Le bail dérogatoire fascine pour une raison simple : il promet aux deux parties ce qu’aucun autre contrat ne leur offre. Le bailleur croit s’épargner le carcan du statut des baux commerciaux. Le preneur croit s’installer sans s’engager pour neuf ans. La pratique est plus rude. Trois années suffisent pour que le statut s’impose sans crier gare, indemnité d’éviction comprise. Une cause objective de précarité doit être démontrée pour échapper à ce verrou. La jurisprudence de la troisième chambre civile a tranché dans le vif depuis 2014.

Le présent guide expose le régime du bail dérogatoire dans sa version actuelle, les conditions à respecter pour qu’il déroge effectivement au statut, et les pièges qui transforment ce contrat court en bail commercial de plein droit. Bailleur ou preneur, l’enjeu financier dépasse souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros à Paris et en Île-de-France : indemnité d’éviction, plafonnement du loyer, droit au renouvellement. La lecture exacte des articles L. 145-1, L. 145-5 et L. 145-5-1 du Code de commerce détermine la qualification du contrat. La présente étude croise le texte de loi, la jurisprudence publiée au Bulletin et la pratique du contentieux francilien pour offrir un mode d’emploi rigoureux.

I. Le régime du bail dérogatoire : durée maximale, validité et limites

A. La dérogation au statut : article L. 145-5 et conditions de fond

Le statut des baux commerciaux est d’ordre public protecteur. Il s’applique de plein droit aux locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un artisan immatriculé. Aux termes de l’article L. 145-1 du Code de commerce : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce. »¹

La loi tolère cependant une exception. Les parties peuvent, à l’entrée dans les lieux, écarter ce statut, à condition de respecter une durée maximale courte et plafonnée. L’article L. 145-5 du Code de commerce dispose en ce sens : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »²

Quatre conditions cumulatives gouvernent la validité de la dérogation. La première tient au moment : la dérogation doit être stipulée lors de l’entrée dans les lieux du preneur. Un avenant postérieur ne peut transformer un bail commercial en bail dérogatoire. La deuxième est la volonté claire et non équivoque des parties d’écarter le statut. Une clause explicite visant l’article L. 145-5 du Code de commerce et le renoncement express au droit au renouvellement est exigée. Le tribunal judiciaire de Val de Briey l’a rappelé le 15 décembre 2025 : « L’article L145-5, alinéa 1er, du code de commerce autorise donc bailleur et preneur à déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, mais une telle démarche implique une manifestation de volonté claire et non équivoque. »³

La troisième condition est la durée. Le plafond cumulé est de trois ans. Le bail dérogatoire peut être conclu pour une durée plus courte (douze, vingt-trois ou trente-six mois) et renouvelé entre les mêmes parties pour le même local, à condition que la durée totale n’excède pas trois ans. La quatrième concerne l’état des lieux, désormais obligatoire à l’entrée et à la sortie : « Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. » À défaut, l’état des lieux est dressé par commissaire de justice à frais partagés. Cette formalité, ajoutée par la loi du 18 juin 2014, condamne la pratique antérieure de l’absence d’état des lieux et limite considérablement la portée de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du Code civil.

B. La durée maximale de trois ans depuis la loi du 18 juin 2014

La loi Pinel du 18 juin 2014 a uniformisé la durée à trois ans (contre deux ans précédemment) et a introduit la règle critique du décompte cumulé. Cette règle change radicalement la donne pour le bailleur qui pensait pouvoir « rallonger » indéfiniment la précarité par des renonciations successives.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, statuant en formation de section, a posé le principe dans son arrêt du 22 octobre 2020, n° 19-20.443, publié au Bulletin. La motivation est limpide : « La loi du 18 juin 2014 a ajouté à l’article L. 145-5 du code de commerce une disposition selon laquelle les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs. »⁴ La haute juridiction enchaîne : « Selon ce texte, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux. »

Le raisonnement est cardinal. La renonciation au statut, même répétée à l’échéance de chaque bail dérogatoire, est inopérante pour repousser le point de départ du décompte. Trois ans signifient trois ans à compter de la prise d’effet du premier bail dérogatoire. La pratique des baux « 23 mois + 23 mois » avec renonciation à chaque échéance, autrefois courante chez les bailleurs avisés, est interdite par cette jurisprudence. Le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, dans son jugement du 9 décembre 2025, n° 24/03148, l’applique strictement : un bail prévu pour 35 mois entre le 1er avril 2021 et le 15 mars 2023 reste soumis au plafond légal et bascule sous le statut dès lors que la locataire est maintenue dans les lieux au-delà du terme.

