Introduction
Le Conseil constitutionnel a rendu publique, le 22 mai 2026, sa décision n° 2026-1200 QPC qui valide intégralement la procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon manifeste prévue par les articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales. Cette décision intervient à la suite du renvoi opéré par le Conseil d’État, le 27 février 2026, d’une question prioritaire de constitutionnalité posée par un propriétaire indivis dont la parcelle, située rue du Puits d’amour à Boulogne-sur-Mer, avait fait l’objet d’une déclaration d’abandon manifeste suivie d’une déclaration d’utilité publique au profit de la commune. Le contexte de la saisine, instruit par la cour administrative d’appel de Douai dans son arrêt du 27 novembre 2025 (n° 24DA00738), démontre que la question dépasse largement le cas d’espèce : elle touche tous les propriétaires de biens fonciers urbains insuffisamment entretenus, et plus particulièrement les héritiers indivis, les propriétaires absents et les bailleurs confrontés à un bien dégradé.
La procédure d’abandon manifeste ouvre, en effet, une voie d’expropriation simplifiée qui déroge largement au droit commun de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle permet à la commune, par dérogation au principe d’indemnité préalable, de prendre possession de l’immeuble dès lors qu’une indemnité provisionnelle a été versée ou consignée. Le mécanisme s’inscrit dans le cadre plus large des outils dont disposent les communes pour intervenir sur la propriété privée, aux côtés du droit de préemption urbain et des procédures classiques d’expropriation. Il se présente comme une réponse opérationnelle à la dégradation du tissu urbain : friches, immeubles murés, terrains envahis par la végétation, biens en déshérence successorale.
L’enjeu juridique est lourd. La décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026 confirme la conformité à la Constitution de ce dispositif, mais en précise simultanément les limites. Elle s’inscrit, par sa technique de raisonnement, dans la lignée d’autres décisions récentes du Conseil constitutionnel en matière immobilière, comme celle relative à l’article L. 241-3 du code de la construction et de l’habitation rendue le 7 mai 2026 sur l’interdiction d’exercice de la promotion immobilière des dirigeants condamnés. Elle dessine les contours de la défense que peuvent encore opposer les propriétaires, et déplace le centre de gravité du contentieux vers le juge administratif et, en aval, vers le juge de l’expropriation pour la fixation de l’indemnité définitive. Le présent article analyse le mécanisme procédural validé (I), examine la portée des garanties constitutionnelles consacrées par la décision (II) et expose les leviers concrets de défense désormais disponibles pour le propriétaire menacé d’expropriation (III).
I. Le mécanisme procédural validé par le Conseil constitutionnel
A. Le déclenchement de la procédure par le maire et la définition de l’abandon manifeste
L’article L. 2243-1 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République, dispose : « Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste. La procédure de déclaration en état d’abandon manifeste ne peut être mise en œuvre qu’à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune. »
Deux conditions cumulatives encadrent le déclenchement de la procédure. D’abord, le bien doit être dépourvu d’occupant à titre habituel ; ensuite, il doit être manifestement non entretenu. Le requérant à la QPC soutenait précisément que ces notions étaient trop imprécises et que le législateur reportait sur le maire le soin de définir les critères de l’abandon manifeste.
À cet égard, le Conseil constitutionnel a jugé au paragraphe 13 de sa décision : « En prévoyant que cette procédure peut être engagée à l’égard d’une parcelle sans occupant à titre habituel et qui n’est manifestement plus entretenue, le législateur a précisément défini les critères au regard desquels il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de caractériser l’abandon manifeste de biens affectés de certains désordres. Ce faisant, le législateur, qui n’a pas reporté sur le maire le soin de fixer de tels critères, n’a pas méconnu l’étendue de sa compétence. » (Décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026)
Cette validation conditionne toutefois la légalité de chaque procédure individuelle à l’existence effective et démontrable des deux critères. La jurisprudence administrative en fournit l’illustration. Dans son arrêt du 28 septembre 2021 (n° 20NT01084), la cour administrative d’appel de Nantes a annulé une déclaration d’abandon manifeste prononcée par la commune de Mellé sur des parcelles non bâties au motif que « les terrains ne pouvant être regardés comme inoccupés à titre habituel et « manifestement plus entretenus » au sens des dispositions précitées, le conseil municipal ne pouvait régulièrement déclarer ces parcelles en état d’abandon manifeste » (CAA Nantes, 5e ch., 28 sept. 2021, n° 20NT01084). En l’espèce, les voisins exploitaient et cultivaient les parcelles depuis plusieurs décennies avec l’accord verbal de l’ancienne propriétaire. La cour en a déduit que la qualification d’abandon manifeste ne pouvait être retenue.
