La répartition des travaux dans le bail commercial : l’obligation de délivrance du bailleur à l’épreuve des clauses de transfert
I. L’obligation impérative de délivrance et son étendue dans le bail commercial
A. Le contenu substantiel de l’obligation de délivrance
Le bailleur commercial est tenu, en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, d’une obligation de délivrance dont la portée ne cesse d’être réaffirmée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Aux termes de ces dispositions, le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives, et en faire jouir paisiblement le preneur. Or cette obligation ne s’épuise pas au jour de la prise de possession des locaux. Elle se prolonge pendant toute la durée du bail, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 10 avril 2025, publié au Bulletin, en jugeant qu’une clause de non-recours insérée au contrat ne saurait avoir pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, laquelle s’impose tout au long de l’exécution du bail [[Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7699e346c8e4db4347588 : « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ».]]
L’obligation de délivrance ainsi entendue embrasse deux volets distincts mais complémentaires. D’une part, une obligation matérielle de mettre à disposition un local conforme aux stipulations contractuelles et aux exigences réglementaires de sécurité et d’accessibilité. D’autre part, une obligation continue de maintenir cette conformité pendant toute la durée du bail, ce qui implique la réalisation des travaux nécessaires autres que ceux incombant au preneur au titre des réparations locatives. La Cour de cassation a, de façon constante, rappelé que cette obligation de délivrance est d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle ne peut être écartée par une clause générale du contrat.
A cet égard, l’arrêt du 6 avril 2023, publié au Bulletin, a précisé la portée de cette obligation en matière de vices affectant les lieux loués. La troisième chambre civile y a jugé que le bailleur ne peut invoquer une clause générale de prise des lieux en l’état pour s’exonérer de son obligation de délivrer un local exempt de vices. Le motif est dépourvu d’ambiguïté : l’obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation essentielle du contrat de bail, à laquelle il ne peut être dérogé par une stipulation imprécise [[Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-14.118, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/642e739b8b510604f5bc1ae3]]. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence consolidée qui distingue selon que la clause invoquée par le bailleur est générale ou expresse, circonstanciée et non équivoque.
En conséquence, le preneur dispose, face à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de plusieurs leviers contentieux. Il peut solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, engager la responsabilité contractuelle de ce dernier sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, ou encore opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers tant que la délivrance conforme n’est pas rétablie. L’articulation de ces voies de droit avec le régime spécifique du bail commercial confère au contentieux de la délivrance une technicité particulière, que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a significativement enrichie.
B. L’inefficacité des clauses élusives de l’obligation de délivrance
La pratique contractuelle des baux commerciaux a développé, au fil des décennies, une gamme de clauses destinées à transférer au preneur la charge des travaux ou à limiter le recours du preneur contre le bailleur en cas d’inexécution. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement réduit la portée de ces stipulations, en distinguant plusieurs catégories de clauses selon leur objet et leur degré de précision.
Par ailleurs, les clauses de renonciation à recours ont fait l’objet d’une décision importante du 10 avril 2025. En l’espèce, un bail commercial stipulait que le preneur s’engageait à renoncer à tout recours contre le bailleur du fait de la privation ou des troubles de jouissance des lieux loués. La cour d’appel de Versailles en avait déduit que le preneur était privé de toute demande indemnitaire fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil. Dès lors, une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de transférer au preneur la charge de travaux déterminés, ne peut priver le preneur du droit de rechercher la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation essentielle de délivrance.
La même logique gouverne le sort des clauses dites de prise des lieux en l’état. Une clause par laquelle le preneur reconnaît prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle. La Cour de cassation exige, pour qu’un transfert de travaux soit opposable au preneur, une clause expresse, dépourvue d’équivoque, et qui désigne avec une précision suffisante les travaux dont la charge est transférée. La simple clause générale de prise en l’état, ou la clause de renonciation à recours générale, ne satisfont pas à cette exigence de précision.
