Le Conseil constitutionnel a rendu, le 7 mai 2026, la décision n° 2026-1199 QPC portant sur l’article L. 241-3 du Code de la construction et de l’habitation. Le juge constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution les mots « Ne peuvent participer » figurant au premier alinéa du texte, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Cette décision concerne un dispositif ancien mais peu connu hors du cercle des spécialistes : l’incapacité de plein droit qui frappe les personnes condamnées à une peine d’emprisonnement pour certaines infractions, et qui leur interdit de participer à la création ou à la gestion d’une société de construction ou de promotion immobilière, ainsi qu’à la conclusion d’un contrat de promotion ou d’un contrat de construction de maison individuelle. L’enjeu est considérable pour les opérateurs du marché du neuf, qu’il s’agisse des promoteurs, des dirigeants de sociétés civiles de construction-vente, des bailleurs sociaux ou des investisseurs institutionnels. La validation constitutionnelle confirme un dispositif préventif intransigeant, dont la méconnaissance peut entraîner la nullité d’actes structurants et exposer pénalement le contrevenant. Elle invite tout professionnel à intégrer ce contrôle dans ses diligences usuelles, et tout conseil pénaliste à mesurer, en amont de la défense, les conséquences extra-pénales d’une condamnation à de l’emprisonnement, même assorti du sursis. La présente analyse expose le mécanisme de l’article L. 241-3, restitue la portée de la décision QPC du 7 mai 2026, et tire les conséquences pratiques pour la gouvernance des opérations immobilières et pour la stratégie pénale du dirigeant exposé.

I. Le mécanisme de l’incapacité spéciale de l’article L. 241-3 du Code de la construction et de l’habitation

L’article L. 241-3 organise une incapacité spéciale, qui n’est ni une peine accessoire ni une peine complémentaire prononcée par le juge, mais une conséquence légale automatique attachée à certaines condamnations pénales. Sa singularité tient à son champ matériel précis et à son catalogue limitatif d’infractions déclencheuses.

A. Le champ matériel : opérations et structures concernées

Le premier alinéa de l’article L. 241-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les personnes visées « Ne peuvent participer, en droit ou en fait, directement ou par personne interposée, à la fondation ou à la gestion des sociétés régies par le titre Ier du présent livre, d’une société régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ou d’une société de promotion immobilière ni à la conclusion d’un contrat de promotion immobilière ou de l’un des contrats régis par les articles L. 231-1 et L. 232-1 ».

Le champ couvre trois familles d’opérateurs. D’abord, les sociétés régies par le titre Ier du livre II du Code de la construction et de l’habitation, qui rassemblent notamment les sociétés civiles de construction-vente, les sociétés d’attribution et les sociétés coopératives de construction. Ensuite, les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé visées par la loi du 6 janvier 1986. Enfin, les sociétés de promotion immobilière, qu’elles soient civiles ou commerciales, dès lors qu’elles ont pour objet l’opération de promotion au sens des articles L. 221-1 et suivants.

À côté du contrôle structurel, l’interdiction frappe la conclusion même de trois catégories de contrats. Le contrat de promotion immobilière fait l’objet d’une définition légale précise : le promoteur s’engage envers un maître de l’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, à la réalisation d’un programme de construction. Les deux autres contrats sont les contrats de construction de maison individuelle régis par les articles L. 231-1 et L. 232-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le premier vise le constructeur qui fournit le plan, le second le contrat de louage d’ouvrage sans fourniture de plan portant au moins sur le gros œuvre et la mise hors d’eau d’une maison individuelle.

L’article L. 231-1 précise que « toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2 ». Le champ est donc large et concerne la majorité des opérations de promotion résidentielle.

L’interdiction de participer « en droit ou en fait, directement ou par personne interposée » couvre toutes les formes d’implication. Sont visés les fondateurs et associés signataires des statuts, les dirigeants de droit, mais aussi les dirigeants de fait, ceux qui exercent une direction réelle sans détenir formellement un mandat social. La technique de la personne interposée — convention de prête-nom, montage par sociétés-écrans, holding familiale — n’offre aucune protection. Le contournement est neutralisé par la rédaction même du texte.