Le même tribunal souligne l’effet du maintien : « Selon l’article L 145-5 du code de commerce « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. » Le décompte est strict, calendrier en main. Il convient d’ajouter au délai contractuel le mois supplémentaire de l’article L. 145-5 pour vérifier que la situation n’a pas basculé.

Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 18 décembre 2025, n° 22/01351, retient pareillement : « À l’issue des deux baux dérogatoires conclus les 15 juin 2008 et 16 mai 2010, arrivé à terme le 15 avril 2012, il n’a pas été conclu de nouveau bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Il n’est pas contesté que le preneur, monsieur [R], a été laissé dans les lieux. Il n’est pas non plus contesté qu’à cette date, il a poursuivi la même activité, et que dès lors c’est le statut des baux commerciaux qui s’est appliqué. » L’enseignement pratique est sévère : toute « convention précaire » conclue après l’expiration du délai de trois ans est inopérante. Le tribunal de Bordeaux conclut sur ce point : « L’ensemble des conventions précaires conclues postérieurement étant réputées non écrites. »

L’application stricte du plafond s’étend à toutes les hypothèses où le même fonds est exploité dans les mêmes locaux. Un changement de gérant n’arrête pas le compteur. Une simple substitution d’activité non commerciale ne le redémarre pas davantage. La cour d’appel de Toulouse, le 27 mai 2025, n° 24/02814, retient toutefois que la conclusion de baux dérogatoires successifs reste possible dès lors qu’aucun bail commercial régulier ne préexiste et que la durée cumulée demeure inférieure au plafond légal.

C. La distinction avec la convention d’occupation précaire (article L. 145-5-1)

Les deux contrats sont souvent confondus à tort par les parties. La convention d’occupation précaire n’est pas un bail dérogatoire raccourci. Elle obéit à un régime totalement distinct, codifié à l’article L. 145-5-1 du Code de commerce, lequel énonce : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

L’exigence est une cause objective de précarité. La Cour de cassation, troisième chambre civile, en formation de section, l’a affirmé dans son arrêt du 12 décembre 2019, n° 18-23.784, publié au Bulletin. Elle juge : « Seule une cause objective de précarité, faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial, justifie le recours à une convention d’occupation précaire. »⁵ La cour casse l’arrêt qui avait retenu la qualification de convention d’occupation précaire alors qu’aucune circonstance objective n’était caractérisée. Les motifs précisent : « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté, d’une part, que le projet de cession portait sur le fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, ce qui excluait l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d’occupation précaire et, d’autre part, qu’au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, la locataire était restée dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition, ce dont il résultait qu’il s’était opéré un nouveau bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés. »

Sont admises classiquement, comme causes objectives, l’immeuble promis à démolition (Établissement public foncier en zone d’aménagement, immeuble frappé d’un arrêté de péril), le local en cours de procédure d’expropriation ou de préemption, la mise à disposition temporaire entre deux opérations immobilières, le projet de cession pendante du fonds. La précarité doit exister au moment de la conclusion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 30 avril 2025, n° 21/07392, le rappelle pour une location de chalet sur le parking d’un supermarché : « De telles circonstances doivent exister au moment de la conclusion du contrat. »

Le tribunal judiciaire de Toulon, le 20 novembre 2025, n° 22/05038, applique cette grille : « Il ne ressort des écritures des parties aucun motif légitime de soumission au statut des conventions d’occupation précaire. Il s’ensuit que les baux qualifiés de « précaires » constituaient en réalité des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux. » L’absence de cause objective fait basculer la qualification : ce que les parties avaient appelé « bail précaire » devient bail dérogatoire, puis, par maintien dans les lieux au-delà du plafond cumulé de trois ans, bail commercial de plein droit.

La conséquence est mécanique. Un contrat qualifié de « convention d’occupation précaire » sans cause objective sera requalifié en bail dérogatoire si la durée cumulée demeure inférieure à trois ans, et en bail commercial si elle l’excède. La rédaction d’une motivation circonstanciée dans le préambule du contrat — chantier en cours, péril administratif, projet d’urbanisme — n’est plus seulement un confort. C’est une condition de validité. Une motivation sommaire sera écartée comme fictive.