A cet égard, l’arrêt du 26 janvier 2022, statuant dans le contentieux particulier de l’Alsace-Moselle, a rappelé avec netteté que, même dans un régime dérogatoire au droit commun, le transfert conventionnel des travaux au preneur doit résulter d’une stipulation expresse. La Cour a jugé que les travaux de remise en état des locaux à la suite d’un incendie d’origine accidentelle demeurent à la charge du bailleur en l’absence de clause expresse contraire, le droit local d’Alsace-Moselle excluant la présomption de responsabilité du preneur prévue par l’article 1733 du Code civil [[Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.715, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf0759]]. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la haute juridiction contrôle l’existence et la portée des clauses de transfert.
Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée revêt, dans le contentieux de la délivrance, une importance probatoire déterminante. Lorsque les parties ont établi un état des lieux contradictoire, les stipulations de cet état des lieux prévalent sur les clauses générales du bail. A défaut d’état des lieux, la présomption de l’article 1731 du Code civil s’applique et le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Or la Cour de cassation a jugé de manière constante que cette présomption, si elle concerne les réparations locatives, ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination et exempt de vices affectant la structure de l’immeuble. La distinction entre l’état locatif et la délivrance conforme constitue ainsi un enjeu contentieux majeur, qui commande la charge de la preuve et, partant, l’issue du litige.
En conséquence, la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile apprécie l’obligation de délivrance du bailleur s’inscrit dans une logique de protection du preneur qui trouve sa source dans la nature même du bail commercial. Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, confère au preneur un droit au renouvellement et une protection particulière de son fonds de commerce qui justifient, en contrepartie, une obligation de délivrance renforcée à la charge du bailleur. Cette articulation entre le droit commun du bail et le statut protecteur des baux commerciaux confère au contentieux de la délivrance une dimension spécifique, que la jurisprudence récente a contribué à préciser.
II. Les limites du transfert conventionnel des travaux au preneur
A. Le transfert des grosses réparations de l’article 606 du Code civil
L’article 606 du Code civil énumère les grosses réparations qui incombent par principe au bailleur : les murs de soutènement, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de clôture en entier. Ces travaux, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble, relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur. Or la pratique des baux commerciaux connaît de nombreuses clauses par lesquelles le bailleur tente de transférer au preneur la charge de ces grosses réparations, voire l’intégralité des travaux de quelque nature qu’ils soient.
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 1er juin 2022, rappelé que si le transfert des grosses réparations au preneur est possible, il doit résulter d’une clause expresse et non équivoque. Une clause stipulant que le preneur assume les réparations de toute nature, y compris celles visées à l’article 606 du Code civil, ne suffit pas à caractériser un transfert conventionnel valable si le contrat de bail contient par ailleurs une clause contradictoire mettant les travaux de gros œuvre à la charge du bailleur. En présence de stipulations contradictoires, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux de l’interprétation donnée par les juges du fond [[Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598, https://www.courdecassation.fr/decision/6297027b65ec7ea9d4f0dcae]].
La question du transfert des travaux de toiture illustre particulièrement la difficulté. Le 6 juillet 2022, la troisième chambre civile a rejeté un pourvoi dirigé contre un arrêt ayant retenu que les travaux de toiture incombaient au bailleur, nonobstant une clause générale de transfert, au motif que la clause ne mentionnait pas expressément la toiture parmi les travaux transférés [[Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-20.493, https://www.courdecassation.fr/decision/62c527d9a2c4236379079469]]. Cette solution confirme que la précision de la clause est une condition substantielle de l’opposabilité du transfert au preneur. Le bailleur qui entend transférer au preneur la charge des grosses réparations doit donc rédiger une clause circonstanciée, énumérant les catégories de travaux concernées, sans se contenter d’un renvoi générique à l’article 606.
Par ailleurs, la Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 9 mars 2023, que les travaux rendus nécessaires par la vétusté des locaux incombent au bailleur, sauf clause expresse contraire. La vétusté, qui correspond à l’usure normale des matériaux et équipements par l’effet du temps, ne saurait être confondue avec le défaut d’entretien locatif imputable au preneur. Cette distinction, classique en droit du bail, recouvre des enjeux financiers considérables dans le contentieux des baux commerciaux lorsque les locaux ont été donnés à bail pour une longue durée [[Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863, https://www.courdecassation.fr/decision/640989336424a5fb02710d66]].