B. Les condamnations pénales déclenchant l’interdiction

Le texte renvoie à deux sources de condamnations susceptibles d’enclencher l’incapacité. La première est constituée par les condamnations énumérées à l’article 1er de la loi n° 47-1435 du 30 août 1947 relative à l’assainissement des professions commerciales et industrielles, qui frappent d’interdiction d’exercer certaines activités les personnes condamnées pour crime ou pour certains délits limitativement énumérés.

La seconde source est plus directe : il s’agit des condamnations à « une peine d’emprisonnement avec ou sans sursis » pour l’une des quatorze catégories d’infractions énumérées par l’article L. 241-3 lui-même. Le champ pénal est très large. Sont visés au 2° : « Vol, recel, escroquerie, abus de confiance, banqueroute, extorsion de fonds, valeurs ou signatures, délits punis des peines de l’escroquerie, de l’abus de confiance ou de la banqueroute ». Sont également visés les délits de faux en écriture privée, de commerce ou de banque (1°), l’émission de mauvaise foi de chèque sans provision et l’usure (3°), la concussion et la corruption (4°), l’atteinte au crédit de l’État (5°), le faux témoignage et la subornation de témoin (6°), le proxénétisme (7°), les abus de biens sociaux et autres délits boursiers prévus aux articles L. 241-1 à L. 241-4, L. 242-6, L. 242-17 et L. 242-27 du Code de commerce (8°), ainsi que les délits propres à l’activité immobilière prévus par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (11°) et les infractions du Code de la construction et de l’habitation lui-même (12°, 13° et 14°).

La logique de l’énumération est cohérente : le législateur a retenu les infractions susceptibles de révéler un défaut de probité ou de loyauté, dont la commission est jugée incompatible avec la confiance attachée à la fonction de promoteur ou de constructeur. La gravité du critère est plus apparente que réelle : une condamnation à de l’emprisonnement avec sursis pour une escroquerie d’un montant modeste suffit à déclencher l’incapacité. Le caractère automatique de la sanction civile, sans appréciation par le juge pénal du quantum ou de la durée d’application, est l’un des points qui a justifié la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité.

L’article L. 241-3 vise enfin des délits prévus par des textes anciens, parfois abrogés ou modifiés : article 13 de la loi du 24 mars 1952 sur le crédit différé (9°), articles 21 et 6 des lois bancaires de 1941 (10°), article 4 de la loi du 21 juin 1960 (11°). La cohabitation de renvois à des textes obsolètes et de renvois à des articles modernes du Code de commerce témoigne du caractère sédimenté du dispositif, qui agrège plus d’un demi-siècle de politique pénale en matière commerciale et industrielle.

C. L’extension de l’incapacité par l’article L. 241-4 du Code de la construction et de l’habitation

L’article L. 241-4 prolonge l’interdiction. Il dispose que « la même interdiction est encourue : a) Par les faillis non réhabilités et par les personnes frappées soit de faillite personnelle, soit de l’une des interdictions de diriger, gérer, administrer ou contrôler toute entreprise commerciale prévue aux articles 108 et 109 de la loi n° 67-563 du 13 juillet 1967 sur le règlement judiciaire, la liquidation des biens, la faillite personnelle et les banqueroutes ; b) Par les officiers publics et ministériels destitués ; c) Par les agréés, syndics et administrateurs judiciaires révoqués ; d) Par les membres radiés disciplinairement et à titre définitif, pour manquement à la probité, des professions constituées en ordres ».

