En 2026, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères revient dans beaucoup de régularisations de charges. Le sujet paraît simple : le propriétaire reçoit son avis de taxe foncière, puis réclame au locataire la part correspondant aux ordures ménagères. En pratique, les litiges naissent presque toujours au même endroit : aucun justificatif clair, une ligne de taxe foncière recopiée sans calcul, plusieurs logements sur la même parcelle, une régularisation tardive ou des frais ajoutés alors qu’ils ne sont pas récupérables.

Les recherches Google confirment cette demande pratique : les requêtes « taxe ordure ménagère locataire », « calcul taxe ordures ménagères locataire », « TEOM locataire » et « taxe ordure ménagère locataire justificatif » concentrent un volume important. C’est aussi un angle encore mal servi quand l’internaute veut savoir quoi payer, quoi refuser et quel courrier envoyer. Pour un bailleur, l’enjeu est de récupérer une charge réelle sans fragiliser son dossier. Pour un locataire, l’enjeu est de ne pas payer une somme non justifiée.

Pour une vision plus large des litiges locatifs, vous pouvez aussi consulter notre page dédiée à l’avocat en droit immobilier à Paris et notre article sur la régularisation des charges locatives et les justificatifs.

Réponse courte : le locataire peut payer la TEOM, mais pas n’importe comment

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent appelée TEOM, peut être récupérée auprès du locataire lorsqu’elle correspond au service dont il bénéficie pendant son occupation du logement. Le fondement est double : l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les charges récupérables et le décret du 26 août 1987 vise expressément la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères dans la liste des impositions récupérables.

Mais cette récupération n’est pas automatique dans son montant. Le bailleur doit pouvoir justifier la somme demandée. Le locataire peut donc demander l’avis de taxe foncière, le détail du calcul, la période concernée, le prorata si le bail a commencé ou pris fin en cours d’année, et la clé de répartition si l’immeuble ou la parcelle comprend plusieurs logements.

La TEOM n’est pas une deuxième taxe foncière à la charge du locataire. Le propriétaire reste redevable de l’impôt vis-à-vis de l’administration fiscale. Il peut seulement récupérer auprès du locataire la part de charge récupérable, dans les limites prévues par les textes.

Quel justificatif le bailleur doit-il remettre au locataire ?

Le justificatif central est l’avis de taxe foncière, ou un extrait lisible de cet avis, faisant apparaître la ligne correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le bailleur n’a pas à transmettre toute sa situation fiscale personnelle, mais il doit communiquer un document suffisamment clair pour permettre au locataire de vérifier la réalité et le montant de la TEOM.

L’article 23 de la loi de 1989 impose une régularisation annuelle des charges lorsque les charges sont versées par provisions. Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer le décompte par nature de charges. Pendant les six mois qui suivent l’envoi du décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire. Cette règle est importante : une simple phrase dans un courriel, du type « vous me devez la taxe ordures ménagères », ne suffit pas à sécuriser la demande.

Dans un dossier sérieux, le bailleur doit pouvoir produire :

• l’avis de taxe foncière ou la page utile faisant apparaître la TEOM ;
• le bail et les dates exactes d’occupation ;
• le montant déjà payé par provisions sur charges ;
• le calcul de prorata si le locataire n’a pas occupé le logement toute l’année ;
• la clé de répartition si plusieurs lots ou logements sont concernés ;
• le solde final demandé au locataire.

À l’inverse, le locataire ne doit pas se contenter de contester oralement. Il faut demander les pièces par écrit, rappeler que la charge doit être justifiée, et conserver la preuve de l’envoi.

Comment calculer la taxe ordures ménagères locataire en 2026

Le calcul de base est simple lorsque le logement est isolé et occupé toute l’année :

montant récupérable = ligne TEOM figurant sur l’avis de taxe foncière, hors frais non récupérables, moins les provisions déjà versées au titre des charges.