Le contrôle du juge administratif porte donc sur la matérialité de l’occupation et sur la réalité des désordres. Le propriétaire qui peut démontrer un usage effectif, même non locatif, conserve une marge de défense importante.
B. Le procès-verbal provisoire et le délai de trois mois imparti au propriétaire
L’article L. 2243-2 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le maire constate, par procès-verbal provisoire, l’abandon manifeste d’une parcelle. Le procès-verbal provisoire indique la nature des désordres affectant le bien et donne au propriétaire le délai pour y remédier. Il est affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés, fait l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département et est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés.
L’article L. 2243-2 précise : « à peine de nullité, cette notification reproduit intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 ». Cette exigence n’est pas symbolique. Elle constitue une formalité substantielle. Une notification incomplète, qui n’inclurait pas l’intégralité du dispositif légal, est susceptible d’entacher de nullité l’ensemble de la procédure.
Pendant ce délai de trois mois, le propriétaire dispose d’une faculté précieuse de blocage. L’article L. 2243-3 du même code prévoit en effet que « la procédure tendant à la déclaration d’état d’abandon manifeste ne peut être poursuivie si, pendant le délai mentionné à l’alinéa précédent, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon ou se sont engagés à effectuer les travaux propres à y mettre fin définis par convention avec le maire, dans un délai fixé par cette dernière ». Le Conseil constitutionnel a souligné, au paragraphe 15 de sa décision : « D’une part, l’autorité administrative ne peut déclarer le bien en état d’abandon avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter des mesures de publicité et des notifications du procès-verbal provisoire d’abandon manifeste. D’autre part, la procédure ne peut être poursuivie si, pendant ce délai, le propriétaire a mis fin à l’état d’abandon ou s’est engagé à effectuer les travaux propres à y mettre fin dans des conditions, notamment de délai, définies, le cas échéant sous le contrôle du juge, par une convention conclue avec le maire. Le propriétaire est ainsi mis à même, dans ce délai, de se manifester et de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser l’état d’abandon. » (Décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026)
Ce délai de trois mois constitue ainsi la fenêtre opérationnelle la plus stratégique. Le propriétaire qui réagit dans ce délai, soit en exécutant matériellement les travaux d’entretien soit en concluant une convention de travaux avec le maire, met fin à la procédure. À défaut, le maire dresse un procès-verbal définitif et saisit le conseil municipal qui décide s’il y a lieu de déclarer la parcelle en état d’abandon manifeste et d’en poursuivre l’expropriation. La jurisprudence est néanmoins exigeante. L’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 8 mars 2022 (n° 21NT00119) précise que le propriétaire qui se borne à annoncer son intention d’établir des devis sans s’engager formellement, par convention, à effectuer les travaux, ne paralyse pas la procédure (CAA Nantes, 5e ch., 8 mars 2022, n° 21NT00119). La diligence du propriétaire doit donc être réelle, formalisée et opposable.
C. La phase d’expropriation simplifiée et la prise de possession par la commune
Une fois la déclaration d’abandon manifeste prononcée, l’article L. 2243-4 ouvre la voie d’une expropriation par dérogation au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le maire constitue un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique et l’évaluation sommaire de son coût, mis à la disposition du public pendant une durée minimale d’un mois. Au vu du dossier et des observations du public, le préfet prend ensuite un arrêté qui, conformément aux 1° à 5° de l’article L. 2243-4 : déclare l’utilité publique du projet, détermine la liste des biens à exproprier et l’identité des propriétaires, déclare cessibles ces biens, indique le bénéficiaire de l’expropriation, fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires et fixe la date à laquelle la commune pourra prendre possession.