Le législateur a entendu fermer le marché de la promotion neuve à toute personne dont la probité professionnelle a été disqualifiée. Le b) vise les notaires, huissiers et commissaires-priseurs destitués. Le d) couvre les avocats, médecins, experts-comptables, architectes ou commissaires aux comptes radiés à titre définitif pour manquement à la probité. Le a) renvoie aux mesures de faillite personnelle et d’interdiction de gérer prononcées dans les procédures collectives, lesquelles relèvent aujourd’hui des articles L. 653-1 et suivants du Code de commerce, et au premier chef de l’article L. 653-8 qui dispose que « le tribunal peut prononcer, à la place de la faillite personnelle, l’interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement, soit toute entreprise commerciale ou artisanale, toute exploitation agricole et toute personne morale, soit une ou plusieurs de celles-ci ».

L’articulation de ces deux articles, L. 241-3 et L. 241-4, crée un dispositif d’éviction du marché du neuf particulièrement sévère. La même personne peut subir, du fait d’une condamnation pénale, à la fois la peine principale ou complémentaire prononcée par le juge correctionnel, l’incapacité de l’article L. 241-3 qui en découle automatiquement, et l’incapacité prononcée par le tribunal de commerce dans le cadre d’une faillite personnelle ouverte parallèlement. La perspective d’un cumul est concrète, comme l’illustre la pratique des juridictions consulaires : le Tribunal de commerce de Chalon-sur-Saône a, par exemple, prononcé en 2025 contre un dirigeant une interdiction de gérer de plusieurs années sur le fondement des articles L. 653-1 à L. 653-11, indépendamment des poursuites pénales engagées par ailleurs. Cette articulation entre interdiction de gérer, faillite personnelle et conditions de recours du dirigeant fait l’objet d’une attention soutenue depuis 2025.

II. La consécration constitutionnelle de l’interdiction (QPC n° 2026-1199 du 7 mai 2026)

La validation constitutionnelle de l’article L. 241-3 du Code de la construction et de l’habitation, intervenue le 7 mai 2026, met fin à une discussion latente sur la conformité du dispositif aux principes fondamentaux du droit pénal et du droit économique. L’apport de la décision tient à la finalité préventive identifiée et à la portée laissée à la peine.

A. La saisine du Conseil constitutionnel et les griefs articulés

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 23 février 2026 par la Cour de cassation, statuant en chambre criminelle, qui a renvoyé la question par décision n° 381 du 18 février 2026. La question portait sur la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution de l’article L. 241-3 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR. Les requérants, MM. Pascal B. et autres, étaient représentés par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation.

La transmission de la question marquait un point intéressant : le mécanisme de l’article L. 241-3 n’avait pas, jusqu’alors, été soumis au contrôle a posteriori du Conseil constitutionnel, alors même qu’il opère une restriction d’accès à une activité économique fondée sur une condamnation pénale. La nature de l’incapacité — sanction civile attachée de plein droit à une condamnation pénale — soulevait quatre types de griefs prévisibles.

Le premier grief tenait au principe constitutionnel de nécessité des peines, énoncé à l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Le second grief portait sur le principe d’individualisation des peines, qui exige que le juge puisse moduler la sanction en considération des circonstances de l’infraction et de la personnalité de son auteur, et qui s’oppose en principe aux sanctions automatiques. Le troisième grief reposait sur la liberté d’entreprendre, dont le Conseil a reconnu la valeur constitutionnelle dans la décision n° 81-132 DC du 16 janvier 1982. Le quatrième grief concernait l’égalité devant la loi pénale.

Le Conseil constitutionnel a, en sa séance du 7 mai 2026, validé le dispositif. Les mots « Ne peuvent participer » figurant au premier alinéa de l’article L. 241-3 ont été déclarés conformes à la Constitution. La décision a été rendue par une formation composée du Président Richard Ferrand, de MM. Philippe Bas, Mme Jacqueline Gourault, M. Alain Juppé, Mme Véronique Malbec, MM. Jacques Mézard, François Pillet, François Séners et Mme Laurence Vichnievsky. La décision n° 2026-1199 QPC est consultable sur le site officiel du Conseil constitutionnel à l’adresse https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2026/20261199QPC.htm.

