Introduction
Le 15 avril 2026, le Sénat a adopté à son tour, après l’Assemblée nationale la veille, le projet de loi de simplification de la vie économique. Le texte, issu d’une commission mixte paritaire, a été déféré au Conseil constitutionnel par soixante députés socialistes et écologistes le 20 avril 2026, puis par soixante-dix députés du bloc central le 28 avril suivant. Le Conseil dispose d’un mois pour statuer, soit au plus tard le 21 mai 2026. Sauf censure inattendue, la promulgation devrait intervenir avant la fin du mois. Or les saisines ne contestent ni l’article 24 ni l’article 24 A, qui consacrent la réforme du bail commercial. Les dispositions intéressant les baux commerciaux sont donc en passe de devenir le droit positif applicable à des centaines de milliers de baux en cours.
Trois mesures structurent cette réforme. Premièrement, la validation expresse des clauses « tunnel » d’indexation, à condition que la limitation joue à la hausse comme à la baisse dans les mêmes proportions. Deuxièmement, le plafonnement légal du dépôt de garantie à un trimestre de loyer, assorti d’une transmission de plein droit de l’obligation de restitution à l’acquéreur des locaux loués. Troisièmement, l’instauration d’un droit à la mensualisation du loyer à la demande du preneur. Ces trois mesures touchent directement le cœur de la pratique des baux commerciaux : la mécanique d’indexation, la garantie de paiement et la périodicité des règlements. Elles redessinent l’équilibre du contrat à un moment où la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation venait précisément, sur les clauses d’indexation, de durcir son contrôle et d’affiner sa technique de divisibilité.
Le présent article expose, fondement par fondement, le régime ancien, l’apport de la loi nouvelle et les conséquences pratiques pour les bailleurs et les preneurs à Paris et en Île-de-France. Il s’appuie sur le texte intégral des motifs des arrêts publiés au Bulletin, sur les textes du Code de commerce et sur les travaux parlementaires.
I. La consécration légale des clauses tunnel d’indexation
A. Le régime jurisprudentiel antérieur : la prohibition des clauses asymétriques
Aux termes de l’article L. 145-39 du Code de commerce, dans sa rédaction en vigueur jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi de simplification : « par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».
L’article L. 145-15 du même code, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, sanctionne les clauses contraires à cette disposition par leur caractère réputé non écrit, et non plus par la nullité.
Sur ce fondement, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en formation plénière de chambre, a jugé en 2021 que la clause d’indexation excluant toute réciprocité de variation, en prévoyant que l’indexation ne s’effectuera que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse de l’indice, doit être réputée non écrite. Le motif est exprimé en ces termes : « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation. […] Dès lors, la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse de l’indice contrevient aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038, publié au Bulletin, formation plénière de chambre).
Cette solution a été confirmée par un arrêt de section, qui a précisé que la sanction du caractère réputé non écrit n’est pas soumise à prescription : « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription ». L’arrêt a ajouté un correctif essentiel sur l’étendue de la sanction : « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin, formation de section).
La troisième chambre civile a parachevé l’édifice par un arrêt récent qui rappelle et synthétise sa doctrine : « il est jugé qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin, formation de section).
Le régime antérieur reposait donc sur trois propositions. D’abord, toute clause asymétrique d’indexation, qui n’autorise la variation du loyer que dans un sens, est réputée non écrite. Ensuite, l’action en suppression de la stipulation prohibée est imprescriptible. Enfin, le réputé non écrit ne s’étend qu’à la stipulation prohibée et non à toute la clause, sauf indivisibilité avérée, c’est-à-dire lorsque la stipulation litigieuse ne peut être retranchée sans porter atteinte à la cohérence de la clause.
Or les bailleurs avaient en pratique répondu à ce contrôle en insérant des « clauses tunnel », c’est-à-dire des stipulations qui plafonnent l’amplitude annuelle de la variation, à la hausse comme à la baisse, dans des proportions identiques. La question de la licéité de ces clauses tunnel était discutée : si elles n’écartent pas la réciprocité de variation au sens strict, la limitation à un plafond peut potentiellement « fausser le jeu normal de l’indexation » au sens de l’arrêt de 2021. La jurisprudence des juges du fond restait divisée, certains tribunaux validant la clause tunnel à condition de stricte réciprocité, d’autres faisant peser sur le bailleur la charge de démontrer que la limitation ne porte pas atteinte au mécanisme d’indexation.
