La taxe foncière revient dans beaucoup de discussions entre bailleurs et locataires, surtout lorsque l’avis fiscal arrive avec une hausse ou lorsque le bailleur adresse une régularisation de charges en fin d’année. Le réflexe est fréquent : le propriétaire reçoit la taxe foncière, puis demande au locataire de la payer en tout ou partie.
La réponse dépend du bail. Pour un bail d’habitation classique, le locataire ne paie pas la taxe foncière elle-même. Il peut seulement devoir rembourser certaines taxes récupérables, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, si le bailleur la justifie correctement. Pour un bail commercial ou professionnel, la discussion change : une clause du contrat peut transférer certaines charges au preneur, mais encore faut-il qu’elle soit claire.
L’actualité fiscale rend le sujet plus sensible. La DGFiP a publié en mai 2026 ses statistiques nationales sur la taxe foncière, dans un contexte où propriétaires, bailleurs et locataires cherchent à comprendre ce qui peut être répercuté. Cette hausse ne transforme pas pour autant le locataire d’un logement en redevable de la taxe foncière.
Le locataire d’un logement doit-il payer la taxe foncière ?
Non, dans un bail d’habitation, le locataire n’est pas le redevable de la taxe foncière.
L’article 1400 du Code général des impôts prévoit que la taxe foncière est établie au nom du propriétaire actuel. Des cas particuliers existent, par exemple l’usufruit, le bail emphytéotique ou le bail à construction. Mais le locataire d’un bail d’habitation ordinaire n’entre pas dans ces situations.
Cela signifie une chose simple : si le propriétaire transmet l’avis de taxe foncière et demande au locataire de payer la totalité de la somme, la demande doit être refusée. Le locataire peut répondre par écrit en distinguant deux lignes :
- la taxe foncière principale, qui reste à la charge du propriétaire ;
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui peut être récupérable si elle est justifiée.
Le point important est là. Beaucoup de litiges naissent parce que la demande du bailleur est formulée trop vite : « voici ma taxe foncière, vous devez me rembourser ». Or l’avis fiscal contient plusieurs éléments. Tous ne sont pas récupérables.
Ce que le propriétaire peut récupérer : la TEOM, pas toute la taxe foncière
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de récupérer certaines charges accessoires au loyer. Il vise notamment les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères entre dans cette catégorie. Elle est généralement portée sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, mais cela ne veut pas dire que toute la taxe foncière devient récupérable. Seule la ligne correspondant au service d’enlèvement des déchets peut être réclamée, sous réserve d’un calcul propre.
Le bailleur doit donc fournir au locataire :
- l’avis fiscal ou un extrait lisible ;
- la ligne correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- le calcul appliqué au logement ;
- le prorata si le locataire n’a pas occupé le logement toute l’année ;
- le décompte des provisions déjà versées ;
- la clé de répartition si l’immeuble comprend plusieurs logements.
Les frais de gestion de la fiscalité directe locale ne doivent pas être ajoutés au locataire. Ils ne correspondent pas au service dont le locataire bénéficie directement. En pratique, cette ligne est souvent faible, mais elle révèle parfois une régularisation mal préparée.
Le bailleur doit-il joindre un justificatif ?
Oui. Une demande de charges récupérables doit être justifiée.
Le bailleur ne peut pas se contenter d’un montant rond, d’un message informel ou d’une capture partielle incompréhensible. L’article 23 de la loi de 1989 impose une logique de transparence : les charges sont exigibles sur justification, la régularisation annuelle doit être précédée d’un décompte par nature de charges, et les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois.
Dans un immeuble collectif, le bailleur doit aussi expliquer la répartition. Si l’avis de taxe foncière porte sur un immeuble entier, le locataire d’un seul appartement ne peut pas vérifier sa part sans clé de calcul. La surface, les tantièmes, le nombre de lots ou la durée d’occupation peuvent alors devenir déterminants.
La difficulté apparaît souvent après le départ du locataire. Le bailleur retient une partie du dépôt de garantie au titre de la TEOM ou adresse une demande plusieurs mois après la remise des clés. Cette demande n’est pas automatiquement nulle, mais elle doit être lisible, cohérente et accompagnée de pièces.
Comment répondre si le propriétaire réclame toute la taxe foncière ?
Le locataire doit éviter deux erreurs.
La première consiste à payer sans rien demander. Le paiement peut ensuite compliquer la discussion, surtout si le bailleur considère qu’il vaut acceptation du principe.
La seconde consiste à refuser toute somme. Si la demande contient une part de TEOM correctement justifiée, le locataire peut devoir la régler. Un refus global permet parfois au bailleur de présenter le locataire comme défaillant, alors que le vrai sujet porte seulement sur le périmètre récupérable.