Trois traits singularisent cette procédure dérogatoire. D’abord, aucune enquête publique préalable n’est requise, contrairement au droit commun. La consultation se limite à la mise à disposition du dossier pendant un mois. Ensuite, l’indemnité provisionnelle est fixée par l’arrêté préfectoral et non par le juge de l’expropriation, sur la base de l’évaluation du service des domaines. Enfin, la prise de possession peut intervenir dès le paiement ou, en cas d’obstacle, après simple consignation de l’indemnité provisionnelle, à la date fixée par l’arrêté préfectoral, qui doit être postérieure d’au moins deux mois à la publication de cet arrêté.
Le Conseil constitutionnel a longuement justifié, au paragraphe 21 de sa décision, le caractère dérogatoire de cette procédure : « ces dispositions ont pour objet de mettre fin dans les meilleurs délais à la présence sur le territoire des communes d’immeubles affectés de désordres d’une gravité telle qu’ils sont de nature à troubler la sécurité, la salubrité et la tranquillité publiques. Le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l’indemnisation répond donc à des motifs impérieux d’intérêt général. » (Décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026)
L’interprétation autorisée du Conseil constitutionnel cantonne donc l’usage de la procédure aux situations dans lesquelles la dégradation du bien est de nature à porter atteinte à la sécurité, la salubrité ou la tranquillité publiques. Cette interprétation balise la mission de l’autorité administrative et offre un point d’appui au juge administratif pour censurer des opérations menées sur des biens dont la dégradation n’atteint pas ce seuil.
II. Les garanties constitutionnelles consacrées et leur portée pour le propriétaire
A. Le droit de propriété et le tempérament admis à l’indemnité préalable
L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 énonce que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». Le Conseil constitutionnel rappelle au paragraphe 10 de sa décision que « la loi ne peut autoriser l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’une opération dont l’utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l’expropriant doit être subordonnée au versement préalable d’une indemnité. Pour être juste, l’indemnisation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l’indemnité, l’exproprié doit disposer d’une voie de recours appropriée. » (Décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026)
Ce paragraphe pose le principe et son ossature. Trois exigences cumulatives encadrent toute expropriation : une utilité publique légalement constatée, une indemnité préalable et une indemnisation juste couvrant l’intégralité du préjudice. Le requérant soutenait que la procédure simplifiée violait ces exigences en ce qu’elle permet la prise de possession avant versement de l’indemnité définitive et soustrait la fixation de l’indemnité provisionnelle au juge judiciaire.
Le Conseil constitutionnel a admis le tempérament au paragraphe 11 de sa décision : « Toutefois, l’octroi par la collectivité expropriante d’une provision représentative de l’indemnité due n’est pas incompatible avec le respect de ces exigences si un tel mécanisme répond à des motifs impérieux d’intérêt général et est assorti de la garantie des droits des propriétaires intéressés. » (Décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026)
Deux conditions de constitutionnalité encadrent donc le mécanisme dérogatoire : un motif impérieux d’intérêt général et une garantie des droits du propriétaire. Le Conseil constitutionnel a vérifié successivement la satisfaction de chacune de ces deux conditions. Pour la première, il s’est appuyé sur la finalité de salubrité, de sécurité et de tranquillité publiques. Pour la seconde, il a recensé une série de garanties procédurales et juridictionnelles qui, prises ensemble, suffisent à assurer la protection du droit de propriété.
