Le congé avec offre de renouvellement et la fixation du loyer plafonné dans le bail commercial : l’office du juge à l’épreuve des jurisprudences récentes
I. Le formalisme du congé et la prolongation du bail commercial
A. La délivrance du congé : un acte solennel aux effets irréversibles
Le bail commercial ne prend pas fin par la simple survenance de son terme contractuel. L’article L. 145-9 du Code de commerce, qui déroge expressément aux articles 1736 et 1737 du Code civil, dispose que les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement [[Code de commerce, article L. 145-9, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840 : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. »]]. Le législateur a ainsi institué un mécanisme protecteur du preneur, dont le droit au renouvellement constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux.
Le congé doit, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné. Cette exigence de forme, qui confère au congé le caractère d’un acte solennel, emporte des conséquences juridiques considérables que les praticiens ne sauraient sous-estimer. L’acte doit en outre indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 novembre 2023, la rigueur de ce formalisme en censurant une cour d’appel qui avait omis de tirer les conséquences de l’absence d’offre d’indemnité d’éviction dans un congé avec refus de renouvellement [[Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409, https://www.courdecassation.fr/decision/6555c0f830a74083181bd3ef]].
Le congé peut revêtir trois formes principales, dont les régimes juridiques sont radicalement distincts. Le congé avec offre de renouvellement, qui est l’hypothèse la plus fréquente, emporte le principe du renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve de la fixation d’un nouveau loyer. Le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ouvre droit, pour le preneur, au paiement d’une indemnité destinée à réparer le préjudice causé par la perte du fonds. Le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, enfin, ne peut être délivré que pour un motif grave et légitime imputable au preneur, tel que l’inexécution d’une obligation substantielle du bail.
Par ailleurs, le bailleur qui a délivré un congé avec offre de renouvellement conserve la faculté d’exercer son droit d’option dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, conformément aux dispositions de l’article L. 145-57 du Code de commerce [[Code de commerce, article L. 145-57, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222178 : « Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. »]]. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 27 février 2025 publié au Bulletin, que lorsque le bailleur exerce ce droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement [[Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/67c00a651125355ef3efdbb7 : « Lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement. »]]. Cette solution illustre l’articulation subtile entre le congé avec offre de renouvellement et l’exercice ultérieur du droit d’option.
En conséquence, le bailleur commercial qui délivre un congé avec offre de renouvellement doit mesurer qu’il s’engage, au moins provisoirement, dans la voie du renouvellement et que son droit d’option ultérieur, s’il est exercé, produira des effets rétroactifs dont la portée financière peut être substantielle. À cet égard, la chronologie des actes et la rigueur formelle avec laquelle ils sont établis conditionnent directement l’étendue des droits et obligations des parties.
B. La tacite prolongation : mécanisme supplétif et incidence sur le plafonnement
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette tacite prolongation, prévue au deuxième alinéa de l’article L. 145-9 du Code de commerce, constitue un mécanisme supplétif qui opère de plein droit en l’absence de manifestation de volonté contraire des parties. Au cours de cette tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Or la tacite prolongation emporte des conséquences financières considérables en matière de fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit en effet que les règles de plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans [[Code de commerce, article L. 145-34, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759 : « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. »]]. Cette disposition, qui sanctionne en quelque sorte l’inertie des parties, transforme un bail initialement soumis au plafonnement en un bail dont le loyer sera fixé à la valeur locative, sans écrêtement indiciel.
La troisième chambre civile a rendu un arrêt important le 16 octobre 2025 dans un litige opposant la société Monoprix exploitation à son bailleur. La Cour y précise que le dispositif d’étalement des augmentations prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, qui limite à 10 % par an la hausse du loyer résultant du déplafonnement, ne s’applique pas lorsque le déplafonnement procède de la seule tacite prolongation ayant fait excéder la durée du bail au-delà de douze ans [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7 : « Il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. »]]. Cette solution, qui distingue selon la cause du déplafonnement pour décider de l’application du mécanisme de lissage, a des implications pratiques majeures pour les preneurs dont le bail s’est prolongé au-delà de douze ans par tacite reconduction.