B. La validation expresse des clauses tunnel par la loi de simplification
L’article 24 de la loi de simplification de la vie économique met fin à cette incertitude par une modification de l’article L. 145-39 du Code de commerce. Le texte adopté prévoit que les parties peuvent stipuler une limitation conventionnelle de la variation annuelle du loyer résultant de la clause d’échelle mobile, à la condition que la limitation joue à la hausse comme à la baisse, dans des proportions identiques. La sécurité juridique de la clause tunnel devient ainsi pleine et entière, sous trois réserves.
Première réserve, la réciprocité parfaite. La validation est conditionnée à la stricte égalité des proportions de limitation. Une clause qui plafonnerait la hausse à 3 % par an et la baisse à 5 % par an reste inopposable, tout comme l’inverse. Une clause qui ne prévoit qu’un plancher de variation à la baisse sans plafond à la hausse, ou inversement, demeure réputée non écrite par application combinée de l’article L. 145-39 et de la jurisprudence antérieure.
Deuxième réserve, la stipulation expresse. La limitation doit être expressément prévue par le contrat. Elle ne peut résulter d’une pratique des parties ni d’un avenant tacite. La rédaction de la clause doit donc indiquer en chiffres ou en pourcentages les seuils plafond et plancher de variation annuelle.
Troisième réserve, le maintien de la réciprocité de variation au-delà du tunnel. Le mécanisme d’indexation lui-même doit demeurer bilatéral. La clause tunnel ne fait que plafonner ; elle ne supprime pas la réciprocité de la variation au sein du tunnel. Toute stipulation qui combinerait un tunnel symétrique avec une clause d’asymétrie au sein du tunnel resterait susceptible d’être réputée non écrite, dans son volet asymétrique, par application de la jurisprudence rappelée ci-dessus, dès lors que la stipulation prohibée peut être retranchée sans porter atteinte à la cohérence du tunnel.
C. Stratégie de rédaction et stratégie contentieuse post-réforme
Pour le bailleur, la sécurisation des clauses tunnel ouvre une voie de protection contre l’inflation des indices de référence. Une clause tunnel à 3 % de plafond annuel, à la hausse comme à la baisse, sécurise la trajectoire des recettes tout en garantissant la prévisibilité du coût pour le preneur. Le bailleur a intérêt à insérer dans les baux à conclure ou à renouveler une clause tunnel calibrée sur le rendement attendu de l’immeuble et sur l’inflation anticipée, en veillant à ce que la rédaction du contrat commercial anticipe les contentieux ultérieurs sur la mise en œuvre de l’indexation.
Pour le preneur, la clause tunnel offre une visibilité de coût qui peut justifier la conclusion de baux longs. La négociation porte alors sur le niveau du plafond, qui détermine le risque maximal supporté par le preneur sur la durée du bail. Une clause tunnel à 2 % par an apparaît plus protectrice qu’une clause à 5 %, mais le bailleur peut refuser la rédaction asymétriquement protectrice du preneur.
Pour les baux en cours, la loi nouvelle ne valide pas rétroactivement les clauses tunnel insérées avant son entrée en vigueur. Le sort des stipulations antérieures dépend de l’analyse au cas par cas du caractère réciproque ou non de la limitation. Une clause tunnel symétrique antérieure devrait, en application de la jurisprudence de la troisième chambre civile et de la loi nouvelle, échapper au caractère réputé non écrit. Une clause antérieure asymétrique demeure inopposable en son volet prohibé, le preneur conservant l’action imprescriptible en suppression de la stipulation litigieuse, dans la limite, au demeurant, des actions en restitution dont la prescription quinquennale court.