Si le locataire est entré ou sorti en cours d’année, il faut appliquer un prorata temporel :

TEOM récupérable = montant annuel récupérable x nombre de jours d’occupation / nombre de jours de l’année.

Exemple : la ligne TEOM s’élève à 360 euros pour l’année. Le locataire a occupé le logement 183 jours. Le montant brut proratisé est de 180,49 euros. Si le locataire a déjà versé 120 euros de provisions couvrant cette charge, le solde réellement réclamable est de 60,49 euros.

La difficulté augmente lorsque l’avis de taxe foncière porte sur une parcelle comprenant plusieurs logements, un immeuble divisé, une maison découpée en studios ou un local annexe. Dans ce cas, la production de l’avis fiscal ne suffit pas toujours. Le bailleur doit expliquer comment il répartit la TEOM entre les occupants : tantièmes, surface, lot, compteur, occupation réelle ou autre clé cohérente. Sans clé de répartition vérifiable, le juge peut rejeter tout ou partie de la demande.

Le calcul doit aussi distinguer les sommes déjà provisionnées. Si le locataire paye chaque mois une provision pour charges, la TEOM doit entrer dans la régularisation annuelle. Le bailleur ne peut pas réclamer deux fois la même somme : une première fois dans les provisions, puis une seconde fois comme si rien n’avait été payé.

Ce que le bailleur ne peut pas récupérer

La première limite concerne les frais de gestion, de rôle ou de recouvrement ajoutés par l’administration fiscale. La jurisprudence rappelle régulièrement que ces frais ne sont pas récupérables auprès du locataire. Dans un arrêt du 10 avril 2025, la cour d’appel de Paris indique clairement que « le prélèvement forfaitaire prévu à l’article 1641 du code général des impôts n’est pas récupérable par le bailleur » (CA Paris, 10 avril 2025, RG 23/00935).

La deuxième limite concerne la taxe foncière elle-même. La taxe foncière du propriétaire n’est pas récupérable sur le locataire d’habitation. Seule la ligne TEOM peut l’être, sous réserve des justificatifs.

La troisième limite vise les demandes globales ou imprécises. Un bailleur qui réclame une somme sans avis fiscal, sans période, sans clé de répartition et sans décompte prend un risque contentieux. Dans une décision du 18 janvier 2024, la cour d’appel de Paris rappelle que « la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur » (CA Paris, 18 janvier 2024, RG 22/19588).

La quatrième limite concerne les logements multiples sur une même parcelle. Dans un arrêt du 27 mai 2025, la cour d’appel de Versailles a écarté une demande faute de justification du mode de calcul alors que la parcelle comportait trois logements (CA Versailles, 27 mai 2025, RG 24/00750). C’est un point très fréquent à Paris et en Île-de-France.

TEOM réclamée rétroactivement : quels délais ?

La réclamation rétroactive n’est pas interdite par principe, mais elle doit rester dans les délais et être justifiée. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Cela signifie qu’un bailleur peut parfois régulariser des charges oubliées, mais il ne peut pas réclamer n’importe quelle année sans limite. Plus la régularisation est tardive, plus il doit être rigoureux sur les justificatifs. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant l’année d’exigibilité, le locataire peut aussi demander un paiement par douzième, mécanisme prévu par l’article 23 de la loi de 1989.

En pratique, une réclamation tardive doit être vérifiée point par point : année visée, date de réception de l’avis de taxe foncière, date de demande au locataire, provisions déjà versées, preuve de transmission du décompte, et impact financier. Une demande rétroactive importante peut justifier une contestation partielle, voire une proposition de règlement échelonné.

Que faire si le montant paraît trop élevé ?

Le premier réflexe est de demander le justificatif et le détail du calcul. Le courrier doit rester sobre : vous demandez l’avis de taxe foncière ou la page utile, le montant exact de la TEOM, le retrait des frais non récupérables, le prorata d’occupation et la déduction des provisions déjà payées.

Si le bailleur répond avec les pièces et que le calcul est correct, il faut payer le solde. Une contestation artificielle fragilise le locataire, surtout si le litige s’ajoute à des impayés de loyers ou de charges.