Dès lors, la validité d’une clause de transfert des grosses réparations dans un bail commercial suppose la réunion de trois conditions cumulatives. Premièrement, la clause doit être expresse et dépourvue de toute équivoque. Deuxièmement, elle doit désigner avec une précision suffisante les travaux transférés, par référence à des catégories identifiables ou à des stipulations techniques annexées au bail. Troisièmement, la clause ne doit pas être contredite par d’autres stipulations du contrat qui maintiendraient, de manière incompatible, les mêmes travaux à la charge du bailleur. A défaut, la clause est privée d’effet et les travaux concernés demeurent régis par le droit commun des articles 1719 et 1720 du Code civil.
B. La mise en conformité administrative, terrain d’équilibre entre le bailleur et le preneur
La question des travaux de mise en conformité imposés par l’autorité administrative constitue l’un des contentieux les plus nourris du droit des baux commerciaux. Les normes de sécurité incendie, d’accessibilité aux personnes handicapées ou de salubrité évoluent à un rythme qui contraint propriétaires et exploitants à des investissements réguliers, dont la charge financière suscite des arbitrages contractuels et judiciaires complexes. En principe, les travaux prescrits par l’autorité administrative relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, dès lors qu’ils intéressent la structure de l’immeuble ou sa conformité à la destination contractuelle. Toutefois, la Cour de cassation admet qu’une clause expresse puisse transférer cette charge au preneur, à la condition que le transfert résulte d’une manifestation non équivoque de la volonté des parties.
L’arrêt du 16 novembre 2022, rendu en formation de section, illustre cette articulation avec une particulière netteté. En l’espèce, un bail commercial conclu pour l’exploitation d’une résidence de tourisme contenait une clause stipulant que le preneur supporterait la charge des transformations, améliorations ou aménagements imposés par un règlement existant ou à venir en raison de l’activité ou de l’occupation des lieux par le preneur. La cour d’appel de Riom avait considéré que cette clause transférait au preneur le coût des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d’accessibilité aux personnes handicapées prescrits par l’autorité administrative. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, en retenant que la clause obligeait le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l’exploitation des lieux, au premier rang desquels les aménagements exigés par l’administration conformément aux règles sur les établissements recevant du public [[Cass. 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-10.016, formation de section, https://www.courdecassation.fr/decision/63748eca40f124dcd102fc6e : « la clause obligeait le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l’exploitation des lieux, au premier rang desquels les aménagements ou améliorations exigés par l’administration conformément aux règles sur les établissements qui reçoivent du public ».]]
Or la Cour de cassation a assorti cette validation d’un contrôle renforcé de la commune intention des parties. Dans le même arrêt, elle a censuré la cour d’appel pour avoir rejeté les demandes indemnitaires du preneur dirigées contre le promoteur-vendeur de l’immeuble, en retenant que le vendeur devait, pour délivrer un bien conforme à la destination promise, exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble avec les règles de sécurité applicables. Cette double décision dessine une ligne de partage subtile entre le bailleur, l’acquéreur-bailleur et le preneur, selon que le défaut de conformité existait ab initio ou est apparu postérieurement à la conclusion du bail.
En outre, la jurisprudence impose une distinction entre les travaux de mise en conformité qui concernent la structure de l’immeuble et ceux qui découlent de l’activité spécifique du preneur. Les premiers, qui relèvent de l’article 606 du Code civil lorsqu’ils intéressent le gros œuvre ou les parties communes, incombent par principe au bailleur, sauf clause expresse contraire. Les seconds, qui résultent d’une réglementation sectorielle applicable à l’activité commerciale exercée par le preneur (normes sanitaires, réglementation sur les établissements de restauration, prescriptions d’un cahier des charges d’enseigne), peuvent être mis à la charge du preneur par une clause du bail, sans que ce transfert soit contraire à l’obligation de délivrance. Cette distinction a été expressément retenue par la Cour de cassation dans un arrêt du 26 janvier 2022, statuant sur une clause générale de transfert des aménagements imposés par l’administration : la haute juridiction a jugé qu’une telle clause ne pouvait dispenser le bailleur de son obligation de délivrance que si les travaux en cause étaient directement liés à l’activité particulière du preneur et non à la structure ou à la sécurité de l’immeuble lui-même [[Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f23c7743e3330ccf0790]].