À cet égard, la troisième chambre civile a expressément confirmé la divisibilité de la clause asymétrique, dans son arrêt de juin 2025 cité plus haut : « ayant ainsi caractérisé la divisibilité de la clause d’indexation, [la cour d’appel] en a exactement déduit que celle-ci n’était pas réputée non écrite en son entier, et, à bon droit, a rejeté la demande de la locataire en restitution des loyers versés en exécution de la clause d’indexation lorsqu’elle a eu pour effet d’augmenter le montant du loyer » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, précité).
Pour mémoire, lorsque la jurisprudence retient l’asymétrie comme cause d’inopposabilité, le preneur peut obtenir restitution des loyers indûment versés au titre de l’indexation à la hausse, dans la limite de la prescription. Le bailleur qui aurait fait jouer la clause à la hausse comme à la baisse à l’occasion d’années de déflation peut au contraire opposer la divisibilité et conserver les augmentations passées. Le contentieux à venir portera donc sur la qualification précise de chaque clause antérieure, à la lumière des principes désormais consolidés.
Sur la sanction de l’indivisibilité, le contrôle des juges du fond reste rigoureux. Le caractère réputé non écrit en son entier ne peut être prononcé qu’au prix de motifs propres à caractériser l’indivisibilité, c’est-à-dire à démontrer qu’aucune retranchabilité partielle n’est techniquement et économiquement praticable. La Cour de cassation a censuré à plusieurs reprises les arrêts d’appel qui retenaient l’indivisibilité par des motifs impropres, jugés « impropres à caractériser l’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, précité).
II. Le plafonnement du dépôt de garantie et la transmission de l’obligation de restitution
A. Le régime contractuel antérieur du dépôt de garantie
Jusqu’à la loi de simplification, le statut des baux commerciaux ne plafonne pas légalement le montant du dépôt de garantie. La pratique avait néanmoins développé deux usages convergents.
D’une part, l’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit que les sommes versées à titre de garantie produisent intérêt au taux légal au profit du preneur dès lors qu’elles excèdent le montant de deux termes de loyer payables d’avance. La sanction n’est pas la nullité du dépôt mais la production d’intérêts au-delà du seuil. La règle se voulait donc dissuasive de toute exigence excessive.
D’autre part, la pratique des bailleurs commerciaux s’était stabilisée autour d’un dépôt de garantie représentant un trimestre de loyer payable d’avance, parfois deux trimestres pour les loyers payés mensuellement ou pour les preneurs jugés à risque par le bailleur. Cette stabilisation reposait sur des considérations économiques et fiscales, le dépôt excédant deux termes générant des intérêts comptablement contraignants pour le bailleur.
Pour le preneur, la marge de négociation portait sur la nature même de la garantie : dépôt en numéraire, caution bancaire à première demande, caution solidaire de l’associé ou du dirigeant. Le choix entre ces instruments emporte des conséquences importantes sur la liquidité du preneur et sur le risque encouru par le garant personne physique.
B. Le plafonnement légal à un trimestre et la transmission de l’obligation de restitution
L’article 24 A de la loi de simplification limite, en montant, l’ensemble des garanties exigibles du preneur d’un bail commercial à un trimestre de loyer. La règle vise les dépôts de garantie en numéraire, mais elle s’étend, selon la lettre du texte, à toute garantie financière exigée du preneur lors de la conclusion du bail, à savoir la caution bancaire et toute autre sûreté garantissant le paiement des loyers et accessoires.
Trois conséquences pratiques en découlent. Premièrement, le bailleur ne peut plus exiger cumulativement un dépôt de garantie d’un trimestre et une caution bancaire à première demande couvrant la totalité d’un trimestre supplémentaire. Le cumul est désormais plafonné au trimestre, charge au bailleur de choisir l’instrument qui lui paraît offrir la meilleure sécurité. Deuxièmement, les baux commerciaux conclus dans certains secteurs réputés à risque, où le bailleur exigeait parfois deux trimestres de dépôt, devront se conformer au plafond unique. Troisièmement, les pratiques de surcaution, par lesquelles le bailleur exigeait à la fois un dépôt en numéraire et une caution solidaire personnelle du dirigeant pour un montant équivalent à plusieurs mois de loyer, deviennent susceptibles d’être contestées.