B. La finalité préventive validée par le juge constitutionnel

Le juge constitutionnel a admis la conformité du dispositif en s’appuyant sur sa finalité préventive. L’incapacité posée par l’article L. 241-3 a pour but, selon la motivation publiée, d’assurer le bon fonctionnement du marché immobilier de la construction neuve et de protéger les accédants à la propriété ainsi que les souscripteurs de titres de société. Cette protection passe par la garantie que les professionnels exerçant leur activité dans ce secteur présentent des garanties suffisantes d’intégrité et de probité.

La justification est cohérente. Le marché de la construction neuve et de la promotion immobilière mobilise des montants élevés, fait appel à des sommes versées par avance par les acquéreurs — notamment les acomptes et appels de fonds prévus par les articles L. 212-10, L. 212-11, L. 213-9, L. 222-5 et L. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation —, et engage des opérations dont la défaillance du promoteur entraîne des préjudices irréversibles. La sanction des manquements à cette discipline est elle-même pénalement réprimée. L’article L. 241-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi que « toute personne qui aura exigé ou accepté un versement, un dépôt de fonds, une souscription ou une acceptation d’effets de commerce en violation des dispositions des articles L. 212-10, L. 212-11, L. 213-9, L. 222-5 et du paragraphe II de l’article L. 231-4 sera punie d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement ».

Le législateur a estimé que l’auteur d’une infraction de probité — vol, escroquerie, abus de confiance, banqueroute, faux, corruption — ne présentait pas les garanties exigées pour intervenir dans la chaîne de la promotion neuve. L’incapacité n’est pas conçue comme une sanction supplémentaire au sens strict, mais comme une mesure de police professionnelle dont l’objet est d’écarter du marché les personnes dont la condamnation atteste un manquement aux exigences éthiques attachées à la profession.

La rigueur du dispositif est partiellement tempérée par le mécanisme de relevé d’interdiction. L’article 132-21 du Code pénal et les articles 702-1 et 703 du Code de procédure pénale ouvrent la possibilité, pour la personne condamnée, de demander à la juridiction qui a prononcé la condamnation, ou en cas de condamnations multiples à celle qui a statué la dernière, le relèvement des interdictions, déchéances et incapacités qui résultent de sa condamnation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 mars 2025, n° 24-80.034, a au surplus rappelé une limite stricte au pouvoir du juge pénal en matière d’interdictions professionnelles, par une motivation publiée en ces termes : « Selon ce texte, nul ne peut être puni d’une peine qui n’est pas prévue par la loi. […] En prononçant ainsi une interdiction de gérer toute entreprise ou toute société, alors que les articles 313-7, 441-10 et 131-27 du code pénal, applicables à ces délits, limitent une telle interdiction aux entreprises commerciales ou industrielles et aux sociétés commerciales, la cour d’appel a méconnu le texte susvisé et le principe ci-dessus rappelé ».

L’arrêt précise donc que l’interdiction de gérer prononcée par le juge pénal au titre de l’article 131-27 du Code pénal ne peut viser que « la direction ou la gestion, directe ou indirecte, d’une entreprise commerciale ou industrielle ou d’une société commerciale ». Cette circonscription rigoureuse de l’interdiction prononcée par le juge contraste avec le caractère automatique et large de l’incapacité résultant de l’article L. 241-3, dont la portée se mesure non pas en termes de catégories d’entreprises au sens du Code pénal, mais en termes d’opérations et de structures au sens du Code de la construction et de l’habitation.

C. La portée de la décision pour le promoteur et l’investisseur

La conformité constitutionnelle de l’article L. 241-3 emporte trois conséquences pratiques. D’abord, l’incapacité demeure d’application immédiate à toute personne entrant dans son champ. Aucune limitation jurisprudentielle ne peut être espérée sur le fondement constitutionnel. Ensuite, le périmètre matériel d’application est figé tel qu’il résulte du texte : la position du juge constitutionnel sur les mots « Ne peuvent participer » consacre l’interprétation large et stricte du périmètre. Enfin, la voie du relevé reste la seule sortie pratique pour la personne frappée, en dehors de l’effacement de la condamnation par l’effet du temps ou de la prescription des peines.