II. La sortie du bail dérogatoire : arrivée du terme et risque de requalification

A. La fin « normale » du bail à l’arrivée du terme

Le bail dérogatoire prend fin par l’arrivée du terme, sans qu’il soit besoin de délivrer congé. Le principe est constant. Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 21 août 2025, n° 25/53610, rappelle : « En application de l’article L145-5 précité, le bail dérogatoire cesse en principe à l’arrivée de son terme sans qu’il soit besoin de délivrer congé. »⁶ Cette automaticité distingue le bail dérogatoire du bail commercial classique, lequel exige un congé en forme délivré dans un délai de six mois avant l’échéance et soumis aux formes de l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Le bailleur prévoyant qui souhaite éviter toute ambiguïté délivrera néanmoins, avant l’échéance, une mise en demeure formelle de libérer les lieux. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 24 avril 2025, n° 24/10993, valide cette pratique : « La société Du Portail neuf a, par acte d’huissier en date du 3 novembre 2023, mis en demeure la société JLK de quitter les lieux au plus tard le 5 novembre 2023. En refusant expressément le maintien en possession de la société JLK, aucun nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux n’a pu naître. » La signification d’un commandement de quitter les lieux avant l’expiration du délai d’un mois neutralise tout risque de requalification.

À défaut d’opposition du bailleur, et passé le délai d’un mois après l’expiration du terme, l’article L. 145-5 du Code de commerce déclenche la requalification automatique. Le texte est sans ambiguïté : « Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

B. La requalification automatique en bail commercial

La transmutation est de plein droit. Elle ne dépend ni d’une décision judiciaire, ni d’un nouvel acte. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 18 décembre 2025, l’énonce sans détour : « Si le bail s’inscrit sur les critères légaux de dérogation, il se trouve automatiquement régi par les articles du code de commerce. Il en résulte qu’à l’issue du bail répondant aux caractéristiques posées à l’article L145-5 celui-ci se transmute en bail statutaire, sans qu’il ne soit possible aux parties de renoncer à l’acquisition des droits attachés aux statuts. Le bailleur qui ne souhaite pas voir le bail dérogatoire suivre un tel régime doit donc s’opposer au maintien dans les lieux. »

La sanction est lourde pour le bailleur. À compter de la requalification, le preneur bénéficie de l’ensemble du statut : durée minimum de neuf ans (article L. 145-4), droit au renouvellement (article L. 145-8), plafonnement du loyer (article L. 145-34), résiliation triennale (article L. 145-4 alinéa 2), et — point décisif — droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Le tribunal d’instance dispose d’un pouvoir d’office pour requalifier, mais c’est généralement le preneur menacé d’expulsion qui sollicite la requalification.

Le maintien dans les lieux est apprécié in concreto. La présence effective du preneur, le règlement des loyers, l’absence d’opposition manifeste du bailleur — quittances délivrées, courriers, négociations sur le loyer — caractérisent le maintien. La cour d’appel de Paris, le 22 février 2024, n° 21/18952, retient ainsi : « Il est tout aussi constant qu’à l’expiration de ce premier bail dérogatoire, le 16 septembre 2015, la SARL Pains brioches de [Localité 7] a été laissée en possession, de sorte que par application des dispositions dénuées d’ambiguïté de l’article L. 145-5 du code de commerce dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, il s’est opéré un nouveau bail régi par les dispositions du statut. »

La cour précise au passage que la renonciation au statut dans le second bail dérogatoire — postérieur à l’acquisition du statut — est sans effet : « La SARL Pains brioches de [Localité 7] a entendu renoncer à son droit de bénéficier d’un bail commercial par une clause claire et non équivoque du contrat conclu le 17 septembre 2015 (« le preneur déclare ici avoir une parfaite connaissance de l’article L. 145-[5] du code de commerce, et que c’est d’un commun accord avec le bailleur qu’il a été convenu de déroger au statut des baux commerciaux en toutes ses dispositions et singulièrement en ce qui concerne le droit au renouvellement »). Par la signature de cette clause, la SARL Pains brioches de [Localité 7] a marqué sans équivoque et de manière claire son renoncement au bénéfice du statut des baux commerciaux. Cependant, la cour observe que ce second bail dérogatoire, de par sa date de conclusion, est régi par les dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce dans leur rédaction issue de la loi du 18 juin 2014. » Autrement dit, la renonciation est inefficace dès lors que la durée cumulée a déjà excédé trois ans : le statut, une fois acquis, ne se déperd pas.