À ce plafonnement légal s’ajoute une innovation procédurale majeure. La loi consacre la transmission de plein droit de l’obligation de restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur des locaux loués, et ce nonobstant toute stipulation contraire du bail. L’acquéreur devient ainsi personnellement tenu de la restitution du dépôt envers le preneur, sans pouvoir lui opposer une convention antérieure conclue avec le bailleur cédant.
Cette consécration législative met fin à un contentieux récurrent. Avant la réforme, la troisième chambre civile distinguait, en application de l’article 1743 du Code civil et des règles de droit commun, entre la cession du bail et la cession du dépôt de garantie. Les juges du fond avaient développé une jurisprudence subtile sur la qualité du dépôt et sur le sort de la créance de restitution en cas de vente de l’immeuble loué. La loi nouvelle simplifie radicalement ce contentieux : la créance de restitution est transmise de plein droit, dans les mêmes conditions que le bail lui-même, à l’acquéreur des murs.
Pour les preneurs, la sécurisation est notable. La transmission de plein droit garantit que la cession des locaux ne crée pas un risque de double obligation pour le preneur, à savoir continuer à payer ses loyers à l’acquéreur tout en réclamant la restitution du dépôt au cédant insolvable ou disparu. Pour les bailleurs cédants, la règle impose une vigilance accrue lors de la rédaction de la promesse de vente et de l’acte authentique : le prix de cession doit tenir compte de cette obligation transmise, faute de quoi le cédant assume une perte économique implicite.
C. Stratégies pratiques pour bailleurs et preneurs
Pour le bailleur, le plafonnement du dépôt de garantie à un trimestre rend la sélection du preneur plus critique. La garantie financière étant uniformisée, le bailleur est invité à renforcer son contrôle ex ante par d’autres voies : examen approfondi des comptes du preneur, demande d’attestation comptable récente, exigence d’un kbis et de garanties personnelles complémentaires dans la limite légale, recours à la caution bancaire à première demande dans le plafond du trimestre, voire négociation d’une assurance loyers impayés.
Pour le preneur, le plafonnement allège la trésorerie au moment de la prise à bail, particulièrement sensible pour les commerçants en phase de lancement. La modification du régime de cession sécurise par ailleurs la restitution du dépôt de garantie en fin de bail ou lors d’un changement de bailleur. Le preneur conserve néanmoins le devoir d’assurer la traçabilité du versement du dépôt et de conserver les justificatifs de paiement, le contentieux de la restitution et la résiliation du bail étant particulièrement sensibles à la qualité du dossier de preuve.
Pour les baux existants conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, le sort du dépôt déjà versé dépend des dispositions transitoires. Le texte prévoit, dans sa rédaction issue de la commission mixte paritaire, que la transmission de l’obligation de restitution à l’acquéreur s’applique aux ventes intervenues dans les trois mois suivant la promulgation. Le bailleur cédant doit donc anticiper, dans les trois mois précédant une vente programmée, la régularisation du dépôt de garantie. Pour le plafond du trimestre, le texte ne paraît pas exiger la rétroactivité : les dépôts supérieurs régulièrement versés dans le passé demeurent acquis au bailleur, sous la seule réserve du jeu des intérêts au taux légal au-delà de deux termes, prévu par l’article L. 145-40 précité.
III. Le droit à la mensualisation du loyer commercial
A. La pratique trimestrielle d’usage et son fondement contractuel
Le statut des baux commerciaux ne fixe pas de périodicité légale impérative pour le paiement du loyer. La pratique stabilisée depuis le décret du 30 septembre 1953 fait du paiement trimestriel d’avance la règle d’usage. La majorité des baux commerciaux conclus en France stipule ainsi un loyer trimestriel payable d’avance, conformément à un usage codifié par le contrat.
La périodicité trimestrielle présente, pour le bailleur, l’avantage d’une trésorerie régulière et d’une discipline contractuelle stricte. Elle facilite par ailleurs la mise en œuvre des clauses résolutoires assorties d’un commandement de payer, le défaut de paiement à l’échéance trimestrielle constituant un événement précis et facilement constatable. Pour le preneur, la périodicité trimestrielle représente, à l’inverse, un effort de trésorerie significatif, particulièrement délicat pour les commerçants dont l’activité est saisonnière ou dont la marge nette est faible.