B. La garantie de l’indemnisation et le rôle du juge de l’expropriation
Le Conseil constitutionnel a précisé au paragraphe 23 de sa décision : « la prise de possession du bien est subordonnée au paiement ou, en cas d’obstacle, à la consignation de l’indemnité provisionnelle au moins égale au montant de son évaluation par le service chargé des domaines. Si le représentant de l’Etat dans le département fixe l’indemnité provisionnelle d’expropriation, il revient au juge de l’expropriation, à défaut de cession amiable, de fixer le montant de l’indemnité définitive. » (Décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026)
Le juge de l’expropriation conserve donc la maîtrise pleine et entière de l’indemnité définitive. L’indemnité provisionnelle fixée par le préfet n’a qu’un caractère conservatoire. Elle ne lie pas le juge et ne peut être inférieure à l’évaluation domaniale. À ce stade, le propriétaire peut saisir le juge de l’expropriation pour obtenir la fixation contradictoire d’une indemnité définitive couvrant l’intégralité du préjudice. C’est à cette occasion qu’il peut faire valoir, par mémoire et au besoin par expertise, la juste valeur de son bien et l’ensemble des chefs de préjudice qui dépassent la valeur vénale stricte : indemnité de remploi, indemnité d’éviction commerciale, préjudice moral lié à la perte du logement familial, le cas échéant.
La chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt publié au Bulletin du 28 mai 2025 (n° 24-10.352), a rappelé l’étendue du contrôle du juge de l’expropriation sur le transfert de propriété : « le juge de l’expropriation doit refuser de prononcer le transfert de propriété des immeubles ou des droits réels déclarés cessibles par le préfet s’il constate que le dossier n’est pas constitué conformément aux prescriptions de l’article R. 221-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, ou si la déclaration d’utilité publique ou les arrêtés de cessibilité sont caducs ou ont été annulés par une décision définitive du juge administratif » (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 24-10.352, Publié au Bulletin). Ce contrôle, mécanique mais essentiel, signifie qu’un propriétaire qui obtient l’annulation devant le juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité prive de base légale toute ordonnance de transfert ultérieure. Le contentieux administratif demeure donc le levier décisif.
C. Le contrôle juridictionnel sur la procédure et la voie du référé
Le paragraphe 24 de la décision QPC ouvre une voie de recours large : « l’exproprié peut contester devant le juge administratif, y compris en référé, la décision du conseil municipal de déclarer la parcelle en état d’abandon manifeste et de poursuivre l’expropriation, ainsi que l’arrêté déclaratif d’utilité publique. A cet égard, il résulte de la jurisprudence constante du Conseil d’Etat que les irrégularités susceptibles d’entacher les procès-verbaux provisoires et définitifs par lesquels le maire constate un tel état peuvent être invoquées à l’appui du recours dirigé contre la décision du conseil municipal. » (Décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026)
Ce considérant est riche d’enseignements pratiques. D’abord, le propriétaire peut attaquer la délibération du conseil municipal déclarant l’abandon manifeste, alors même qu’elle constitue un acte préparatoire à la phase d’expropriation. Ensuite, il peut critiquer en aval l’arrêté préfectoral déclaratif d’utilité publique. Enfin, il peut, par la technique de l’exception d’illégalité, faire valoir devant le juge administratif les vices propres aux procès-verbaux provisoires et définitifs.
Le référé administratif, expressément visé, ouvre une voie d’urgence. Le référé suspension permet, sous condition d’urgence et de doute sérieux quant à la légalité, d’obtenir la suspension de la déclaration d’abandon manifeste ou de l’arrêté préfectoral. Le référé liberté peut également être mobilisé lorsque la procédure porte atteinte à des libertés fondamentales, en particulier au droit de propriété.
La décision QPC du 22 mai 2026 verrouille ainsi le contentieux administratif comme champ principal de la défense. Le propriétaire, ou ses héritiers indivis lorsqu’il s’agit d’une succession non liquidée, peuvent contester à tous les stades : du procès-verbal provisoire à l’arrêté préfectoral en passant par la délibération du conseil municipal. La pluralité des voies offertes implique une analyse stratégique fine. Tous les actes ne sont pas attaquables avec la même probabilité de succès, et le choix du moment d’introduction du recours conditionne souvent la possibilité de paralyser l’opération.