C. Les renonciations au statut : conditions de validité et limites

Le principe a souvent été présenté comme un parade pour le bailleur. La pratique le contredit. L’article L. 145-15 du Code de commerce frappe d’inefficacité « toutes clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement » du statut des baux commerciaux. La jurisprudence est constante : la renonciation au statut n’est valable que si elle intervient après acquisition du droit, sur la base d’une connaissance précise des conséquences, et de manière claire et non équivoque.

La renonciation anticipée — c’est-à-dire stipulée avant que le statut ne soit acquis — est sans effet. Le tribunal judiciaire de Bordeaux le confirme dans le jugement du 18 décembre 2025 précité : « Sans qu’il ne soit possible aux parties de renoncer à l’acquisition des droits attachés aux statuts. » La renonciation postérieure exige une formulation explicite et la mention que le preneur connaît parfaitement la portée de l’article L. 145-5 du Code de commerce. La signature d’un bail postérieur intitulé « bail dérogatoire », même comportant une clause de renonciation, est inefficace lorsque la durée cumulée a déjà excédé le plafond légal de trois ans.

Une seule hypothèse autorise un nouveau bail dérogatoire entre les mêmes parties pour les mêmes locaux : le changement de fonds de commerce exploité. La règle est explicitement écrite à l’article L. 145-5 : la durée cumulée s’apprécie « pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». La condition est appréciée strictement. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans le jugement précité, écarte ainsi une tentative de redémarrage du compteur : « Toutefois, il ne résulte pas de cette simple adjonction d’une nouvelle destination la création d’un nouveau fonds de commerce. » Une simple extension d’activité — adjonction de la vente d’antiquités à la vente de meubles — ne suffit pas. Il faut un fonds de commerce véritablement distinct, identifié par une clientèle séparée et une activité différente.

Le bailleur qui souhaite conserver la précarité après les trois ans doit donc s’engager dans une voie étroite : soit accepter la requalification et signer un bail commercial régulier de neuf ans, soit délivrer congé et reprendre possession de l’immeuble avant le délai d’un mois supplémentaire. La troisième voie, qui consisterait à laisser durer une « précarité » au-delà du plafond, n’existe plus. Elle est sanctionnée par la requalification automatique et l’indemnité d’éviction.

III. Le contentieux du bail dérogatoire : actions, prescriptions et stratégie

A. L’action en requalification : prescription quinquennale

La prescription est un point clé du contentieux. La Cour de cassation a tranché par une jurisprudence désormais bien établie : l’action tendant à voir reconnaître que la durée cumulée des baux dérogatoires excède le plafond légal — et donc à constater l’acquisition du statut — n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce mais à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil.

Le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, le 17 juin 2025, n° 24/01399, rappelle cette distinction fondamentale : « Iaux né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumis à la prescription biennale, mais bien à la prescription quinquennale de droit commun, il n’en est ainsi que parce qu’il s’agit d’un simple constat du bénéfice d’un mécanisme légal qui a agi indépendamment des parties au moment de l’expiration du bail. » L’action peut donc être exercée jusqu’à cinq ans après l’expiration de la période maximale de trois ans, à laquelle il convient d’ajouter le mois supplémentaire de l’article L. 145-5.

La cour d’appel de Grenoble, le 20 mars 2025, n° 24/02189, applique le même raisonnement : « En revanche, le bail dérogatoire n’est pas soumis au statut des baux commerciaux puisque, dans un premier temps, l’application du statut est expressément écartée. Le statut s’applique en raison du maintien dans les lieux et se prescrit par cinq ans à compter de la fin de la période maximum du bail dérogatoire plus un mois. »

L’action en requalification d’un contrat dérogatoire de courte durée — ab initio inférieur à trois ans, mais que le preneur entend voir qualifier de bail commercial dès l’origine pour des motifs autres que le maintien dans les lieux — relève en revanche de la prescription biennale de l’article L. 145-60. La frontière est subtile. Le preneur qui agit pour faire constater le bénéfice mécanique du statut acquis par maintien dans les lieux bénéficie du délai de cinq ans. Celui qui conteste le bail dérogatoire dès son origine (vice du consentement, défaut de cause objective dans une convention précaire qualifiée à tort) est limité à deux ans à compter de la conclusion. La rédaction de l’assignation doit refléter cette différence.