La pratique a progressivement vu se développer, à la demande des preneurs, des clauses de paiement mensuel négociées au cas par cas. Aucune disposition légale n’imposait toutefois au bailleur de consentir à la mensualisation, qui demeurait une faculté contractuelle. Les chaînes d’enseignes nationales obtenaient fréquemment la mensualisation par voie de négociation, là où les commerçants indépendants restaient soumis à la trimestrialité d’usage.
B. L’instauration d’un droit légal à la mensualisation à la demande du preneur
L’article 24 A de la loi de simplification introduit, au profit du preneur, un droit à la mensualisation du loyer à sa demande. Le texte adopté prévoit que le preneur d’un bail commercial peut, à tout moment, demander au bailleur le paiement mensuel du loyer. Le bailleur ne peut s’opposer à cette demande, sous réserve, le cas échéant, du respect d’un délai de notification raisonnable et d’une mise en conformité du calendrier de paiement avec l’échéance trimestrielle en cours.
Trois précisions méritent d’être apportées. Première précision : le droit est unilatéral et discrétionnaire pour le preneur, qui peut l’exercer indépendamment de l’accord du bailleur. Deuxième précision : le droit s’applique aux baux commerciaux relevant du statut, à l’exclusion des baux dérogatoires de courte durée prévus par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Troisième précision : la mensualisation s’applique au seul loyer principal et n’emporte pas, sauf stipulation contraire, modification du rythme de paiement des charges et accessoires.
L’innovation est significative. Elle modifie l’équilibre du bail commercial en transférant au preneur le contrôle d’un paramètre essentiel de trésorerie. Le bailleur, qui doit accepter la mensualisation, peut en revanche tirer parti du paiement mensuel pour suivre plus finement la solvabilité du preneur, le défaut de paiement d’un mois étant détecté plus rapidement qu’un défaut trimestriel.
C. Conséquences sur le fonctionnement du bail commercial
Le passage à la mensualisation entraîne plusieurs conséquences pratiques.
Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire et du commandement de payer, le bailleur doit adapter le calendrier des commandements de payer à la nouvelle périodicité. L’article L. 145-41 du Code de commerce, dont la lettre prévoit un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux, s’applique de manière identique en cas de mensualisation. Pour autant, le mécanisme contractuel doit être recalibré : la pratique des baux trimestriels prévoit fréquemment la déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’un seul trimestre, déchéance qui, mécaniquement, doit être réécrite en termes mensuels pour conserver son efficacité.
Sur le calcul des intérêts de retard, la périodicité mensuelle modifie l’assiette et la trajectoire des pénalités contractuelles. Le bailleur peut, dans la rédaction du bail, prévoir un taux d’intérêt de retard applicable à compter du premier jour de retard mensuel, avec une majoration en cas de retards récurrents. La proportionnalité de cette stipulation au regard de l’article 1231-5 du Code civil sur la clause pénale demeure entière, et le juge pourra modérer la sanction excessive ou augmenter la sanction dérisoire. L’articulation de ces mécanismes avec une démarche de recouvrement de loyers commerciaux doit être soigneusement étudiée pour préserver l’efficacité de la créance.
Sur la gestion comptable du bailleur, la mensualisation impose la mise à jour des logiciels de gestion locative, des modèles d’avis d’échéance et des procédures internes de relance. Pour les bailleurs institutionnels, la transition se fera sans difficulté. Pour les bailleurs particuliers ou les petites sociétés civiles immobilières, le coût administratif de la mensualisation, multiplié par le portefeuille de baux, peut s’avérer non négligeable.
Sur la trésorerie du preneur, le bénéfice attendu est sensible. Le commerçant qui passe d’un paiement trimestriel à un paiement mensuel récupère, en moyenne, un mois et demi de loyer en fonds de roulement. Cette amélioration immédiate peut faciliter le financement du stock, du personnel ou des investissements de modernisation. Elle ne diminue pas le coût total du loyer mais lisse son décaissement sur l’année.