III. La stratégie de défense du propriétaire face à la procédure d’abandon manifeste
A. La réactivité dans le délai de trois mois et la convention de travaux
La stratégie de défense commence en amont du contentieux. La fenêtre la plus efficace est le délai de trois mois ouvert par le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste. Le propriétaire qui reçoit une telle notification doit, dans ce délai, prendre l’une des deux options ouvertes par l’article L. 2243-3 du code général des collectivités territoriales : soit mettre fin matériellement à l’état d’abandon en exécutant les travaux d’entretien et de mise en sécurité, soit conclure une convention avec le maire prévoyant un calendrier d’exécution.
La convention de travaux présente un intérêt stratégique majeur lorsque les travaux nécessaires ne peuvent matériellement pas être achevés dans le délai de trois mois. Elle permet d’allonger le délai par accord avec le maire. Toutefois, le Conseil constitutionnel a précisé, au paragraphe 15, que cette convention intervient « notamment de délai, définies, le cas échéant sous le contrôle du juge ». L’expression est importante. Elle signifie que le maire n’est pas en compétence libre et qu’un refus arbitraire ou un délai manifestement insuffisant peut être contesté devant le juge administratif. Le propriétaire qui négocie une convention doit donc en formaliser les termes et conserver la trace écrite des échanges. En cas de refus de conclure ou de fixation d’un délai déraisonnable, l’exception d’illégalité de la délibération ultérieure du conseil municipal pourra utilement s’appuyer sur ces éléments.
Le propriétaire indivis, fréquemment confronté à la procédure d’abandon manifeste dans le contexte des successions non liquidées, doit composer avec la difficulté de la prise de décision collective. La jurisprudence le rappelle. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 28 septembre 2021 de la cour administrative d’appel de Nantes (Mellé), les ayants droit de la succession n’avaient pas été en mesure de présenter les titres de propriété nécessaires au paiement de l’indemnité provisionnelle. Le maire avait alors consigné la somme et pris possession. La cour a rejeté la requête en tant qu’elle visait l’arrêté de consignation. L’absence d’organisation rapide de l’indivision peut donc faire perdre le contrôle effectif du bien. La régularisation de la succession, la désignation d’un mandataire conventionnel ou, à défaut, le recours au juge en désignation d’un administrateur sont des étapes préalables indispensables.
B. Le recours contentieux contre la délibération du conseil municipal
Si la phase amiable a échoué, le propriétaire peut attaquer la délibération par laquelle le conseil municipal a déclaré la parcelle en état d’abandon manifeste et décidé d’en poursuivre l’expropriation. Le recours pour excès de pouvoir s’exerce devant le tribunal administratif territorialement compétent, dans le délai de droit commun de deux mois à compter de la publication ou de la notification de la délibération.
Plusieurs moyens classiques peuvent être mobilisés. D’abord, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de la délibération, lorsque celle-ci ne décrit pas avec précision les désordres affectant le bien ni la nature de l’utilité publique poursuivie. Ensuite, le moyen tiré du défaut d’information préalable des conseillers municipaux ou de l’irrégularité de la convocation. Surtout, l’exception d’illégalité ouvre la voie d’une critique du procès-verbal provisoire ou définitif : défaut d’affichage pendant trois mois, défaut d’insertion dans deux journaux locaux, défaut de reproduction intégrale des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 dans la notification au propriétaire. Cette dernière irrégularité, prévue à peine de nullité par l’article L. 2243-2 in fine, est un motif d’annulation particulièrement fréquent en jurisprudence.
Le moyen central reste néanmoins l’erreur d’appréciation de la commune sur la caractérisation de l’abandon manifeste. Le propriétaire devra démontrer, par photographies datées, témoignages, factures de travaux récents, attestations d’occupation, que le bien n’est pas dépourvu d’occupant à titre habituel ou qu’il n’est pas manifestement non entretenu. L’arrêt précité de la cour administrative d’appel de Nantes du 28 septembre 2021 illustre le succès possible de ce type de moyen lorsque les faits y prêtent.
