouissance des lieux. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 30 juin 2022 en jugeant que l’interdiction générale et temporaire de recevoir du public durant la pandémie ne pouvait être assimilée à la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil. [[ Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n°21-19.889, publié au Bulletin, courdecassation.fr ]]
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Lyon a précisé que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution « en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination contractuelle », condition qui suppose une privation totale et non une simple gêne dans l’exploitation [[ TJ Lyon, 10e ch., 7 oct. 2025, n°19/11342, courdecassation.fr ]].
L’article 1220 du Code civil complète ce dispositif en permettant au preneur de suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que le bailleur ne pourra pas exécuter la sienne à l’échéance. Cette exception d’inexécution par anticipation, bien que plus rarement invoquée, trouve à s’appliquer lorsque le bailleur, par exemple, a manifestement abandonné l’entretien de l’immeuble ou se trouve dans l’incapacité financière d’entreprendre des travaux de mise en conformité.
B. Le droit de rétention du preneur et la consignation judiciaire des loyers
Le droit de rétention, régi par l’article 2286 du Code civil, constitue une garantie autonome qui permet au preneur de refuser la restitution des lieux tant que le bailleur n’a pas exécuté ses propres obligations. Ce texte dispose que peut se prévaloir d’un droit de rétention sur la chose « celui dont la créance impayée résulte du contrat qui l’oblige à la livrer » et « celui dont la créance impayée est née à l’occasion de la détention de la chose ». [[ Article 2286 du Code civil, Légifrance ]]
Ces deux hypothèses concernent directement le preneur à bail commercial. La première, prévue au 2° de l’article 2286, vise le cas où le contrat de bail oblige le preneur à livrer — c’est-à-dire à restituer — les locaux au terme du bail ; si le bailleur est débiteur d’une créance née du même contrat, le preneur peut retenir les lieux jusqu’à son paiement. La seconde, prévue au 3°, est plus large et couvre toute créance née à l’occasion de la détention des locaux, ce qui inclut les impenses exposées par le preneur pour l’amélioration du bien, le remboursement du dépôt de garantie ou l’indemnisation d’un préjudice de jouissance. A cet égard, la Cour de cassation a jugé que le droit de rétention est une prérogative qui s’exerce indépendamment de toute clause contractuelle et ne requiert pas de décision judiciaire préalable.
Le droit de rétention se distingue également du droit de rétention du bailleur, plus classiquement invoqué, que le propriétaire peut opposer au preneur pour garantir le paiement des loyers impayés en retenant les meubles garnissant les lieux loués. Le droit de rétention du preneur, inversement, porte sur l’immeuble lui-même et trouve son fondement dans la détention légitime qu’exerce le preneur en vertu du contrat de bail, aussi longtemps que celui-ci n’a pas été judiciairement résilié.
Or le droit de rétention du preneur doit être distingué de l’exception d’inexécution : la première porte sur la restitution des lieux en fin de bail ou en cours d’exécution forcée, tandis que la seconde suspend l’obligation de paiement des loyers. Les deux mécanismes peuvent se cumuler lorsque le bailleur, tout en manquant à son obligation d’entretien, cherche à obtenir l’expulsion du preneur pour défaut de paiement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi eu à connaître d’une espèce dans laquelle le preneur, confronté à un bailleur n’ayant pas réalisé les travaux de mise en conformité nécessaires à l’exploitation, opposait simultanément l’exception d’inexécution et sollicitait la consignation judiciaire des loyers [[ CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 27 nov. 2025, n°20/04178, courdecassation.fr ]].
La consignation judiciaire constitue, en effet, le troisième pilier de l’arsenal du preneur. Prévue par les articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, elle permet au preneur, saisi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, de solliciter du juge l’autorisation de consigner les loyers litigieux entre les mains d’un séquestre, généralement la Caisse des dépôts et consignations. Ce mécanisme produit un double effet : il prive le commandement de payer de son efficacité en démontrant que le preneur n’est pas dans l’impossibilité de payer mais conteste légitimement le principe de la dette, et il protège le bailleur en lui garantissant que les fonds sont disponibles si sa créance est reconnue fondée.