Dès lors, le preneur qui laisse son bail se prolonger tacitement au-delà de douze années s’expose à un déplafonnement intégral et immédiat du loyer, sans bénéficier du mécanisme protecteur d’étalement des hausses. Cette situation commande une vigilance particulière dans le suivi de l’échéance contractuelle et des renouvellements successifs. La tacite prolongation, mécanisme d’apparence neutre, recèle ainsi un piège financier redoutable pour le commerçant qui n’anticipe pas le renouvellement de son bail.
II. La fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé
A. Le principe du plafonnement et le mécanisme de lissage décennal
Le principe directeur de la fixation du loyer du bail renouvelé est énoncé à l’article L. 145-33 du Code de commerce : le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative [[Code de commerce, article L. 145-33, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221959 : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »]]. Cette règle de fond est cependant tempérée par l’article L. 145-34 qui institue, au bénéfice du preneur, un plafonnement de la variation du loyer : à moins d’une modification notable des éléments de la valeur locative, le taux de variation ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ce mécanisme, dit de plafonnement, permet au preneur de voir son bail renouvelé à des conditions économiques prévisibles et maîtrisées, en le protégeant contre les hausses spéculatives que pourrait engendrer la simple évolution du marché locatif.
Par ailleurs, lorsqu’il est fait exception aux règles de plafonnement, soit en raison d’une modification notable des facteurs de valeur locative, soit en raison d’une clause contractuelle relative à la durée du bail, le législateur a prévu un mécanisme correcteur : la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif d’étalement, parfois qualifié de lissage décennal, permet d’atténuer le choc financier que représenterait, pour le preneur, le passage brutal du loyer plafonné au loyer de marché.
La troisième chambre civile a toutefois rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023 publié au Bulletin, que le mécanisme d’étalement est distinct de la fixation du loyer lui-même et n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0 : « Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application. »]]. En d’autres termes, le juge des loyers commerciaux fixe le montant du loyer renouvelé, mais c’est aux parties qu’il appartient d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive, sauf à ce que le juge du fond, saisi d’une contestation plus large, statue sur ce point.
En conséquence, la coexistence des compétences entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire soulève des questions procédurales délicates que les praticiens doivent anticiper. Le preneur qui souhaite bénéficier du lissage décennal ne peut se contenter d’en solliciter l’application devant le juge des loyers commerciaux ; il doit, le cas échéant, saisir le tribunal judiciaire si le bailleur conteste le principe même de l’étalement. Cette dualité contentieuse, source de complexité procédurale, illustre les limites du système français de fixation du loyer commercial.
B. Les causes de déplafonnement et le contrôle du juge
Le plafonnement du loyer ne constitue pas un principe absolu. L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit plusieurs causes de déplafonnement, au premier rang desquelles figure la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, c’est-à-dire les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. L’article R. 145-6 du même code définit ces facteurs locaux de commercialité comme dépendant principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport et de l’attrait particulier de l’emplacement [[Code de commerce, article R. 145-6, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259715 : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »]].
La caractérisation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité a fait l’objet d’une précision jurisprudentielle déterminante. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, a jugé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5 : « La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »]].
Cette formulation, qui retient un critère d’incidence potentielle plutôt qu’effective, allège sensiblement la charge probatoire pesant sur le bailleur. Il n’est plus nécessaire pour ce dernier de démontrer que son preneur a effectivement bénéficié de la modification intervenue ; il lui suffit d’établir que cette modification est, par sa nature, de nature à favoriser le commerce considéré. La Cour de cassation consacre ainsi une conception objective du déplafonnement, fondée sur l’aptitude abstraite de la modification à améliorer l’exploitation, et non sur la constatation empirique de ses effets concrets.