Pour le promoteur et l’investisseur, la décision constitue un signal clair. La diligence des opérateurs s’étend à la vérification de l’antériorité pénale de leurs partenaires, de leurs associés, de leurs dirigeants et de leurs prête-noms éventuels. La méconnaissance de l’article L. 241-3, qu’elle soit fautive ou simplement négligente, peut emporter des conséquences sur la validité des actes accomplis en violation de l’incapacité, et fait peser un risque pénal autonome au titre du délit de tromperie ou d’exercice illégal sous fausse qualité.

L’incapacité de l’article L. 241-3 ne se confond pas non plus avec l’interdiction de gérer prononcée par le tribunal de commerce sur le fondement des articles L. 653-1 à L. 653-11 du Code de commerce, ni avec l’interdiction de gérer prononcée à titre de peine complémentaire par le juge pénal sur le fondement de l’article 131-27 du Code pénal. Chacun de ces mécanismes obéit à des règles propres et peut s’appliquer cumulativement.

III. Les enjeux pratiques pour le promoteur, l’investisseur et leurs conseils

La décision du 7 mai 2026 invite l’ensemble des professionnels de l’immobilier neuf et leurs conseils à reprendre les automatismes de la due diligence et à anticiper les conséquences extra-pénales d’une procédure pénale visant un dirigeant.

A. La vérification de l’éligibilité des dirigeants lors d’opérations de promotion

La première conséquence pratique est l’élargissement du périmètre des vérifications préalables à toute opération de promotion ou de construction. Lors de la constitution d’une société civile de construction-vente, lors de la signature d’un contrat de promotion immobilière, lors de la prise d’un mandat de gestion d’une société d’attribution, le contrôle de l’antériorité pénale des dirigeants devient une diligence incontournable. La même précaution s’impose au promoteur qui pré-finance une opération, au banquier qui consent un crédit promoteur, au garant financier qui délivre la garantie financière d’achèvement et au notaire instrumentaire qui authentifie l’acte de constitution.

Les outils sont connus. Le bulletin n° 3 du casier judiciaire, demandé par l’intéressé lui-même, atteste de l’absence ou de la présence de condamnations susceptibles d’enclencher l’incapacité. La consultation des bases de données publiques relatives aux interdictions de gérer permet de vérifier l’absence de mesures consulaires. Pour les dirigeants exerçant à l’international, la vérification s’étend aux condamnations susceptibles d’équivalence. Ces diligences relèvent désormais d’un standard minimal exigible d’un professionnel raisonnablement diligent au sens de la jurisprudence relative à la garantie d’actif et de passif et à la due diligence sociale.

L’enjeu n’est pas seulement la conformité juridique de la structure. Il est aussi commercial : un opérateur qui souscrit une garantie d’actif et de passif lors d’une cession de société, et qui découvre postérieurement que la cible était entachée d’une incapacité spéciale de l’article L. 241-3, peut faire jouer la garantie au titre de la nullité d’actes accomplis en violation du texte. La cartographie des risques juridiques d’une opération de promotion intègre donc, désormais, le risque dirigeant pénal au même titre que le risque environnemental ou le risque urbanistique.

B. La défense pénale du dirigeant exposé à une peine emportant incapacité

Du côté de la défense pénale, la décision du 7 mai 2026 confirme une réalité méconnue de nombreux prévenus : la condamnation à une simple peine d’emprisonnement avec sursis, prononcée pour escroquerie, abus de confiance, faux ou banqueroute, suffit à enclencher l’incapacité de l’article L. 241-3. La peine ne se limite plus à l’inscription au casier et aux jours-amende ; elle entraîne une éviction du marché de la promotion neuve, susceptible de mettre fin à l’activité économique du dirigeant condamné.