Par ailleurs, l’obligation de délivrance du bailleur a été singulièrement renforcée par l’arrêt du 5 mars 2026, qui a consacré la possibilité pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution lorsque les locaux sont rendus impropres à leur destination par le fait du bailleur. Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence déjà ancienne sur les causes de résiliation du bail, consacre le droit pour le preneur de suspendre le paiement du loyer tant que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance, sans avoir à saisir préalablement le juge du fond. Ce mécanisme, qui opère comme une pression économique directe sur le bailleur défaillant, constitue un instrument contentieux d’une efficacité redoutable dans les litiges relatifs aux travaux.
En conséquence, la pratique contractuelle des baux commerciaux doit intégrer ces enseignements jurisprudentiels avec une rigueur particulière. La rédaction des clauses de transfert de travaux doit être proportionnée aux enjeux techniques et financiers du bail concerné. Une clause trop générale sera privée d’effet ; une clause trop détaillée risquera, par sa technicité même, d’introduire des contradictions internes susceptibles d’être exploitées par le preneur en cas de contentieux. Le compromis rédactionnel réside dans une clause qui énumère les catégories de travaux transférés, en distinguant les travaux structurels des travaux d’exploitation, et qui précise le régime de la mise en conformité administrative en fonction de l’origine de la prescription réglementaire.
En outre, la jurisprudence relative au transfert des travaux de mise en conformité a été récemment éclairée par une question prioritaire de constitutionnalité, dont l’issue a été favorable au maintien du régime actuel. La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 janvier 2021, a refusé de transmettre une QPC qui soutenait que le transfert conventionnel au preneur des travaux de mise aux normes de sécurité portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du preneur sur son fonds de commerce. La haute juridiction a estimé que la question ne présentait pas un caractère sérieux, dès lors que le transfert conventionnel résulte de la libre volonté des parties [[Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-20.432, https://www.courdecassation.fr/decision/600fe7885c58a59b7bdaaa1b]]. Cette décision conforte la liberté contractuelle en matière de répartition des travaux tout en rappelant que cette liberté s’exerce dans le cadre des exigences de précision et de non-équivoque posées par la jurisprudence.
Dès lors, la négociation du bail commercial doit aborder la question des travaux comme un paramètre économique et juridique à part entière, au même titre que le loyer, la durée et la clause résolutoire. Un audit préalable de l’état de l’immeuble, de sa conformité réglementaire et des prescriptions administratives prévisibles permet de calibrer la répartition contractuelle des charges de travaux et d’éviter, en cours de bail, les contentieux dont la jurisprudence récente démontre la fréquence et la complexité. La sécurisation du contrat passe ainsi par une anticipation raisonnée des obligations de chacun, dans le respect du cadre jurisprudentiel dessiné par la troisième chambre civile.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation consolide un édifice protecteur du preneur commercial, sans pour autant priver le bailleur de la faculté de transférer conventionnellement certaines charges de travaux. L’obligation de délivrance, d’ordre public, impose au bailleur de garantir la conformité matérielle et réglementaire des locaux à la destination contractuelle pendant toute la durée du bail, et les clauses élusives de cette obligation, qu’elles prennent la forme de renonciations à recours ou de clauses générales de prise en l’état, sont privées d’effet lorsque leur rédaction ne satisfait pas à l’exigence de précision requise. La validité du transfert des grosses réparations de l’article 606 du Code civil et des travaux de mise en conformité administrative est subordonnée à une stipulation expresse, non équivoque et circonstanciée, dont la troisième chambre civile contrôle la portée à l’aune de la commune intention des parties. A cet égard, la distinction entre les travaux structurels et les travaux liés à l’activité spécifique du preneur constitue désormais la clef de voûte de la répartition conventionnelle des charges. La sécurité juridique commande, pour le bailleur comme pour le preneur, une rédaction rigoureuse des clauses de travaux, adossée à un audit technique préalable du local donné à bail.
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