IV. Calendrier d’entrée en vigueur et stratégie de transition
A. Saisine du Conseil constitutionnel et délai de promulgation
La loi a été adoptée par l’Assemblée nationale le 14 avril 2026 par 275 voix pour et 225 voix contre, puis par le Sénat le 15 avril 2026. Conformément à l’article 61, alinéa 2, de la Constitution, soixante députés ont saisi le Conseil constitutionnel le 20 avril 2026, suivis de soixante-dix députés du bloc central le 28 avril suivant.
Les saisines, telles qu’elles ressortent des communiqués publics, contestent six articles du texte : l’article 1 sur la suppression d’organismes consultatifs, l’article 15 sur la qualification de projets d’intérêt national majeur, l’article 15 bis AA sur les dérogations au droit de l’environnement, l’article 15 ter sur la suppression des zones à faibles émissions, l’article 18 sur les règles de compensation écologique et l’article 19 sur l’accélération des projets miniers.
Les articles 24 et 24 A, relatifs aux baux commerciaux, ne figurent pas parmi les dispositions contestées. La décision du Conseil constitutionnel, attendue au plus tard le 21 mai 2026, est sans incidence prévisible sur le volet baux commerciaux du texte. Sauf censure totale du texte, peu plausible au regard de la jurisprudence du Conseil sur les lois de simplification, les dispositions relatives aux baux commerciaux entreront en vigueur après promulgation.
La promulgation de la loi doit intervenir dans les quinze jours suivant la décision du Conseil constitutionnel ou, à défaut de saisine, dans les quinze jours suivant l’adoption définitive. La publication au Journal officiel est attendue à la fin du mois de mai 2026 ou au début du mois de juin 2026.
B. Application aux baux en cours et dispositions transitoires
Le texte de la commission mixte paritaire, dans la version adoptée par les deux chambres, comporte des dispositions transitoires qui méritent l’attention.
Pour les clauses tunnel, la validation expresse s’applique aux contrats conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi, et aux avenants de renouvellement conclus postérieurement. Les clauses tunnel insérées dans les baux antérieurs ne sont pas validées rétroactivement. Leur sort dépend de l’analyse au cas par cas, à la lumière des principes de la jurisprudence rappelée plus haut. Pratiquement, une clause tunnel antérieure strictement réciproque devrait échapper au caractère réputé non écrit, tandis qu’une clause tunnel partiellement asymétrique demeure exposée au contrôle judiciaire.
Pour la transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, le texte prévoit une application aux ventes intervenues dans les trois mois suivant la promulgation. Les bailleurs qui projettent de céder un immeuble loué doivent anticiper la régularisation du dépôt de garantie auprès du preneur, faute de quoi l’acquéreur deviendra personnellement tenu de la restitution dans les conditions du texte nouveau.
Pour le plafonnement du dépôt de garantie à un trimestre, l’application aux baux en cours n’est pas clairement résolue par le texte. La rédaction laisse penser que le plafonnement s’applique aux baux conclus à compter de l’entrée en vigueur, mais que les dépôts excédentaires régulièrement versés dans le passé ne sont pas remis en cause. Le contentieux à venir précisera la portée transitoire de la règle.
Pour le droit à la mensualisation, le texte ne distingue pas selon que le bail est conclu avant ou après la promulgation. L’interprétation littérale conduit à reconnaître au preneur d’un bail en cours le droit de demander la mensualisation, indépendamment de la date de conclusion du contrat. Cette lecture, qui présente une portée immédiate et large, pourrait toutefois être nuancée par la jurisprudence à venir, notamment en cas de contestation d’application immédiate à des contrats anciens.
C. Audit et renégociation des baux existants
Pour les bailleurs comme pour les preneurs, la réforme impose un audit systématique du portefeuille de baux. Cinq points méritent d’être examinés.
Premier point, la clause d’indexation. Le bailleur doit vérifier la rédaction de la clause d’indexation et identifier les stipulations asymétriques ou les clauses tunnel asymétriques susceptibles d’être réputées non écrites. La conformité à la jurisprudence de la troisième chambre civile demeure le standard de référence pour les baux en cours. Une clause non conforme doit être renégociée à l’occasion d’un avenant de renouvellement, en insérant une clause tunnel symétrique répondant aux exigences de l’article 24 de la loi nouvelle.