Cette conséquence doit conduire l’avocat pénaliste à intégrer la dimension extra-pénale dans la stratégie de défense dès la phase de l’enquête. L’objectif n’est pas seulement d’éviter une peine d’emprisonnement ferme, mais aussi, lorsque c’est possible, d’obtenir une dispense de peine, une peine alternative ou une qualification subsidiaire ne déclenchant pas l’incapacité. Le choix de la procédure — comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, opposition à une ordonnance pénale, comparution immédiate — n’est pas anodin, dès lors qu’il oriente la nature de la peine encourue. La défense doit également veiller à ce que les motifs de la décision pénale soient suffisamment précis pour permettre, le cas échéant, un débat ultérieur sur le périmètre exact de l’interdiction. La situation du dirigeant condamné en correctionnelle confronté à une interdiction de gérer et aux conséquences patrimoniales illustre l’intérêt d’anticiper l’appel et la phase d’exécution.

Dans l’arrêt du 4 mars 2025, n° 24-80.034, la chambre criminelle de la Cour de cassation a confirmé que la précision du périmètre de l’interdiction prononcée n’est pas une question subalterne. Elle a au surplus limité l’interdiction « à la direction ou à la gestion, directe ou indirecte, d’une entreprise commerciale ou industrielle ou d’une société commerciale » lorsque la peine est prononcée sur le fondement de l’article 131-27 du Code pénal. La défense peut s’emparer de cette ligne jurisprudentielle pour contester toute interdiction rédigée en termes trop généraux. Encore faut-il que la qualification retenue par le juge — escroquerie, abus de confiance, faux — entraîne ou non, par ailleurs, l’incapacité automatique de l’article L. 241-3, laquelle ne dépend pas du libellé du dispositif pénal mais de la seule condamnation à une peine d’emprisonnement pour l’infraction listée.

La défense d’un dirigeant exposé à l’incapacité passe encore par la documentation des conséquences professionnelles. L’avocat constitue, en amont de l’audience, un dossier économique faisant valoir l’impact concret de la perte de capacité à fonder, gérer ou contracter dans le secteur de la promotion. Ces éléments nourrissent le débat sur la nécessité et la proportionnalité de la peine, dans le sillage du principe d’individualisation rappelé par le Conseil constitutionnel dans les décisions n° 2018-731 QPC du 14 septembre 2018 et n° 2024-1096 QPC du 12 juin 2024.

C. La purge de l’interdiction et le relèvement

Le dernier volet pratique concerne la sortie de l’incapacité. Le condamné peut, par application des articles 132-21 du Code pénal et 702-1 du Code de procédure pénale, demander le relèvement de l’interdiction, de la déchéance ou de l’incapacité résultant de plein droit de la condamnation. La compétence appartient à la juridiction qui a prononcé la condamnation ou, en cas de pluralité de condamnations, à celle qui a statué la dernière.

La procédure de relèvement obéit à un formalisme strict. La demande prend la forme d’une requête motivée, accompagnée d’éléments établissant l’amendement du condamné, son insertion socioprofessionnelle et la légitimité du projet d’activité. Le ministère public est entendu. La décision rendue est susceptible d’appel. Lorsqu’elle est admise, elle emporte rétablissement de la capacité à participer aux opérations visées par l’article L. 241-3, sauf disposition contraire de la décision elle-même.

La procédure est exigeante mais réaliste pour les condamnés qui démontrent un parcours de réinsertion structuré. La pratique enseigne que l’élaboration anticipée d’un projet professionnel, la justification d’un encadrement comptable et juridique, la souscription d’assurances responsabilité, et la transparence sur les antécédents auprès des partenaires de l’opération constituent autant d’éléments susceptibles d’emporter la conviction du juge. Le rôle du conseil est alors essentiel : il combine la stratégie pénale post-condamnation et la structuration juridique de la future activité.