Si le bailleur ne répond pas, répond de manière incomplète ou maintient une somme manifestement erronée, le locataire peut contester par écrit et refuser le paiement de la part non justifiée. Lorsque le conflit s’envenime, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation pour certains litiges locatifs, puis le juge des contentieux de la protection si aucune solution n’est trouvée.

Pour le bailleur, la stratégie inverse s’impose : produire les pièces avant de menacer. Une mise en demeure fondée sur un calcul imprécis peut se retourner contre lui, surtout si le locataire démontre que les justificatifs ont été demandés et jamais transmis.

Paris et Île-de-France : attention aux immeubles divisés

À Paris, en petite couronne et dans certains secteurs d’Île-de-France, les litiges TEOM sont souvent liés à des immeubles anciens divisés, à des lots loués séparément, à des colocations ou à des maisons transformées en plusieurs logements. Le montant fiscal apparaît parfois sur une seule parcelle, alors que plusieurs occupants ont bénéficié du service d’enlèvement des déchets.

Dans ces situations, le bailleur doit éviter les répartitions approximatives. Une division « à parts égales » peut être contestée si elle ne correspond pas à la configuration des lieux. Une répartition par surface peut être plus cohérente, mais elle doit être expliquée. Lorsque le bail mentionne des tantièmes ou une clé de charges, il faut vérifier si cette clé peut être utilisée pour la TEOM.

Pour le locataire, l’angle de contestation n’est donc pas seulement « je ne veux pas payer ». La bonne question est : le montant qui m’est demandé correspond-il réellement à mon logement, à ma période d’occupation et à une charge récupérable ?

Ce que disent les décisions récentes

Les décisions récentes confirment trois idées pratiques.

D’abord, la TEOM est bien une charge récupérable. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 18 janvier 2024 : « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable auprès du locataire » (CA Paris, 18 janvier 2024).

Ensuite, le bailleur doit prouver le montant. Cette même décision insiste sur la charge de la preuve, ce qui impose un décompte sérieux et des pièces compréhensibles.

Enfin, la ligne TEOM ne doit pas être confondue avec les frais de gestion ou une taxe foncière globale. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 10 avril 2025, et la cour d’appel de Versailles a sanctionné le manque de calcul dans un immeuble comportant plusieurs logements le 27 mai 2025. Ces décisions sont utiles car elles correspondent à des litiges très concrets : le locataire ne nie pas toujours le principe de la TEOM, mais il conteste le montant ou la méthode.

Checklist avant de payer ou de réclamer la TEOM

Avant paiement, le locataire devrait vérifier :

• la présence d’un avis de taxe foncière ou d’un extrait lisible ;
• la ligne exacte « taxe d’enlèvement des ordures ménagères » ;
• l’absence de frais de gestion ou de recouvrement ajoutés ;
• le prorata d’occupation ;
• la déduction des provisions déjà versées ;
• la clé de répartition en cas de plusieurs logements ;
• la prescription si la demande porte sur une ancienne année.

Avant réclamation, le bailleur devrait préparer :

• le bail ;
• l’avis fiscal ;
• le décompte annuel des charges ;
• le calcul individualisé ;
• la preuve d’envoi au locataire ;
• une demande claire, sans menace excessive, distinguant le principal récupérable et les éléments non récupérables.

La TEOM est un bon exemple de contentieux locatif où la solution dépend moins d’un grand principe que de la qualité du calcul. Une somme de quelques centaines d’euros peut devenir un litige durable si le dossier est mal présenté. À l’inverse, une régularisation propre, documentée et proportionnée permet souvent d’éviter une procédure.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Nous vérifions le justificatif, le calcul et les recours utiles avant paiement, contestation ou mise en demeure.

Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez notre formulaire de contact.

À Paris et en Île-de-France, nous intervenons pour les litiges locatifs, régularisations de charges, TEOM, impayés et contestations devant le juge des contentieux de la protection.