Deuxième point, le dépôt de garantie. Le bailleur doit vérifier le montant du dépôt par référence au trimestre de loyer en vigueur. Les dépôts excédentaires ne génèrent pas d’obligation immédiate de restitution mais imposent la production d’intérêts au taux légal au-delà de deux termes, conformément à l’article L. 145-40 du Code de commerce. Pour les baux à renouveler, l’opportunité d’une réduction du dépôt au plafond légal doit être pesée à la lumière du risque de défaillance du preneur.
Troisième point, les sûretés complémentaires. La pratique de la caution bancaire à première demande, du nantissement de parts sociales ou de la caution solidaire personnelle du dirigeant doit être réexaminée. Le cumul de ces sûretés avec un dépôt de garantie pour un montant excédant le trimestre devient susceptible de contestation au regard du plafond légal nouveau.
Quatrième point, la périodicité du paiement. Le bailleur doit anticiper la demande de mensualisation et préparer les conditions techniques de son acceptation. La rédaction d’un avenant type, prévoyant le passage de la trimestrialité à la mensualité et adaptant la déchéance du terme, permettra de répondre rapidement aux demandes des preneurs sans contentieux.
Cinquième point, la rédaction des baux futurs. Pour les baux à conclure ou à renouveler, l’opportunité d’insérer dès la signature une clause tunnel symétrique, un dépôt de garantie ajusté au plafond légal et une clause de mensualisation optionnelle doit être systématiquement envisagée. Ces stipulations, désormais conformes au cadre légal, sécurisent le contrat sur la durée et limitent le risque contentieux.
V. Spécificités du contentieux à Paris et en Île-de-France
A. Juridictions compétentes et juge des loyers commerciaux
Le contentieux du bail commercial relève à titre principal du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, par application des articles 44 du Code de procédure civile et R. 145-23 du Code de commerce. À Paris, la compétence revient au tribunal judiciaire de Paris, dont une chambre spécialisée traite les baux commerciaux.
Pour la fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, la compétence appartient au président du tribunal judiciaire statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, conformément à l’article R. 145-23 du Code de commerce. À Paris, cette compétence est exercée par une chambre dédiée, dont la doctrine évalue avec rigueur les indices d’évolution du loyer, les facteurs locaux de commercialité et les éléments de comparaison.
Le contentieux issu de la loi de simplification est appelé à se développer principalement devant ces juridictions. Trois types de contentieux paraissent prévisibles. Premièrement, le contentieux de la conformité des clauses tunnel insérées dans les baux antérieurs, avec demande de réputé non écrit et restitution des indexations indûment perçues. Deuxièmement, le contentieux de la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur des locaux, dans les hypothèses de cession opérée à cheval sur la date d’entrée en vigueur de la loi. Troisièmement, le contentieux du refus de mensualisation, le bailleur reproché au preneur d’avoir mis en œuvre unilatéralement la mensualité avant l’expiration d’un délai de notification suffisant.
B. Cluster de contentieux franciliens typiques
L’Île-de-France concentre une part substantielle des baux commerciaux français, notamment dans les zones de bureaux de Paris intra-muros, de La Défense et des pôles tertiaires des Hauts-de-Seine. La réforme aura sur ce parc des conséquences particulièrement sensibles.
Le commerce de détail des arrondissements centraux de Paris, dont la rentabilité a été éprouvée par les crises sanitaire, énergétique et inflationniste, sera l’un des principaux bénéficiaires de la mensualisation et du plafonnement du dépôt de garantie. Les enseignes nationales et les commerçants indépendants verront leur trésorerie allégée, sans pour autant que la facture globale du loyer ne soit modifiée.
Les centres commerciaux franciliens, qui pratiquaient parfois des dépôts de garantie supérieurs au trimestre ou cumulaient un dépôt et une caution bancaire, devront ajuster leur grille contractuelle. Les enseignes franchisées, qui négociaient souvent en groupe, accéléreront les renégociations à l’occasion des renouvellements à venir.