Par ailleurs, la consignation judiciaire présente l’avantage procédural de neutraliser la clause résolutoire sans que le preneur ait à démontrer, au stade de la demande de délais, le bien-fondé intégral de sa contestation. Il suffit qu’il établisse l’existence d’une contestation sérieuse sur le principe ou le montant de la créance du bailleur, et qu’il justifie de sa capacité à consigner les sommes litigieuses. Ce mécanisme s’inscrit dans le prolongement de la réforme opérée par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a expressément subordonné la suspension judiciaire de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur d’apurer sa dette.
En conséquence, l’articulation de ces trois prérogatives — exception d’inexécution, droit de rétention et consignation judiciaire — offre au preneur un éventail de réponses graduées qui lui permet d’adapter sa réaction à la gravité de la défaillance du bailleur, sans s’exposer aux risques d’une résiliation pour défaut de paiement. Le contentieux commercial révèle que la maîtrise de cet arsenal constitue un enjeu déterminant pour la pérennité du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
II. La construction prétorienne des conditions d’exercice et des limites
A. La gravité de l’inexécution du bailleur comme condition cardinale de licéité
La construction prétorienne a fait de la gravité de l’inexécution du bailleur la condition centrale de la licéité des prérogatives de contrainte du preneur. Il ne suffit pas que le bailleur ait manqué à l’une de ses obligations pour que le preneur puisse suspendre le paiement des loyers ou refuser la restitution des lieux ; encore faut-il que ce manquement présente un caractère de gravité tel qu’il prive le preneur de la contrepartie essentielle du contrat. A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que « l’obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation continue dont le manquement autorise le preneur à opposer l’exception d’inexécution tant que la défaillance persiste, sans que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce ne puisse lui être opposée » [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-19.111, publié au Bulletin, courdecassation.fr ]].
Cette décision consacre une immunité procédurale du preneur qui, confronté à un bailleur défaillant dans son obligation essentielle de délivrance, peut opposer l’exception d’inexécution sans se voir opposer la prescription biennale qui gouverne la plupart des actions entre bailleur et preneur. Par ailleurs, la cour d’appel de Paris a rappelé que le bailleur, tenu d’une obligation de moyen dans la gestion des autorisations administratives nécessaires à l’exploitation du preneur, doit démontrer sa diligence pour échapper à l’exception d’inexécution [[ CA Paris, pôle 5 ch. 3, 19 déc. 2024, n°21/21120, courdecassation.fr ]].
Or cette appréciation de la gravité est éminemment casuistique. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi rejeté l’exception d’inexécution invoquée par un preneur confronté à une fermeture administrative temporaire de la galerie marchande dont dépendait son local, au motif que « l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible » [[ TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 18 déc. 2025, n°22/15375, courdecassation.fr ]]. Cette motivation illustre la rigueur avec laquelle les juges du fond apprécient la condition de gravité : la seule difficulté d’exploitation, même réelle, ne justifie pas la suspension unilatérale du paiement des loyers.
En conséquence, la stratégie contentieuse du preneur doit reposer sur une analyse précise du manquement du bailleur, documentée par des constats d’huissier, des courriers de mise en demeure et, le cas échéant, des expertises amiables ou judiciaires. Le preneur qui suspend le paiement des loyers sans constituer ce socle probatoire s’expose au risque d’une résiliation du bail pour défaut de paiement, sans que la bonne foi alléguée ne puisse le protéger. Ainsi, la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 décembre 2024, a confirmé le rejet de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur au motif que ce dernier, tout en alléguant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, n’avait pas démontré avoir préalablement mis en demeure le bailleur de remédier aux désordres invoqués.
B. Les limites prétoriennes : proportionnalité, bonne foi et articulation avec le droit à réparation
Les prérogatives de contrainte du preneur ne sauraient être exercées de manière disproportionnée. Le droit de rétention, notamment, est encadré par une exigence de proportionnalité entre la créance invoquée et la valeur des lieux retenus. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de principe, que le droit de rétention ne peut être exercé de manière abusive et que le juge peut en ordonner la mainlevée lorsque la créance du rétenteur est manifestement disproportionnée par rapport à la valeur du bien retenu. Appliquée au bail commercial, cette exigence signifie que le preneur ne saurait retenir des locaux d’une valeur locative considérable pour une créance modeste de remboursement de travaux.
Dès lors, le preneur qui entend exercer son droit de rétention doit, préalablement, avoir mis en demeure le bailleur de s’exécuter et avoir évalué avec précision le montant de sa créance. La proportionnalité constitue, en pratique, le principal rempart contre la qualification d’exercice abusif du droit de rétention.