B. Les pièges procéduraux : congé, expulsion, indemnité d’éviction

La requalification déclenche les droits du statut. À l’expiration du bail commercial implicite né par maintien dans les lieux, le bailleur ne peut plus expulser sans délivrer un congé en forme et payer l’indemnité d’éviction de l’article L. 145-14 du Code de commerce. Cet article énonce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce. »⁷

Le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, le 9 février 2026, n° 18/00744, applique cette règle et ordonne une expertise judiciaire pour fixer le montant. La valeur marchande du fonds de commerce est calculée selon les usages, généralement par référence au chiffre d’affaires moyen sur trois ans pondéré d’un coefficient propre à l’activité et à l’emplacement. À Paris, dans les arrondissements centraux, la valeur d’un fonds de restauration peut atteindre 30 à 60 % du chiffre d’affaires annuel TTC. L’indemnité d’éviction inclut en outre les frais de déménagement, de réinstallation, et les droits de mutation que le preneur évincé devra acquitter pour un fonds équivalent.

L’expulsion en référé du preneur d’un bail dérogatoire suppose la démonstration de l’absence de droit ni titre. Le juge des référés se refuse à requalifier le bail. Il renvoie au juge du fond. Le tribunal judiciaire de Paris, en référé, le 6 mai 2025, n° 25/50377, reconnaît ce principe : « La société Bonhomme Mathi’s fait valoir que le contrat de sous-location initial était soumis au statut des baux dérogatoires de l’article L. 145-5 du code de commerce comme le permet une jurisprudence constante et que ce bail dérogatoire s’est transformé en bail commercial. » Le juge des référés ne peut trancher la qualification : il doit constater l’évidence de l’expulsion ou renvoyer au fond. Si une contestation sérieuse existe sur la qualification du contrat, l’expulsion n’est pas ordonnée en référé.

Le bailleur qui entend reprendre la possession doit donc anticiper. Plusieurs étapes s’imposent. Avant l’expiration du bail dérogatoire — idéalement trois mois avant le terme —, une lettre rappelant la date d’échéance et précisant qu’aucun maintien dans les lieux ne sera accepté. À l’arrivée du terme, ou dans le mois qui suit, un commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice. Passé ce délai, la rédaction d’une assignation en expulsion sur le fondement de l’occupation sans droit ni titre. À défaut de respect de ce calendrier, le risque de requalification est immédiat.

C. Stratégie pratique : ce que le bailleur et le preneur doivent vérifier (Paris/IDF)

À Paris et en Île-de-France, le contentieux du bail dérogatoire concentre des enjeux financiers spécifiques. La valorisation des fonds de commerce dans les arrondissements centraux, les emplacements premium des Hauts-de-Seine et le coût du déménagement d’une activité commerciale dépassent largement les standards nationaux. Un bail dérogatoire de bureau de 60 m² rue de Rivoli, requalifié, peut emporter une indemnité d’éviction de 80 000 à 200 000 euros.

Côté bailleur, cinq vérifications avant signature s’imposent. La première : l’identification du local. Si le local figurait déjà dans un précédent bail dérogatoire entre les mêmes parties (ou avec un précédent locataire pour le même fonds), le décompte de trois ans court à compter de cette prise d’effet antérieure. Une recherche dans les actes notariés et dans la comptabilité des loyers s’impose. La deuxième : la clause de renonciation au statut, expresse et circonstanciée, visant l’article L. 145-5 du Code de commerce. La troisième : la stipulation d’une activité conforme à l’exploitation projetée et la vérification de l’immatriculation du preneur. La quatrième : l’état des lieux d’entrée, signé et joint au contrat. La cinquième : la planification du congé. Un calendrier précis, mentionnant les dates de signification du commandement de quitter les lieux et de saisine du juge des référés en cas de maintien, doit être tenu dès la signature.

Côté preneur, la stratégie inverse s’impose. Le maintien dans les lieux au-delà du terme — au moins durant le mois supplémentaire de l’article L. 145-5 — déclenche la requalification. Il convient de continuer à régler le loyer, d’exploiter effectivement le fonds, et de constituer la preuve du maintien (factures de fournisseurs au siège, photographies datées, comptabilité). Le preneur prudent veillera également à conserver tout courrier du bailleur reconnaissant explicitement ou implicitement l’occupation. À défaut d’opposition du bailleur dans le mois suivant l’expiration, la requalification est acquise.