Les bureaux et locaux d’activité tertiaire sont moins immédiatement concernés par la mensualisation, la pratique du paiement trimestriel demeurant prédominante. Le plafonnement du dépôt de garantie touchera en revanche un certain nombre de baux longs conclus avec des sociétés en croissance, dont les bailleurs avaient exigé deux trimestres de dépôt.
C. Synthèse opérationnelle
La loi de simplification de la vie économique, adoptée le 15 avril 2026 et en passe d’être promulguée, transforme le bail commercial sur trois axes. Sur l’indexation, elle valide les clauses tunnel à condition de stricte réciprocité, complétant la jurisprudence de la troisième chambre civile sur la prohibition des clauses asymétriques. Sur la garantie, elle plafonne le dépôt à un trimestre et transmet de plein droit l’obligation de restitution à l’acquéreur. Sur la périodicité, elle reconnaît au preneur un droit à la mensualisation du loyer.
Pour les avocats spécialisés en baux commerciaux à Paris et en Île-de-France, la réforme ouvre un cycle d’audits, de renégociations et de contentieux. Le bailleur doit revisiter sa documentation contractuelle, sécuriser ses stipulations d’indexation et adapter ses pratiques de garantie. Le preneur peut, dès la promulgation, exiger la mensualisation et exiger, lors d’un renouvellement, la mise en conformité de la clause d’indexation et du dépôt de garantie. La pratique conseille en outre la préparation d’un avenant type, qui réécrit les trois axes en termes conformes à la loi nouvelle. La cohérence d’ensemble peut être recherchée à travers le contentieux commercial, notamment lorsque la sortie négociée du bail s’articule avec d’autres litiges entre partenaires économiques, à l’image des dossiers de résolution unilatérale de contrats commerciaux.
L’année 2026 marque ainsi un tournant pour le bail commercial. Le statut, longtemps gouverné par un équilibre forgé en 1953 et amendé à la marge par les lois Pinel et Élan, se voit corrigé sur des paramètres centraux. La sécurité juridique des clauses tunnel, la modération du dépôt de garantie et la flexibilité du paiement mensuel constituent désormais le triptyque du bail commercial moderne, autour duquel se cristallisera, dans les années à venir, l’essentiel du contentieux locatif francilien. Une lecture d’ensemble du régime juridique du bail commercial et de sa jurisprudence récente permet de mesurer l’ampleur du chemin parcouru.
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Le cabinet Kohen Avocats accompagne bailleurs et preneurs dans la sécurisation de leurs baux commerciaux à Paris et en Île-de-France : audit de la clause d’indexation, mise en conformité du dépôt de garantie, négociation de la mensualisation, et contentieux devant le tribunal judiciaire et le juge des loyers commerciaux. Pour un entretien rapide, vous pouvez joindre Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22 ou écrire via le formulaire de contact. Le cabinet intervient sur l’ensemble du parc francilien, à Paris comme en première couronne.
Références
Article L. 145-15 du Code de commerce, en sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
Article L. 145-38 du Code de commerce, sur la révision triennale du loyer.
Article L. 145-39 du Code de commerce, sur la clause d’échelle mobile et le seuil du quart, dans sa rédaction antérieure à la loi de simplification.
Article L. 145-40 du Code de commerce, sur les intérêts au taux légal des dépôts de garantie excédant deux termes.
Article L. 145-41 du Code de commerce, sur la clause résolutoire et le commandement de payer.
Article 112-1 du Code monétaire et financier, sur les indexations en matière contractuelle.
Article 1217 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, sur la divisibilité des obligations.
Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038, publié au Bulletin, formation plénière de chambre.
Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin, formation de section.
Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin, formation de section.
Projet de loi de simplification de la vie économique, texte adopté par l’Assemblée nationale le 14 avril 2026 (TA n° 273) et par le Sénat le 15 avril 2026, dossier législatif.
Saisine du Conseil constitutionnel au titre de l’article 61, alinéa 2, de la Constitution, déposée le 20 avril 2026 par soixante députés, complétée le 28 avril 2026 par soixante-dix députés du bloc central.