Par ailleurs, l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions, consacrée par l’article 1104 du Code civil, irrigue l’ensemble de ces mécanismes. La Cour de cassation rappelle de manière constante que l’exception d’inexécution ne saurait être détournée de sa finalité pour servir de prétexte à un défaut de paiement systématique ; elle doit être mise en œuvre de manière loyale, dans le seul but de contraindre le bailleur à exécuter ses obligations et non de se soustraire durablement au paiement des loyers.
En outre, l’article L. 145-41 du Code de commerce offre une voie de régulation judiciaire de ces conflits en permettant au juge, saisi d’une demande de délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le preneur a consigné les loyers litigieux ou démontré sa capacité financière à apurer sa dette, le juge peut lui accorder des délais qui neutralisent temporairement la clause résolutoire et permettent un examen au fond du bien-fondé de l’exception d’inexécution. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a d’ailleurs renforcé ce mécanisme en ajoutant à l’article L. 145-41 une condition expresse tenant à la capacité financière du preneur d’apurer sa dette dans les délais accordés.
En tout état de cause, les prérogatives de contrainte du preneur ne sauraient se substituer à l’action en réparation. Le preneur qui subit un préjudice du fait des manquements du bailleur peut, parallèlement à l’exercice de ces voies de contrainte, solliciter l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’exploitation subi, ce qui lui permet d’obtenir une indemnisation sans s’exposer au risque de l’exception d’inexécution.
De surcroît, la jurisprudence a progressivement dessiné les contours d’une obligation de coopération entre bailleur et preneur qui transcende le strict cadre de l’exception d’inexécution. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi rappelé, dans sa décision précitée du 27 novembre 2025, que le preneur doit, préalablement à toute suspension du paiement des loyers, avoir vainement mis en demeure le bailleur de remédier aux manquements constatés, et que le juge peut moduler les effets de l’exception d’inexécution en fonction du comportement procédural des parties.
Enfin, la question de la preuve revêt une importance décisive dans la mise en œuvre de ces prérogatives. Le preneur qui invoque l’exception d’inexécution supporte la charge de la preuve du manquement du bailleur et de sa gravité, conformément à l’article 1353 du Code civil. A cet égard, la simple allégation d’un défaut d’entretien ou d’une impossibilité d’exploiter est insuffisante ; le preneur doit produire des éléments objectifs et contemporains du manquement allégué, tels que des constats d’huissier, des rapports d’expertise, des échanges de correspondances ou des arrêtés administratifs. A défaut, le juge écartera l’exception d’inexécution et constatera, le cas échéant, l’acquisition de la clause résolutoire. La décision du tribunal judiciaire de Paris du 18 janvier 2024 illustre cette rigueur probatoire en rejetant l’exception d’inexécution au motif que le preneur ne justifiait par aucune pièce comptable de son éligibilité aux dispositifs de protection qu’il invoquait.
Conclusion
L’arsenal des prérogatives de contrainte du preneur dans le bail commercial, bien que puisant ses sources dans le droit commun des obligations, a fait l’objet d’une construction prétorienne spécifique qui en précise les conditions d’exercice et les limites. L’exception d’inexécution, le droit de rétention et la consignation judiciaire des loyers constituent trois mécanismes complémentaires que le preneur doit articuler avec rigueur et proportionnalité. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, notamment l’arrêt du 5 mars 2026 sur l’obligation continue de délivrance, renforce la position du preneur en consacrant l’imprescriptibilité de l’exception d’inexécution face au bailleur défaillant. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a opportunément renforcé le mécanisme de la consignation judiciaire en subordonnant la suspension de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur, ce qui sécurise le recours à cette voie de contrainte.
En conséquence, le preneur confronté à une défaillance du bailleur dispose désormais d’un régime de contrainte suffisamment structuré pour lui permettre d’obtenir l’exécution forcée des obligations du bailleur, à condition d’en respecter les conditions strictes de licéité, au premier rang desquelles figurent la gravité du manquement, la proportionnalité de la réponse et la loyauté procédurale. Cet arsenal, combiné à l’action en réparation du préjudice d’exploitation, constitue un levier contentieux dont la maîtrise conditionne, en pratique, la pérennité même du fonds de commerce.
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