Pour les conflits commerciaux et le contentieux post-bail, le cabinet Kohen Avocats accompagne les bailleurs comme les preneurs depuis le siège parisien. Le contentieux commercial à Paris constitue l’une des matières historiques du cabinet, avec une expertise particulière sur les baux commerciaux franciliens et la stratégie de requalification. L’analyse en amont des contrats — clauses de dérogation, état des lieux, motivation de la précarité, calendrier d’expiration — est essentielle pour anticiper le contentieux. La rédaction de contrats commerciaux sécurise la pratique en amont. En cas de difficulté patrimoniale du preneur ou du bailleur, l’articulation avec les entreprises en difficulté — sauvegarde, redressement, liquidation — est traitée en cohérence. Le cabinet intervient également pour la création de société lorsque le projet immobilier doit être encadré dès la constitution.

Le contentieux porte également sur les implications fiscales et patrimoniales. Une requalification soudaine modifie le bilan du bailleur (immobilisation à durée différente, droits d’enregistrement) et celui du preneur (création d’un actif « droit au bail » avec valorisation comptable). Ces conséquences justifient une coordination avec l’expert-comptable et le notaire.

Pour approfondir certains pans connexes, plusieurs publications récentes du cabinet éclairent le contexte. Sur les nouvelles règles issues de la loi de simplification de la vie économique, voir notre étude consacrée à la loi de simplification de la vie économique appliquée aux baux commerciaux — clauses tunnel d’indexation, dépôt de garantie plafonné et mensualisation des loyers. Sur l’impact des zones à faibles émissions sur la valeur locative des baux commerciaux, voir l’analyse sur les zones à faibles émissions et l’impact sur les baux commerciaux et la copropriété. Sur la responsabilité dispensateur de crédit qui se rattache fréquemment aux contentieux entre bailleur et preneur en difficulté, voir l’étude sur le soutien abusif de la banque et la responsabilité du dispensateur de crédit.

À Paris et dans la première couronne, le tribunal judiciaire territorialement compétent dépend de la situation des locaux. Le tribunal judiciaire de Paris connaît du contentieux des baux dérogatoires conclus à Paris intra-muros, le tribunal judiciaire de Nanterre pour les Hauts-de-Seine, le tribunal judiciaire de Bobigny pour la Seine-Saint-Denis et celui de Créteil pour le Val-de-Marne. Le délai moyen d’audiencement en référé varie entre quatre et douze semaines selon les juridictions ; la décision au fond intervient généralement entre douze et vingt-quatre mois. Cette temporalité doit être intégrée dans la stratégie commerciale du bailleur.

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Le cabinet Kohen Avocats intervient pour les bailleurs comme pour les preneurs en matière de baux dérogatoires, de baux précaires, de requalification et de contentieux commercial à Paris et en Île-de-France.

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Conclusion

Le bail dérogatoire reste un outil utile lorsqu’il est utilisé pour ce qu’il est : un contrat de courte durée, plafonné à trois ans cumulés, écartant le statut des baux commerciaux à condition que les parties l’aient voulu clairement et que les formalités d’état des lieux soient respectées. Sa souplesse a un prix : la rigueur. Le moindre dépassement du plafond, le moindre maintien toléré, la moindre confusion avec la convention d’occupation précaire entraînent une requalification automatique et la naissance d’un bail commercial assorti de son cortège de protections statutaires. La jurisprudence de la troisième chambre civile, publiée au Bulletin depuis 2019 et 2020, ne laisse aucune marge d’interprétation : l’article L. 145-5 du Code de commerce s’applique de plein droit dès lors que la durée cumulée est dépassée, et la renonciation au statut, fût-elle répétée à chaque échéance, demeure inopérante.

Le bailleur prévoyant anticipe le terme, délivre une mise en demeure formelle, et engage une procédure d’expulsion dès l’expiration du mois supplémentaire. Le preneur avisé documente son maintien pour bénéficier de la requalification lorsque l’opération l’avantage. Dans les deux cas, le pilotage du contrat exige une expertise précise et une coordination entre la stratégie immobilière, la stratégie commerciale et le contentieux. Le cabinet Kohen Avocats accompagne ses clients franciliens à chaque étape de cette articulation.

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