La réponse utile tient en quelques lignes :
- rappeler que la taxe foncière principale n’est pas due par le locataire d’un bail d’habitation ;
- demander la ventilation entre taxe foncière, TEOM et frais de gestion ;
- demander l’avis fiscal ou l’extrait utile ;
- demander le calcul individualisé et le prorata ;
- indiquer que la part non récupérable est contestée ;
- proposer le paiement de la seule somme légalement récupérable après justificatifs.
Cette méthode protège les deux parties. Elle évite au locataire de payer une taxe qui ne lui incombe pas. Elle permet aussi au bailleur de récupérer la TEOM lorsqu’il dispose du bon justificatif.
Le cas du bail commercial ou du bail professionnel
En bail commercial, la solution n’est pas la même. La taxe foncière peut être mise à la charge du locataire commercial si le bail le prévoit clairement.
Le juge vérifie alors la clause. Une formule générale sur les « charges » ou les « impôts » ne suffit pas toujours. Plus la clause est imprécise, plus le preneur peut contester. À l’inverse, une clause qui vise expressément la taxe foncière, ou les impôts afférents aux locaux loués dans un contexte clair, renforce la position du bailleur.
Depuis la loi Pinel et ses textes d’application, certains postes ne peuvent plus être librement transférés dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés sous ce régime. La taxe foncière reste un sujet contractuel sensible, mais elle doit être traitée dans un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances.
Pour un bail professionnel, il faut également relire le contrat. Les parties disposent d’une liberté plus grande que dans le bail d’habitation, mais cela ne dispense pas le bailleur de prouver la base de sa demande. Là encore, l’avis fiscal et la ventilation restent essentiels.
Que faire si la taxe foncière a déjà été payée par erreur ?
Le locataire qui a payé toute la taxe foncière peut demander le remboursement de la part non due.
Il faut commencer par reconstituer le paiement :
- demande initiale du propriétaire ;
- avis fiscal transmis ;
- montant payé ;
- date du paiement ;
- éventuels échanges écrits ;
- bail et clauses relatives aux charges ;
- quittances ou décomptes de charges.
Ensuite, il faut distinguer la part récupérable de la part non récupérable. Si le locataire a payé 900 euros correspondant à l’ensemble de la taxe foncière, mais que seule une TEOM de 180 euros était justifiée, la demande de remboursement doit porter sur le solde.
La mise en demeure doit rester sobre. Elle doit rappeler le bail, la demande du bailleur, le paiement effectué, le fondement juridique et le montant à restituer. Si le bailleur refuse, le litige relève généralement du juge des contentieux de la protection pour un bail d’habitation.
Paris et Île-de-France : pourquoi la preuve compte encore plus
À Paris et en Île-de-France, les litiges locatifs portent souvent sur des immeubles collectifs, des copropriétés et des logements gérés par agence. L’avis de taxe foncière peut concerner plusieurs lots. Le propriétaire peut lui-même recevoir un appel de charges du syndic, puis un avis fiscal, puis tenter de refaire un calcul après coup.
Dans ce contexte, le locataire doit demander une ventilation claire. Le bailleur doit pouvoir expliquer comment il passe de l’avis fiscal global à la somme demandée pour le logement loué. Sans calcul, la discussion reste fragile.
Le point est encore plus sensible lorsque le bailleur retient la somme sur le dépôt de garantie. La retenue doit être justifiée. Une simple ligne « taxe foncière » dans un décompte de sortie ne suffit pas à établir que la somme est récupérable.
Les pièces à réunir avant d’agir
Pour le locataire, les pièces utiles sont :
- le bail ;
- les avenants éventuels ;
- les quittances ;
- la demande écrite du propriétaire ;
- l’avis fiscal transmis ou le décompte ;
- les échanges avec l’agence ou le bailleur ;
- la preuve du paiement si la somme a déjà été réglée ;
- l’état des lieux de sortie si la somme est retenue sur le dépôt de garantie.
Pour le bailleur, les pièces utiles sont :
- le bail ;
- l’avis de taxe foncière complet ;
- le détail de la TEOM ;
- le calcul par logement ;
- le prorata d’occupation ;
- les provisions déjà encaissées ;
- le décompte annuel transmis au locataire ;
- la preuve de mise à disposition des justificatifs.
Un dossier clair permet souvent d’éviter une audience. Un dossier incomplet transforme une demande de quelques centaines d’euros en contentieux coûteux.
Sources juridiques utiles
Les textes principaux sont l’article 1400 du Code général des impôts, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 sur les charges récupérables.
Pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, voir aussi notre article sur la TEOM réclamée au locataire, les justificatifs et les recours. Pour un litige plus large de bail d’habitation, la page avocat bail d’habitation à Paris présente les contentieux traités par le cabinet.
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