Pour le contentieux relatif à des biens situés en Île-de-France, la compétence territoriale relève des tribunaux administratifs de Paris, de Cergy-Pontoise, de Versailles, de Melun ou de Montreuil selon le département de situation du bien. L’expertise d’un cabinet francilien spécialisé en contentieux commercial et immobilier facilite la mobilisation des moyens techniques de défense. Le propriétaire qui voit converger contre lui une procédure d’abandon manifeste et une procédure de saisie immobilière initiée par un créancier hypothécaire devra coordonner les deux fronts contentieux, car la prise de possession par la commune éteint dans la pratique l’intérêt à poursuivre la saisie.
C. Le recours contre l’arrêté préfectoral et la contestation devant le juge de l’expropriation
Si la procédure se poursuit, l’arrêté préfectoral déclarant l’utilité publique et la cessibilité constitue le second front contentieux. Il s’attaque, lui aussi, devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois suivant sa publication ou sa notification.
Le moyen tiré de l’absence ou de l’insuffisance d’utilité publique mérite une attention particulière. Il appartient au juge administratif, comme l’a rappelé la cour administrative d’appel de Nantes dans son arrêt du 8 mars 2022 précité (Fougères), de contrôler « successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs au regard de l’intérêt qu’elle présente. » (CAA Nantes, 5e ch., 8 mars 2022, n° 21NT00119) Ce contrôle de proportionnalité, identique à celui appliqué en droit commun de l’expropriation, conserve toute sa pertinence dans le cadre simplifié.
Le propriétaire peut également soulever l’exception d’illégalité de la délibération du conseil municipal déclarant l’abandon manifeste, sous réserve de la condition de connexité. Enfin, l’arrêté peut être critiqué pour vice propre, notamment lorsqu’il fixe un délai de prise de possession inférieur aux deux mois minimum exigés par le 5° de l’article L. 2243-4, ou lorsque l’évaluation domaniale sur laquelle se fonde l’indemnité provisionnelle est manifestement erronée.
Le référé administratif, expressément ouvert par la décision QPC du 22 mai 2026, offre une voie d’urgence. Le référé suspension de l’article L. 521-1 du code de justice administrative peut, en cas d’urgence et de doute sérieux sur la légalité, paralyser temporairement l’arrêté avant l’audience au fond. Pour les biens d’habitation ou commerciaux à forte valeur, cette voie d’urgence est souvent décisive.
En aval, le contentieux devant le juge de l’expropriation se concentre sur la fixation de l’indemnité définitive. Le propriétaire dispose, à ce stade, d’une marge significative pour contester l’évaluation administrative. Il peut produire des mémoires d’évaluation contradictoire, solliciter une expertise judiciaire, et faire valoir des chefs de préjudice non couverts par l’évaluation domaniale. La procédure devant le juge de l’expropriation, organisée par les articles L. 311-1 et suivants et R. 311-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, demeure intégralement applicable à la procédure simplifiée. Lorsque la situation patrimoniale du propriétaire est complexe, notamment en présence d’indivision successorale ou de droits commerciaux attachés au bien, l’accompagnement d’un avocat est indispensable. Le contentieux peut également générer des problématiques de droit patrimonial et de successions lorsque le bien expoprié constitue une part substantielle de l’indivision.
D. Spécificités franciliennes et points d’attention pour les biens à Paris et en Île-de-France
La procédure d’abandon manifeste connaît un essor particulier en Île-de-France, où la pression foncière, les programmes de renouvellement urbain et les opérations d’aménagement multiplient les occasions pour les communes d’engager la procédure. Plusieurs ressorts franciliens ont rendu, ces dernières années, des décisions marquantes sur la matière. La cour administrative d’appel de Versailles, dans son arrêt du 21 novembre 2019 (n° 17VE03503), a connu d’une procédure engagée par la commune de Malakoff sur une ancienne maison de retraite située avenue du Maréchal-Leclerc. La cour administrative d’appel de Paris est régulièrement saisie de contentieux issus du ressort parisien et des départements de petite couronne.