À côté du relèvement judiciaire, le condamné peut bénéficier de l’effet du temps. La réhabilitation légale, prévue aux articles 133-13 et suivants du Code pénal, intervient de plein droit à l’expiration des délais légaux à compter de l’extinction de la peine, et emporte effacement de la condamnation. La réhabilitation judiciaire, prévue aux articles 786 et suivants du Code de procédure pénale, peut être sollicitée plus rapidement sous conditions. L’amnistie, lorsqu’elle est prévue par la loi, produit les mêmes effets dans le périmètre qu’elle définit.

Conclusion

La décision n° 2026-1199 QPC du 7 mai 2026 confirme la solidité constitutionnelle d’un dispositif ancien mais juridiquement structurant pour le marché de la promotion immobilière. L’article L. 241-3 du Code de la construction et de l’habitation continuera de produire ses effets : éviction automatique des personnes condamnées à de l’emprisonnement pour quatorze catégories d’infractions, dont l’escroquerie, l’abus de confiance, la banqueroute, le faux et les délits boursiers ou bancaires. La validation par le Conseil constitutionnel consolide un instrument de police professionnelle dont la finalité préventive est désormais expressément reconnue.

Pour le promoteur et l’investisseur, l’enjeu est de discipliner les vérifications préalables et d’anticiper la mécanique d’une éviction qui peut compromettre une opération en cours. Le risque dirigeant pénal s’ajoute à l’inventaire des risques classiques de l’immobilier neuf et appelle un traitement contractuel adapté, notamment au stade des garanties d’actif et de passif et des engagements de stabilité de la gouvernance. Le recours à un avocat en droit des affaires à Paris spécialisé dans les opérations immobilières permet d’intégrer cette dimension dès la phase de structuration. Pour le dirigeant exposé, la stratégie pénale gagne à intégrer, dès la phase d’enquête, la cartographie des conséquences extra-pénales d’une éventuelle condamnation, ce qui appelle l’intervention coordonnée d’un avocat pénaliste à Paris et d’un conseil en droit de la promotion immobilière. Sur les questions afférentes aux contrats de promotion, à la vie sociale des sociétés civiles de construction-vente et aux relations avec les partenaires financiers, l’analyse pénale et l’analyse commerciale doivent être conduites de concert.

La perspective d’un cumul avec les sanctions consulaires — interdiction de gérer prononcée par le tribunal de commerce sur le fondement des articles L. 653-1 à L. 653-11, ou interdiction de gérer prononcée à titre de peine complémentaire par le juge pénal sur le fondement de l’article 131-27 — confirme que l’écosystème répressif applicable au dirigeant immobilier est aujourd’hui dense. L’arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 4 mars 2025 a, sur ce point, rappelé une limite essentielle, en circonscrivant l’interdiction de gérer prononcée par le juge pénal aux entreprises commerciales ou industrielles et aux sociétés commerciales. La conjugaison de ces régimes invite à la plus grande prudence dans le choix des structures, des dirigeants et des partenaires, et confère à la due diligence pénale un statut désormais central dans la sécurité juridique des opérations de promotion immobilière. La responsabilité civile du dirigeant peut au surplus se trouver engagée à raison d’opérations conclues en violation d’une incapacité spéciale.

Références

Code de la construction et de l’habitation, article L. 241-3 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028806974

Code de la construction et de l’habitation, article L. 241-4 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824520

Code de la construction et de l’habitation, article L. 241-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824517

Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041586868

Code de la construction et de l’habitation, article L. 232-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041586842

Code pénal, article 131-27 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028311887

Code de commerce, article L. 653-8 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031013446

Conseil constitutionnel, décision n° 2026-1199 QPC du 7 mai 2026 : https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2026/20261199QPC.htm

Cour de cassation, chambre criminelle, 4 mars 2025, n° 24-80.034 : https://www.courdecassation.fr/decision/67c69d97d8a34f0bda835ab3