À cet égard, la Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 4 juillet 2024, que la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut être rapportée par la seule production d’une attestation émanant d’un agent immobilier [[Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515, https://www.courdecassation.fr/decision/66863b90b1dbbe3bae5fff52]]. Cette décision rappelle que, si le critère du déplafonnement a été assoupli par la jurisprudence du 18 septembre 2025, la charge de la preuve pèse toujours sur le bailleur et doit être satisfaite par des éléments objectifs et circonstanciés. La simple affirmation de l’existence d’une modification ne suffit pas ; il incombe au demandeur au déplafonnement de produire des données vérifiables, telles que des études de marché, des statistiques de fréquentation ou des rapports d’expertise.
D’autres causes de déplafonnement méritent d’être évoquées. La durée du bail expiré, lorsqu’elle est supérieure à neuf ans par l’effet d’une clause contractuelle, emporte également déplafonnement. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 30 mai 2024 publié au Bulletin et au Rapport, que les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative [[Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, https://www.courdecassation.fr/decision/665816dfe1d75d00084fd86b : « Les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative. »]]. Cet arrêt de principe, rendu dans un litige opposant la SCI Nice Cimiez à la société Monoprix exploitation, a précisé l’office du juge des loyers commerciaux lorsqu’il est saisi d’un bail comprenant un loyer binaire, en distinguant la fin de non-recevoir de la défense au fond.
Par ailleurs, la Cour de cassation a admis que le bailleur puisse se prévaloir d’une minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d’origine pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713, https://www.courdecassation.fr/decision/6412ca0a314ae0a62152cfa6]]. Cette hypothèse, qui sanctionne une sous-évaluation du loyer initial, permet de corriger les distorsions pouvant résulter d’un bail conclu à des conditions anormalement favorables au preneur.
La Cour de cassation a également eu à connaître, dans un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, d’une espèce dans laquelle le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement à un preneur à bail commercial d’une durée de neuf ans, la Cour précisant les conditions dans lesquelles le preneur peut contester ce congé [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260]]. Enfin, la Cour a rappelé, dans un arrêt du 5 mars 2026, la nécessité de respecter strictement les règles de procédure civile relatives aux dernières conclusions des parties, y compris dans les litiges relatifs au bail commercial [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f37cdc6046d4794169e]].
Dès lors, la fixation du loyer du bail renouvelé apparaît comme un exercice d’équilibre entre la protection du preneur, que le plafonnement garantit contre les variations erratiques du marché, et la juste rémunération du bailleur, que le déplafonnement préserve lorsque les conditions économiques de la location ont été substantiellement modifiées. Le juge des loyers commerciaux, dont l’office est strictement délimité par la Cour de cassation, se trouve au centre de cet équilibre, investi de la mission délicate de déterminer la valeur locative en conciliant les intérêts antagonistes des parties.
Conclusion
Le congé avec offre de renouvellement constitue l’acte inaugural d’un processus juridique complexe, dont les ramifications procédurales et financières commandent une anticipation rigoureuse de la part des praticiens. Le formalisme qui l’entoure, la faculté d’option qu’il réserve au bailleur et les mécanismes de plafonnement qu’il met en œuvre forment un ensemble cohérent que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser, arrêt après arrêt, dans un souci constant de sécurité juridique.
Les développements jurisprudentiels récents témoignent d’une tendance à l’objectivation des conditions du déplafonnement, qu’il s’agisse de l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ou de la distinction entre les causes de déplafonnement pour déterminer l’applicabilité du mécanisme de lissage. Cette objectivation, si elle facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur, ne doit pas conduire le preneur à négliger la défense de ses intérêts, notamment lorsqu’il est confronté à une tacite prolongation ayant excédé douze années, situation dans laquelle il perd le double bénéfice du plafonnement et du lissage décennal. Le suivi rigoureux des échéances contractuelles et l’anticipation des renouvellements demeurent, à cet égard, les meilleurs remparts contre les aléas du contentieux locatif commercial.
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