Trois points d’attention spécifiques méritent d’être signalés pour les biens franciliens. D’abord, l’imbrication des opérations d’abandon manifeste avec les opérations de revitalisation de territoire et les grandes opérations d’urbanisme prévues à l’article L. 312-3 du code de l’urbanisme. L’article L. 2243-1-1 du code général des collectivités territoriales, issu de la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, prévoit en effet que, dans le périmètre de ces opérations, l’abandon manifeste d’une partie d’immeuble est constaté dès lors que des travaux ont condamné l’accès à cette partie. Le critère est donc, dans ce périmètre, considérablement allégé. Les propriétaires situés dans une zone OPAH-RU, dans le périmètre d’un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés ou dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme doivent en avoir conscience.
Ensuite, la valorisation des biens franciliens et les indemnités définitives susceptibles d’être obtenues. La valeur vénale des biens situés à Paris ou dans la première couronne dépasse fréquemment l’évaluation provisionnelle prononcée par le service des domaines. Le contentieux devant le juge de l’expropriation présente alors un enjeu financier élevé, et la production d’un mémoire d’évaluation contradictoire étayé par expertise est essentielle.
Enfin, les délais d’instruction des juridictions administratives franciliennes. Les tribunaux administratifs de la région parisienne et la cour administrative d’appel de Paris traitent un volume important d’affaires. Le référé suspension est, dans ce contexte, un outil indispensable pour préserver les droits du propriétaire avant l’audience au fond.
Conclusion
La décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026 ne modifie pas la lettre des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales, mais en précise l’interprétation autorisée et redessine le périmètre des garanties offertes au propriétaire. La procédure simplifiée d’expropriation pour abandon manifeste est désormais durablement ancrée dans l’arsenal des communes confrontées aux friches urbaines et aux immeubles dégradés. Elle bénéficie d’une validation constitutionnelle qui clôt, pour l’avenir, la voie d’une QPC sur les mêmes dispositions et les mêmes griefs.
Pour le propriétaire, la lecture combinée de la décision et de la jurisprudence administrative dégage néanmoins trois lignes de défense clairement identifiables. D’abord, l’anticipation : réagir dans le délai de trois mois imparti par le procès-verbal provisoire, soit par exécution effective des travaux, soit par convention conclue avec le maire. Ensuite, le contentieux administratif : attaque de la délibération municipale et de l’arrêté préfectoral, mobilisation de l’exception d’illégalité contre les procès-verbaux, recours en référé pour préserver la situation. Enfin, le contentieux indemnitaire : saisine du juge de l’expropriation pour obtenir une indemnité définitive juste, couvrant l’intégralité du préjudice et corrigeant le cas échéant l’évaluation domaniale.
La pluralité des voies, la technicité des moyens et la rapidité des délais imposent un accompagnement précoce par un conseil. Le propriétaire d’un bien notifié d’un procès-verbal provisoire d’abandon manifeste doit considérer qu’il joue sa parcelle dans les semaines qui suivent. Au-delà du strict champ patrimonial, la procédure interroge également les héritiers et les indivisaires sur l’organisation de la gouvernance du bien, et la liquidation rapide de la succession s’impose souvent comme un préalable opérationnel à toute défense efficace.
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Références
Décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026 (M. Yves F.) — Conseil constitutionnel, conformité à la Constitution de la procédure d’abandon manifeste.
Articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales — Légifrance.
Article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 — Légifrance.
CAA Nantes, 5e ch., 28 septembre 2021, n° 20NT01084 — Commune de Mellé, conditions d’occupation et d’entretien.
CAA Nantes, 5e ch., 8 mars 2022, n° 21NT00119 — Commune de Fougères, contrôle d’utilité publique.
CAA Douai, 1re ch., 27 novembre 2025, n° 24DA00738 — Boulogne-sur-Mer, transmission au Conseil d’État de la QPC.
Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 24-10.352, publié au Bulletin — Office du juge de l’expropriation et transfert de propriété.